Kontroverse um Immobilienkaution-Regelung

Der Gesetzentwurf, der der Nationalversammlung (NA) erstmals zur Kommentierung vorgelegt wurde (Vorlage Nr. 108/TTr-CP der Regierung vom 5. April), enthält Regelungen für Projektinvestoren, die künftig Häuser und Bauarbeiten verkaufen. Die Übertragung und Vermietung von Landnutzungsrechten mit Infrastruktur im Projekt muss über den Immobilienhandel erfolgen (Artikel 57). Diese Vorschläge stießen auf unterschiedliche Resonanz, und Experten und einige Delegierte der Nationalversammlung waren in vielerlei Hinsicht anderer Meinung.

2 Optionen

Auf Grundlage der Meinungen der Delegierten der Nationalversammlung während der 5. Sitzung koordinierte die Redaktion die Recherche, Aufnahme und Überprüfung mit den zuständigen Behörden. In dem dem Wirtschaftsausschuss der Nationalversammlung übermittelten Bericht über den Erhalt, die Überarbeitung und Vervollkommnung des jüngsten Gesetzentwurfs stimmte die Regierung der Aufhebung der Vorschrift zu, wonach Immobilientransaktionen grundsätzlich über den Börsenmakler abzuwickeln sind (Artikel 57), und die Unternehmen stattdessen lediglich dazu zu ermutigen, dies zu tun.

„Die Zustimmung zur Gestaltungsagentur kommt zur rechten Zeit und ist sehr willkommen, denn wenn manche Immobilientransaktionen über Dritte, einen Immobilienhandelsplatz, abgewickelt werden müssen, entstehen zusätzliche Verfahren und Kosten, was zu höheren Immobilienpreisen führt, zumal das Gesetz bereits Regelungen zur notariellen Beglaubigung und Zertifizierung von Verträgen enthält“, äußerte sich Master Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilienrecht.

Eine weitere bemerkenswerte Regelung des Gesetzesentwurfs ist die Voraussetzung für die Erhebung von Einlagen durch Investoren bei Immobilientransaktionen. In Absatz 5, Artikel 23 des jüngsten Gesetzesentwurfs schlug die Redaktion zwei Optionen vor.

Zu den im Entwurf des Gesetzes über Immobilienunternehmen (geändert) vorgeschlagenen Einlagenregelungen beim Handel und bei Transaktionen mit Immobilien gibt es noch immer viele widersprüchliche Meinungen. Foto von : TAN THANH

Option 1: Der Investor in ein Immobilienprojekt darf gemäß der Vereinbarung mit dem Kunden nur dann Anzahlungen einziehen, wenn das Haus oder die Bauarbeiten über einen von einer staatlichen Behörde genehmigten Grundentwurf verfügen und der Investor über mindestens eines der in Absatz 2, Artikel 25 dieses Gesetzes genannten Dokumente zu Landnutzungsrechten verfügt und das Verfahren zur Anzeige des Baubeginns gemäß den gesetzlichen Bestimmungen abgeschlossen hat. In der Anzahlung müssen der Verkaufspreis, der Mietkaufpreis des Hauses und die Bauarbeiten klar angegeben sein und die Höhe der Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises, des Mietkaufpreises des Hauses und der Bauarbeiten usw. nicht überschreiten.

Option 2: Investoren in Immobilienprojekte dürfen gemäß der Vereinbarung mit Kunden nur dann Einlagen einziehen, wenn die Wohn- und Bauarbeiten alle Bedingungen für die Geschäftsaufnahme erfüllt haben und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes durchgeführt wurden.

Kautionspflicht reduzieren oder aufheben?

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), äußerte seine Ablehnung einiger Inhalte der ersten Option, da diese für den Schutz der Interessen der Kunden, insbesondere einzelner Kunden, nicht besonders bedeutsam seien. Insbesondere sollte der in Option 1 angegebene Einzahlungsbetrag wie folgt angepasst werden:

„Der Einlagenbetrag darf 5 % nicht überschreiten“ ist gemäß der gesellschaftlichen Praxis ein angemessener Betrag und soll sicherstellen, dass die Einlage nicht der Kapitalmobilisierung dient und einen ausreichend großen Wert aufweist, damit sowohl der Einleger als auch der Einlagenempfänger die Vereinbarung bewusst einhalten. Dies hilft Projektinvestoren auch dabei, die Bedürfnisse und Vorlieben der Kunden zu verstehen, um die Qualität der Produkte, Versorgungsleistungen und Dienste des Projekts zu verbessern und zu steigern.

Unterdessen erklärte Experte Nguyen Van Dinh, dass theoretisch geprüft werden müsse, ob die Kaution in den Anwendungsbereich des Immobiliengeschäftsgesetzes falle. Ihm zufolge ist die Beziehung zwischen Verkäufer (Investor) und Käufer (potenzieller Kunde) eine zivilrechtliche Beziehung, die durch das Zivilrecht geregelt ist.

Gemäß Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs liegt eine Anzahlung vor, wenn eine Partei der anderen Partei für einen bestimmten Zeitraum eine Geldsumme oder Edelmetalle, Edelsteine ​​oder sonstige Wertgegenstände (zusammengefasst als Anzahlung bezeichnet) überlässt, um den Abschluss oder die Erfüllung eines Vertrags sicherzustellen.

Wenn also der Zweck der Anzahlungsvereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer nur darin besteht, sicherzustellen, dass beide Parteien, wenn sie qualifiziert sind, einen Wohnungskaufvertrag abschließen (um einen Platz zu reservieren), kann dann ein Spezialgesetz (Gesetz über das Immobiliengeschäft) den Zeitpunkt des Erhalts der Anzahlung oder den Wert der Anzahlung begrenzen?

Um die Wirksamkeit der Politik zu gewährleisten und „Rechtskonflikte“ zu vermeiden, sei es laut Herrn Dinh nicht notwendig, Einlagen im Gesetz über das Immobiliengeschäft zu regeln. Notwendig seien vielmehr Regelungen, die den Wohnungsverkauf, künftige Bauvorhaben, die Kapitalbeschaffung und den Kapitaleinsatz durch Investoren streng kontrollieren und bei Verstößen zugleich strenge Sanktionen vorsehen. Deshalb sollten die Regelungen zu den Voraussetzungen für die Entgegennahme von Einlagen und zu Einlagenwerten im Gesetzentwurf gestrichen werden.

Herr LE HOANG CHAU, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA):

Probleme bei der Projektübertragung

Was die Bestimmungen zur Projektübertragung betrifft, so wird in Artikel 38 des Entwurfs der Grundsatz der vollständigen oder teilweisen Übertragung des Projekts klar zum Ausdruck gebracht. Dabei ist in Absatz 3 des Artikels 38 festgelegt, dass der Investor das Projekt nach der Übertragung erben kann. Dieser Grundsatz steht jedoch nicht im Einklang mit Artikel 39 des Entwurfs. Konkret wird in Punkt C, Absatz 1, Artikel 39 vorgeschrieben, dass der Investor im Falle einer Projektübertragung die Infrastruktur fertigstellen muss …

Tatsächlich haben Projektverkäufer und -käufer völlig unterschiedliche Vorstellungen. Der Käufer hat Geld, hat andere Ideen und möchte in die Änderung des aktuellen Status des Projekts investieren. Nach Erhalt der Überweisung kann er die Planung im Verhältnis 1/500 anpassen, ist bereit, mehr Geld zu zahlen, erfüllt seine finanziellen Verpflichtungen und muss die alte Infrastruktur nicht mehr nutzen, sondern baut eine neue. Unterdessen verlangt Absatz 3, Artikel 39 die Fertigstellung der Infrastruktur, bevor die Übertragung erlaubt wird, was für den Übertragenden unpraktisch ist. Solange die Vorschriften weiterhin bindend sind, werden Fusionen und Übernahmen (M&A) von Projekten erschwert und keine günstigen Bedingungen für Übertragungen geschaffen. Inkompetente Investoren werden daher Schwierigkeiten haben, neue Investoren zu finden.

Dr. PHAM ANH KHOI, Generaldirektor der FINA Real Estate Financial Services Company:

Regulierungen müssen für Ausgewogenheit sorgen

Es gibt viele wichtige Inhalte, die von der Nationalversammlung zum Gesetz über das Immobiliengeschäft (geändert) diskutiert und beschlossen wurden. Alle Entscheidungen müssen jedoch zwischen den Marktteilnehmern, einschließlich Immobilienkäufern und -verkäufern, abgewogen werden. Wenn das Gesetz Käufern oder Verkäufern Schwierigkeiten macht, geht das Gleichgewicht verloren. Was die Bestimmungen zu den Bedingungen für die Produktöffnung betrifft, so werden Investoren, wenn das Gesetz zu streng ist, kein oder nur schwer Kapital mobilisieren können, was die Umsetzung von Projekten erschwert und die Kosten steigen lässt; Das auf den Markt gebrachte Produktangebot wird niedrig sein, und die Verkaufspreise werden die Zahlungsfähigkeit des Käufers übersteigen.

Auch der Staat wird Haushaltseinnahmen verlieren, andere mit dem Immobiliensektor verbundene Branchen wie die Baustoff-, Bau- und Installationsbranche, Arbeiter werden ihre Jobs verlieren … und die gesamte Wirtschaft wird ebenfalls betroffen sein.

Herr LE HUU NGHI, Generaldirektor der Le Thanh Trading and Construction Company Limited:

Für die Verwaltung der mobilisierten Gelder müssen Regelungen gelten.

Es gibt unnötige Vorschriften, die die Nationalversammlung ignorieren sollte. Einschränkungen kosten nur mehr Personal für Kontrolle und Überwachung … Beispielsweise ist die Kautionsregelung eine Zivilsache, über die sowohl Käufer als auch Verkäufer entscheiden. Wenn der Käufer einer Anzahlung zustimmt, aber nicht kauft, verfällt die Anzahlung. Nimmt der Verkäufer das Geld und kündigt den Vertrag, wird die Anzahlung zurückerstattet.

Oder die Frage, ob der Handel über die Börse reguliert werden soll oder nicht, sollte der freien Entscheidung des Anlegers überlassen bleiben, denn dieser weiß, welche Börse die erforderliche Entscheidungsfreiheit hat, da er andernfalls das Produkt selbst vertreibt und gegenüber dem Kunden die Verantwortung trägt. Wenn die Regulierung tatsächlich verpflichtend ist, werden viele unseriöse Unternehmen, die nur Produkte verkaufen wollen, um Provisionen zu kassieren, die Wahrheit übertreiben und das Projekt falsch darstellen, um den Kunden Produkte zu verkaufen. Die ganze Verantwortung dafür trägt dann der Investor.

Das Wichtigste im Immobiliengeschäft ist die Verwaltung des Cashflows des Investors. Wohin investieren sie das Geld der Kunden? Wenn wir es nicht verwalten und sie es willkürlich verwenden lassen und es nicht in die Projektumsetzung stecken, ist das ein Risiko für die Kunden.

Pham Dinh aufgezeichnet

Quelle: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm