Stadthäuser in Hanoi verzeichnen hohe Verluste, Prognose zur Erholung des Marktes, Hinweise beim ersten Wohnungskauf

Der Markt ist im Jahr 2024 immer noch ruhig, Stadthäuser in Hanoi werden in Scharen verkauft, Lam Dong erlässt Vorschriften zur Verwaltung und Verwendung von Villenfonds in Da Lat ... sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Aktuelles aus dem Immobilienmarkt: Das Angebot an Neubauwohnungen auf dem Hanoi-Wohnungsmarkt ist deutlich zurückgegangen. (Quelle: XD Zeitung)

Konsum verbessert sich, Erholungsdynamik bleibt schwach

Im jüngsten Branchenbericht von VNDIRECT zur Wohnimmobilienbranche heißt es, dass die Marktstimmung aufgrund des für Eigenheimkäufer und Immobilienentwickler nicht wirklich attraktiven Hochzinsumfelds sowie anhaltender politischer Engpässe und der Tatsache, dass der Großteil des neuen Angebots aus dem gehobenen Segment stammt, verhalten sei.

Laut CBRE sank die Zahl der in Ho-Chi-Minh -Stadt im ersten Halbjahr 2023 verkauften Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 78 % und im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022 um 69 % auf rund 2.300 Einheiten. Dies entspricht einem Rückgang des Angebots um 72 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum und um 2 % im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2022 (rund 4.100 Einheiten). Die Absorptionsrate liegt im ersten Halbjahr 2023 nur bei 59 % (-11 % ggü. Vj./-133 % ggü. Vj.). Die Wohnungsabsorptionsrate in Ho-Chi-Minh-Stadt ist deutlich zurückgegangen, da von den mehr als 4.100 auf dem Markt angebotenen Einheiten mehr als 70 % auf Produkte aus dem gehobenen Wohnungssegment entfielen.

Der durchschnittliche Primärpreis von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete im zweiten Quartal 2023 den ersten Rückgang seit 2018 (minus 4,8 % im Jahresvergleich). Das High-End- und Luxussegment verzeichnete im zweiten Quartal 2023 einen Rückgang um 4–6 % im Jahresvergleich, während andere Segmente einen Anstieg von 2–4 % im Jahresvergleich verzeichneten. Die Sekundärpreise von Grundstücken blieben im zweiten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal unverändert.

Das Angebot an Neubauwohnungen auf dem Wohnungsmarkt in Hanoi war im ersten Halbjahr 2023 deutlich rückläufig (-52 % ggü. Vj./-41 % ggü. Vj. auf 3.900 Einheiten – der niedrigste Stand seit 5 Jahren), und auch der Verbrauch ging zurück (-63 % ggü. Vj./-27 % ggü. Vj. auf 4.000 Einheiten). Die Absorptionsrate blieb im ersten Halbjahr 2023 mit 109 % (+22 Prozentpunkte ggü. Vj. bis 2. Halbjahr 2022) hoch.

Die Preise für Erstwohnungen in Hanoi blieben im zweiten Quartal 2023 in allen Segmenten gegenüber dem Vorquartal unverändert, mit Ausnahme des mittleren Segments (+10 % q-o-q/15 % y-o-y). Gleichzeitig verzeichnete der durchschnittliche Zweitmarktpreis sowohl für Grundstücke als auch für Wohnungen einen Anstieg von 8 % im Vergleich zum Vorquartal.

Die Experten von VNDIRECT kommentierten, dass positive Signale von Immobilienunternehmen, die proaktiv Unternehmensanleihen im Wert von 12.561 Milliarden VND im Voraus zurückkaufen, dazu beigetragen haben, dass der Wert der in der zweiten Hälfte der Jahre 2023 und 2024 fälligen Anleihen im Vergleich zum Wert vor dem Rückkauf um 12 % bzw. 10 % gesunken ist. Dadurch wurde der Druck auf die Fälligkeit der Anleihen verringert, obwohl dieser Druck weiterhin hoch bleibt, insbesondere für Immobilienunternehmen mit Cashflow-Schwierigkeiten.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 stellten die Experten von VNDIRECT fest, dass das Insolvenzrisiko von Immobilienunternehmen leicht gesunken ist, wenn die Unternehmen gemäß Dekret Nr. 08/2023/ND-CP und Resolution Nr. 33/2023/NQ-CP die Laufzeit ihrer Anleihen verlängerten und Bankschulden erhöhten.

