Es gibt keine klaren Veränderungen am Markt.
Laut einem kürzlich veröffentlichten Bericht der DKRA Group zum Immobilienmarkt im Juli 2023 erreichten viele Resort-Immobilienprojekte nicht die erwartete Liquidität, sodass sich der Zeitpunkt der Verkaufsabwicklung verschob. Aus diesem Grund wurde im Juli nur ein neues Projekt zum Verkauf freigegeben und 40 Produkte auf den Markt gebracht, was einem Rückgang von 88 % gegenüber dem gleichen Zeitraum entspricht.
Erwähnenswert ist, dass die Nachfrage auf diesem Markt noch immer sehr gering ist. Es wurde lediglich eine erfolgreiche Transaktion verzeichnet, was einem Rückgang von 99 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum entspricht. Die DKRA Group erklärte, dass die Angebotspreise dieser Produkte relativ hoch seien und dies in Kombination mit der vorsichtigen Psychologie der Anleger zu einer geringen Liquidität führe. Ganz zu schweigen davon, dass andere Faktoren wie Rechtslage, Zinssätze und die Erholung der Tourismusbranche nach wie vor unbedeutend sind und die Liquidität von Ferienimmobilien beeinträchtigen.
Nur 1 Resort-Villa zum Verkauf im Juli 2023. (Foto: DKRA Group)
DKRA geht davon aus, dass Angebot und Nachfrage am Markt im darauffolgenden Monat im Vergleich zum Juli leicht zunehmen werden, es jedoch nicht viele klare Durchbrüche geben wird. Im Resort-Reihenhaus-/Geschäftshaussegment ist das Neuangebot im Juli im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des Jahres gestiegen, in der nächsten Verkaufsphase wurden jedoch nur zwei Projekte zum Verkauf angeboten. Das Angebot in diesem Segment ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 75 % zurückgegangen. Die Absorptionsrate beträgt lediglich 1 %.
Bei Condotels stieg das Angebot im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um etwa 52 %, wobei 3 Projekte zum Verkauf freigegeben wurden, was 405 Einheiten entspricht. Diese Zahl ist sogar mehr als die Gesamtzahl der im zweiten Quartal 2023 zum Verkauf angebotenen Neubauwohnungen mit 378 Einheiten. Alle neuen Produkte konzentrieren sich jedoch auf die Zentralregion.
Condotel ist mit 113 erfolgreichen Transaktionen im Juli auch das transaktionsstärkste Segment dieses Marktes. Allerdings konzentriert sich das Transaktionsvolumen noch immer auf ein Projekt, die übrigen Projekte weisen allesamt bescheidene Verbrauchsraten auf. Dabei handelt es sich um Projekte mit vollständigen Rechtsdokumenten, die von großen Marken betrieben werden und deren Preis unter 50 Millionen VND/m2 liegt.
DKRA prognostiziert außerdem, dass sich Angebot und Nachfrage auf dem Markt im nächsten Monat weiter erholen werden, es kurzfristig jedoch unwahrscheinlich ist, dass es zu starken Schwankungen kommt.
Mit einem Durchbruch im Ferienimmobiliensektor ist kurzfristig nicht zu rechnen.
Was die Verkaufspreise von Ferienimmobilien betrifft, wird auf dem Primärmarkt im Vergleich zum letzten Monat voraussichtlich keine großen Schwankungen auftreten. Anleger, die Produkte implementieren, behalten weiterhin Zinsstützungsprogramme, Rabattanreize von bis zu 50 % für Kunden mit schneller Rückzahlung und tilgungsfreie Zeiträume bei. Mit der Beibehaltung der Anreize ist mit einer leichten Erholung von Angebot und Nachfrage zu rechnen, die sich vor allem auf Binh Dinh und Kien Giang konzentriert.
Laut dem jüngsten Bericht des Bauministeriums wird das neue Angebot an Hotels und Resorts im ganzen Land im zweiten Quartal 2023 fast nur durch einige wenige eröffnete und in Betrieb genommene Projekte ergänzt. Es gibt nur ein lizenziertes Resort-Tourismusprojekt, nämlich das thematische Touristengebiet und Resort auf dem Gipfel des Berges Ba Den (Tay Ninh).
