„Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu bieten und dann auf Kautionen zu verzichten, um den Markt zu manipulieren“
Die Ergebnisse der jüngsten Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi, beispielsweise in den Bezirken Hoai Duc, Thanh Oai und Dan Phuong, haben viele Menschen schockiert, da die Höchstpreise um ein Vielfaches höher waren als die Anfangspreise. Außerdem wurden die meisten Grundstücke direkt nach der Auktion mit einer Differenz von 400–600 Millionen VND/Grundstück verkauft. Darüber hinaus stiegen nach diesen Auktionen die Verkaufspreise für Grundstücke auf dem umliegenden Markt sofort auf 5 bis 10 Millionen VND/m2.
Bei einer kürzlichen Versteigerung von 68 Grundstücken im Distrikt Thanh Oai wurden 55 Grundstücke ohne Anzahlung versteigert, darunter auch das teuerste Grundstück mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m2. Der höchste Preis der 13 vollständig bezahlten Grundstücke liegt bei knapp über 55 Millionen VND/m2.
Nach Angaben des Bauministeriums hat die jüngste Versteigerung der Landnutzungsrechte Einschränkungen und negative Aspekte aufgezeigt. Während der Versteigerung von Grundstücken kommt es mancherorts auch zu Phänomenen wie „Auktionsmaklern“, geheimen Absprachen …, die die Auktionsteilnehmer betreffen: „Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu zahlen und dann die Anzahlung zu stornieren, ein virtuelles Preisniveau zu schaffen, um den Markt zu manipulieren, viele versteigerte Grundstücke zu kaufen und weiterzuverkaufen, um illegale Gewinne zu erzielen, ist vielerorts durchaus üblich und wird sogar organisiert.“
Die jüngste Versteigerung von 19 Grundstücken in Hoai Duc (Foto: Duong Tam).
Vor kurzem hat das Volkskomitee von Hanoi ein Dokument mit Anweisungen für die Versteigerung von Landnutzungsrechten herausgegeben. Hanoi forderte die Stadtpolizei auf, professionelle Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße bei Grundstücksversteigerungen umgehend aufzudecken, und die Volkskomitees der Bezirke und Städte anzuweisen, Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße gegen die Auktionsvorschriften zu verhindern und eine weitere Teilnahme an Auktionen zu verhindern.
Darüber hinaus muss die Polizei Lösungen vorschlagen, um die weitere Teilnahme an Auktionen für diejenigen zu verhindern und einzuschränken, die an Auktionen teilgenommen, „ungewöhnlich“ hohe Preise bezahlt haben, um Auktionen zu gewinnen, aber den Auktionsgewinn nicht wie vorgeschrieben ausgezahlt haben.
Hanoi forderte die Distrikte außerdem dazu auf, eine Liste der Fälle zu erstellen, in denen Personen mehr als den Marktpreis gezahlt hatten, um die Auktion zu gewinnen, diese jedoch nicht bezahlt hatten. Diese Liste wird dann auf den Websites der Distrikte und des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt veröffentlicht.
„Die Gruppe von Leuten, die einen sehr hohen Preis bezahlten, aber auf die Anzahlung verzichteten, hielten das für einen Witz“
Im Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri erklärte der Anwalt und Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan, dass es zwei Gründe dafür gebe, warum die jüngsten Grundstücksauktionen eine große Zahl Teilnehmer angezogen hätten.
Erstens stammte das Angebot an parzelliertem Land früher von Projektentwicklungsunternehmen, und der Staat versteigerte Landbesitz wurde häufig an Landfondsentwicklungszentren und -organisationen vergeben. Am 1. August trat jedoch das Gesetz über Immobilienunternehmen in Kraft, das es Immobilienunternehmen untersagt, Grundstücke in besonderen städtischen Gebieten des Typs I, II und III aufzuteilen.
Daher ist das Angebot an Grundstücken zurückgegangen. Wer Grundstücke zum Bau von Häusern erwerben möchte, kann nur an staatlich organisierten Grundstücksversteigerungen teilnehmen. Diese Art von Grundstücken verfügt über einen klaren Rechtsstatus und ist sicher, weshalb sie bei vielen Menschen beliebt sind.