Was die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt angeht, gehen die Experten von VNDIRECT davon aus, dass der Markt im nächsten Jahr ruhig bleiben wird und die Erholung ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 deutlicher sichtbar wird, wenn die Geldpolitik gelockert wird. In der vorherigen Phase herrschte auf dem Markt ein Überangebot und die Inflation war sehr hoch, während derzeit das Projektangebot sehr begrenzt ist und die Nachfrage noch immer auf einem hohen Niveau lauert. Daher glauben die Experten von VNDIRECT, dass sich der aktuelle Markt schneller erholen wird.

Villen im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong werden zum Verkauf angeboten

Dem Volksglauben zufolge gilt der siebte Mondmonat oft als Unglücksmonat für wichtige Arbeiten, darunter den Kauf eines Hauses oder Investitionen in Immobilien. Dennoch herrscht auch in diesem Geistermonat reger Immobilienverkauf, viele davon mit Villen und Stadthäusern im Wert von mehreren zehn Milliarden Dong.

Eine Umfrage auf einem Immobilienhandelskanal zeigt, dass im Stadtgebiet Ciputra in Hanoi Dutzende Villen zu Preisen zwischen 44 und 96 Milliarden VND zum Verkauf angeboten werden, je nach Gebiet und Lage. Besonders hervorzuheben ist eine freistehende Villa mit einer Fläche von 600 Quadratmetern und einer Frontlänge von über 80 Metern ... die zu einem Preis von 210 Milliarden VND zum Verkauf angeboten wird.

Ebenso wird eine weitere Villa im Stadtgebiet von Ciputra mit einer Fläche von 300 m², einer Frontlänge von 12 m und hochwertigen, aus Europa importierten Möbeln für 96 Milliarden VND zum Verkauf angeboten, was fast 300 Millionen VND/m² entspricht. Oder eine Villa mit einer Grundstücksfläche von 240 m², gebaut auf 97 m², 3 Stockwerke hoch mit einem umliegenden Garten, zwei luftigen Fassaden, einer breiten Straße vor dem Haus, auf der viele Autos parken können … steht für 72 Milliarden VND zum Verkauf.

Einer Umfrage zufolge werden auch in vielen städtischen Bauprojekten im Westen Hanois Stadthäuser und Villen massenhaft verkauft, was zu hohen Verlusten führt.

Beispielsweise wird ein Stadthaus im Stadtgebiet Nam An Khanh Sudico mit einer Fläche von 279 Quadratmetern, 3,5 Stockwerken im Rohbau und mit fertiggestellter Außenfassade … mit Verlust für 14 Milliarden VND verkauft, was 50 Millionen VND/Quadratmeter entspricht.

Ende letzten Jahres wurde das oben genannte Stadthaus für 17–18 Milliarden VND zum Verkauf angeboten. Darüber hinaus schwankt der Durchschnittspreis für Immobilien in diesem Stadtgebiet zwischen 80 und 120 Millionen VND/m2.

Einer Umfrage zufolge werden im Osten Hanois auch viele Villen im Wert von über 10 Milliarden VND bis hin zu mehreren zehn Milliarden VND mit Verlust verkauft.

Insbesondere sind auf dem Immobilienmarkt häufig Informationen über den Verkauf von Villen und Stadthäusern mit Verlust im Stadtgebietsprojekt Vinhomes Ocean Park 2 (Van Giang, Hung Yen ) aufgetaucht. Diese Immobilienprodukte werden mit einem Verlust von 15-30 % gegenüber dem Preis im Kaufvertrag mit dem Investor zum Verkauf angeboten.

Tatsächlich zeigen Marktberichte vieler Immobilienmarktforschungsinstitute aus jüngster Zeit, dass aufgrund der schwachen Marktstimmung und Schwierigkeiten bei der Auszahlung die Transaktionsaktivitäten auf dem Villen- und Stadthausmarkt im ersten und zweiten Quartal nahezu zum Erliegen gekommen sind. Während einige Großprojekte den Handel vorübergehend eingestellt haben.

Insbesondere kam es bei einigen Projekten zu zahlreichen Transaktionen im Zusammenhang mit der Rückerstattung von Anzahlungen oder Rückzahlungen, da die Banken den Kreditspielraum für Immobilienkredite verengten und Käufer sich die Zahlungen daher nicht mehr leisten konnten. Viele Anleger, die ihre finanzielle Verschuldung über ihre Verhältnisse ausgenutzt hatten, waren gezwungen, ihre Verluste zu begrenzen, als das Vorzugszinsprogramm auslief.

