Die Schattenseite der Immobilienvermittlung
Makler spielen in der Immobilienbranche eine sehr wichtige Rolle. Sie fungieren als Vermittler und vermitteln jährlich Hunderttausende Transaktionen im Wert von mehreren Millionen VND. So sorgen sie für optimale Wirtschaftlichkeit bei Immobilienanlagen und nachhaltige Gewinne für Privatpersonen und Unternehmen.
Die Entwicklung der Immobilienvermittlung in Vietnam ist eng mit der Entwicklung des Immobilienmarktes verknüpft und spiegelt diese wider. Zudem besteht eine steigende Nachfrage nach professionellen und vielfältigen Dienstleistungen in dieser Branche, die ebenfalls als unvermeidlich für die Entwicklung des Immobilienmarktes gilt.
Das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 wurde verabschiedet und trat am 1. Januar 2025 mit vielen neuen Punkten zur Verschärfung der Immobilienmaklertätigkeiten in Kraft.
Dementsprechend verzeichnet der Immobilienmaklersektor in Vietnam nach einer Phase der Gründung und Entwicklung derzeit ein starkes und vielfältiges Wachstum, steht jedoch neben der instabilen Entwicklung dieser Branche auch vor zahlreichen Herausforderungen und Problemen, die gelöst werden müssen.
Fakt ist, dass trotz der aktuellen Strafregelungen die Ausübung der Maklertätigkeit noch immer „offen“ bleibt, die Immobilienvermittlung noch immer ein Beruf ist, für den es kaum Einstiegs- und Ausstiegshürden gibt.
Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass es in Vietnam derzeit etwa 100.000 Makler gibt, die offiziell bei professionellen Wirtschaftsorganisationen tätig sind.
Von diesen besitzen nur etwa 40.000 an der Tätigkeit beteiligte Personen eine Gewerbeerlaubnis als Immobilienmakler. In Zeiten, in denen der Immobilienmarkt „heiß“ ist, sind Hunderttausende, ja sogar Millionen von Menschen übrig, die sich an den Kontakten beteiligen, um Immobilientransaktionen durchzuführen.
Allerdings handelt es sich bei den meisten von ihnen um Freiberufler, „Amateure“, „Nebenjobber“, ohne Ausbildung, ohne Fachkenntnisse, die spontan agieren und nicht unter der professionellen Leitung einer Agentur stehen. Sie kümmern sich nur darum, die Transaktion so schnell wie möglich abzuwickeln und nutzen die Gelegenheit, die Immobilienpreise „aufzublähen“, um Gewinne zu machen, Waren zu horten, Kunden zu betrügen … und so den Markt zu manipulieren.
Die Folgen davon sind große Instabilität auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt, eine Untergrabung des Vertrauens der Anleger und eine Schädigung des Images seriöser Maklerfirmen. Echte Menschen stellen Informationen bereit, erleichtern Transaktionen und schaffen eine effiziente und faire Handelsumgebung für Käufer und Verkäufer.
Verschärfte Bedingungen für die Berufsausübung – was sollten Immobilienmakler tun?
Damit der Immobilienmarkt sicher und transparent funktionieren kann, ist laut Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, ein Rechtsmechanismus erforderlich, der die Rolle und Verantwortung von Immobilienmaklern bei der Beratung und Bereitstellung von Informationen sowie bei den rechtlichen Verfahren für Immobilienprodukte und -projekte regelt, um die Rechte von Investoren und Hauskäufern bei der Teilnahme an Transaktionen zu schützen.
Um sich an die Änderungen des neuen Rechtsrahmens anzupassen, müssen Makler ihr Wissen rasch auf den neuesten Stand bringen, ihre Fähigkeiten verbessern und neue Chancen auf dem Markt nutzen.
Gleichzeitig sollen damit auch die Interessen der Praktiker geschützt und die Makler zu einem ehrlichen Handeln ermutigt werden. Denn um sich langfristig am Markt zu behaupten, benötigen Makler neben einem Berufszertifikat auch Erfahrung, Wissen und die ständige Aktualisierung neuer Kenntnisse bei immer strengeren Anforderungen.
