Prevenir la “publicidad engañosa”
En una reunión reciente para finalizar el proyecto de Decreto que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda de 2023, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), propuso que debería haber regulaciones que requieran que los inversores se registren para la clasificación de edificios de apartamentos antes de que se les permita abrirlos a la venta.
Al explicar esta propuesta, el Sr. Chau analizó: la Ley de Vivienda anterior encomendaba al Ministro de Construcción emitir reglamentos para clasificar los apartamentos en clases 1, 2, 3 y 4; En la actualidad, los edificios de apartamentos se clasifican en categorías A, B y C. Sin embargo, en la realidad, ningún inversor o grupo de propietarios de edificios de apartamentos (cliente) ha propuesto o implementado una clasificación de edificios de apartamentos. En la Ley de Vivienda de 2023, que está a punto de entrar en vigor, la clasificación de los edificios de apartamentos se asigna al Gobierno para su promulgación. En el proyecto de Decreto que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda de 2023, la clasificación de los apartamentos solo se realizará cuando el proyecto esté terminado. Sin embargo, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 estipula que los inversores podrán vender o alquilar-comprar viviendas futuras cuando hayan finalizado la construcción de la infraestructura técnica de acuerdo con la normativa. En el caso de edificios de apartamentos o de uso mixto con viviendas, solo es necesario completar la construcción de los cimientos de acuerdo con la normativa.
Exigir a los inversores que registren las clasificaciones de los edificios de apartamentos antes de captar capital y abrirlos a la venta ayudará a evitar la situación de "autoproclamación" y "publicidad engañosa".
"Esta es la etapa en la que los clientes son fácilmente engañados cuando los inversores se autoclasifican y mejoran sus apartamentos a superlujo, primera clase o nombres extranjeros como High-end, Premium... para venderlos a precios altísimos. La situación de "colgar una cabeza de oveja pero vender carne de perro" se da en muchos lugares. Mientras tanto, la Ley de Publicidad también estipula una prohibición de los productos de las empresas (DN) que afirman ser "número uno, de primera clase". Por lo tanto, es necesario estipular que las empresas se registren para clasificar los apartamentos desde el principio cuando el proyecto es aprobado para la política de inversión", enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.
El presidente de HoREA también dijo que exigir la clasificación de los apartamentos desde el principio cuando se implementa el proyecto no impide que los inversores cambien el tipo de apartamento más adelante. Durante el proceso de implementación, el inversor puede notificar el cambio de clasificación si pasa a un nivel superior. "La normativa actual también incentiva a los inversores a construir edificios ecológicos y que ahorren energía..."
Si el inversor tiene una visión a largo plazo, apuntando a construir proyectos siguiendo esta tendencia, el coste sólo aumentará un 2-3%, mientras que si la conversión se realiza durante el proceso de construcción, el coste será mucho mayor. Dado que hoy en día los clientes están interesados en algo más que sólo el alojamiento, los inversores no sólo venden apartamentos, sino también espacios habitables y servicios públicos. "Los proyectos con muchos árboles, servicios convenientes y un entorno de vida armonioso son más populares entre los clientes y, por lo tanto, pueden llamarse apartamentos de lujo de alta gama...", citó el Sr. Chau.
Caos en el ranking de apartamentos de lujo
Esta no es la primera vez que HoREA propone publicar clasificaciones de edificios de apartamentos antes de abrirlos a la venta. Desde 2018, esta unidad ha emitido un documento en el que consta la situación actual de caos en las denominaciones de los apartamentos de lujo en el mercado inmobiliario. En aquella época, los comerciantes de apartamentos siempre utilizaban arbitrariamente los términos "alta gama" y "lujo" para atraer clientes. En realidad, muy pocos proyectos inmobiliarios cumplen con estándares de alta gama, garantizando calidad y clase en términos de planificación, diseño, comodidades y servicios. Muchos proyectos son autoproclamados como proyectos de alto nivel por los inversores, pero nunca han sido reconocidos por el Departamento de Construcción o una unidad de evaluación independiente. Esto también da lugar a muchas situaciones de "medio risa, medio llanto" cuando los residentes compran apartamentos que se consideran de alta gama pero que son de mala calidad.
Por ejemplo, en el sitio web de la empresa, el edificio de apartamentos The Art (Thu Duc City, Ho Chi Minh City) se presenta como un proyecto de apartamentos innovador cuando implementó por primera vez la idea de construir un complejo de apartamentos de lujo exclusivamente para jóvenes intelectuales; Ubicado en la zona residencial de alta gama Gia Hoa Art Village, de casi 28,5 hectáreas de ancho con muchas instalaciones públicas que sirven a la comunidad residencial. El precio de venta de los apartamentos aquí es bastante alto, oscilando entre 35,4 y 42,7 millones de VND/m². Sin embargo, en 2023, los residentes se reunieron continuamente en este edificio de apartamentos, colgando pancartas de protesta por muchas deficiencias en la infraestructura y los servicios, como ascensores con fugas y agua que fluía como una cascada cada vez que llovía; Caja de fuego vacía, sin equipo. En el estacionamiento, dos de las cuatro salidas están bloqueadas, lo que genera preocupación en los residentes por no tener salida en caso de accidente o incendio...
Vale la pena mencionar que la junta directiva administra 60 mil millones de VND del fondo de mantenimiento de apartamentos, por lo que los residentes creen que la junta directiva no ha cumplido con sus deberes y ha administrado el fondo de mantenimiento de manera ineficaz, lo que ha provocado que el edificio de apartamentos se deteriore cada vez más. Más de 900 vecinos han firmado una petición para reflejar una serie de frustraciones en este edificio de apartamentos y exigir la dimisión del consejo de administración. No fue hasta finales de julio de 2023, cuando el gobierno local celebró una conferencia extraordinaria de edificios de apartamentos para reelegir a la junta directiva y toda la antigua junta directiva dimitió, que la ira de la gente se "enfrió" temporalmente.
De manera similar, al buscar comprar un apartamento en el edificio de apartamentos Topaz Home 2 (ciudad de Thu Duc), el Sr. Minh Man (que reside en el Distrito 8, ciudad de Ho Chi Minh) se sintió atraído por muchas palabras hermosas como: "punto brillante" en el corazón de la ciudad oriental, ubicado en medio de una zona urbana moderna y desarrollada, el proyecto cuenta con todas las comodidades adecuadas para el tipo de apartamento que no solo es de clase alta sino también moderno. Vale la pena mencionar que este es únicamente un proyecto de vivienda social. Cuando llegó al lugar, el Sr. Man quedó "sorprendido" al ver muchas pancartas colgadas en las puertas de los apartamentos para protestar contra el inversor por las condiciones inseguras de seguridad contra incendios, plazas de aparcamiento, sistemas de ascensores... degradación, daños, inseguridad, fondos de mantenimiento y muchos otros problemas.
Propuesta de clasificar los edificios de apartamentos antes de que los inversores recauden capital y los abran a la venta a los clientes
En Hanoi, el edificio de apartamentos Artemis (No. 3 Le Trong Tan, distrito Thanh Xuan) se anuncia como un edificio de apartamentos de lujo, pero los residentes han expresado repetidamente su enojo y colgado pancartas en protesta cuando el inversor aumentó arbitrariamente las tarifas de estacionamiento y retrasó el establecimiento de una junta de administración; No garantizar la prevención de incendios... El punto culminante fue el ruido de las ruedas bloqueadas de los vehículos particulares que causó polémica a finales del año pasado. Vale la pena mencionar que, debido a que está etiquetado como un apartamento de lujo, el precio de los apartamentos aquí también es altísimo, desde 50,2 - casi 70 millones de VND / m².
La situación de “cada uno hace lo suyo” en el ranking de apartamentos sucede en todas partes. El sitio web de comercio inmobiliario Batdongsan.com.vn dijo que utiliza precios de venta para clasificar los apartamentos, pero los precios varían según el mercado. Por ejemplo, en Hanoi, los apartamentos asequibles tienen precios de venta primarios de menos de 30 millones de VND/m²; Los apartamentos de gama media cuestan entre 30 y 50 millones de VND/m² y los de gama alta cuestan más de 50 millones de VND/m². En Ciudad Ho Chi Minh, los apartamentos asequibles cuestan menos de 35 millones de VND/m²; Apartamentos de gama media desde 35 - 55 millones de VND/m²; Apartamentos de lujo por más de 55 millones de VND/m².
Mientras tanto, la compañía CBRE ofrece precios más altos para la clasificación de apartamentos. A partir del primer trimestre de 2024, CBRE aplicará nuevos criterios de clasificación de apartamentos, como apartamentos de súper lujo, que son proyectos con un precio primario promedio de más de 300 millones de VND/m²; Los proyectos de lujo tienen un precio primario promedio de 120 a 300 millones de VND/m²; Los apartamentos de lujo tienen un precio principal promedio de 60 a 120 millones de VND/m²; Los proyectos de gama media tienen precios de venta primarios promedio de 35 a 60 millones de VND/m²; La clase económica tiene un precio primario promedio de menos de 35 millones de VND/m²…
Es necesaria la clasificación de los apartamentos según las normas.
Según el experto en bienes raíces Tran Khanh Quang, en el mundo no hay necesidad de regulaciones que obliguen a los inversores a registrarse y publicar clasificaciones de edificios de apartamentos porque el mercado inmobiliario es público, transparente y la protección del consumidor es muy alta. El mercado inmobiliario en Vietnam no es así en la actualidad. En realidad, cómo construye el inversor el proyecto, cuál es la calidad, cómo acceden los clientes a la información... principalmente a través de noticias e imágenes de las unidades de intermediación, no a través de la calidad de la construcción. Por lo tanto, es muy necesario clasificar los apartamentos y evaluar la calidad del proyecto según estándares. Los consumidores necesitan tener acceso a información precisa y clara sobre qué condiciones se requieren para los apartamentos de lujo, cuál es la superficie, cuánta más superficie de servicios públicos se necesita en comparación con los apartamentos de gama media y baja... La evaluación también debe ser realizada por una unidad independiente para garantizar la objetividad y la idoneidad.
Un representante de una empresa inmobiliaria admitió que con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda el 1 de agosto, la regulación sobre la clasificación de los edificios de apartamentos por parte del Gobierno frenará la situación en la que los inversores autoclasifican sus proyectos, así como las empresas de consultoría y corretaje clasifican arbitrariamente según los precios actuales. "Sin clasificación, cada uno se pondrá en primer lugar para subir los precios y facilitar la venta. Esto no sólo causa confusión y perjudica a los compradores, sino que también afecta a los inversores que hacen negocios correctamente. El mercado necesita ser reorganizado en su orden correcto mediante la legalización", enfatizó.
Clasificación de apartamentos
Los edificios de apartamentos se dividen en 3 clases: clase A, clase B y clase C. Esta clasificación se basa en 4 grupos específicos de criterios, entre ellos: Planificación - arquitectura; sistema de equipamiento técnico; servicios, infraestructura social; y calidad, gestión, operación. En el cual, la clase A es un edificio de departamentos que cumple totalmente con los requisitos para ser clasificado y debe lograr al menos 18 de los 20 criterios prescritos en el Apéndice No. 01; La clase B es un edificio de apartamentos que debe cumplir al menos 18 de los 20 criterios de acuerdo con las instrucciones del Apéndice 02; La clase C es un edificio de apartamentos que cumple plenamente los requisitos de clasificación, pero no cumple los criterios para su reconocimiento como clase A y clase B según la normativa.
Circular Nº 31/2016 del Ministerio de la Construcción
Fuente: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm
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