Herr Nguyen The Diep, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, sagte, dass es viele Gründe dafür gebe, warum Eigentümer von Stadthäusern und Villen derzeit verkaufen müssten oder mit Verlust verkauften. Der Hauptgrund hierfür ist insbesondere, dass viele Anleger Kapital abziehen und ihre Anlagerichtung ändern möchten. Ein weiterer Grund besteht darin, dass viele Anleger einen großen Fremdkapitalanteil nutzen und, wenn sie diesen nicht kontrollieren können, große Mengen verkaufen müssen.

Erlass von Vorschriften zur Verwaltung und Verwendung von Villenfonds in Da Lat

Das Volkskomitee der Provinz Lam Dong hat gerade die Entscheidung Nr. 53/2023/QD-UBND zur Verwaltung und Verwendung staatlicher Villenfonds in der Stadt Da Lat erlassen.

Gemäß der Klassifizierung des Volkskomitees der Provinz Lam Dong gibt es in der Stadt Da Lat 166 Villen, die in drei Gruppen unterteilt sind: Villen der Gruppe 1 sind Villen mit typischen Werten in Bezug auf Architektur, Landschaft sowie historische und kulturelle Werte (3 Villen); Villen der Gruppe zwei sind Villen, die nicht zu den Villen der Gruppe eins gehören, aber architektonische, landschaftliche, historische und kulturkünstlerische Werte aufweisen (darunter 69 Villen); Villen der Gruppe drei sind Villen, die nicht zur Gruppe eins gehören, und Villen der Gruppe zwei (einschließlich 94 Villen).

Von den 166 staatlichen Villen wurden 30 abgerissen, 25 renoviert, repariert, modernisiert und mit Bauten durchsetzt, um den Bedürfnissen der den Villen zugewiesenen Agenturen oder der Einzelpersonen und Unternehmen gerecht zu werden, die die Villen mieten.

Der Beschluss zur Bekanntgabe von Vorschriften zur Verwaltung und Verwendung staatlicher Villenfonds in der Region umfasst 16 Artikel und 3 Kapitel, darunter allgemeine Vorschriften, spezifische Vorschriften und eine Umsetzungsorganisation.

Das Volkskomitee der Provinz beauftragte das Bauamt, die Leitung zu übernehmen und die Überprüfung, Anpassung und Festlegung der Villenliste gemäß den Vorschriften mit den zuständigen Behörden abzustimmen. die Umsetzung dieser Verordnung zu leiten, damit Organisationen und Einzelpersonen sie kennen und umsetzen.

Gleichzeitig ist eine enge Abstimmung mit den zuständigen Behörden erforderlich, um die Liste der klassifizierten Villen öffentlich bekannt zu geben, regelmäßige Kontrollen durchzuführen und die Umsetzung dieser Regelung voranzutreiben.

Das Volkskomitee der Provinz beauftragt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das Ministerium für Kultur, Sport und Tourismus, das Finanzministerium, das Ministerium für Planung und Investitionen, das Volkskomitee der Stadt Da Lat und das Wohnungsverwaltungszentrum der Stadt Da Lat, je nach ihren Funktionen und Aufgaben, die Führung zu übernehmen und sich mit den entsprechenden Ministerien und Einheiten abzustimmen, um die Umsetzung der Verfahren zur Landzuteilung, Landpacht und Landrückgewinnung zu leiten und die Landverwaltung von Villen gemäß den Vorschriften zu inspizieren und zu prüfen.

Der Gouverneurspalast ist nicht mehr in der Villengruppe 1 aufgeführt. (Quelle: BXD)

Darüber hinaus soll der Fonds für staatseigene Villen überprüft und eine wissenschaftliche Akte erstellt werden, um dem Volkskomitee der Provinz Ratschläge und Vorschläge zu unterbreiten, wie die Villa als Relikt mit typischem historischen, kulturellen und architektonischen Wert anerkannt werden kann. Untersuchen und schlagen Sie die Mittelzuweisung für die Verwaltung, Instandhaltung, Renovierung und den Wiederaufbau von Villen gemäß den Vorschriften vor.

