En este documento, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propone modificar y complementar el método de valoración de tierras en el sentido de regular tres métodos de valoración de tierras, entre ellos: el método de comparación; método de ingresos; Método del coeficiente de ajuste del precio del terreno. Así, en comparación con el Decreto Nº 44/2014/ND-CP, el proyecto de Decreto ha reducido dos métodos de valoración de tierras.
Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la reglamentación de tres métodos de valoración de tierras (comparación, ingresos, coeficiente de ajuste del precio de la tierra) ha asegurado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras al servicio de la gestión estatal de tierras.
Según el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, la reglamentación de tres métodos de valoración de tierras ha garantizado la cobertura de todos los casos de valoración de tierras al servicio de la gestión estatal de tierras. (Foto: DM)
En concreto, el método de deducción se integra en el método de comparación porque el método de deducción es un paso al aplicar el método de comparación a parcelas de terreno con activos adheridos al terreno, aplicado para separar el valor de los activos adheridos al terreno de la parcela de terreno comparada.
Al mismo tiempo, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente propuso en el proyecto de Decreto 44 no utilizar el método de excedente para valorar las tierras.
Al explicar por qué no se utiliza el método del excedente para valorar la tierra, según el proyecto presentado al Gobierno, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente dijo que el método del excedente es un método de valoración de la tierra calculando el ingreso total de desarrollo asumido de la propiedad menos el costo total de desarrollo asumido.
En consecuencia, el cálculo de los ingresos totales estimados de desarrollo de bienes inmuebles debe basarse en los factores estimados de: precio de transferencia, precio de alquiler, tiempo de venta, tasa de venta, tendencia y volatilidad del precio de transferencia, precio de alquiler futuro, tasa de ocupación... y debe descontar el flujo de caja al momento de la valoración de acuerdo con la tasa de interés del préstamo bancario.
El cálculo del costo total supuesto de desarrollo de un inmueble, además de basarse en las normas y precios unitarios emitidos por los organismos estatales competentes, también depende del tiempo de construcción, el ritmo de construcción cada año, los costos de contingencia, los costos de intereses, las ganancias de los inversionistas teniendo en cuenta los factores de riesgo, los costos de publicidad y ventas, etc.
El cálculo de los factores asumidos de los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo mencionados anteriormente es muy complicado, los resultados de la valoración son inciertos, inexactos y tienen grandes errores (para la misma parcela de tierra, solo cambiar un indicador en los factores asumidos cambiará los resultados de la valoración); son fácilmente explotables y plantean riesgos a los tasadores de tierras y a quienes deciden sobre precios específicos de la tierra en localidades.
Esta es la principal causa de las dificultades y retrasos a la hora de determinar, valorar y decidir sobre precios específicos de terrenos en los últimos tiempos.
Por otro lado, en el negocio inmobiliario, el terreno siempre existe primero y se fija su precio antes del proceso de creación del inmueble. Suponiendo que se estima el valor de los bienes raíces en el futuro, entonces determinar el precio del terreno no es apropiado, lo que hace que el precio del terreno dependa del método de negocio inmobiliario del inversor, no reflejando el verdadero valor de mercado del terreno.
Además, el método del excedente es utilizado a menudo por los inversores para calcular los beneficios obtenidos al asumir ingresos y estimar los costos incurridos, tomando así la decisión de invertir o no.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente considera que, en el espíritu de la Resolución No. 18-NQ/TW, el método de determinación de los precios de la tierra debe garantizar el cumplimiento de los principios del mercado. Por lo tanto, el hecho de que el proyecto de Decreto 44 no aplique el método del excedente para valorar la tierra, calcular las obligaciones financieras de los usuarios de la tierra y calcular la compensación cuando el Estado recupera tierras es consistente con la política del Partido.
Para superar las limitaciones que supone no aplicar el método del superávit, el proyecto de Decreto 44 ha modificado y complementado el contenido del método de comparación.
En el cual se proporciona orientación sobre la valoración de terrenos y áreas de terreno que no han sido invertidos en infraestructura técnica con base en una combinación de técnicas de deducción para deducir los costos de inversión en infraestructura técnica. Al mismo tiempo, es necesario complementar la regulación para que al determinar los precios de los terrenos se aplique el método del coeficiente de ajuste anual para fines de comparación y verificación a fin de garantizar la exactitud de los resultados de la valoración de los terrenos.
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