Fertigfabriken sind bei Mietern beliebt

Der Anstieg ausländischer Investitionen eröffnet weiterhin Chancen für den Markt für Fertiglagerhallen und Fabriken.

Angebot steigt, Auslastung steigt

Herr Dinh Hoai Nam, Direktor und Leiter der Abteilung für Geschäftsentwicklung und Projektentwicklung von SLP Vietnam, erklärte, dass mit der Erholung der Verbrauchernachfrage nach dem Schock der Covid-19-Pandemie das Verbrauchervertrauen wieder gestärkt worden sei. Neben der Notwendigkeit, sich mit Waren für das Jahresende einzudecken, hat sich die Absorption auf dem Markt für Fertiglagerhallen deutlich verbessert und ist im Laufe der Monate stetig gewachsen. Die durchschnittliche Mietpreisentwicklung ist in der Region Süd positiver als im Norden.

Darüber hinaus nimmt die Menge der ausländischen Investitionen in Vietnam zusammen mit dem Investitionsengagement der „Queen Bees“ weiterhin stark zu, was dazu beiträgt, dass die Auslastung der fertig gebauten Fabriken auf einem guten Niveau bleibt. Insbesondere im Norden kam es zum Markteintritt chinesischer Unternehmen und zur Ausbreitung von „Queen Bees“ in der Elektronikbranche wie Samsung, LG, Foxconn usw. sowie den damit verbundenen Lieferketten, wodurch der Markt für Fertigfabriken lebendiger wurde.

Daten von Cushman & Wakefield zeigen, dass mit dem Wachstum der E-Commerce-Branche und steigenden ausländischen Investitionen die Nachfrage nach Lagerhallen und fertigen Industrieflächen stark ansteigt. Die gesamte Nettoabsorption fertiger Fabriken belief sich im dritten Quartal 2024 auf über 245.000 m2, ein Anstieg von 43 % gegenüber dem Vorquartal und das Doppelte des gleichen Zeitraums im Vorjahr.

Ebenso verzeichnete CBRE Vietnam, dass die durchschnittliche Lagerauslastung im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2024 um 4 % auf 65 % gestiegen ist; Die Fabrikauslastung stieg im Vergleich zum Vorquartal um 7 % und erreichte 88 %. In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 wurden auf dem südlichen Level-1-Markt fast 357.000 m2 Lagerhallen und 700.000 m2 Fabriken gemietet, fast dreimal so viel wie im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die Nachfrage nach Fertiglagern im Süden kommt von Herstellern aus den Bereichen Hochtechnologie, elektronische Komponenten und Logistik sowie von expandierenden Unternehmen im E-Commerce-Sektor.

Aufgrund der guten Absorptionsrate der Fabriken verzeichnet auch der Lagermarkt einen grundlegenden Funktionswandel. JLL Vietnam sagte, dass sich der Trend zur Umwandlung von Vermögensfunktionen im Immobilienmarkt für Industrieparks im Süden im dritten Quartal 2024 fortsetzen werde. In der nördlichen Region der Provinz Binh Duong wurden über 18.000 m2 eines Fertiglagerprojekts registriert, das in eine Fertigfabrik umgewandelt wurde. Die Verschiebung der Entwicklungspläne für Fertiglager ist eine Reaktion auf das tatsächliche Überangebot, während die schwache Nachfrage das Angebot an neuen Fertiglagerhallen deutlich reduziert hat.

Cushman & Wakefield prognostiziert, dass der Markt für Fertigfabriken im Zeitraum 2024 bis 2027 ein Angebot von etwa 1 Million Quadratmetern begrüßen wird. Angesichts der geringen Nachfrage nach Fertiglagern könnte sich der Trend zur Umstellung von Fertiglagern auf Fertigfabriken in naher Zukunft fortsetzen, was dazu führen könnte, dass das Angebot an Fertigfabriken auf den Markt höher ausfällt als prognostiziert.

Die Miete erhöht sich entsprechend

Insgesamt wird die gestiegene Mietnachfrage im dritten Quartal 2024 die Mietpreise weiter in die Höhe treiben. Frau Trang Bui, Generaldirektorin von Cushman & Wakefield, sagte, dass der durchschnittliche Mietpreis für fertige Fabriken bei 4,8 USD/m2/Monat liege, was einem leichten Anstieg von 0,3 % vierteljährlich und 1,1 % jährlich entspreche.

Der Anstieg der Mietpreise ist auf neu entwickelte Projekte mit über dem Marktdurchschnitt liegenden Mietpreisen zurückzuführen. Auf Projektebene halten die meisten Investoren die Mietpreise jedoch weiterhin stabil, um wettbewerbsfähig zu bleiben.

Unter den Provinzen in der südlichen Schlüsselwirtschaftszone liegt Binh Duong im dritten Quartal 2024 mit 159.000 m2, was 65 % der Gesamtfläche entspricht, hinsichtlich der Nettoabsorption von fabrikfertiger Fläche an der Spitze, gefolgt von Dong Nai mit 27 %. Die Nachfrage nach Fertigfabriken kommt aus Branchen wie der Elektrogeräte-, Möbel- und Papierwarenindustrie.

CBRE Vietnam teilt diese Ansicht und prognostiziert, dass die Mietpreise für fertige Lagerhallen/Fabriken in den nächsten drei Jahren leicht um 1 – 4 % pro Jahr steigen werden, wobei das Segment der fertigen Fabriken eine höhere Preissteigerungsrate aufweisen wird.

Eine positive Nachfrage aus der Elektronik-, Halbleiter-, Automobil- und Ersatzteilindustrie wird eine wichtige Triebkraft für die Entwicklung des nordischen Industrieimmobilienmarktes im Allgemeinen und des Segments der Fertigfabriken im Besonderen sein.

Was die Mietpreise betrifft, so spiegeln diese laut Herrn Dinh Hoai Nam das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt wider. Die Nachfrage nach Lager- und Fabrikmieten kommt hauptsächlich von Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, die hohe Anforderungen an die Produktqualität und den Standort stellen, was zu einem Anstieg der Mietpreise geführt hat.

Eine Verbesserung der inländischen Verbrauchernachfrage und steigende Anforderungen an die Lieferzeiten ermutigen Unternehmen außerdem dazu, Lagerhallen in der Nähe des Zentrums zu mieten, die eine gute Qualität bieten, auch wenn die Preise höher sind. Es wird erwartet, dass diese Faktoren auch in Zukunft dominieren und die Marktabsorptionsrate unterstützen.

Allerdings ist der Mietpreis nur ein kleiner Faktor bei der Bestimmung der Belegungsrate. Der Vertreter von SLP Vietnam bestätigte, dass die Lage der erste Faktor sei, den Kunden bei der Entscheidung für eine Anmietung berücksichtigen. So müssten Lagerhallen beispielsweise an verkehrsgünstigen Standorten, in der Nähe von Wohn- oder Produktionsgebieten und mit einer guten Anbindung an Transitgebiete wie Seehäfen und Flughäfen liegen. Der zweite Faktor ist die Qualität des Produkts.

Dies zeigt sich nicht nur in der Fähigkeit zum kontinuierlichen und unterbrechungsfreien Betrieb, sondern auch in den Dienstprogrammen und Funktionen, die zur Optimierung des Betriebs und zur effektiven Nutzung der Ressourcen beitragen. Beispielsweise tragen Lager mit 2 bis 4 Import- und Exportartikeln zur Steigerung der Betriebskapazität bei und eignen sich sehr gut für Logistik- oder E-Commerce-Unternehmen.

Darüber hinaus achten Mieter auch auf den Faktor „Green Warehouse“. Sie berücksichtigen häufig Umweltzertifizierungen und -maßnahmen wie Solarstromanlagen auf den Dächern, Wasserwiederverwendung usw. und treffen so Mietentscheidungen im Einklang mit nachhaltigen Entwicklungstrends.

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Quelle: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html