Últimamente, el mercado de terrenos en los distritos suburbanos de Hanoi se ha vuelto más "caliente" que nunca, ya que las subastas de terrenos se "agotan" constantemente. Las ofertas exitosas en las sesiones siguientes rompieron repetidamente los récords de las sesiones anteriores.
2-3 veces más alto que las áreas circundantes
En concreto, el 28 de julio, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del distrito de Dan Phuong organizó con éxito una subasta de 85 parcelas de tierra, incluida una parcela ganadora que alcanzó el precio de 100 millones de VND/m2, el doble del precio inicial. El 10 de agosto, la subasta de 68 lotes de tierra en el distrito de Thanh Oai registró 7.000 documentos participantes, incluido un lote de tierra ganador con un precio de más de 100 millones de VND/m2, lo que sorprendió a mucha gente.
Y más recientemente, la subasta récord en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, duró casi 19 horas, desde el 19 de agosto hasta las 4:30 a.m. del 20 de agosto. Según los organizadores, la subasta de 19 lotes de tierra en el área de Long Khuc, comuna de Tien Yen, tuvo 517 clientes participantes, registrando 1.100 juegos de documentos. Esta subasta fue tensa, emocionante y agotadora tanto para el organizador como para los postores. Mucha gente se fue temprano porque muchos terrenos se ofrecieron a un precio demasiado alto, al estilo de "intentar conseguir lo que quieren", "comprar a toda costa".
Mientras los inversores pujaban, fuera de la subasta, muchos grupos y asociaciones de corretaje inmobiliario estaban presentes, activando el modo de transmisión de video en vivo en las plataformas de redes sociales para informar sobre la atmósfera alrededor del área de subasta con el fin de inflar los precios y especular para obtener ganancias.
Como resultado, el lote LK03-12 (lote de esquina con 3 frentes) con una superficie de más de 113 m2 se ofreció a un precio de hasta 133,3 millones de VND/m2, más de 18 veces superior al precio inicial (7,3 millones de VND/m2). Los lotes restantes tienen precios ganadores de 97,3 a 127,3 millones de VND/m2, el lote ganador más bajo tiene un precio de 91,3 millones de VND/m2.
Algunos corredores presentes comentaron que el precio de subasta antes mencionado es mucho más alto que el nivel actual del mercado en esta localidad. También se trata de un precio récord para un distrito suburbano de Hanoi.
Continuando con los registros en la mañana del 20 de agosto, después de que terminó la subasta, en el área de subastas de la aldea de Long Khuc, todavía había muchos corredores de bienes raíces operando. Algunos corredores dijeron que las parcelas de tierra subastadas se están vendiendo con una diferencia de 300 a 500 millones de VND dependiendo del área y la ubicación. El lote LK03-12 (esquinero con tres frentes), con una superficie de más de 113 m², obtuvo un precio de 133,3 millones de VND/m² y fue adjudicado por el adjudicatario a un precio de transferencia de 300 millones de VND. Los dos lotes con el precio de adjudicación más bajo, de 91,3 millones de VND/m², se adjudicaron a un precio de transferencia de 600 millones de VND/lote, según un agente inmobiliario.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional Sur de Batdongsan.com.vn, comentó que los resultados de la subasta de tierras con precios tan altos harán que el costo de limpieza del sitio para nuevos proyectos sea más caro. Al mismo tiempo, las personas que poseen terrenos en los alrededores tienen la mentalidad de aumentar el precio de venta de sus tierras. Los precios repentinos y elevados de la tierra también pueden crear una tendencia a la especulación inmobiliaria, ya que muchas personas se apresuran a comprar tierras con la esperanza de beneficiarse del continuo aumento de los precios de la tierra. Sin embargo, esto puede provocar que el dinero se estanque en la tierra, en lugar de circular en otras actividades económicas.
Según el Sr. Tuan, la herramienta de historial de precios de Batdongsan.com.vn muestra que el precio de subasta de 19 parcelas de tierra en LK03 y LK03 en la comuna de Tien Yen, Hoai Duc es 2-3 veces más alto que el precio común en el mercado.
Área de 19 lotes de tierra recién subastados en el área de Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, ciudad de Hanoi. Foto: HUU HUNG
¿Hay algo inusual?
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), evaluó que desde finales del año pasado, muchos segmentos inmobiliarios en Hanoi han aumentado continuamente de precio, especialmente los apartamentos, que están estancados en un nivel alto (alcanzando casi 60 millones de VND/m2 y tendiendo a estancarse), lo que provoca que los márgenes de ganancia de las inversiones disminuyan drásticamente. Para el segmento de viviendas de baja altura en algunos proyectos de vivienda y áreas urbanas, el precio también se sitúa en varios cientos de millones de VND/m2. Por ello, muchos inversores tienen la necesidad de trasladarse a suelo suburbano, en el que el suelo subastado tiene mayor interés.
Según el Sr. Dinh, cuando el 1 de agosto entraron en vigor nuevas leyes relacionadas con el sector inmobiliario, que endurecieron la división y venta de terrenos, la demanda de terrenos suburbanos se volvió cada vez más atractiva. En particular, la noticia de que algunos distritos de Hanoi se están preparando para convertirse en distritos en 2025 ha afectado la psicología tanto de las personas como de los inversores, lo que llevó a miles de personas a acudir a subastas de tierras, mientras que muchas subastas a finales de 2023 estuvieron tranquilas y muchas parcelas de tierra tuvieron que posponerse por falta de participantes.
En declaraciones a la prensa, el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, dijo que el precio de subasta de terrenos en los distritos suburbanos de Hanoi, a 30-40 kilómetros del centro de la ciudad, se elevó a más de 100 millones de VND/m2, lo cual es inusual. Los precios de los terrenos en los suburbios se están inflando a un nivel tan alto que la vida de la gente no lo puede soportar.
El abogado Nguyen Van Hai (Colegio de Abogados de Hanoi) dijo que se espera que las subastas de tierras aporten beneficios inmediatos al presupuesto local, pero si no se gestionan estrictamente, podrían causar muchas consecuencias negativas. La lección obvia de los últimos años es que aumentar los precios de la tierra no sólo perturba el mercado sino que también crea condiciones para que los especuladores aumenten los precios de la tierra para obtener ganancias, creando potencialmente una burbuja inmobiliaria insostenible.
El Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Vietnam para la Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario, también afirmó que los terrenos subastados en distritos suburbanos de Hanoi como Thanh Oai, Hoai Duc... tuvieron precios de adjudicación mucho más altos que el mercado, en parte debido a la manipulación y la "inflación de precios" por parte de grupos especulativos. A raíz de las recientes subastas, apareció un grupo de inversores de Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang... que participaron en la subasta y pagaron precios altos. Este es el factor que impulsará el alza de los precios de los bienes raíces y la vivienda en el próximo tiempo, dificultando el acceso a ellos a quienes tienen necesidades reales. Por lo tanto, el Dr. Tran Xuan Luong propuso que para evitar la especulación y la inflación de precios, es necesario aumentar el depósito al 50% del valor original y la tierra subastada debe comprarse y venderse después de 1-2 años, notariada, o si se transfiere durante ese período, se cobrarán altos impuestos.
La gente necesita estar alerta
Según los registros reales del reportero del periódico Nguoi Lao Dong y según la herramienta de estadísticas de precios históricos del sitio web batdongsan.com.vn, el precio de venta común de la tierra en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc en el segundo trimestre de 2024 es de aproximadamente 43 millones de VND / m2, un aumento de alrededor del 48% en comparación con hace 1 año. El precio anunciado de los terrenos en las comunas adyacentes a la comuna de Tien Yen es de 22 a 62 millones de VND/m2, dependiendo de la ubicación y la conveniencia de la conexión de tráfico.
El interés y los precios de los terrenos en las zonas suburbanas de Hanoi han aumentado debido a factores de planificación y actividades de subasta. En el primer semestre de 2024, los terrenos en los distritos de Dong Anh, Gia Lam, Thach That, Quoc Oai (Hanoi) registraron un aumento en las búsquedas del 48% -104%, el aumento de la demanda ha impulsado los precios de los terrenos en los distritos suburbanos de Hanoi del 4% al 24% en comparación con la segunda mitad de 2023.
Los expertos inmobiliarios prevén que desde ahora y hasta finales de año las subastas de terrenos seguirán activas ya que aún no se ha aplicado la nueva lista de precios de terrenos y la determinación de los precios de salida aplicados según el actual marco de precios del Estado será mucho menor que la de otros tipos de terrenos. Por lo tanto, para evitar riesgos por el “calor” de los terrenos subastados en particular y de los segmentos inmobiliarios en general por la influencia y consecuencias de muchos de los factores antes mencionados, es necesario que las personas estén alertas antes de invertir o tener necesidades reales de vivienda.
Falta de herramientas para estabilizar los precios de la tierra
Según el profesor Dang Hung Vo, lo que hacen muchos corredores es llamar a todas partes para preguntar sobre la compra de bienes raíces e ir a ver propiedades en muchos lugares para estimular los precios del mercado. La escala de las subastas de tierras en los suburbios de Hanoi en los últimos días ha sido muy pequeña, por lo que los especuladores quieren utilizar las subastas de tierras para impulsar los precios hacia arriba, demostrando que los precios de las tierras realmente están subiendo, lo que lleva a la gente a pedir precios altos. Mientras que muchas casas del centro de Hanoi están cerrando y vacías porque el comercio electrónico se está volviendo más popular, los precios de los terrenos en los suburbios están aumentando drásticamente, lo que significa que hay un impacto de la comunidad empresarial. Carecemos de herramientas para gestionar el mercado inmobiliario. En 2004, el Gobierno prohibió la subdivisión y venta de terrenos porque no se adecuaban al proceso de desarrollo urbano moderno. Mucha gente compró terrenos y los abandonó. No se invirtió ni se urbanizó, sino que se retuvo el dinero, lo que multiplicó su valor. La Ley de Negocios Inmobiliarios, que acaba de entrar en vigor, también prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en zonas urbanas especiales, zonas urbanas de tipo 1, zonas urbanas de tipo 2 y zonas urbanas de tipo 3. Hemos reforzado la subdivisión y venta de terrenos, pero aún carecemos de la única herramienta, que es el impuesto predial, para estabilizar los precios del mercado», declaró el profesor Dang Hung Vo.
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Fuente: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm
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