Una esperanza más brillante para finales de 2023

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Como producto de muchos sectores productivos y comerciales y una infraestructura esencial para varios sectores económicos clave, la recesión del mercado inmobiliario está afectando gravemente a otras industrias.

Identificar la dificultad

La economía de Vietnam se encuentra en la fase de recuperación después del Covid-19, sin embargo, las complicadas fluctuaciones de la situación económica mundial y algunas dificultades internas de la economía han afectado seriamente la tasa de crecimiento del mercado inmobiliario. Al identificar los problemas más difíciles del mercado actual, muchos expertos creen que los problemas de capital y legales son las principales razones por las que no se aprueban nuevos proyectos.

Según informes de los bancos, el crecimiento del crédito para el mercado inmobiliario no ha mostrado signos de recuperación, alcanzando solo el 1,6% en el primer trimestre de 2023. La presión para vencer los bonos es enorme, con hasta 225 billones de VND en bonos por pagar, de los cuales los bienes raíces representan más de 100 billones de VND. En su punto máximo, en el tercer trimestre de 2023, se debían emitir hasta 91 billones de VND en bonos corporativos para pagar capital e intereses.

Muchos inversores en proyectos inmobiliarios han vuelto a abrir sus puertas a la venta con confianza.

Para las empresas inmobiliarias, este es un problema difícil porque el mercado inmobiliario está en una fase "congelada", por lo que cuando el bono vence, es muy difícil para las empresas movilizar recursos para pagar la deuda. En la actualidad, muchas empresas inmobiliarias han tenido que aceptar vender productos inmobiliarios con pérdidas y aún así no consiguen encontrar inversores.

Otro problema interno del mercado inmobiliario son los problemas legales en los proyectos inmobiliarios. El Ministerio de Construcción dijo que en 2022, los nuevos proyectos inmobiliarios con licencia disminuirán drásticamente en comparación con 2021. Esto provocará que la oferta inmobiliaria continúe siendo limitada en 2023. Actualmente, la oferta que se comercializa en el mercado inmobiliario es el inventario de proyectos previamente abiertos. Un informe del Ministerio de Construcción muestra que en el primer trimestre de 2023 solo se completaron 14 proyectos de vivienda comercial a nivel nacional. De los cuales, el Norte cuenta con 9 proyectos con 5.679 apartamentos, el Centro cuenta con 3 proyectos con 137 apartamentos y el Sur cuenta con 2 proyectos con 93 apartamentos.

El Sr. Ha Quang Hung, subdirector del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de la Vivienda (Ministerio de Construcción), evaluó que muchos proyectos encontraron dificultades, obstáculos y una implementación lenta debido a las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras que dificultaban determinar cuál era el precio "de mercado", lo que representa más del 50% de los problemas de los proyectos. Además, se han anunciado muchos casos de planificación del uso de la tierra, pero no existe un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito y hay otros problemas relacionados con la conversión del uso de la tierra, la equitación de empresas, la asignación de tierras, tierras públicas intercaladas en proyectos...

Algunos proyectos con planos detallados 1/500 que han sido aprobados pero no son adecuados están siendo revisados, ajustados y actualizados de acuerdo a la normativa. Numerosos cuellos de botella en los trámites legales han provocado que el proyecto se retrase, prolongando el tiempo de construcción y provocando un aumento de los costes.

Muchas soluciones

Frente a la realidad de que el mercado inmobiliario enfrenta muchas dificultades desde la economía nacional y extranjera, si bien las agencias de gestión han propuesto muchas soluciones, según las empresas inmobiliarias, esto necesita implementarse de manera más drástica para que las soluciones se puedan poner en práctica.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que los actuales problemas de crédito en bonos corporativos y las políticas legales son barreras importantes con 1.000 proyectos suspendidos en todo el país. Muchos proyectos inmobiliarios no pueden llevarse a cabo a pesar de haber completado los procedimientos en muchas etapas como selección de inversores, licitación, subasta, asignación de terrenos, cálculo de tarifas de uso de suelo, licencias... El proceso está "estancado" en muchas etapas.

Reconociendo las dificultades del mercado, el Gobierno ha ordenado a los ministerios y sectores que propongan continuamente soluciones para superarlas. Solo en diciembre de 2022, el Primer Ministro firmó 3 Despachos Oficiales consecutivos para abordar asuntos urgentes, incluidos muchos contenidos para eliminar dificultades para el mercado inmobiliario como: proporcionar capital crediticio para la economía, mercado de bonos corporativos, mercado inmobiliario y desarrollo de viviendas...

Durante los meses de marzo y abril, el Gobierno emitió importantes documentos directivos como la Resolución 33, el Despacho Oficial No. 178 y el Decreto No. 10 para promover y remover obstáculos al mercado.

Más recientemente, el viceprimer ministro Tran Hong Ha firmó y emitió el Despacho Oficial 469, enfatizando los requisitos: Perfeccionar las leyes sobre tierras y bienes raíces; Crear condiciones favorables para que los inversionistas en proyectos inmobiliarios y los compradores de viviendas accedan a fuentes de crédito; Eliminando dificultades y obstáculos en la determinación de precios del suelo, planificación, planes de uso del suelo...

Recientemente, el Grupo de Trabajo del Primer Ministro ha trabajado específicamente en una serie de proyectos de gran envergadura, generalmente en Dong Nai y Ciudad Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh, Binh Thuan... para identificar problemas y centrarse en resolverlos. Las empresas esperan que los cuellos de botella se eliminen gradualmente, aumentando la oferta.

Con una serie de soportes como los anteriormente mencionados, según registros del mercado, desde inicios del segundo trimestre el mercado inmobiliario ha vuelto a "moverse". Se han abierto a la venta algunos proyectos de grandes inversores en ubicaciones privilegiadas de algunas provincias y ciudades económicamente desarrolladas, lo que genera mayores esperanzas para finales de 2023.

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