Im ersten Halbjahr 2024 werden inländische Investoren den Immobilien-M&A-Markt dominieren.
Stellten im Vergleichszeitraum 2023 ausländische Investoren 93 % der Käuferstruktur bei Immobilien-M&A-Deals dar, rückten inländische Investoren mit einer Quote von 92,6 % im ersten Halbjahr 2024 auf die Spitzenposition auf.
Auf die oben genannten Entwicklungen wies Herr Le Xuan Dong, Direktor von EY Parthenon – Strategic Consulting, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam, beim Workshop „Rechtliche und finanzielle Aspekte bei M&A-Transaktionen im Immobilienbereich unter dem Einfluss des neuen Rechtsrahmens“ am 11. Juli hin.
Das Marktvolumen ist zurückgegangen, der Wert jedoch gestiegen.
Im ersten Halbjahr 2024 wird auf dem M&A-Markt in Südostasien sowohl hinsichtlich des Gesamtwerts als auch der Anzahl der Transaktionen ein Rückgang zu verzeichnen sein. Vietnam bildet hier keine Ausnahme und verzeichnete zwar einen leichten Rückgang bei der Anzahl der Transaktionen, der Transaktionswert stieg jedoch im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 9 %.
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Experten zufolge ist der Immobiliensektor nach wie vor ein Sektor, der aufgrund des Potenzials für ein stabiles langfristiges Wirtschaftswachstum die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren auf sich zieht. Foto von : Trong Tin |
In Bezug auf den Immobilienmarkt sagte Herr Le Xuan Dong, dass die Anzahl der Transaktionen im ersten Halbjahr erheblich zurückgegangen sei. Es gab nur 8 Transaktionen und der durchschnittliche Transaktionswert erreichte 179,7 Millionen USD (im gleichen Zeitraum des Vorjahres gab es 18 Transaktionen und der durchschnittliche Transaktionswert erreichte 81,8 Millionen USD).
Herr Dong schätzte, dass der Wert der M&A-Transaktionen im Immobilienbereich im ersten Halbjahr dank der Veräußerungstransaktion der Vingroup Corporation von Vincom Retail mit einem Transaktionswert von 982,3 Millionen USD stark gestiegen sei.
Ein bemerkenswerter Punkt hinsichtlich der Käuferstruktur bei M&A-Transaktionen im Immobilienbereich in Vietnam, auf den Herr Dong hinwies, ist, dass es eine Umkehr gibt.
Laut Herrn Dong dominierten im Jahr 2023, als inländische Unternehmen mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert waren und gezwungen waren, ihre Geschäftstätigkeit einzuschränken, ausländische Investoren mit 81,6 % der Käuferstruktur den M&A-Markt. Im ersten Halbjahr 2024 lagen jedoch die inländischen Investoren mit einer Quote von 92,6 % an der Spitze.
Weitere Gespräche mit Reportern Elektronische Investment-Zeitung – Baodautu.vn , sagte Herr Dong, wenn wir die Transaktion der Veräußerung von Vingroup und Vincom Retail herausrechnen, seien am Markt nur etwa 7 Transaktionen im Wert von mehreren Hundert Millionen US-Dollar verzeichnet worden. Dies ist eine sehr kleine Zahl.
„Für inländische Investoren gibt es derzeit noch viele Schwierigkeiten hinsichtlich des Kapitals und der rechtlichen Aspekte, die sie bei der Fertigstellung und Markteinführung ihres Projekts bewältigen müssen. Daher sind inländische Investoren nicht wirklich auf den Markt zurückgekehrt“, sagte Dong.
Herr Dong bemerkte außerdem, dass sich der Rückgang der Zahl der Fusionen und Übernahmen in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 fortsetzen werde.
Laut Herrn Dong sind ausländische Investoren zwar noch immer aktiv auf der Suche nach Projekten und Unternehmen für Fusionen und Übernahmen, doch in dieser Zeit ist es nicht einfach, ein Geschäft abzuschließen.
„Investoren sind bei der Projektbewertung deutlich vorsichtiger geworden, insbesondere vor dem Hintergrund eines nach wie vor schwierigen Marktes. Darüber hinaus sehen wir eine Lücke zwischen den Preiserwartungen von Verkäufer und Käufer, was zu einem sich in die Länge ziehenden und nie abgeschlossenen Geschäft führen kann“, sagte Herr Dong.
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| Käuferstruktur bei Immobilien-M&A-Deals in Vietnam. Quelle: EY |
Die Bewertung des Immobilienmarktes ist immer ein Lichtblick, der die Aufmerksamkeit in- und ausländischer Investoren auf sich zieht, doch Frau Nguyen Truc Hien, Rechtsanwältin der Vietnam International Law Firm Limited (VILAF), schätzt ein, dass es immer noch viele Barrieren, insbesondere rechtliche, gibt, die einen Durchbruch bei M&A-Aktivitäten verhindern.
Laut Frau Hien werden in der kommenden Zeit viele „umfassende“ Änderungen der Vorschriften es Investoren erleichtern, Entschädigungen zu zahlen und Land zu räumen. Dadurch werden die Grundstückspreise entsprechend den Marktpreisen steigen, was Vorteile für die Landbesitzer mit sich bringt und dazu beiträgt, die Schwierigkeiten für Investoren im Entschädigungsprozess von Projekten zu verringern.
Das Bodengesetz von 2024 bringt auch viele Vorteile für ausländische Investoren mit sich, wie etwa die Übertragung von Landnutzungsrechten in Industrieparks, Industrieclustern und Hightech-Zonen, die Nutzung von Land durch die Übertragung von Immobilienprojekten und die Ausweitung der Methode zum Erhalt von Landnutzungsrechten für Unternehmen mit ausländischer Beteiligung.
„Offene Regelungen sind eine Voraussetzung, um die Welle ausländischer Fusionen und Übernahmen auf diesem Markt willkommen zu heißen. Investoren sollten jedoch bei der Erwägung einer Investition gründlich recherchieren und die rechtlichen Rahmenbedingungen studieren, um sicherzustellen, dass das Geschäft reibungslos abläuft“, sagte Frau Hien.
Grüne Immobilien werden wertvoll sein
Die registrierten ausländischen Direktinvestitionen in Vietnam stiegen im ersten Halbjahr 2024 weiter an und erreichten mehr als 15 Milliarden USD, was einem Anstieg von mehr als 13 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023 entspricht. Davon beliefen sich die ausländischen Direktinvestitionen in den Immobiliensektor auf 1,89 Milliarden USD, was fast 20 % des gesamten neu registrierten Kapitals entspricht und 4,7-mal höher ist als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Herr Le Xuan Dong schätzte, dass der Immobiliensektor weiterhin die Aufmerksamkeit ausländischer Investoren auf sich zieht, insbesondere von Investoren aus den USA, Singapur, Japan und Südkorea (sowohl durch Fusionen und Übernahmen als auch durch ausländische Direktinvestitionen). Grund dafür seien das Potenzial für ein stabiles Wirtschaftswachstum auf lange Sicht, der Trend zur Verlagerung von Produktionsstätten nach Vietnam, die junge Bevölkerungsstruktur und die hohe Urbanisierungsrate.
Die gleiche Ansicht vertritt auch Hoang Nguyen Ha Quyen, leitende Anwältin der Anwaltskanzlei LNT & Members. Sie sagt, dass die in Vietnam registrierten ausländischen Direktinvestitionen kürzlich im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 um mehr als 13 % gestiegen seien, die Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich im selben Zeitraum um das 4,7-fache zugenommen und fast 20 % des gesamten neu registrierten Kapitals ausgemacht hätten.
Insbesondere interessieren sich Investoren eher für Wohnprojekte, Industrieparks und Erholungsgebiete, bei denen neben vielen anderen Formen auch der Kapitaltransfer in Projektgesellschaften, die Übertragung eines Projekts oder die Übertragung von Teilen eines Projekts beliebte Transaktionsstrukturen sind.
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Was die Segmente angeht, sagte Herr Dong, dass Industrieimmobilien weiterhin ein Segment seien, das bei den Investoren große Aufmerksamkeit erfahre.
Insbesondere Industrieimmobilienprojekte in der Nähe von Autobahnen, Grenzübergängen, Seehäfen, Flusshäfen, Flughäfen und in großen Provinzen und Städten wie Hanoi, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (Norden) und Ho-Chi-Minh-Stadt, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria – Vung Tau, Tay Ninh (Süden) ... werden auch in den kommenden Jahren die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich ziehen.
Darüber hinaus neigen Investoren auch dazu, Wohnimmobilienprojekte oder große saubere Landfonds in Vororten oder Satellitenprovinzen und -städten in der Nähe von Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zu erwerben, um in die Entwicklung komplexer Wohnprojekte zu investieren, darunter Häuser, Schulen, Krankenhäuser, Einkaufszentren, Unterhaltungsbereiche usw., um den Bewohnern alle Annehmlichkeiten zu bieten und die Urbanisierungswelle zu begrüßen.
Zusätzlich zu den beiden oben genannten Segmenten sagte Herr Dong, dass Einzelhandelsimmobilien in den zentralen Bereichen großer Städte oder in komplexen Stadtgebietsprojekten liegen, die vielfältige Dienstleistungen wie den Einzelhandel mit Mode, Konsumgütern und Kosmetika anbieten; Essen und Trinken; Unterhaltungsdienste … mit hohen Auslastungsraten ziehen oft große Aufmerksamkeit bei Investoren auf sich.
Insbesondere Immobilien wie Einkaufszentren, Bürogebäude, Hotels usw., die den Kriterien einer nachhaltigen Entwicklung entsprechen und über Öko-Zertifizierungen verfügen, erregen die Aufmerksamkeit großer institutioneller Anleger und werden häufig höher bewertet, was den Anlegern einen einfachen Zugang zu grünen Finanzquellen mit wettbewerbsfähigen Zinssätzen ermöglicht, um diese Akquisitionstransaktion zu finanzieren.
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