„Bezahlbare Gewerbewohnungen gibt es auf dem Markt fast gar nicht.“

Wohnimmobilienmarkt „heizt sich auf“

Insbesondere das Wohnungsbaugesetz 2023, das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Grundstücksgesetz 2024, die offiziell am 1. August 2024 in Kraft treten, also fünf Monate früher als die vorherigen Regelungen, haben dazu beigetragen, den Rechtskorridor für den Immobilienmarkt zu perfektionieren und einen neuen Zyklus für den Markt in eine sicherere, gesündere und nachhaltigere Richtung zu eröffnen. Alle Immobiliensegmente, von Wohn- über Gewerbe- bis hin zu Industrieimmobilien, zeigen Anzeichen eines positiven Wachstums und es werden viele neue Projekte umgesetzt.

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt erste Anzeichen einer „Heizung“.

Bei der Präsentation des Immobilienmarktberichts für das dritte Quartal und die ersten neun Monate des Jahres 2024 sagte Frau Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin von VARs IRE, dass der Wohnimmobilienmarkt erste Anzeichen einer „Erwärmung“ zeige.

Dementsprechend ist die Geschichte der Landauktionen „heißer“ denn je, da die Auktionen „über Nacht“ stattfinden und Hunderte, ja Tausende von Menschen bereit sind, „zu essen und zu warten“, um sich einen Platz zu sichern. Auch der Zuschlagspreis ist ein Rekordhoch und entspricht dem Preis für Projektland mit gut investierter Infrastruktur.

Auch das Wohnungssegment ist für die Marktdynamik verantwortlich, da die Preise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt ständig neue Höchststände erreichen. Aufgrund der hohen Nachfrage erhalten Tausende Wohnungseigentümer regelmäßig Anrufe mit der Aufforderung, ihre Häuser zu verkaufen. Trotz der hohen Verkaufspreise verzeichneten neu gestartete Wohnungsbauprojekte sehr gute Absorptionsraten.

Neben dem Wohnungstyp verzeichneten auch einige neu gestartete Flachbauprojekte großer Investoren trotz steigender Preise eine „Rekordzahl“ an Buchungen. Viele Wohnungen liegen in guter Lage, die Preise sind nicht nur hoch, sondern der Kunde/Investor muss beim Kauf auch die Differenz bezahlen.

Allerdings gab es neben den Ergebnissen aus dem tatsächlichen Angebot und der Nachfrage auch Anzeichen einer „Erhitzung“ des Marktes. Diese Situation spiegelt sich in der Spekulation auf dem Grundstücksmarkt wider, treibt die Immobilienpreise in die Höhe und führt zu intransparenten Immobilientransaktionen. Viele Kleinanleger steigen aus Spekulationsgründen in den Markt ein und treiben die Immobilienpreise dadurch in die Höhe. Auch im Wohnungssegment sind Anzeichen einer „Erhitzung“ erkennbar: Das Preisniveau für übertragene Wohnungen steigt aufgrund der „Hilfe“ einiger Spekulantengruppen immer weiter an.

Diese Anzeichen sind alle auf einen Versorgungsmangel zurückzuführen, der sich allerdings verbessert hat.

Konkret sagte Frau Mien, dass der Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2024 weiterhin ein Angebot von 22.412 Produkten verzeichnete, darunter etwa 14.750 Neuprodukte, was einem Rückgang von 25 % im Vergleich zum Vorquartal, aber einem Anstieg von 60 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht.

In den ersten 9 Monaten des Jahres 2024 wurden auf dem Markt 38.797 neue Produkte zum Verkauf angeboten. Das Angebot weist weiterhin eine starke Differenzierung auf. Demnach stammen 70 % des Neuangebots aus dem Wohnungssegment. Davon machen Produkte mit Verkaufspreisen von 50 Millionen VND/m2 oder mehr den überwiegenden Teil aus. Es gibt auf dem Markt fast überhaupt keine bezahlbaren Gewerbewohnungen. Regional betrachtet lag der Norden mit 46 % bei den Neuzugängen an der Spitze, gefolgt von der Zentralregion mit 29 % und dem Süden mit 25 %.

Die Forschungsdaten von VARS zeigen außerdem, dass das Angebot zwar hauptsächlich im High-End- und Luxussegment angesiedelt ist, der gesamte Markt im dritten Quartal jedoch rund 10.400 erfolgreiche Transaktionen verzeichnete, was einer Absorptionsrate von 51 % entspricht. Dies spiegelt das Marktinteresse an neuen Immobilienprodukten wider, obwohl ein Großteil des neuen Angebots einen hohen Standard aufweist und die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück, stiegen jedoch im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um 80 % bzw. 28 Prozentpunkte. Dabei blieb das Volumen der Wohnungstransaktionen „überwältigend“ und machte im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen aus, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten. Sogar Apartmentprojekte in Hanoi verzeichneten kurz nach der Freigabe zum Verkauf Absorptionsraten von bis zu 90 %.

Die Wohnungstransaktionen blieben weiterhin „überwältigend“ und machten im dritten Quartal 71 % aller Wohnungstransaktionen aus.

Der Trend, kleine Wohnungen zu bauen, um den Gesamtwert der Wohnung zu senken und sie besser an die Bedürfnisse und finanziellen Möglichkeiten von Singles und jungen Familien anzupassen, ist immer deutlicher zu erkennen. Dies ist zugleich die beste Form der Liquiditätserfassung.

Hoher Ankerpreis treibt Nachfrageverschiebung nach oben

In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der Markt 30.589 erfolgreiche Transaktionen, 2,5-mal mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2023. Viele neue Projekte, die Ende September gestartet wurden und Buchungen erhielten, verzeichneten ebenfalls ein hohes Interesse und hohe Einlagen.

Was die Verkaufspreise betrifft, so bleiben die Immobilienpreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin hoch, insbesondere im Wohnungssegment. Denn das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird immer gravierender, denn obwohl sich das Angebot verbessert hat, ist es immer noch sehr schwierig, die Nachfrage zu decken. Darüber hinaus werden die meisten Neubauten weiterhin in hoher Qualität fertiggestellt, während die Investitionskosten, insbesondere die Grundstückskosten, steigen.

Die Immobilienpreise auf dem Hanoi-Markt bleiben weiterhin hoch.

Insbesondere im dritten Quartal stieg das Primärpreisniveau in Hanoi weiter an und zeigte keine Anzeichen eines Stillstands, während sich das Angebot allmählich verbesserte. Neue Projekte, von Flachbauten bis hin zu Hochhausprodukten, vor allem im High-End- und Luxussegment, erfahren nach wie vor große Aufmerksamkeit vom Markt. Dies hat dazu geführt, dass die Preise für Zweitwohnungen weiterhin hoch bleiben, auch wenn sich die Liquidität nach einer Phase „heißen“ Wachstums allmählich stabilisiert hat.

Die Nachfrage nach Immobilien, einschließlich Wohn- und Investitionsbedarf, verlagert sich weiterhin in die Vororte, Provinzen und Städte rund um die beiden Sonderstadtgebiete sowie auf den Sekundärmarkt mit vielen Optionen zu günstigeren Preisen. In Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht große Nachfrage nach Wohnungen und Häusern unter 3 Milliarden VND. Ho Chi Minh.

Le Trang

Quelle: https://www.congluan.vn/vars-thi-truong-gan-nhu-vang-bong-hoan-toan-can-ho-chung-cu-thuong-mai-gia-binh-dan-post316639.html