El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que además de las regulaciones positivas y sobresalientes de la Circular 22, él y las empresas de bienes raíces están muy preocupados por las regulaciones del Punto a, Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular No. 41 (enmendada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular No. 22). De acuerdo con este reglamento, para los préstamos garantizados con bienes inmuebles a particulares para comprar casas, incluidas las comerciales, los bancos sólo están autorizados a prestar a particulares para comprar casas que hayan sido terminadas y entregadas, es decir, casas disponibles.
Así, la Circular No. 22 no permite a los bancos prestar a particulares para comprar viviendas comerciales no terminadas para su entrega (es decir, viviendas comerciales que se formen en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda. Por lo tanto, las personas que quieran solicitar crédito para comprar futuras viviendas comerciales tendrán que tomar otras medidas de seguridad o asegurarlo con otros activos.
La regulación que no permite que la vivienda futura se utilice como préstamo para comprar una casa dificultará el mercado inmobiliario.
Si esta regulación no se modifica inmediatamente, puede tener malas consecuencias, ocasionando dificultades y obstaculizando el normal funcionamiento del mercado inmobiliario, lo que repercutirá negativamente en el proceso de recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario tanto a corto como a largo plazo.
Porque la compra por parte de un particular de una casa comercial que se va a constituir en el futuro y la hipoteca de la propiedad como casa comercial que se va a constituir en el futuro es una transacción civil legal según las disposiciones del Código Civil de 2015. La propiedad garantizada puede ser una propiedad existente o una propiedad que se va a constituir en el futuro. Por lo tanto, las futuras viviendas comerciales pueden utilizarse como garantía. Por tanto, la normativa anterior no resulta adecuada, ni acorde ni compatible con lo dispuesto en el Código Civil de 2015.
Por lo tanto, la regulación antes mencionada del Banco del Estado no es adecuada, consistente y congruente con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la Ley de Inversiones de 2020 y la Ley de Instituciones de Crédito de 2024.
A partir de la investigación, la comparación de las normas jurídicas pertinentes y la situación práctica, se propone modificar y completar el apartado 11 del artículo 2 de la Circular nº 41 (modificado y completado en el apartado 1 del artículo 1 de la Circular nº 22) con el fin de añadir normas que permitan a las entidades crediticias conceder créditos a personas físicas para la compra de futuras viviendas comerciales garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda, aplicables tanto a la compra de viviendas comerciales como a la compra de viviendas sociales terminadas para su entrega en virtud de un contrato de compraventa de viviendas (viviendas "disponibles") o a la compra de viviendas comerciales o a la compra de futuras viviendas sociales garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.
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