Kontroverse um Immobilienkaution-Regelung

In dem Gesetzentwurf, der der Nationalversammlung (NA) erstmals zur Kommentierung vorgelegt wurde (Vorlage Nr. 108/TTr-CP der Regierung vom 5. April), sind künftige Regelungen für Projektinvestoren zum Verkauf von Häusern und Bauarbeiten vorgesehen. Die Übertragung und Vermietung von Landnutzungsrechten mit Infrastruktur im Projekt muss über den Immobilienhandel erfolgen (Artikel 57). Diese Vorschläge stießen auf unterschiedliche Resonanz, darunter zahlreiche abweichende Meinungen von Experten und einigen Delegierten der Nationalversammlung.

2 Optionen

Auf Grundlage der Meinungen der Delegierten der Nationalversammlung in der 5. Sitzung koordinierte die Redaktionsagentur die Recherche, Aufnahme und Überprüfung mit den relevanten Agenturen. In dem Bericht über den Erhalt, die Überarbeitung und Vervollkommnung des jüngsten Gesetzentwurfs an den Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung stimmte die Regierung zu, die Regelung, wonach Immobilientransaktionen über den Börsenplatz abgewickelt werden müssen (Artikel 57), zu streichen und Unternehmen stattdessen lediglich dazu zu ermutigen, dies zu tun.

„Die Zustimmung zur Vertragsgestaltung kommt zur rechten Zeit und ist sehr willkommen, denn wenn manche Immobilientransaktionen über Dritte, beispielsweise einen Immobilienhandelsplatz, abgewickelt werden müssen, entstehen zusätzliche Verfahren und Kosten, was zu höheren Immobilienpreisen führt, zumal das Gesetz bereits Regelungen zur notariellen Beglaubigung und Zertifizierung von Verträgen enthält“, äußerte sich Master Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilienrecht.

Eine weitere bemerkenswerte Bestimmung des Gesetzesentwurfs ist die Voraussetzung für die Erhebung von Einlagen durch Investoren bei Immobilientransaktionen. In Absatz 5, Artikel 23 des jüngsten Gesetzesentwurfs hat die Redaktion zwei Optionen vorgeschlagen.

Zu den im Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) vorgeschlagenen Kautionsregelungen bei Immobiliengeschäften und -transaktionen gibt es noch immer viele widersprüchliche Meinungen. Foto: TAN THANH

Option 1: Der Investor eines Immobilienprojekts darf gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn das Haus oder die Bauarbeiten über einen von einer staatlichen Behörde genehmigten Grundentwurf verfügen und der Investor über mindestens eines der in Absatz 2, Artikel 25 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt und das Verfahren zur Anzeige des Baubeginns gemäß den gesetzlichen Bestimmungen abgeschlossen hat. In der Anzahlungsvereinbarung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses und die Bauarbeiten klar angegeben sein und die Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises, Mietkaufpreises des Hauses und der Bauarbeiten nicht überschreiten.

Option 2: Investoren von Immobilienprojekten dürfen gemäß der Vereinbarung mit Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn die Wohnungs- und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Geschäftsaufnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.

Kautionspflicht reduzieren oder aufheben?

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), äußerte seine Ablehnung einiger Inhalte der Option 1, da diese für den Schutz der Interessen der Kunden, insbesondere einzelner Kunden, nicht besonders bedeutsam seien. Insbesondere sollte der in Option 1 angegebene Kautionsbetrag angepasst werden auf

„Der Einlagenbetrag darf 5 % nicht überschreiten“ ist gemäß der gesellschaftlichen Praxis ein angemessener Betrag und soll sicherstellen, dass die Einlage nicht der Kapitalmobilisierung dient und einen ausreichend großen Wert hat, damit sowohl der Einleger als auch der Einlagenempfänger die Vereinbarung bewusst einhalten. Dies hilft Projektinvestoren auch dabei, die Bedürfnisse und Vorlieben der Kunden zu verstehen, um die Qualität der Produkte, Versorgungsleistungen und Dienste des Projekts zu verbessern und zu steigern.

Unterdessen erklärte der Experte Nguyen Van Dinh, dass es theoretisch notwendig sei, zu prüfen, ob die Kaution in den Geltungsbereich des Gesetzes über Immobiliengeschäfte falle. Ihm zufolge handelt es sich bei der Beziehung zwischen dem Verkäufer (Investor) und dem Käufer (potenzieller Kunde) um eine zivilrechtliche Beziehung, die durch das Zivilrecht geregelt ist.

Gemäß Artikel 328 des Zivilgesetzbuches liegt eine Anzahlung vor, wenn eine Partei der anderen Partei für einen bestimmten Zeitraum einen Geldbetrag oder Edelmetalle, Edelsteine ​​oder sonstige Wertgegenstände (zusammenfassend als Anzahlung bezeichnet) überlässt, um den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags sicherzustellen.

Wenn also der Zweck der Anzahlungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer lediglich darin besteht, sicherzustellen, dass beide Parteien, wenn sie qualifiziert sind, einen Kaufvertrag über die Wohnung abschließen (um einen Platz zu reservieren), kann dann ein spezielles Gesetz (Gesetz über das Immobiliengeschäft) den Zeitpunkt des Eingangs der Anzahlung oder die Höhe der Anzahlung begrenzen?

Um die Wirksamkeit der Richtlinie zu gewährleisten und „Rechtskonflikte“ zu vermeiden, ist es Herrn Dinh zufolge nicht erforderlich, Einlagen im Gesetz über das Immobiliengeschäft zu regulieren. Stattdessen sind Vorschriften erforderlich, die den Verkauf von Wohnungen, künftige Bauprojekte sowie die Kapitalmobilisierung und -verwendung durch Investoren streng kontrollieren und gleichzeitig bei Verstößen strenge Sanktionen vorsehen. Daher sollten die Bestimmungen zu den Voraussetzungen für die Entgegennahme von Einlagen und zu den Einlagenwerten im Gesetzentwurf gestrichen werden.

Herr LE HOANG CHAU, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Probleme bei der Projektübertragung

Was die Bestimmungen zur Projektübertragung betrifft, so wird in Artikel 38 des Entwurfs der Grundsatz der vollständigen oder teilweisen Übertragung des Projekts klar formuliert. Dabei ist in Absatz 3 des Artikels 38 festgelegt, dass der Investor nach der Übertragung das Projekt erben kann. Dieser Grundsatz steht jedoch nicht im Einklang mit Artikel 39 des Entwurfs. Konkret wird in Punkt C, Absatz 1, Artikel 39 gefordert, dass der Investor im Falle einer Projektübertragung die Infrastruktur fertigstellen muss …

Tatsächlich haben Projektverkäufer und -käufer völlig unterschiedliche Vorstellungen. Der Käufer verfügt über Geld, hat andere Vorstellungen und möchte in die Veränderung des aktuellen Projektstatus investieren. Nach Erhalt der Überweisung kann er die Planung von 1/500 anpassen, er akzeptiert höhere Zahlungen, erfüllt seine finanziellen Verpflichtungen und muss die alte Infrastruktur nicht mehr nutzen, sondern baut eine neue Infrastruktur. Unterdessen verlangt Klausel 3, Artikel 39 die Fertigstellung der Infrastruktur, bevor eine Übertragung gestattet wird, was für den Übertragenden unpraktisch ist. Wenn die Vorschriften weiterhin verbindlich sind, werden Fusionen und Übernahmen (M&A) von Projekten erschwert und keine günstigen Bedingungen für Übertragungen geschaffen. Daher werden viele inkompetente Investoren Schwierigkeiten haben, neue Investoren zu finden.

Dr. PHAM ANH KHOI, Generaldirektor der FINA Real Estate Financial Services Company:

Regulierungen müssen für Ausgewogenheit sorgen

Es gibt viele wichtige Inhalte, die von der Nationalversammlung zum Gesetz über Immobiliengeschäfte (geändert) diskutiert und beschlossen wurden. Alle Entscheidungen müssen jedoch zwischen den Marktteilnehmern, einschließlich Immobilienkäufern und -verkäufern, abgewogen werden. Wenn das Gesetz Käufern oder Verkäufern Schwierigkeiten bereitet, geht das Gleichgewicht verloren. Was die Bestimmungen zu den Bedingungen für die Produktöffnung betrifft, so werden Investoren bei zu strengen Gesetzen kein oder nur schwer Kapital mobilisieren können und die Umsetzung von Projekten wird schwierig, sodass die Kosten steigen werden. Die auf den Markt gebrachten Produkte werden billig sein und die Verkaufspreise werden die Zahlungsmöglichkeiten des Käufers übersteigen.

Auch dem Staat werden Haushaltseinnahmen entgehen, andere mit Immobilien verbundene Branchen wie Baumaterialien, Bau und Installation werden verloren gehen, Arbeiter werden ihre Jobs verlieren … und die gesamte Wirtschaft wird ebenfalls betroffen sein.

Herr LE HUU NGHI, Generaldirektor der Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Es sollte Vorschriften für die Verwaltung mobilisierter Gelder geben.

Es gibt unnötige Vorschriften, die die Nationalversammlung ignorieren sollte. Einschränkungen kosten lediglich mehr Personal für Kontrolle und Überwachung. So ist etwa die Kautionsregelung eine zivilrechtliche Angelegenheit, über die sowohl Käufer als auch Verkäufer entscheiden. Wenn der Käufer einer Anzahlung zustimmt, aber nicht kauft, verfällt die Anzahlung. Nimmt der Verkäufer das Geld und kündigt den Vertrag, wird die Anzahlung zurückerstattet.

Oder ob der Handel über die Börse reguliert werden soll oder nicht, sollte der freien Entscheidung des Anlegers überlassen bleiben, da dieser weiß, welche Börse die erforderliche Kompetenz besitzt, um eine Auswahl zu treffen. Andernfalls verkauft er das Produkt selbst und trägt die Verantwortung gegenüber dem Kunden. Wenn die Regulierung tatsächlich verpflichtend ist, werden viele unseriöse Unternehmen, die nur Produkte verkaufen wollen, um Provisionen zu kassieren, die Wahrheit übertreiben und das Projekt falsch darstellen, um den Kunden Produkte zu verkaufen. Die ganze Verantwortung dafür trägt dann der Investor.

Das Wichtigste im Immobiliengeschäft ist die Verwaltung des Cashflows des Investors. Wohin investieren sie das Geld der Kunden? Wenn wir es nicht verwalten und ihnen die freie Nutzung überlassen und es nicht in die Projektimplementierung einfließen lassen, stellt dies ein Risiko für die Kunden dar.

Pham Dinh aufgezeichnet

Quelle: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm