Los problemas legales y las regulaciones legales son los mayores cuellos de botella en el mercado inmobiliario.
Según los expertos inmobiliarios, existen numerosas Leyes, Decretos y Circulares que regulan el mercado inmobiliario. Sin embargo, las tres Leyes que tienen mayor impacto en el mercado son la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tierras.
En 2023, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda (modificada) y la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada), que entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2025, es decir, a 1 año de su entrada en vigor.
Los dos mayores cuellos de botella legales del mercado inmobiliario ya están resueltos, sólo falta la Ley de Suelo. (Foto ZN)
Al comentar sobre las dos leyes recientemente aprobadas, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), comentó que la nueva Ley de Vivienda es en general muy adecuada para la práctica, garantizando la coherencia y uniformidad de las regulaciones legales. HoREA comentó que la nueva Ley de Vivienda tiene la mejor calidad en más de 30 años.
De igual forma, la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios también contiene muchas normas innovadoras, como la legalización de regulaciones sobre el sector inmobiliario turístico y vacacional. O nuevas regulaciones relacionadas con el hecho de que los inversores deben cumplir con las obligaciones financieras respecto de los terrenos antes de poner en funcionamiento futuros productos inmobiliarios.
Actualmente, sólo la Ley de Tierras está aún en proceso de revisión, modificación y complementación con nuevas regulaciones para su finalización.
Se esperaba que la Asamblea Nacional votara sobre la Ley de Tierras revisada el 29 de noviembre. Sin embargo, durante la sexta sesión de la 15ª Asamblea Nacional, celebrada a finales de noviembre, la Asamblea Nacional dijo que el proyecto de ley no fue aprobado en esta sexta sesión y que se trasladaría a la sesión más cercana.
En declaraciones a los periodistas del periódico Journalist and Public Opinion, el Sr. Nguyen Thanh Tuan, experto en bienes raíces, dijo: En comparación con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios que se acaban de aprobar, enmendar y ajustar la Ley de Tierras es mucho más difícil.
La Ley de Tierras se superpone con muchas leyes y circulares en muchos campos diferentes. De hecho, la (antigua) Ley de Tierras promulgada en 2013 tiene muchas limitaciones y deficiencias. Por ello, en 2019, el Gobierno presentó a la Asamblea Nacional un proyecto de ley que modifica y complementa una serie de artículos de la Ley de Tierras de 2013.
Sin embargo, el Gobierno solicitó posteriormente cuatro veces posponer la revisión del proyecto de ley, antes de que la Asamblea Nacional decidiera incluirlo en el programa de elaboración de leyes y ordenanzas de 2022.
Además, algunas disposiciones de la Ley de Tierras no han sido unificadas entre los organismos que aportaron opiniones, como el método de cálculo de los precios de la tierra o las regulaciones relacionadas con la adquisición de tierras por parte del Estado.
“Por lo tanto, es necesario tener más tiempo para estudiar y modificar una ley difícil como la Ley de Tierras. "Hay que evitar una situación en la que simplemente aprobamos y luego discutimos otras enmiendas", afirmó el Sr. Tuan.
Mientras tanto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, dijo que en el último borrador de la Ley de Tierras, hay dos regulaciones inapropiadas. Se trata del punto b inciso 1, punto a inciso 4 y inciso 6 del artículo 128, relacionados con la propuesta “para permitir el cambio de uso del suelo con el fin de implementar proyectos de vivienda comercial se debe cumplir la condición de que la persona autorizada por el Estado para cambiar el uso del suelo tenga derecho a utilizar suelo residencial o suelo residencial y otros suelos…”.
Por lo tanto, la Asociación propone que es necesario modificar y complementar el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) en el sentido de permitir a los inversores negociar la recepción del derecho de uso de "suelo residencial" o "suelo residencial y otros terrenos" o "suelos distintos de los residenciales" de conformidad con la planificación del uso del suelo, la planificación urbana, la construcción, los programas de desarrollo de viviendas para implementar proyectos de vivienda comercial, proyectos de vivienda mixtos y negocios comerciales y de servicios.
Esto crea condiciones para que los inversionistas, especialmente las grandes corporaciones y empresas inmobiliarias, tengan la capacidad de invertir en el desarrollo de proyectos de vivienda y áreas urbanas con grandes áreas de hasta decenas, decenas, cientos, miles de hectáreas, para tener infraestructura de tráfico sincrónico, infraestructura técnica, infraestructura social y muchos servicios y utilidades urbanas.
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