Decenas de residentes del área urbana CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi) se quedaron despiertos toda la noche para proteger el sótano y los servicios públicos que acababan de ser reclamados al inversor.
Las disputas relacionadas con el área, la infraestructura y los servicios públicos de propiedad conjunta y privada de los residentes de CT3 y el inversor, Nam Cuong Group, ocurrieron después de 9 años de operación del edificio de apartamentos. 540 propietarios de apartamentos con más de 2.000 residentes eligieron el Consejo de Administración (la organización que representa a los propietarios de apartamentos) a través de la conferencia de apartamentos. Posteriormente, el consejo de administración firmó un contrato con Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), una subsidiaria de Nam Cuong Group, para administrar y operar los cuatro edificios.
La Sra. Nguyen Thi Thanh Nga, actual jefa del consejo de administración, explicó que a finales de 2022, los residentes detectaron "ingresos y gastos irregulares" en el servicio de estacionamiento. El NCP registró 166 coches aparcados mensualmente, pero según los vecinos, "hay más de 300 coches con abono mensual aparcados en los dos sótanos B1 y B2 del edificio". El inversor no paga la cuota de mantenimiento del sótano, mientras que todo, desde el cambio de bombillas hasta la gestión y el mantenimiento de los dos sótanos, se toma del dinero de los residentes.
El consejo de administración y los residentes acordaron entonces rescindir el contrato de administración y operación del edificio con NCP y, al mismo tiempo, exigieron al inversor que presentara documentos legales que probaran la propiedad del sótano B2. El 31 de mayo es la fecha de entrega de la propiedad. Aunque NCP aceptó rescindir el contrato de gestión, todavía no firmó la entrega de equipos, destruyó los datos de las tarjetas de los vehículos de todos los residentes y ocupó el sótano B2 y la oficina de administración en el primer piso del edificio A.
El representante de NCP dijo que el sótano B2 y la oficina del primer piso del edificio A son propiedad privada del inversor, Nam Cuong Group. La base legal es el acta que confirma que este sótano es propiedad privada del inversor, que se firmó con el expresidente del consejo de administración del edificio CT3 en 2015. Sin embargo, el representante de los residentes afirmó que este sótano es de propiedad conjunta según el contrato de compraventa del apartamento.
La disputa llegó a un clímax cuando un grupo de desconocidos contratados por NCP apareció en la Casa A. Los residentes rápidamente notificaron al grupo pidiendo a todos que apoyaran a la nueva Junta Directiva. Sólo cuando apareció la policía y muchos vecinos este grupo de personas se marchó.
En la noche del 31 de mayo, decenas de vecinos no durmieron y permanecieron en guardia juntos por temor a que el sótano y la oficina del primer piso estuvieran ocupados. "Protegeremos la propiedad de los dos sótanos y enviaremos una petición a las autoridades para que aclaren las violaciones del operador del NCP", afirmó la Sra. Nga.
A 3 km del área urbana CT3 Co Nhue, el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza en 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) también tiene una disputa entre el inversor y los residentes con respecto a la división del área y los servicios públicos de propiedad común y privada.
Según la Ley de Vivienda, la propiedad privada de un edificio de viviendas incluye el área privada y el sistema de equipamiento adjunto al apartamento. La propiedad común es el área restante fuera de la propiedad privada, incluyendo muchas obras e instalaciones como centros comunitarios, equipos e infraestructura técnica compartida. De esta manera, las salas de cámaras y las salas de gestión operativa pertenecen a la propiedad común de los propietarios de los apartamentos.
Sin embargo, en Dreamland Bonanza, con 378 apartamentos y más de 1.300 residentes, el inversor, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, afirma que la sala de cámaras y la sala de gestión de operaciones le pertenecen. La compañía ha designado a su filial MSC Vietnam para gestionar esta propiedad. Los residentes no estuvieron de acuerdo y por ello contrataron a USEM Vietnam Company como unidad de gestión y operación.
El Sr. Ngo Ngoc Linh, residente aquí, dijo que mientras trabajaba en la oficina, recibió un mensaje del grupo de residentes de Dreamland Bonanza: "La sala de cámaras ha sido ocupada nuevamente". Cientos de personas que viven en este edificio de apartamentos aprovecharon el fin de semana para concentrarse en el vestíbulo del edificio, luchando por recuperar los derechos de gestión y operación de manos del consejo de administración de los inversores. "Pero tan solo un día después de que los residentes se pusieran a trabajar, el inversor recuperó los puestos de gestión del edificio, incluida la sala de cámaras", explicó Linh.
Los residentes de Dreamland Bonanza se reunieron en el vestíbulo del edificio para solicitar una resolución a la disputa sobre los derechos de administración y operación. Foto: Facilitada por la administración.
Además de la disputa mencionada anteriormente, este edificio de apartamentos también tiene conflictos por la división del área del sótano. Según la normativa, la plaza de aparcamiento para motos y bicicletas en el sótano pertenece a la propiedad común del propietario del apartamento, mientras que la plaza de aparcamiento para coches pertenece a la gestión del inversor y el inversor no puede incluirla en el precio de venta, precio de compra-alquiler o coste de inversión para construir esta plaza de aparcamiento. La disposición de las plazas de aparcamiento debe garantizar el principio de priorizar en primer lugar a los propietarios de viviendas y, a continuación, reservar las plazas de aparcamiento públicas.
Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company afirmó que toda la superficie de las 3 plantas del sótano no está incluida en el precio de venta, por lo que es de su propiedad privada, incluida la zona del sótano para motos, bicicletas y vehículos de tres ruedas. Sin embargo, el consejo de administración que representa a los residentes afirmó que "el inversor no pudo aportar documentos justificativos como la liquidación de los costes de construcción del aparcamiento y no existía ningún certificado de propiedad".
La disputa irreconciliable ha provocado que el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza tenga dos juntas de administración paralelas relacionadas con la propiedad común y privada tanto del inversor como de los residentes. El edificio cuenta con dos mostradores de recepción, dos fuerzas de seguridad con dos uniformes blancos y azules en el sótano, una sala de cámaras y muchas otras áreas. Cada mes, los residentes deben pagar tarifas de estacionamiento a la unidad de administración del inversor y tarifas de servicio a la unidad operativa del edificio.
La junta de administración del edificio de apartamentos Dreamland Bonanza envió recientemente un documento al Comité Popular del distrito de Nam Tu Liem solicitando al distrito que solicite al inversor la entrega de infraestructura técnica, equipos, sala de cámaras, sala de gestión de operaciones..., porque esta es "parte de propiedad común del edificio de apartamentos según las disposiciones de la ley".
Los residentes sostienen pancartas en protesta por el aumento de las tarifas de estacionamiento en el edificio de apartamentos TNR Gold Season, el 19 de abril. Foto: Colaborador
Las disputas por la propiedad de viviendas ocurren con frecuencia en todo el país. Según las estadísticas de la Asociación Inmobiliaria en 2022, Hanoi tiene 129/845, Ho Chi Minh City tiene 105/935 edificios y grupos de edificios con disputas y demandas. En Hanoi, además de los casos mencionados, también se produjeron disputas en el edificio de apartamentos Viet Duc Complex; El legado, temporada 47 de TNR Gold, Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Parque Verde Phu Thinh (Ha Dong); Cosmo Tay Ho...
El Sr. Nguyen Manh Khoi, subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo que una de las disputas más comunes sobre apartamentos está relacionada con la cuestión de la propiedad común y privada; lenta aportación y entrega de fondos de mantenimiento de propiedad común entre inversores y residentes. En algunos edificios de apartamentos, el inversor y la junta directiva que representa a los residentes no se ponen de acuerdo sobre la división de las zonas comunes y privadas, ni sobre el área que el inversor conserva para la venta o que no ha vendido ni alquilado. Esto ha provocado la imposibilidad de liquidar los datos y el retraso en la entrega de los fondos de mantenimiento de uno a tres años, explicó el Sr. Khoi.
El inspector jefe del Ministerio de Construcción, Nguyen Ngoc Tuan, señaló que existen violaciones en muchos edificios de apartamentos debido a que los inversores invaden y utilizan los espacios comunes para sus propios fines.
Durante el bienio 2021-2022, la Inspección del Ministerio de Construcción inspeccionó a 37 inversionistas y 36 consejos de administración en 43 edificios de apartamentos en 16 localidades; Sancionó administrativamente a 20 inversores con más de 14 mil millones de VND. La Inspección solicitó que los inversores acordasen con el Consejo de Administración la superficie y el equipamiento bajo propiedad común del edificio de apartamentos; Entregar al Consejo de Administración la documentación completa del apartamento; Obligó a cinco inversores a devolver más de 2.000 m2 de superficie invadida a los residentes.
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