Welche Faktoren führen dazu, dass der Markt für Ferienimmobilien „eingefroren“ bleibt?

Der Markt weist keine deutlichen Veränderungen auf.

Einem kürzlich veröffentlichten Bericht der DKRA Group zum Immobilienmarkt im Juli 2023 zufolge erreichten viele Resort-Immobilienprojekte nicht die erwartete Liquidität, sodass sich der Zeitpunkt der Verkaufsabwicklung verschob. Aus diesem Grund wurde im Juli nur ein neues Projekt zum Verkauf freigegeben und 40 Produkte auf den Markt gebracht, was einem Rückgang von 88 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.

Erwähnenswert ist, dass die Nachfrage auf diesem Markt noch immer sehr gering ist. Es wurde lediglich eine erfolgreiche Transaktion verzeichnet, was einem Rückgang von 99 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum entspricht. Die DKRA Group kommentierte, dass die Angebotspreise dieser Produkte relativ hoch seien und dass dies in Verbindung mit der vorsichtigen Psychologie der Anleger dazu führe, dass die Liquidität gering bleibe. Ganz zu schweigen davon, dass andere Faktoren wie Rechtslage, Zinssätze und die Erholung der Tourismusbranche noch immer unbedeutend sind und die Liquidität von Ferienimmobilien beeinträchtigen.

Nur 1 Resort-Villa zum Verkauf im Juli 2023. (Foto: DKRA Group)

Im darauffolgenden Monat geht DKRA davon aus, dass Angebot und Nachfrage auf dem Markt im Vergleich zum Juli leicht zunehmen werden, es jedoch keine großen Veränderungen geben wird. Im Segment der Ferien-Stadthäuser/Geschäftshäuser ist das Neuangebot im Juli im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres gestiegen, in der nächsten Verkaufsphase wurden jedoch nur zwei Projekte zum Verkauf angeboten. Das Angebot in diesem Segment ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 75 % zurückgegangen. Die Absorptionsrate beträgt lediglich 1 %.

Bei Condotels stieg das Angebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 52 %, wobei 3 Projekte zum Verkauf freigegeben wurden, was 405 Einheiten entspricht. Diese Zahl ist sogar höher als die Gesamtzahl der im zweiten Quartal 2023 zum Verkauf angebotenen Neubauwohnungen mit 378 Einheiten. Alle neuen Produkte konzentrieren sich jedoch auf die Zentralregion.

Condotel ist mit 113 erfolgreichen Transaktionen im Juli auch das Segment mit den meisten Transaktionen in diesem Markt. Allerdings konzentriert sich das Transaktionsvolumen noch immer auf ein Projekt, die übrigen Projekte weisen allesamt moderate Verbrauchsraten auf. Dabei handelt es sich um Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die von großen Marken betrieben werden und deren Preis unter 50 Millionen VND/m2 liegt.

DKRA prognostiziert außerdem, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem Markt im nächsten Monat weiter erholen werden, es kurzfristig jedoch unwahrscheinlich ist, dass es zu starken Schwankungen kommt.

Der Durchbruch im Bereich der Ferienimmobilien dürfte kurzfristig unwahrscheinlich sein.

Was den Verkaufspreis von Ferienimmobilien betrifft, wird erwartet, dass der Primärmarkt im Vergleich zum letzten Monat nicht stark schwankt. Anleger, die Produkte implementieren, behalten weiterhin Zinsstützungsprogramme, Rabattanreize von bis zu 50 % für Kunden bei, die schnell zahlen, sowie tilgungsfreie Zeiträume bei. Durch die Beibehaltung der Anreize wird erwartet, dass sich Angebot und Nachfrage leicht erholen werden, vor allem in Binh Dinh und Kien Giang.

Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums wird das neue Angebot an Hotels und Resorts im ganzen Land im zweiten Quartal 2023 fast nur noch durch einige wenige eröffnete und in Betrieb genommene Projekte ergänzt. Es gibt nur ein lizenziertes Resort-Tourismusprojekt, nämlich das thematische Touristengebiet und Resort auf dem Gipfel des Berges Ba Den (Tay Ninh).

