Los dos mayores cuellos de botella legales del mercado inmobiliario se han resuelto, sólo falta la Ley del Suelo

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Los problemas legales y las regulaciones legales son los mayores cuellos de botella en el mercado inmobiliario.

Según los expertos inmobiliarios, existen numerosas Leyes, Decretos y Circulares que regulan el mercado inmobiliario. Sin embargo, las tres Leyes que tienen mayor impacto en el mercado son la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Suelo.

En 2023, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda (modificada) y la Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada), que entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2025, es decir, a 1 año de su entrada en vigor.

Los dos mayores botones legales del mercado inmobiliario están redactados por primera vez en la Ley de Tierras. — Los dos mayores cuellos de botella legales del mercado inmobiliario ya están resueltos, sólo falta la Ley de Suelo. (Foto ZN)

Al comentar sobre las dos leyes recientemente aprobadas, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), comentó que la nueva Ley de Vivienda es en general muy adecuada para la práctica, garantizando la coherencia y uniformidad de las regulaciones legales. HoREA comentó que la nueva Ley de Vivienda tiene la mejor calidad en más de 30 años.

De igual manera, la nueva Ley de Negocios Inmobiliarios también cuenta con muchas regulaciones innovadoras, como la legalización de regulaciones sobre bienes inmuebles turísticos y vacacionales. O nuevas regulaciones relacionadas con el hecho de que los inversionistas deben completar obligaciones financieras respecto de la tierra antes de poner en funcionamiento futuros productos inmobiliarios.

Actualmente, sólo la Ley de Tierras aún se encuentra en proceso de revisión, modificación y complementación con nuevas regulaciones para su finalización.

Se esperaba que la Asamblea Nacional votara sobre la Ley de Tierras revisada el 29 de noviembre. Sin embargo, durante la sexta sesión de la 15ª Asamblea Nacional celebrada a fines de noviembre, la Asamblea Nacional dijo que el proyecto de ley no fue aprobado en esta sexta sesión y se trasladaría a la sesión más cercana.

En declaraciones a los periodistas del periódico Journalist and Public Opinion, el experto en bienes raíces, Sr. Nguyen Thanh Tuan, dijo: En comparación con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios que se acaban de aprobar, modificar y ajustar la Ley de Tierras es mucho más difícil.

La Ley de Tierras se superpone con muchas leyes y circulares en muchos campos diferentes. De hecho, la (antigua) Ley de Tierras promulgada en 2013 tiene muchas limitaciones y deficiencias. Por ello, en 2019, el Gobierno presentó a la Asamblea Nacional un proyecto de ley que modifica y complementa una serie de artículos de la Ley de Tierras de 2013.

Sin embargo, el Gobierno solicitó posteriormente en cuatro ocasiones posponer la revisión del proyecto de ley, antes de que la Asamblea Nacional decidiera incluirlo en el programa de elaboración de leyes y ordenanzas de 2022.

Además, algunas disposiciones de la Ley de Tierras no han sido unificadas entre los organismos que aportaron opiniones, como el método de cálculo de los precios de las tierras o las regulaciones relacionadas con la adquisición de tierras por parte del Estado.

“Por lo tanto, es necesario disponer de más tiempo para estudiar y modificar una ley tan compleja como la Ley de Tierras. Esto evitaría que, justo después de su aprobación, tuviéramos que debatir nuevas enmiendas”, afirmó el Sr. Tuan.

Mientras tanto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, dijo que en el último borrador de la Ley de Tierras, hay dos regulaciones inapropiadas. Se trata del punto b inciso 1, punto a inciso 4 y inciso 6 del artículo 128, relacionados con la propuesta “permitir el cambio de uso del suelo para implementar proyectos de vivienda comercial debe cumplir la condición de que la persona autorizada por el Estado para cambiar el uso del suelo tenga derecho a utilizar suelo residencial o suelo residencial y otros suelos…”

Por lo tanto, la Asociación propone que es necesario modificar y complementar el Punto b, Cláusula 1 y la Cláusula 6, Artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras (modificado) en el sentido de permitir a los inversores negociar la recepción del derecho a utilizar "tierra residencial" o "tierra residencial y otras tierras" o "tierra distinta de la residencial" de conformidad con la planificación del uso de la tierra, la planificación urbana, la construcción, los programas de desarrollo de vivienda para implementar proyectos de vivienda comercial, proyectos de vivienda mixtos y negocios comerciales y de servicios.

Esto crea condiciones para que los inversionistas, especialmente las grandes corporaciones y empresas inmobiliarias, tengan la capacidad de invertir en el desarrollo de proyectos de vivienda y áreas urbanas con grandes áreas de hasta decenas, decenas, cientos, miles de hectáreas, para tener infraestructura de tráfico sincrónico, infraestructura técnica, infraestructura social y muchos servicios y utilidades urbanas.

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