Angesichts dieser Situation wurde das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (in geänderter Fassung) verabschiedet und trat am 1. Januar 2025 offiziell in Kraft. Es enthält viele neue Punkte zur Einschränkung der Immobilienmaklertätigkeiten. Insbesondere schreibt Artikel 61 dieses Gesetzes vor, dass Personen, die als Immobilienmakler tätig sind, über eine Berufszulassung verfügen müssen. muss in einem Immobilienhandelsdienstleistungsunternehmen oder einem Immobilienmaklerdienstleistungsunternehmen tätig sein.
Dies bedeutet, dass es Einzelpersonen nicht mehr so frei gestattet ist, als Immobilienmakler zu handeln wie bisher (Absatz 2, Artikel 62 des Gesetzes über Immobilienunternehmen aus dem Jahr 2014 gibt Einzelpersonen das Recht, als unabhängiger Immobilienmakler tätig zu sein). Darüber hinaus ist in Artikel 62 Absatz 1 dieses Gesetzes festgelegt, dass Personen, die als Immobilienmakler tätig sind, Anspruch auf Vergütungen und Provisionen von Immobilienhandelsplätzen oder Immobilienmaklerdienstleistungsunternehmen haben.
Artikel 48 des geänderten Gesetzes über Immobiliengeschäfte im Jahr 2023 verpflichtet Projektinvestoren, Immobilienunternehmen und Immobiliendienstleistungsunternehmen, Zahlungen im Rahmen von Immobiliengeschäftsverträgen und Immobiliendienstleistungsgeschäftsverträgen von Kunden über Konten zu erhalten, die bei inländischen Kreditinstituten oder legal in Vietnam tätigen ausländischen Bankfilialen eröffnet wurden.
„Somit werden für Makler, die in Immobilienunternehmen tätig sind, sämtliche Maklergebühren und Provisionen über die Bank abgewickelt. Im Hinblick auf die Ausstellung von Maklerzertifikaten hat das Bauministerium damit begonnen, Prüfungen zu organisieren und Zertifikate für die Tätigkeit als Immobilienmakler auszustellen. Die Organisationsmethode wird vom Bauministerium festgelegt oder einer Reihe von Einheiten direkt zur Organisation der Prüfung ermächtigt“, sagte Dr. Nguyen Van Dinh.
Laut einem Vertreter der vietnamesischen Immobilienvereinigung werden die gerade verabschiedeten neuen Bestimmungen des Gesetzes zum Immobiliengeschäft vielen nicht professionellen Immobilienmaklern das Handwerk legen und so im Einklang mit der Politik der Regierung ein gesundes und transparentes Geschäftsumfeld für Immobilien schaffen.
Transaktionen über Konten helfen dem Staat auch, Steuerverluste zu vermeiden, wenn die Provisionen aus dieser Kraft sehr hoch sind. Allerdings stellen die oben genannten Regelungen auch eine Herausforderung für die Rekrutierung und Schulung von Personal für Immobilienhandelsflächen dar. Gleichzeitig steigen auch die Anforderungen an die Maklerkräfte.
In etwa einem Jahr treten das Gesetz über das Immobiliengeschäft sowie weitere Gesetze in diesem wichtigen Bereich offiziell in Kraft. Um sich an die Änderungen des neuen Rechtsrahmens anzupassen, müssen Makler ihr Wissen rasch auf den neuesten Stand bringen, ihre Fähigkeiten verbessern und neue Chancen auf dem Markt nutzen.
Dementsprechend müssen Makler Zeit investieren, um die neuen gesetzlichen Regelungen im Immobilienbereich zu erfassen und zu verstehen, um sie richtig anwenden zu können. Verbesserung von Fachwissen und Fähigkeiten: Makler müssen ihr Wissen und ihre Fähigkeiten kontinuierlich verbessern, einschließlich der Verbesserung ihrer Kommunikationsfähigkeiten, Verhandlungsfähigkeiten und Marktkenntnisse; Nutzen Sie Technologien und Managementsysteme, um Arbeitsabläufe zu optimieren und die Professionalität und Transparenz im Geschäftsbetrieb zu steigern.
Nehmen Sie gleichzeitig aktiv an Aktivitäten und Veranstaltungen der Immobilienbranche über professionelle soziale Organisationen teil, um Informationen auf dem neuesten Stand zu halten sowie Beziehungen in der Branche aufzubauen und zu pflegen. Anstatt sich nur auf einen Typ oder einen bestimmten Bereich von Immobilien zu konzentrieren, können Makler nach neuen Möglichkeiten in verschiedenen Marktsegmenten oder schnell wachsenden Bereichen suchen.
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