Das zweite Problem betrifft den Startpreis. Im Jahr 2017 wird der Anfangspreis nach der Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten ermittelt. Konkret bestimmt die Beratungsorganisation für Grundstücksbewertung den Koeffizienten und legt ihn dann dem örtlichen Grundstücksbewertungsrat und dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vor. Daher liegt der Startpreis dann nahe am Marktpreis. Dies bedeutet, dass auch die Anzahlung (20 % des Startpreises) des Teilnehmers hoch ist.
Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan – Experte für Immobilienrecht (Foto: NVCC).
Allerdings schreibt Dekret Nr. 12, das seit Februar dieses Jahres in Kraft ist, vor, dass die Festlegung der Anfangspreise vom Volkskomitee des Bezirks selbst organisiert werden muss und nicht mehr die Beauftragung eines Preisschätzungsunternehmens erforderlich ist.
Zur Berechnung des Anfangspreises wird nun der jährliche Anpassungskoeffizient des Grundstückspreises verwendet, statt wie bisher der Anpassungskoeffizient, multipliziert mit der vom Volkskomitee der Provinz oder der zentral verwalteten Stadt festgelegten Grundstückspreisliste. Dies führt zu niedrigen Anfangspreisen und Einlagen.
Der niedrige Startpreis führt dazu, dass viele mit der Mentalität „wenn es okay ist, dann ist es okay, wenn nicht, dann vergiss es“ mitmachen. Darüber hinaus sind die aktuellen Bankzinsen relativ niedrig, so dass den Menschen nicht viele Anlagemöglichkeiten zur Verfügung stehen. Daher sind die meisten Menschen immer noch der Meinung, sie würden in Grundstücke investieren, um Gewinn zu machen.
Laut Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE), gab es bei der Diskussion dieses Themas Tausende Teilnehmer an den jüngsten Grundstücksauktionen, während die Zahl der Grundstücke begrenzt war. Zeigt deutlich das Problem, dass Angebot und Nachfrage nicht im Einklang stehen, wenn die Nachfrage nach Investitionen und Wohnraum sehr hoch ist.
Allerdings liege der Zuschlagspreis ihrer Aussage nach deutlich über dem Durchschnitt, so dass sowohl Investitions- als auch Wohnbedarf schwer zu decken seien. Zudem gibt es direkt bei den Auktionen Leute, die zu höheren Preisen verkaufen wollen, was auf Spekulation und Preisinflation hindeutet.
„Derzeit ist die Anzahlungs-Aufgabequote hoch und die vollständig bezahlten Grundstücke liegen alle im mittleren Preissegment. Das bedeutet, dass die hochpreisigen Grundstücke, deren Anzahlung aufgehoben wurde, Anzeichen von Spekulation aufweisen“, sagte Frau Mien.
Zur Frage, ob es Gruppen „großer Akteure“ gebe, die an Spekulationen beteiligt seien und Marktmanipulationen verursachten, sagte Herr Pham Thanh Tuan, dass es in der gegenwärtigen Gesetzgebung keine Regelungen gebe, die eine Preisinflation im Immobiliensektor definierten, beschrieben oder bestraften. Daher erfolgt die Abwicklung weiterhin ausschließlich auf zivilrechtlicher Ebene, der Auktionsgewinner, der nicht den vollen Betrag bezahlt, verliert die Anzahlung.
"Das Gesetz sieht keine Strafen für spekulatives Verhalten und Preisinflation vor, die den Immobilienmarkt stören. Wir haben nur bestimmte Arten von spekulativem Verhalten und Preisinflation reguliert, wie etwa Betrug, Täuschung und Schwindel im Immobiliengeschäft, Urkundenfälschung, vorsätzliche Fälschung von Informationen über Immobilien … Daher ist noch nicht festgelegt, was Preisinflation oder Marktmanipulation ausmacht, und es gibt keine gesetzliche Grundlage, um Verhalten zu ahnden, das einer Preisinflation ähnelt", sagte Herr Tuan.
Ihm zufolge ist es schwierig, spekulatives Verhalten zu erkennen, das die Immobilienpreise in die Höhe treibt, aber noch schwieriger ist es, damit umzugehen. Denn selbst wenn Preiswucher festgestellt wird, ist die verhängte Strafe nichts im Vergleich zu den erzielten Gewinnen.
Die strafrechtliche Behandlung von Personen, die hohe Preise zahlen, aber ihre Anzahlung nicht leisten, hängt von den Ermittlungen ab, die etwaige Absprachen zwischen Bieter und Auktionator aufdecken. Wenn die Auktionsorganisation Absprachen entdeckt, müssen wir auf die Ergebnisse der Ermittlungsbehörde warten.
Laut Herrn Tuan zahlen manche Einzelpersonen und Personengruppen sehr hohe Preise, stornieren jedoch ihre Anzahlungen, weil sie dies für einen Witz halten. Dies führt zu einer Störung der Informationen über den Immobilienmarkt und gleichzeitig zur Schaffung einer Mentalität bei den Menschen, dass die Immobilienpreise steigen und sie alle mit versteigerten Grundstücken spekulieren werden. Tatsächlich ist der Trend zum „Auktionsberuf“ bereits erkennbar.
Darüber hinaus wird der Prozess des Landerwerbs durch den Staat und die Unternehmen zur Umsetzung von Projekten auf Schwierigkeiten stoßen, da die Menschen, deren Land erworben wird, den Grundstückspreis, für den eine Entschädigung gezahlt wird, mit dem Preis des versteigerten Grundstücks vergleichen werden.
Die jüngste Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai (Foto: Duong Tam).
Mit der Durchführung von Grundstücksversteigerungen verfolgt der Staat zwei Ziele: Wohnraum für die Menschen zu schaffen und Einnahmen für den Haushalt zu generieren. Das hohe Gebot, jedoch keine Anzahlung, hat beide oben genannten Ziele zunichte gemacht.
Einige Meinungen besagen, dass Teilnehmer, die das Budget einzahlen, mehr Einlagen von Teilnehmern erhalten. Allerdings müssen die verlassenen Grundstücke erneut versteigert werden, was den Staatshaushalt zusätzlich Geld kostet.
Frau Pham Thi Mien sprach über die Folgen von Auktionen mit hohen Geboten, aber ausbleibenden Anzahlungen und erklärte, dass der Marktpreis für Grundstücke im Auktionsgebiet hoch verankert sein werde. Auch wenn es zu einer Nichteinlösung der Anzahlung kommt, erinnern sich die Leute nur an den hohen Zuschlagspreis und verwenden ihn als Referenz für den Verkauf des Grundstücks. „Die Konsequenzen werden gewaltig sein, wenn die Grundstücke im Auktionsgebiet alle in die Höhe getrieben und zu unangemessen hohen Preisen angeboten werden, sodass es für Menschen mit echten Bedürfnissen unmöglich wird, Land und Wohnraum zu besitzen“, sagte sie.
Experte: Ohne konkrete Sanktionen wird es erneut zu Einlagenkürzungen kommen
Experten zufolge wird es auch in Zukunft zu hohen Auktionspreisen und anschließenden Einbehalten von Kautionen kommen, insbesondere während der Übergangsphase, also der Umstellung vom Grundstücksgesetz von 2013 auf das Grundstücksgesetz von 2024, wenn die Kommunen noch immer die alte, zuvor herausgegebene Grundstückspreisliste verwenden.
„Alle sagen, dass ein hohes Gebot und die anschließende Stornierung der Anzahlung ein Akt der Preisinflation ist, der zu Marktmanipulation führt. Um diesen Akt jedoch zu bestimmen, muss das Gesetz klar definiert sein. Wenn es keine Regulierung gibt, gibt es auch keine Sanktion, um ihn zu bestrafen.“
Doch auch mit einem Strafmechanismus ist es schwierig, Spekulationen und Preisinflation zu verhindern. So gibt es etwa im Wertpapiersektor Vorschriften zur Marktmanipulation, dennoch kommt es immer wieder zu Verstößen. Das Problem besteht darin, dass es derzeit keine entsprechenden Vorteile und Sanktionen gibt und diese auch kaum angemessen sein werden. „Es ist klar, dass das aktuelle Gesetz Mängel aufweist“, sagte er.
Zur Frage, dass Hanoi die Identität derjenigen öffentlich bekannt gibt, die hohe Gebote abgegeben und trotzdem ihre Anzahlung verloren haben, erklärte Herr Tuan, dass dies lediglich eine Informationsmaßnahme sei und keine Konsequenzen für diejenigen haben werde, die ihre Anzahlung verloren haben. Denn weiterhin ist es ihnen nicht untersagt, an Auktionen teilzunehmen oder ihre Interessen durchzusetzen.
Ihm zufolge wurden in Artikel 70 des geänderten Gesetzes über Immobilienversteigerungen Sanktionen für Verstöße gegen Auktionsteilnehmer hinzugefügt. Demnach darf der Gewinner einer Auktion, der das Vorkommen aufgibt und dadurch das Ergebnis annulliert, im Falle einer Landzuteilung oder -verpachtung zur Umsetzung von Investitionsprojekten oder Mineralabbaurechten für sechs Monate bis fünf Jahre nicht an der Auktion teilnehmen.
Diese Bestimmung gilt jedoch nur für Fälle, in denen der Auktionator Investitionsprojekte und Mineralgewinnungsrechte durchführt. Das überarbeitete Gesetz zur Immobilienversteigerung tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.
Das Ermitteln und Festlegen des Inflationsziels für die Immobilienpreise wird nicht zielführend sein. Um Spekulationen vorzubeugen, bedarf es eines Instruments zur Grundsteuer, das sich nach der Höhe oder dem Zeitpunkt der Übertragung richtet. Beispielsweise unterliegt eine innerhalb eines Monats übertragene Immobilie einem anderen Steuersatz als ein nach 5 Jahren erworbener Immobilienkauf. Darüber hinaus können mengen- und flächenbezogene Steuern im Vergleich zum durchschnittlichen Verbrauchsbedarf jeder Person erhoben werden.
Frau Mien sprach über Lösungen zur Verhinderung von Spekulationen und sagte, dass es jetzt klare Vorschriften gebe, dass der Staat regulierend eingreifen werde, wenn die Immobilienpreise innerhalb von drei Monaten ungewöhnlich um 20 % steigen oder wenn es auf dem Markt andere Schwankungen gebe, die die sozioökonomische Stabilität beeinträchtigen.
Um den ungewöhnlichen Anstieg der Immobilienpreise zu erfassen, ist es jedoch erforderlich, ein Datenbanksystem aufzubauen und regelmäßig zu aktualisieren, damit der Staat rechtzeitig Interventionsmaßnahmen ergreifen kann.
Gleichzeitig sei der Einsatz steuerlicher Instrumente und einer Kreditinterventionspolitik notwendig. Insbesondere wer viele Immobilien besitzt, diese aber ungenutzt lässt, muss höhere Steuern zahlen. Immobilien, die innerhalb kurzer Zeit gekauft und verkauft werden, unterliegen hohen Steuern. Je länger der Übertragungszeitraum der Immobilie ist, desto geringer fällt die Steuer aus.
Zur Kreditpolitik sagte Frau Mien, wenn der Markt Anzeichen von Instabilität zeige, werde das Kreditvolumen reduziert.
Beispielsweise beträgt die Eigenbeteiligung im Normalfall 30 %, die restlichen 70 % leiht sich der Kreditnehmer von der Bank. Bei unvorhersehbaren Marktschwankungen sinkt der Kreditbetrag jedoch auf ca. 40-50 %, der Rest ist das vom Käufer aufzuwendende Kapital. Es können sogar noch höhere Zinsen anfallen. Sie merkte jedoch an, dass diese Maßnahme nur für diejenigen gelten sollte, die ein zweites Zuhause oder mehr kaufen. Für diejenigen, die ihr erstes Eigenheim kaufen, sollte es mehr Vorzugsregelungen geben.
Um außerdem zu verhindern, dass jemand zu hohe Gebote abgibt, aber die Anzahlung nicht leistet, müssten laut Frau Mien Maßnahmen zur Bewertung des Reputationsniveaus ergriffen werden. Erfolgreiche Bieter, die ihre Anzahlung nicht leisten, werden für einen bestimmten Zeitraum von der Teilnahme ausgeschlossen.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
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