Wie kann man Ferienimmobilien retten?

Eine Untersuchung einiger berühmter Touristengebiete im ganzen Land zeigt, dass verlassene Villenprojekte, Resortvillen, Condotels und Officetels ohne Kunden recht häufig vorkommen. Viele Sekundärinvestoren hatten aufgrund der Hebelwirkung Schwierigkeiten, mit dem finanziellen Druck umzugehen und waren nicht in der Lage, den Cashflow aus den Produkten zu nutzen, sodass sie in letzter Zeit Verkäufe zu „erstickenden“ Preisen hinnehmen mussten.

Viele Marktstudien zeigen außerdem, dass die Gewinnspanne bei Ferienimmobilien derzeit sehr gering ist und nur etwa 1 % beträgt; nur sehr wenige Projekte erreichen 4–5 % oder mehr. Viele Projekte, die sich bei der Eröffnung zum Verkauf verpflichtet hatten, einen Gewinn von 8–12 % zu erzielen, sind derzeit nicht in der Lage, diesen zu erzielen.

Angesichts der besonderen Natur von Ferienimmobilien scheint eine Erholung wie bei anderen Marktsegmenten durch die Beseitigung von Zins- und Rechtshürden nicht ausreichend zu sein. Das verbleibende Problem bei Ferienimmobilien besteht weiterhin darin, dass das Angebot die Nachfrage im Ferien- und Tourismussektor übersteigt.

Das Produktangebot hat zugenommen, die Zahl potenzieller Touristen hat sich jedoch nicht entsprechend entwickelt, was zu einer großen Lücke zwischen Angebot und Nachfrage geführt hat.

Nach Angaben der Generaldirektion für Tourismus begrüßte Vietnam in den ersten sechs Monaten des Jahres fast 70 Millionen Besucher, darunter 5,6 Millionen internationale Besucher und fast 64 Millionen inländische Besucher. Die Zahl der internationalen Besucher betrug im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 nur 66 %, während die Zahl der inländischen Besucher um das 1,4-fache anstieg. Die Gesamteinnahmen aus dem Tourismus werden auf 343.100 Milliarden VND geschätzt, ein Anstieg von 1,45 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2019 mit 338.200 Milliarden VND.

Da sich die Zahl der internationalen Besucher noch nicht vollständig erholt hat, steigt das Angebot an Ferienimmobilien weiterhin an. Aufgrund der Überangebotskrise blieben in letzter Zeit viele Ferienprodukte ungenutzt. Viele Meinungen besagen, dass der Immobilienmarkt für Ferienorte weiter einfrieren wird, wenn sich die Zahl der potenziellen Touristen nicht erholt oder sogar stark ansteigt. Dadurch entsteht eine Schleife, der eingefrorene Markt verhindert die Entwicklung von Dienstleistungen und erschwert die Anziehung potenzieller Touristen.

Experten zufolge löst die Rettung des Ferienimmobilienmarktes durch rechtliche und zinspolitische Lösungen lediglich das oberflächliche Problem. Diese Maßnahmen tragen maßgeblich dazu bei, dass Projektbesitzer und Investoren in der aktuellen Zeit wieder Vertrauen fassen können. Um den Wert dieser Art jedoch wirklich zu steigern und die Liquidität zu erhöhen, liegt der Schlüssel immer noch in der Frage der tatsächlichen Nachfrage.

Daher müssen Investoren neben dem Fokus auf den Vertrieb auch schnell begleitende Dienstleistungen anbieten und sich auf die Förderung ihres Images konzentrieren, kombiniert mit dem Tourismusmarkt, um potenzielle Kunden zu gewinnen. Dies führt auch dazu, dass das Interesse der Anleger an den Produkten dieses Marktes steigt und sie sich weiterhin für eine Investition entscheiden. Dieses Problem lässt sich Analysten zufolge nicht über Nacht beheben. Daher müssen wir bis Ende 2024 oder Anfang 2025 warten, bis sich der Immobilienmarkt für Ferienanlagen erholt.

Quelle: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html