Gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft darf ab dem 1. August die Anzahlung beim Hauskauf 5 % nicht übersteigen, bei Abschluss eines Kaufvertrags darf sie 30 % nicht übersteigen und vor der Übergabe des Hauses müssen bis zu 50 % bezahlt werden.
Ein Projekt im Bezirk Ha Dong, Stadt Hanoi. Das Projekt liegt mehr als ein Jahrzehnt hinter dem Zeitplan zurück. Erwähnenswert ist, dass viele Kunden 100 % des Hauskaufpreises an den Investor gezahlt haben. Dies ist nur einer von vielen Fällen, in denen Eigenheimkäufer Risiken eingehen, wenn sie sich für den Kauf von Häusern in Projekten entscheiden, deren Bau gerade erst begonnen hat, auch bekannt als zukünftiges wohnen Es kann sich um eine Wohnung, ein Stadthaus oder eine Villa handeln.
Ab 1. August Immobilienwirtschaftsrecht wird wirksam. Insbesondere gibt es viele neue Regelungen, die die Rechte von Eigenheimkäufern in Projekten, also in von Investoren und Unternehmen errichteten Wohnformen, sichern. Bei Future Housing Projects können Kunden bereits zu Projektbeginn eine Wohnung oder ein Haus auswählen, je nach Bedarf und Budget. Allerdings bestehen auch Risiken, insbesondere bei Projekten mit schwacher Investorenkapazität.
Beim Kauf eines Hauses in einem im Bau befindlichen Projekt wird die Zahlung in mehrere Raten aufgeteilt, sodass der Käufer Zeit hat, das Geld anzusparen oder proaktiv zu arrangieren. Bei dieser Wohnform haben sich im Vergleich zu früher viele Regelungen zur Bezahlung geändert.
„Die Zeiten, in denen wir Säcke oder Autos voller Geld mit uns herumschleppten, um ein Haus zu kaufen, sind vorbei. Das Gesetz schreibt vor, dass der Kauf eines Hauses von einem Investor eine Banküberweisung erfordert. Einzelne Transaktionen sind jedoch nicht unbedingt obligatorisch. Wir müssen bei der Abwicklung lediglich die Bestimmungen des Handelsrechts beachten und im Einklang mit dem Gesetz handeln“, sagte Herr Pham Duc Toan, Vorstandsvorsitzender der EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.
Auch für künftige Wohnimmobilien tragen die neuen Regelungen dazu bei, die vom Käufer zu zahlenden Beträge zu senken.
Herr Pham Duc Toan, Vorstandsvorsitzender der EZ Vietnam Investment Joint Stock Company, sagte: „Nach dem neuen Gesetz darf die Anzahlung 5 % nicht überschreiten, bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags darf sie 30 % nicht überschreiten und vor der Übergabe des Hauses müssen bis zu 50 % gezahlt werden. Nach dem alten Gesetz musste die Zahlung bis zu 70 % betragen. Das ist praktisch für Hauskäufer und verringert den Druck hinsichtlich der für die Vorbereitung erforderlichen Geldsumme.“
Bei einem Haus im Wert von 5 Milliarden VND müsste der Käufer nach den alten Bestimmungen 70 % oder 3,5 Milliarden VND bezahlen, bevor er das Haus erhält. Nach dem neuen Gesetz müssen Käufer jedoch nur noch 50 %, also 2,5 Milliarden, zahlen. Dies verringert den Druck auf die Käufer und ermutigt die Investoren, das Haus fristgerecht zu übergeben, um den Restbetrag gemäß Vertrag zu erhalten.
„Laut Gesetz verstößt eine Anzahlung über 5 % gegen das Gesetz zum Immobiliengeschäft. Investoren haben jedoch viele Möglichkeiten, dies zu umgehen. Sie können eine vorzeitige Zahlung verlangen oder separate Vereinbarungen treffen, um Geld gegen einen Rabatt zu leihen“, sagte Herr Pham Duc Toan, Vorstandsvorsitzender der EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.
Im Laufe der Jahre, auf Immobilienmarkt Es ist eine Tatsache, dass der tatsächliche Transaktionspreis von dem im Vertrag angegebenen Preis abweicht. Normalerweise ist der im Vertrag angegebene Preis niedriger als der tatsächliche Transaktionspreis, um die von den Parteien zu zahlenden Steuern und Gebühren zu reduzieren. Dies führt nicht nur zu einem großen Verlust bei der Grunderwerbsteuer, sondern birgt auch viele Risiken für den Immobilienkäufer. Seit dem 1. August ist jedoch im Gesetz über Immobiliengeschäfte festgelegt, dass Einzelpersonen und Organisationen, die Immobiliengeschäfte tätigen, den tatsächlichen Transaktionspreis im Kaufvertrag angeben müssen und zur Verantwortung gezogen werden, wenn der Preis im Kaufvertrag vom tatsächlichen Transaktionspreis abweicht.
„Neuer Wind“ für den Immobilienmarkt
Die Erfahrung des Reporters hat uns gezeigt, dass viele Vorschriften in Richtung Strengerung gehen und den Schutz der Eigenheimkäufer zum Ziel haben. Der freimütige Austausch von Unternehmensvertretern zeigt allerdings auch, dass es für Investoren möglicherweise immer noch Möglichkeiten gibt, das Gesetz zu umgehen, um Kapital aus der Bevölkerung zu mobilisieren. Daher warten Immobilieninvestoren auf detaillierte Dokumente und Anweisungen zur Umsetzung des Gesetzes, damit dessen Anwendung ab dem 1. August reibungsloser erfolgen kann.
Als frischer Wind für den Markt gelten die verschärften Regelungen im Immobilienwirtschaftsgesetz. Dieser neue Wind dürfte die Marktrisiken der vergangenen Jahre hinwegfegen, beispielsweise die Tatsache, dass Projekte nicht vollständig offengelegt werden, Projekte verlängert oder abgebrochen werden, Investoren am falschen Ort investieren, Geld verlieren oder erkranken. Dies verhilft dem Markt zu einer neuen Entwicklungsstufe mit mehr Transparenz, Professionalität und Standardisierung.
In Bezug auf die Transparenz bei der Bereitstellung von Projektinformationen und der Zahlung per Bank sagte der Vertreter der Rechtsabteilung für Investitionen der Tran Anh Group, dass das neue Gesetz zum Immobiliengeschäft große Auswirkungen haben und Druck auf die Unternehmen ausüben werde, alle Aspekte von Recht, Investitionen und Bau zu standardisieren.
"Was die rechtlichen Aspekte des Projekts betrifft, müssen die Investoren ihre Geschäftsformulare und Transaktionsverträge gemäß den Vorschriften standardisieren. Beim Handel mit diesen Produkten wird es ein harmonischeres und ausgewogeneres Gleichgewicht zwischen Investoren und Menschen geben", sagte Nguyen Tieu Lam, Leiter der Rechtsabteilung für Investitionen bei der Tran Anh Group.
Die maximale Anzahlung beträgt nur 5 % bzw. die maximale Zahlung beträgt nur 50 % vor der Übergabe. Im Vergleich zu früher werden diese Regelungen die Kapitalmobilisierung von Kunden einschränken, was zu erheblichem finanziellen Druck führt und die Unternehmen dazu zwingt, ihre Produktentwicklungsstrategien zu ändern und Kreditkapital effektiver zu mobilisieren.
Herr Nguyen Cong Binh, stellvertretender Generaldirektor der Hung Loc Phat Group, sagte: „Dies ist auch ein Druck und eine Herausforderung für Investoren, sich mehr auf Kapital zu konzentrieren. Meiner Meinung nach sollten Investoren „langsam, aber sicher“ investieren, wenn sie Produkte auf den Markt bringen. Sie müssen über vollständige Rechtsdokumente verfügen. Wir konzentrieren uns mehr auf Kapital von Kreditinstituten, um das Projekt durchgehend zu unterstützen.“
Der neue Wind durch das Immobilienwirtschaftsgesetz helfe dem Markt, kapazitäts- und investitionsschwache Immobilienunternehmen herauszufiltern und einzuschränken, meinen Juristen.
„Vor Kurzem haben wir das Gesetz angepasst, wir haben alle Risiken und negativen Entwicklungen begrenzt, um sie der neuen Situation anzupassen, und wir haben Vertrauen geschaffen, damit die Menschen daran teilhaben können, das heißt Transparenz. Und wenn es im Zuge der Umsetzung dieser neuen Regelungen zu Entwicklungen kommt, werden diese meiner Meinung nach umgehend angepasst, um den Fluss des Immobilienmarktes freizugeben“, informierte Rechtsanwalt Nguyen Van Quynh von der Kanzlei Hung Yen.
Auf Grundlage des neuen Gesetzes planen viele Immobilienunternehmen, in ihrer kommenden Strategie der Entwicklung von mehr Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum Priorität einzuräumen, um den tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung zu decken.
Mit Bodenrecht, Das neue Wohnungsbaugesetz und das neue Immobilienwirtschaftsgesetz, die am 1. August in Kraft treten, gelten als wichtige Meilensteine für den vietnamesischen Immobilienmarkt. Mit den neuen Regelungen müssen Unternehmen, die in den Markt eintreten möchten, natürlich über die nötige finanzielle Leistungsfähigkeit verfügen. Da die Rechte der Eigenheimkäufer gewahrt bleiben, wird sich der Immobilienmarkt in eine transparentere und nachhaltigere Richtung entwickeln.
Kürzlich unterzeichnete und veröffentlichte Premierminister Pham Minh Chinh die offizielle Depesche Nr. 71 zu den wichtigsten Aufgaben und Lösungen zur Förderung des Wachstums, Kontrolle der Inflation und Stabilisierung der Makroökonomie im Juli und dritten Quartal 2024. Der Premierminister forderte die Ministerien und Behörden auf, detaillierte Dekrete auszuarbeiten und der Regierung zur Verkündung vorzulegen sowie in ihrem Rahmen Rundschreiben und Leitlinien zu erlassen, um die gleichzeitige Wirksamkeit des Bodenrechts, des Wohnungsrechts, des Immobilienwirtschaftsrechts und einer Reihe weiterer Gesetze sicherzustellen.
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