Regelmäßige Überprüfung und Überwachung des Fortschritts der Investition in Villen; Beratung zum Widerruf von Anlagerichtlinien, zur Beendigung von Anlageaktivitäten, zum Widerruf von Anlageregistrierungszertifikaten (sofern vorhanden) aufgrund von Verstößen gegen Anlagegesetze …

Hinweise für Erstkäufer einer Wohnung

Der Kauf und Verkauf von Wohnungen ist eine Transaktion mit hohem Wert. Für viele junge Familien ist es ein schwieriges Problem, eine Wohnung zu finden, die den Anforderungen an Sicherheit, Komfort und Finanzen gerecht wird. Ohne Erfahrung und Wissen kann es zu einem rechtlich nicht abgeschlossenen Wohnungskauf, einer finanziellen Krise usw. kommen.

Finanzielle Überlegungen

Wie viel Geld man für den Kauf einer Wohnung zur Verfügung haben sollte, ist nach wie vor ein Thema von öffentlichem Interesse, da die Nachfrage nach Wohneigentum nach wie vor sehr hoch ist. Fast jeder hat das Problem, dass ihm das Geld für den Hauskauf fehlt. Doch mittlerweile sind viele Banken bereit, Kredite bis zu 70 % des Wohnungswerts zu gewähren.

Allerdings sollte ein Hauskauf nach Ansicht vieler Experten nur dann erfolgen, wenn die finanzielle Situation positiv ist. Je höher die Kreditsumme, desto höher ist die Verpflichtung zur Tilgung von Tilgung und Zinsen. Daher sollten Käufer auch auf eine angemessene Kreditquote achten.

Projektrechtliche Prüfung

Der Kauf einer Wohnung erfordert einen relativ großen Geldbetrag. Junge Paare sind oft finanziell nicht stark genug und müssen daher rechtliche Dokumente sorgfältig prüfen, um Betrug und Geldverlust zu vermeiden.

Derzeit gibt es auf dem Immobilienmarkt viele Fälle von Apartment- und Reihenhausprojekten, in denen die Menschen zwar seit Jahrzehnten wohnen, aber noch keine roten Bücher erhalten oder Kaufverträge unterzeichnet haben... Diese Fälle bringen für Eigenheimkäufer enorme rechtliche Risiken und Vorteile mit sich.

Darüber hinaus gibt es viele Fälle, in denen Kunden 50–70 % des Hauskaufpreises angezahlt und bezahlt haben, das Projekt jedoch im Rückstand ist und nicht fristgerecht an die Kunden übergeben wurde.

Wählen Sie einen seriösen Investor

Eine weitere Erfahrung, die beim Kauf einer Wohnung nicht außer Acht gelassen werden kann, ist die Frage, ob der Investor seriös und vertrauenswürdig ist oder nicht. Denn sowohl der Investor als auch der Bauunternehmer und die Baueinheit haben direkten Einfluss auf die Rechtmäßigkeit, die Qualität des Hauses und den Baufortschritt des gesamten Projekts.

Berücksichtigen Sie interne und externe Einrichtungen

Der Grund, warum sich Menschen für das Leben in einer Wohnung entscheiden, ist die Nutzung der dazugehörigen Außenanlagen wie Parks, Schwimmbäder, Einkaufsviertel usw.

Wählen Sie daher vorrangig Wohnungen aus, die diese Bedingungen erfüllen. Wenn Ihre finanzielle Situation dies nicht zulässt, kommen Wohnungen in Betracht, die nur den Wohnbedarf decken und über keine externen Annehmlichkeiten verfügen.

Wohnungssicherheitssystem

Das Sicherheitssystem ist eine der am häufigsten geteilten Erfahrungen beim Kauf einer Wohnung. Denn es wirkt sich direkt auf die Gesundheit, das Leben und die Lebensqualität jedes einzelnen Familienmitglieds aus.

Dabei ist darauf zu achten, dass der Brandschutz der Wohnung gewährleistet ist und regelmäßig gewartet wird. Überwachen und betreiben die Verwaltungseinheit und das Sicherheitsteam das Apartmentgebäude streng? Gibt es insbesondere eine schnelle Reaktionszeit, um Notsituationen umgehend zu bewältigen?

Verwaltungsgebühren und damit verbundene Kosten

Die Verwaltungskosten und Nebenkosten wie Müllgebühren, Parkgebühren, allgemeine Reinigungsgebühren usw. werden als für die Qualität zufriedenstellend angesehen und entsprechen dem allgemeinen Niveau im Vergleich zu Wohnungen der gleichen Preisklasse in der gleichen Gegend.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-lien-ke-ha-noi-cat-lo-sau-du-bao-thoi-diem-thi-truong-phuc-hoi-luu-y-khi-mua-chung-cu-lan-dau-241368.html