Massiver Verzicht auf Landauktionseinlagen: Einige Gruppen halten dies für einen Witz und müssen streng bestraft werden

„Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu bieten und dann auf Kautionen zu verzichten, um den Markt zu manipulieren.“

Die Ergebnisse der jüngsten Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi, beispielsweise in den Bezirken Hoai Duc, Thanh Oai und Dan Phuong, haben viele Menschen schockiert, da die Höchstpreise um ein Vielfaches höher waren als die Anfangspreise. Außerdem wurden die meisten Grundstücke direkt nach der Auktion mit einem Unterschied von 400 bis 600 Millionen VND pro Grundstück verkauft. Darüber hinaus stiegen nach diesen Auktionen die Verkaufspreise für Grundstücke auf dem umliegenden Markt sofort auf 5 bis 10 Millionen VND/m2.

Bei der jüngsten Versteigerung von 68 Grundstücken im Bezirk Thanh Oai wurden 55 Grundstücke ohne Anzahlung versteigert, darunter auch das teuerste Grundstück mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m2. Der höchste Preis der 13 vollständig bezahlten Grundstücke liegt bei knapp über 55 Millionen VND/m2.

Nach Angaben des Bauministeriums hat die jüngste Versteigerung von Landnutzungsrechten Einschränkungen und negative Aspekte offenbart. Während der Landversteigerung kommt es mancherorts auch zu Phänomenen wie „Auktionsmaklern“, geheimen Absprachen usw., die die Auktionsteilnehmer betreffen: „Das Phänomen, für einige Grundstücke sehr hohe Preise zu zahlen und dann die Anzahlung zu stornieren, ein virtuelles Preisniveau zu schaffen, um den Markt zu manipulieren, viele versteigerte Grundstücke zu kaufen und weiterzuverkaufen, um illegale Gewinne zu erzielen, ist vielerorts durchaus üblich und wird sogar organisiert.“

Die jüngste Versteigerung von 19 Grundstücken in Hoai Duc (Foto: Duong Tam).

Vor kurzem hat das Volkskomitee von Hanoi ein Dokument herausgegeben, das den Einheiten Anweisungen für die Versteigerung von Landnutzungsrechten gibt. Hanoi forderte die Stadtpolizei auf, professionelle Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße bei Grundstücksversteigerungen umgehend aufzudecken, und die Volkskomitees der Bezirke und Städte anzuweisen, Maßnahmen zu ergreifen, um Verstöße gegen die Auktionsvorschriften zu verhindern und eine weitere Teilnahme an Auktionen zu verhindern.

Darüber hinaus muss die Polizei Lösungen vorschlagen, um die weitere Teilnahme an Auktionen für diejenigen zu verhindern und einzuschränken, die an Auktionen teilgenommen, „ungewöhnlich“ hohe Preise bezahlt haben, um Auktionen zu gewinnen, aber den Auktionsgewinn nicht wie vorgeschrieben ausgezahlt haben.

Hanoi forderte die Bezirke außerdem auf, eine Liste der Fälle zu erstellen, in denen Personen einen höheren Preis als den Marktpreis gezahlt hatten, um die Auktion zu gewinnen, diese jedoch nicht bezahlt hatten. Diese Liste wird dann auf den Websites der Bezirke und des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt veröffentlicht.

„Die Gruppe der Leute, die einen sehr hohen Preis bezahlt, aber auf die Anzahlung verzichtet hat, hielt das für einen Witz.“

Im Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri erklärte der Anwalt und Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan, dass es zwei Gründe dafür gebe, warum die jüngsten Grundstücksauktionen eine große Zahl von Teilnehmern angezogen hätten.

Erstens stammte das Angebot an parzelliertem Land früher von Projektentwicklungsunternehmen, und staatlich versteigertes Land wurde häufig an Landfondsentwicklungszentren und -organisationen versteigert. Am 1. August trat jedoch das Gesetz über Immobiliengeschäfte in Kraft, das Immobilienunternehmen die Aufteilung von Grundstücken in besonderen städtischen Gebieten des Typs I, II und III untersagt.

Daher ist das Angebot an Grundstücken geschrumpft. Wer ein Grundstück zum Bau eines Hauses erwerben möchte, kann dies nur an staatlich organisierten Grundstücksauktionen tun. Diese Art von Grundstücken verfügt über einen klaren Rechtsstatus und ist sicher, weshalb sie bei vielen Menschen beliebt sind.

