Staatsbank muss Rundschreiben ändern

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Die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) hat gerade ein Dokument bezüglich der State Bank of Vietnam (SBV) herausgegeben, in dem sie bestätigt, dass diese die Rechte von Organisationen und Einzelpersonen zum zukünftigen Kauf von Wohnraum im Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN (zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln des Rundschreibens Nr. 41/2016/TT-NHNN) nicht einschränkt.

Immer noch viele Missverständnisse

Dementsprechend ist HoREA der Ansicht, dass die „rechtlichen Probleme“ des Rundschreibens 22 zwar zunächst dazu beigetragen haben, dass sich künftige Eigenheimkäufer sicherer fühlten, dies jedoch weiterhin besteht.

Konkret: Punkt a, Klausel 11, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt in Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) sieht nur Regelungen vor, die auf Fälle von „zur Übergabe fertiggestelltem“, also „verfügbarem“ Gewerberaum anwendbar sind, schließt jedoch Fälle von Kreditdarlehen zum Erwerb von „nicht zur Übergabe fertiggestelltem“, also „zukunftsgestaltetem“ Gewerberaum nicht ein.

Laut HoREA kann der Begriff „fertiggestelltes Haus zur Übergabe“ nicht so interpretiert werden, dass er „zukünftigen Wohnraum“ einschließt, der von Geschäftsbanken als Sicherheit für Kredite zum Kauf genau dieses Hauses akzeptiert wird.

Darüber hinaus wurde in der Ankündigung der Staatsbank bestätigt, dass „das Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN zur Regelung der Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen kein Dokument zur Anleitung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten ist“.

Tatsächlich enthält Rundschreiben 41 (geändert und ergänzt in Absatz 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN) gesetzliche Regelungen, die sich nicht auf „Regelungen zur Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen“ beziehen, sondern auf „Kreditgewährungsgeschäfte von Kreditinstituten“.

Konkret heißt es in Artikel 2 Klausel 11: „Immobilienbesicherte Kredite für Privatpersonen zum Kauf von Häusern, die den Bedingungen entsprechen“, ähnlich den Bestimmungen in den Rundschreiben der Staatsbank zur „Leitung der Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten“.

„ Der Verband ist der Ansicht, dass, wenn Rundschreiben 41 lediglich „die Eigenkapitalquote von Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken“ regelt, keine gesetzlichen Regelungen erforderlich sind, die die „Bedingungen“ von „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien gesichertes Darlehen für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses“ in Klausel 11, Artikel 2 regeln, da es bereits Rundschreiben der Staatsbank gibt, die die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regeln “, wurde in dem Dokument der HoREA das Problem aufgeworfen.

Darüber hinaus ist das kürzlich von der Staatsbank Vietnams herausgegebene Dokument „Einige Informationen zu den Vorschriften zur Kapitalsicherheitsquote für Banken und Zweigstellen ausländischer Banken“ laut HoREA kein „Rechtsdokument“ wie Rundschreiben und dient daher lediglich der Bereitstellung von Informationen.

Gleichzeitig müssen sich Banken und Zweigstellen ausländischer Banken bei der Kreditvergabe an das Gesetz über Kreditinstitute und die Rundschreiben der Staatsbank halten.

Zukünftige Immobilienhypotheken stehen vor Schwierigkeiten. (Illustration: Cong Hieu)

Rundschreiben müssen deutlich geändert und ergänzt werden.

Angesichts der oben genannten Schwierigkeiten ist HoREA der Ansicht, dass das Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN vor seinem Inkrafttreten am 1. Juli 2024 bald geändert und ergänzt werden muss, um den Immobilienmarkt bei seiner Erholung und einer transparenten, sicheren, gesunden und nachhaltigen Entwicklung zu unterstützen. Gleichzeitig müssen die Voraussetzungen dafür geschaffen werden, dass Kreditinstitute Privatpersonen Kredite für den Kauf von „zukünftigem Gewerbeimmobilieneigentum“ genehmigen können, das durch dieses Haus (mit einer Hypothek) abgesichert ist.

Auch viele andere Experten sind sich einig, dass die Staatsbank das Rundschreiben ändern muss, um es rechtlich klar und transparent zu gestalten, anstatt nur Informationen bekannt zu geben und auf die Meinung der Öffentlichkeit zu reagieren.

TS. Le Dang Doanh, ehemaliger Direktor des Zentralinstituts für Wirtschaftsmanagement, sagte, dass Kreditaufnahme und Kreditvergabe den Kreditgesetzen entsprechen müssten und dass die Staatsbank über klare schriftliche Anweisungen verfügen müsse. Vor der Veröffentlichung des Rundschreibens sollten entsprechende Leitlinien bereitgestellt werden, damit die relevanten Parteien an Kommentaren teilnehmen können, um unnötige Missverständnisse und Debatten zu vermeiden.

Außerordentlicher Professor Dr. Dinh Trong Thinh erklärte, dass es nicht notwendig sei, Kredite für zukünftige Immobilienkäufe zu verbieten. Allerdings hat die Staatsbank bisher kein Rechtsdokument zu dieser Frage herausgegeben, in dem sie die Geschäftsbanken dazu auffordert, ihre Bewertungskapazitäten zu verbessern und sich bei der Entscheidungsfindung selbst zu bewerten.

Experten empfehlen, im Rundschreiben auf die Aufnahme von Krediten für den Kauf zukünftiger Häuser hinzuweisen. (Illustration)

Ein anderer Wirtschaftsexperte analysierte: „ Kreditinstitute befolgen häufig die Verordnungen und Rundschreiben der Staatsbank mit eindeutiger Rechtskraft. Wenn Rundschreiben 22 die Konzepte nicht klarstellt, führt dies bei Unternehmen und Bürgern zu Missverständnissen, Panik und Zweifeln, und die Kreditinstitute werden verwirrt sein und sogar zögern, Kredite zu vergeben.“

Wenn die Staatsbank die Kreditvergabe für den Eigenheimkauf in Zukunft nicht verboten hat, sollte sie Maßnahmen ergreifen, um dies zu legalisieren, um Schwierigkeiten für alle Parteien nach Inkrafttreten des Rundschreibens zu vermeiden .

Auch Vertreter vieler Immobilienunternehmen äußerten sich angesichts der neuen Regelungen verwirrt. Ein Wirtschaftsführer in Hanoi sagte: „Wenn die Staatsbank keine klaren Regelungen erlässt, haben wir keine Rechtsgrundlage mehr für Geschäfte mit Banken. Angesichts der aktuellen Schwierigkeiten beim Zugang zu Kreditkapital ist eine Änderung und Präzisierung des Rundschreibens zum Schutz der Unternehmen dringend erforderlich.“

In einem aktuellen Dokument bekräftigte die Staatsbank, dass die neue Regelung die Rechte künftiger Eigenheimkäufer nicht einschränke und nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften stehe.
„Die Bedingung der Fertigstellung des Hauses im Rahmen des Hauskaufvertrags gilt nur für Hypothekendarlehen (die einem geringeren Risikofaktor unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Darlehen).
Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.
Insbesondere Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses zukünftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30–120 % an, abhängig von der Garantiequote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Darlehenssaldos zum Wert der Sicherheiten errechnet. Falls keine Informationen zum LTV-Verhältnis vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.

Cong Hieu

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Quelle