La Ley de Negocios Inmobiliarios modificada fue aprobada por la Asamblea Nacional y entrará en vigor a principios de 2025, regulando el depósito para futuras compras de vivienda.
En concreto, el artículo 17 de la reforma de la Ley de Negocio Inmobiliario establece que los inversores en proyectos inmobiliarios no podrán autorizar a otras organizaciones o personas físicas a firmar contratos de depósito, compra, venta, cesión o arrendamiento-compra de viviendas en obras, superficies de construcción en obras y derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos inmobiliarios.
Al mismo tiempo, el apartado 5 del artículo 23 de esta Ley también establece los detalles sobre los depósitos y pagos para futuras adquisiciones de viviendas. Los inversores en proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar depósitos de los clientes por un máximo del 5% del precio de venta o de arrendamiento con opción a compra cuando la vivienda o las obras de construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha.
El proyecto de apartamentos Hanoi Time Tower, en el área urbana de Van Phu (Ha Dong, Hanoi), ha estado abandonado durante muchos años (Foto: Ha Phong).
Según los expertos, esta regulación de los depósitos ha puesto fin al largo periodo en que los depósitos se realizaban en forma de contratos. Al mismo tiempo, la regulación de los depósitos garantiza la firma del contrato y protege los derechos de los compradores de vivienda.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que el negocio inmobiliario tiene las características especiales de las transacciones de depósito. Mientras tanto, las Leyes de Negocios Inmobiliarios de 2006 y 2014 no regulan los depósitos que se producen antes del momento en que los proyectos inmobiliarios y de vivienda son elegibles para celebrar contratos o movilizar capital para vender futuras viviendas, especialmente terrenos.
Según el Sr. Chau, aprovechando la cláusula 1 del artículo 328 del Código Civil de 2015 que no regula el valor y la tasa de los depósitos, los especuladores, corredores de tierras y empresas deshonestas han recibido depósitos de gran valor, en algunos casos hasta el 90-95% del valor de la propiedad en transacción. Los cabecillas incluso crearon "proyectos fantasma" sin base legal con el propósito de cometer fraude, causando enormes pérdidas a los clientes y alterando el orden social, como es típico en el caso de fraude ocurrido en la empresa Alibaba.
El proyecto de la ciudad de Usilk (Ha Dong, Hanoi) lleva muchos años de retraso, lo que ha provocado que las esperanzas de miles de clientes de establecerse y ganarse la vida se hayan "esfumado" (Foto: Ha Phong).
Compartiendo la misma opinión, el presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, Nguyen Van Dinh, dijo que el depósito no solo muestra la firma del contrato de venta, sino que también sirve para que el inversor determine la demanda del mercado y garantice la producción del producto del proyecto.
"Las normas sobre depósitos que establece la ley son muy razonables, pero según la experiencia de los países desarrollados, se recurre a terceros, como bancos e instituciones crediticias, para supervisar y gestionar esta cantidad de dinero con una cuenta conjunta sin que "fluya" al bolsillo del inversor. Si el inversor no cumple con el compromiso, el cliente puede recuperar el dinero y el banco será responsable de esa cantidad de dinero", enfatizó el Sr. Dinh.
Según los reporteros de Dan Tri , en realidad, han habido muchos proyectos de vivienda que han recolectado depósitos y pagos a cuenta de los clientes a través de empresas de corretaje o directamente del inversor. Sin embargo, el inversor no llevó a cabo el proyecto o lo hizo a medias y luego lo detuvo durante décadas, dejando a los compradores de viviendas en una situación de "medio llanto, medio risa".
El punto común de estos proyectos es que el inversor ha retenido el depósito y el pago a cuenta de los clientes hasta cientos de miles de millones de dongs, con lo que muchas personas tienen que soportar la carga de pagar los intereses de los préstamos bancarios para comprar casas y pagar el alquiler mensual.
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