Der zweite Punkt betrifft die Frage des Einstiegspreises. Im Jahr 2017 wird der Anfangspreis mit der Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten ermittelt. Konkret wird die Beratungsorganisation für Grundstücksbewertung den Koeffizienten bestimmen und ihn dann dem örtlichen Landbewertungsrat und dem Volkskomitee der Provinz zur Genehmigung vorlegen. Daher liegt der Startpreis dann nahe am Marktpreis. Dies bedeutet, dass auch die Anzahlung (20 % des Startpreises) des Teilnehmers hoch ist.

Rechtsanwalt Pham Thanh Tuan – Experte für Immobilienrecht (Foto: NVCC).

Allerdings schreibt das Dekret Nr. 12, das seit Februar dieses Jahres in Kraft ist, vor, dass die Festlegung der Anfangspreise vom Volkskomitee des Bezirks selbst organisiert werden muss und nicht mehr die Beauftragung eines Preisbewertungsunternehmens erforderlich ist.

Zur Berechnung des Anfangspreises wird nun der jährliche Anpassungskoeffizient für den Grundstückspreis verwendet, statt wie bisher der Anpassungskoeffizient, multipliziert mit der vom Volkskomitee der Provinz oder zentral verwalteten Stadt festgelegten Grundstückspreisliste. Dies führt zu niedrigen Anfangspreisen und Einlagen.

Der niedrige Einstiegspreis führt dazu, dass viele mit der Mentalität „Wenn es okay ist, dann ist es okay, wenn nicht, dann vergiss es“ mitmachen. Darüber hinaus sind die aktuellen Bankzinsen relativ niedrig, sodass den Menschen nicht viele Anlagemöglichkeiten zur Verfügung stehen. Die meisten Menschen sind also immer noch der Meinung, sie würden in Grundstücke investieren, um Gewinn zu machen.

Laut Pham Thi Mien, stellvertretende Direktorin des vietnamesischen Instituts für Immobilienmarktforschung und -bewertung (VARS IRE), gab es bei der Diskussion dieses Themas Tausende Teilnehmer an den jüngsten Grundstücksauktionen, während die Zahl der Grundstücke begrenzt war. Dies zeigt deutlich das Problem, dass Angebot und Nachfrage nicht im Einklang stehen, wenn die Nachfrage nach Investitionen und Wohnraum sehr hoch ist.

Allerdings liege der Zuschlagspreis ihrer Meinung nach deutlich über dem Durchschnitt, so dass sowohl der Investitions- als auch der Wohnbedarf schwer zu decken seien. Zudem gibt es direkt bei den Auktionen Leute, die zu höheren Preisen verkaufen, was auf Spekulation und Preisinflation hindeutet.

„Derzeit ist die Anzahlung für aufgegebene Grundstücke hoch und die vollständig bezahlten Grundstücke sind alle zu moderaten Preisen zu haben. Das bedeutet, dass die hochpreisigen Grundstücke, für die die Anzahlung aufgegeben wurde, Anzeichen von Spekulation aufweisen“, sagte Frau Mien.

Zur Frage, ob es Gruppen von „großen Akteuren“ gebe, die an Spekulationen beteiligt seien und Marktmanipulationen verursachten, sagte Herr Pham Thanh Tuan, dass es in der aktuellen Gesetzgebung keine Regelungen gebe, die Preisinflation im Immobiliensektor definierten, beschrieben und bestraften. Daher erfolgt die Abwicklung weiterhin ausschließlich auf zivilrechtlicher Ebene, der Auktionsgewinner, der nicht den vollen Betrag zahlt, verliert die Anzahlung.

„Das Gesetz sieht keine Strafen für spekulatives und preistreibendes Verhalten vor, das den Immobilienmarkt stört. Wir haben lediglich bestimmte Formen spekulativen und preistreibenden Verhaltens reguliert, wie etwa Betrug, Täuschung und Schwindel im Immobiliengeschäft, Urkundenfälschung und vorsätzliche Fälschung von Informationen über Immobilien … Daher ist noch nicht geklärt, was Preisinflation oder Marktmanipulation ausmacht. Es gibt also keine Rechtsgrundlage für die Behandlung von Verhaltensweisen, die einer Preisinflation ähneln“, sagte Herr Tuan.

Ihm zufolge ist es schwierig, spekulatives Verhalten zu erkennen, das die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Noch schwieriger ist es jedoch, damit umzugehen. Denn selbst wenn Preiswucher festgestellt wird, ist die verhängte Strafe nichts im Vergleich zu den erzielten Gewinnen.

Die strafrechtliche Behandlung von Personen, die hohe Preise zahlen, aber ihre Anzahlung nicht leisten, hängt von den Ermittlungen ab, die etwaige Absprachen zwischen Bieter und Auktionator aufdecken. Sollte die Organisation, die Immobilien versteigert, derartige Absprachen feststellen, müssen die Ergebnisse der Ermittlungsbehörde abgewartet werden.

Laut Herrn Tuan zahlen manche Einzelpersonen und Personengruppen sehr hohe Preise, stornieren jedoch ihre Anzahlungen, weil sie dies für einen Witz halten. Die Folge ist eine Störung der Informationen über den Immobilienmarkt und gleichzeitig eine Mentalität, die in der Bevölkerung entsteht, dass die Immobilienpreise steigen und sie alle mit versteigerten Grundstücken spekulieren werden. Tatsächlich ist der Trend zum „Auktionsberuf“ bereits erkennbar.

Darüber hinaus wird der Prozess des Landerwerbs durch den Staat und die Unternehmen zur Umsetzung von Projekten auf Schwierigkeiten stoßen, da die Menschen, deren Land erworben wird, den entschädigten Landpreis mit dem versteigerten Landpreis vergleichen werden.

Die jüngste Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai (Foto: Duong Tam).

Mit der Durchführung von Grundstücksversteigerungen verfolgt der Staat zwei Ziele: Wohnraum für die Menschen zu schaffen und Einnahmen für den Staatshaushalt zu generieren. Das hohe Gebot, jedoch keine Anzahlung, hat beide oben genannten Ziele zunichte gemacht.

Einige Meinungen besagen, dass Teilnehmer, die das Budget einzahlen, mehr Einlagen von Teilnehmern erhalten. Allerdings müssen die verlassenen Grundstücke erneut versteigert werden, was den Staatshaushalt zusätzlich kostet.

Frau Pham Thi Mien sprach über die Konsequenzen von Auktionen mit hohen Geboten, aber ohne Anzahlung und erklärte, dass der Grundstückspreis im Auktionsgebiet hoch gehalten werde. Auch wenn es zu einer Nichterfüllung der Anzahlung kommt, erinnern sich die Leute nur an den hohen Zuschlagspreis und nutzen ihn als Grundlage für den Verkauf des Grundstücks. „Die Konsequenzen wären enorm, wenn die Grundstückspreise im Auktionsgebiet alle in die Höhe getrieben und zu unverhältnismäßig hohen Preisen angeboten würden, sodass es für Menschen mit echtem Bedarf unmöglich wäre, Land und Wohnraum zu besitzen“, sagte sie.

Experte: Ohne konkrete Sanktionen wird es erneut zu Einlagenkürzungen kommen

Experten zufolge wird es immer wieder zu hohen Auktionspreisen und anschließenden Einbehalten von Kautionen kommen, insbesondere während der Übergangsphase, also beim Übergang vom Bodengesetz 2013 zum Bodengesetz 2024, wenn die Gemeinden noch immer die alte, zuvor herausgegebene Bodenpreisliste verwenden.

„Alle sagen, dass ein hohes Gebot und die anschließende Stornierung der Anzahlung ein Akt der Preisinflation ist, der Marktmanipulation verursacht. Um diesen Akt jedoch zu bestimmen, muss das Gesetz klar definiert sein. Wenn es keine Regulierung gibt, gibt es auch keine Sanktion, um ihn zu bestrafen.“

Doch selbst wenn es einen Strafmechanismus gibt, ist es immer noch schwierig, Spekulation und Preisinflation zu verhindern. So gibt es etwa im Wertpapiersektor Vorschriften zur Marktmanipulation, dennoch kommt es immer wieder zu Verstößen. Das Problem besteht darin, dass es derzeit keine Vorteile und Sanktionen gibt und diese auch kaum angemessen sein werden. „Es ist klar, dass das aktuelle Gesetz Mängel aufweist“, sagte er.