Wie kann man Ferienimmobilien retten?
Eine Untersuchung einiger berühmter Touristengebiete im ganzen Land zeigt, dass verlassene Villenprojekte, Resort-Villen, Condotels und Officetels ohne Kunden recht häufig vorkommen. Viele Sekundärinvestoren hatten aufgrund der Hebelwirkung Schwierigkeiten, dem finanziellen Druck standzuhalten und konnten den Cashflow aus den Produkten nicht ausschöpfen, sodass sie in letzter Zeit Verkäufe zu „erstickenden“ Preisen hinnehmen mussten.
Zahlreiche Marktstudien zeigen zudem, dass die Gewinnspanne bei Ferienimmobilien derzeit sehr gering ist und nur bei rund 1 % liegt; nur sehr wenige Projekte erreichen 4–5 % oder mehr. Viele Projekte, die bei der Eröffnung des Verkaufs einen Gewinn von 8–12 % versprochen hatten, können diesen heute nicht mehr erzielen.
Angesichts der Besonderheiten von Ferienimmobilien scheint eine Erholung wie bei anderen Marktsegmenten durch die Beseitigung von Zins- und Rechtshürden nicht auszureichen. Das verbleibende Problem bei Ferienimmobilien besteht weiterhin darin, dass das Angebot im Ferien- und Tourismussektor die Nachfrage übersteigt.
Der Anstieg des Produktangebots, jedoch das Fehlen einer geeigneten Erschließung potenzieller Touristen, hat zu einer großen Lücke zwischen Angebot und Nachfrage geführt.
Nach Angaben der Allgemeinen Tourismusbehörde kamen in den ersten sechs Monaten des Jahres fast 70 Millionen Besucher nach Vietnam, darunter 5,6 Millionen internationale Besucher und fast 64 Millionen inländische Besucher. Die Zahl der internationalen Besucher betrug im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2019 nur 66 %, während die Zahl der inländischen Besucher um das 1,4-fache anstieg. Die Gesamteinnahmen aus dem Tourismus werden auf 343.100 Milliarden VND geschätzt, was einem Anstieg von 1,45 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2019 entspricht, als dieser 338.200 Milliarden VND betrug.
Da sich die Zahl der internationalen Besucher noch nicht vollständig erholt hat, steigt das Angebot an Ferienimmobilien weiterhin an und aufgrund der Überangebotskrise blieben in jüngster Zeit viele Ferienprodukte ungenutzt. Viele Meinungen besagen, dass der Immobilienmarkt für Ferienorte weiter einfrieren wird, wenn sich die Zahl der potenziellen Touristen nicht erholt oder sogar stark ansteigt. Dadurch entsteht eine Schleife: Der eingefrorene Markt verhindert die Entwicklung von Dienstleistungen und erschwert die Anziehung potenzieller Touristen.
Nach Ansicht von Experten löst die Rettung des Ferienimmobilienmarktes mit rechtlichen und zinsbezogenen Lösungen lediglich das oberflächliche Problem. Diese Maßnahmen tragen in hohem Maße dazu bei, dass Projektbesitzer und Investoren in der aktuellen Zeit wieder Vertrauen schöpfen. Der Schlüssel zur tatsächlichen Wertsteigerung und Erhöhung der Liquidität dieser Art liegt jedoch weiterhin in der Frage der tatsächlichen Nachfrage.
Deshalb müssen Investoren neben dem Vertrieb auch schnell begleitende Dienstleistungen anbieten, ihr Image stärken und in Kombination mit dem Tourismusmarkt potenzielle Kunden gewinnen. Dies führt auch dazu, dass das Interesse der Anleger an den Produkten dieses Marktes steigt und sie sich weiterhin für eine Investition entscheiden. Laut Analysten lässt sich dieses Problem nicht über Nacht beheben. Mit einer Erholung des Ferienimmobilienmarktes müssen wir daher noch bis Ende 2024 oder Anfang 2025 warten.
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