In Bezug auf die öffentliche Bekanntgabe der Identität von Höchstbietenden, die ihre Anzahlungen zurückziehen, sagte Herr Tuan, dass dies lediglich eine Informationsmaßnahme sei und keine Konsequenzen für diejenigen haben werde, die ihre Anzahlungen zurückziehen. Denn ihnen ist es weiterhin nicht untersagt, an Auktionen teilzunehmen oder ihre Interessen durchzusetzen.

Ihm zufolge wurden in Artikel 70 des geänderten Gesetzes über Immobilienversteigerungen Sanktionen für Verstöße gegen Auktionsteilnehmer hinzugefügt. Demnach darf der Gewinner einer Auktion, der das Vorkommen aufgibt und dadurch das Ergebnis annulliert, im Falle einer Landzuteilung oder -verpachtung zur Umsetzung von Investitionsprojekten oder Mineralabbaurechten für sechs Monate bis fünf Jahre nicht an der Auktion teilnehmen.

Diese Bestimmung gilt jedoch nur für Fälle, in denen der Auktionator Investitionsprojekte und Mineralabbaurechte durchführt. Das überarbeitete Gesetz zur Immobilienversteigerung tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.

Das Ermitteln und Bestimmen des Inflationsziels für Immobilienpreise wird nicht effektiv sein. Um Spekulationen vorzubeugen, bedarf es eines Instruments zur Grundsteuer, das sich nach der Höhe oder dem Zeitpunkt der Übertragung richtet. Beispielsweise unterliegt eine innerhalb eines Monats übertragene Immobilie einem anderen Steuersatz als eine nach fünf Jahren übertragene Immobilie. Darüber hinaus können mengen- und flächenbezogene Steuern im Vergleich zum durchschnittlichen Verbrauchsbedarf der einzelnen Person erhoben werden.

Frau Mien sprach über Lösungen zur Verhinderung von Spekulationen und sagte, dass es mittlerweile klare Regelungen gebe, wonach der Staat regulierend eingreifen werde, wenn die Immobilienpreise innerhalb von drei Monaten ungewöhnlich um 20 % steigen oder wenn es auf dem Markt andere Schwankungen gebe, die die sozioökonomische Stabilität beeinträchtigen.

Um den ungewöhnlichen Anstieg der Immobilienpreise zu erfassen, ist es jedoch notwendig, ein Datenbanksystem aufzubauen und regelmäßig zu aktualisieren, damit der Staat rechtzeitig eingreifen kann.

Gleichzeitig sei es notwendig, Steuerinstrumente und eine Kreditinterventionspolitik einzusetzen. Insbesondere wer viele Immobilien besitzt, diese aber ungenutzt lässt, muss höhere Steuern zahlen. Immobilien, die innerhalb kurzer Zeit gekauft und verkauft werden, unterliegen hohen Steuern. Je länger der Übertragungszeitraum der Immobilie ist, desto geringer fällt die Steuer aus.

Zur Kreditpolitik sagte Frau Mien, dass die Kreditvergabe reduziert werde, wenn der Markt Anzeichen von Instabilität zeige.

Beispielsweise beträgt der Kapitaleinsatz normalerweise 30 %, die restlichen 70 % leiht sich der Kreditnehmer von der Bank. Bei unvorhersehbaren Marktschwankungen sinkt der Kreditbetrag jedoch auf etwa 40–50 %, der Rest ist das Kapital, das der Käufer aufwenden muss. Es können sogar noch höhere Zinsen anfallen. Sie merkte jedoch an, dass diese Maßnahme nur für diejenigen gelten sollte, die ein zweites oder mehr Zuhause kaufen. Für diejenigen, die ihr erstes Eigenheim kaufen, sollte es mehr Vorzugsregelungen geben.

Um außerdem zu verhindern, dass hohe Gebote abgegeben werden, ohne dass die Anzahlung geleistet wird, sagte Frau Mien, dass es Maßnahmen zur Bewertung des Ansehens geben müsse. Erfolgreiche Bieter, die ihre Anzahlung nicht leisten, werden für einen bestimmten Zeitraum von der Teilnahme ausgeschlossen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm