Die Immobilienpreise fallen, aber die Verkäufe bleiben schleppend; Tauziehen zwischen Käufer und Verkäufer, neuestes Red-Book-Trennungsverfahren

Keine ausstehenden Schulden aus dem 120 Billionen VND schweren Vorzugskreditpaket, sinkende Grundstückspreise, Investoren warten auf den „Tiefpunkt“, gute Nachrichten für das Condotel-Segment … sind die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.

Bất động sản mới nhất: Nhà đất giảm giá vẫn ế ẩm; giằng co kẻ bán-người mua, thủ tục tách sổ đỏ mới nhất

Aktuelle Immobilien: Bild eines Sozialwohnungsgebiets in Hanoi . (Quelle: VNA)

Niemand hat das Vorzugskreditpaket von 120.000 Milliarden VND geliehen

Am 19. Mai hielt das Bauministerium eine Konferenz ab, um das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ vorzustellen.

In seiner Rede auf dieser Konferenz erklärte Herr Nguyen Xuan Bac, stellvertretender Direktor der Kreditabteilung für Wirtschaftssektoren (Staatsbank), dass das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND für Darlehen an Investoren und Käufer von Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen sowie Renovierungs- und Wiederaufbauprojekten für Wohnungen gemäß Resolution 33 der Regierung vom 11. März 2023 bisher keine ausstehenden Schulden verursacht habe.

Zuvor hatte das Bankensystem eine Reihe von Kreditprogrammen für Sozialwohnungen und Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen aufgelegt. Beispielsweise beliefen sich die ausstehenden Schulden des Sozialwohnungsdarlehensprogramms gemäß Dekret 100/2015 zum 31. März auf 10.935 Milliarden VND. Einschließlich der ausstehenden Schulden gemäß Resolution Nr. 43/2022 der Nationalversammlung und Resolution Nr. 11 der Regierung vom 30. Januar 2022 in Höhe von 4,381 Milliarden VND.

Bezüglich der Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Umsetzung des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND sagte er, dass das Angebot an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen derzeit noch begrenzt sei. Dies liege an den im Projekt genannten Schwierigkeiten und Hindernissen, in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen zu investieren, beispielsweise im Zusammenhang mit der Auswahl von Investoren für Sozialwohnungsprojekte. Außerdem sind Grundstücksfonds für Sozialwohnungen und Anreize für Investoren, die Sozialwohnungen bauen, nicht wirklich attraktiv. Bestimmung des Verkaufspreises von Sozialwohnungen...

„Diese Probleme können sich auf das Angebot an Sozialwohnungen sowie auf den Fortschritt der Projektumsetzung auswirken. Bis heute hat die Staatsbank keine Liste der Projekte gemäß den Vorgaben des Bauministeriums erhalten. Obwohl das Programm seit dem 1. April 2023 läuft, sind daher im Rahmen des 120.000 Milliarden VND schweren Kreditprogramms bisher keine Schulden ausstehend“, sagte Herr Bac.

Darüber hinaus gibt es laut Herrn Bac auch viele Beschwerden über die Regelungen zu den Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen, beispielsweise: Die Bedingungen für den Wohnsitz und die Bedingungen für Einkünfte, die nicht der Einkommensteuer unterliegen, sind angesichts der steigenden Wohnungspreise nicht mehr angemessen.

Damit das 120.000 Milliarden VND schwere Kreditprogramm tatsächlich zum Leben erweckt werden kann und zum Ziel beiträgt, bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu bauen, sei eine Koordinierung zwischen Ministerien, Zweigstellen und Kommunen erforderlich, schlug der Vertreter der Staatsbank vor.

Insbesondere überprüfen und ändern Ministerien und Zweigstellen relevante Rechtsdokumente, um rechtliche Hindernisse, Verfahren und Formalitäten bei Investitionen und dem Bau von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu beseitigen, das Angebot dieses Immobiliensegments auf dem Markt zu erhöhen und den tatsächlichen Bedarf der Menschen zu decken.

Die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte kümmern sich um die Bereitstellung von Landfonds für den sozialen Wohnungsbau und stellen diese bereit. Frühzeitige Bekanntgabe der Projektliste, damit die Begünstigten Zugang zu Krediten bei Geschäftsbanken haben.

Immobilienpreise fallen, Käufer verschwinden weiterhin

Laut dem Bericht des Bauministeriums schwankten die Preise für Häuser und einige Arten von Immobilien im ersten Quartal stark. Während die Wohnungspreise in Hanoi, Ho-Chi-Minh-Stadt und einigen anderen Orten tendenziell schwanken und teils sinken, teils steigen, ist im Grundstückssegment ein ganz klarer Abwärtstrend zu verzeichnen.

In Da Nang, Hai Phong und Khanh Hoa sind die Grundstückspreise deutlich gesunken. Auch die Grundstückspreise für bestehende Projekte sanken im Vergleich zum Vorquartal um etwa 4,5 bis 8 %, wobei sie in Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt deutlich zurückgingen.

Nach Angaben des Bauministeriums ist in vielen Gegenden im Segment der Villen- und Projektgrundstücke eine Preissenkung zu beobachten und es gibt nur wenige Transaktionen. Der Grund dafür liegt in den zu hohen Preisen, dem noch immer geringen Kundenvertrauen und den hohen Zinskosten.

Der jüngste Bericht über den Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Umgebung, der gerade von der DKRA Group veröffentlicht wurde, zeigt, dass viele Investoren im ersten Quartal eine Absorptionsrate von nur 63 % hatten und bis April eine Skontopolitik für schnelle Zahlungen angewandt hatten. Insbesondere gibt es ein Projekt, das den Listenverkaufspreis von Wohnungen um bis zu 52 % reduziert.

Allerdings bleibt das Verkaufspreisniveau auf dem Primärmarkt aufgrund des Drucks durch Inputkosten, Zinsen, rechtliche Probleme usw. weiterhin auf einem hohen Niveau verankert. Der Rückgang auf dem Sekundärmarkt hat sich verlangsamt, und die Liquidität hat sich aufgrund von Informationen über politische Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen für Immobilien und zur Abkühlung der Zinsen leicht erholt.

Die Preise für Erstwohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt schwanken zwischen 67,1 und 76,7 Millionen VND/m2. In Binh Duong liegt der Preis bei etwa 37 – 46,8 Millionen VND/m2.

Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), kam zu dem Schluss, dass sich der Immobilienmarkt nicht wirklich erholt habe. Manche Investoren besitzen Häuser, sind aber noch nicht bereit, sie zu verkaufen, weil sie befürchten, dass die Marktlage schlecht sei und sich dies auf die Verkaufsergebnisse auswirken könnte.

Unterdessen verharren die Käufer noch immer in der Mentalität des „Bottom Fishing“. Laut den Experten der DKRA Group hatten positive Signale der Banken, die auf eine Senkung der Zinssätze hindeuteten, sowie die Politik und Unterstützung des Marktes in den ersten Monaten des Jahres in letzter Zeit noch keine starken Auswirkungen auf die Liquidität.

Derzeit warten die Käufer darauf, dass der Markt seinen Tiefpunkt erreicht, und haben kein Vertrauen in die Geldausgabe. Ganz zu schweigen davon, dass viele Menschen auch das Vertrauen in den Markt verlieren, insbesondere in die Rechtmäßigkeit von Projekten. Darüber hinaus zögern viele Kunden noch immer, einen Kredit für den Immobilienkauf aufzunehmen, da die Zinsen zwar gesunken, aber immer noch hoch sind.

Marktaufzeichnungen zeigen, dass die Sekundärverkaufspreise in den meisten Segmenten wie Grundstücken, Villen usw. gesunken sind. Tatsächlich sind bei vielen Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt und der südlichen Region sowohl auf dem Sekundär- als auch auf dem Primärmarkt Rückgänge von 40 bis 45 % zu verzeichnen. Die Liquidität ist jedoch immer noch sehr gering.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), sagte, dass die unmittelbare Preissenkungswelle vor allem in den spekulativen Segmenten auftreten werde, die in der vorherigen Periode zu hoch aufgebläht waren. Einige Segmente werden nicht abnehmen, wie etwa Häuser in der Innenstadt und städtische Gebiete mit kommerziellen Vorteilen und stabiler Infrastruktur, da die tatsächliche Nachfrage nach Wohnraum immer noch sehr groß ist.

Laut Herrn Toan ist der Preisrückgang bei Immobilien in Vorstädten bislang nicht groß. Es gibt sehr teure Produkte, die nur den Bedürfnissen eines Teils der Kunden mit wirtschaftlichen Voraussetzungen gerecht werden.

Auf die Frage, ob man zum jetzigen Zeitpunkt Geld für den Kauf eines Hauses aufbringen sollte, sagte Herr Toan, dass viele Faktoren berücksichtigt und berechnet werden müssten.

Der Markt war in den ersten Monaten des Jahres aufgrund der starken Kundenpsychologie schleppend, die Nachfrage nach Immobilientransaktionen ist jedoch weiterhin sehr hoch. Regierung und Kommunen sind sehr daran interessiert, Schwierigkeiten und Hindernisse bei Immobilienprojekten gezielt zu lösen. Offene Politik wird das Angebot erleichtern. Wenn das Angebot erweitert wird, werden die Preise angemessener.

Derzeit sind die Immobilienpreise noch immer hoch. So kosteten beispielsweise alte Wohnungen in der Innenstadt früher 30 Millionen VND/m², heute liegen sie in manchen Gegenden bei 40 bis 45 Millionen VND/m². Das ist unangemessen. „Wenn die Waren aus unterschiedlichen Quellen stammen, gibt es auch unterschiedliche Preise und die Käufer haben eine größere Auswahl“, sagte Herr Toan.

Wiederherstellung des Anlegervertrauens

Das von der Regierung erlassene Dekret Nr. 10/2023/ND-CP gilt als gute Nachricht für den Ferienimmobilienmarkt. Dementsprechend werden Hotelapartments, Resortapartments (Condotels), Officetels, Resortvillen und andere der Beherbergung und dem Tourismus dienende Bauwerke auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen, Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte (rote Bücher) ausgestellt.

Kürzlich, am 15. Mai, sandte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (MONRE) eine offizielle Depesche an die Volkskomitees der Provinzen und Städte, in der es diese aufforderte, die in ihren Zuständigkeitsbereich fallenden Dokumente zu prüfen und herauszugeben, um die Umsetzung des Dekrets Nr. 10/2023 zu organisieren. Insbesondere verlangt das Ministerium von den Gemeinden, die Ausgabe von „roten Büchern“ für Condotels, Touristenvillen, Officetels, kommerzielle Dienstleistungen usw. zu fördern.

Herr Do Tuan Anh, Generaldirektor von KDI Holdings, Investor des Vega City Nha Trang-Projekts (Khanh Hoa), sagte, dass das Dekret Nr. 10/2023 der Regierung ein wichtiger Schritt nach vorn bei der Schaffung eines klaren und transparenten Rechtsrahmens für Arten von Ferienimmobilien, insbesondere Condotels, sei. Denn dieser Typ hat viel Entwicklungspotenzial, ist aber bisher aufgrund fehlender spezifischer Rechtsdokumente auf viele Schwierigkeiten gestoßen.

Wirtschaftswissenschaftler, außerordentlicher Professor, PhD. Dinh Trong Thinh sagte außerdem, dass die Ausgabe von roten Büchern für diese Art von Investitionen eine sehr positive Information sei, die dazu beitragen werde, das Vertrauen der Investoren zu stärken, insbesondere da der Immobilienmarkt in letzter Zeit fast eingefroren sei.

Laut Herrn Thinh wurden die Gemeinden in der jüngsten Mitteilung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt daran erinnert und „gedrängt“, rote Bücher herauszugeben. Um dies jedoch bald umzusetzen, müssten die Behörden laut Herrn Thinh ein Rundschreiben mit spezifischen Anweisungen zu Verfahren, Themen usw. herausgeben.

Frau Uyen Nguyen, Head of Consulting bei Savills Hotels Asia-Pacific, kommentierte, dass dies ein positives Signal sei, um der enormen praktischen Nachfrage gerecht zu werden und zur Lösung der jüngsten Streitigkeiten zwischen Investoren und Kunden beizutragen.

Allerdings werde es laut Frau Uyen zwischen der Verkündung des Dekrets und seiner Umsetzung zu einer gewissen Verzögerung kommen.

Bei der Aufteilung eines Grundstücks im Roten Buch (Rote-Buch-Aufteilung) handelt es sich um eine Tätigkeit einer zuständigen staatlichen Stelle, die die Aufteilung eines im Roten Buch aufgeführten Grundstücks in viele verschiedene Teile ermöglicht, wobei die Vorschriften zur Mindestfläche immer eingehalten werden. (Foto: Ha Phong)

Verfahren zur Trennung der roten Bücher im Jahr 2023

Derzeit besteht für viele Menschen die Notwendigkeit, rote Bücher für viele Zwecke zu trennen, beispielsweise für den Kauf, Verkauf oder die Abgabe von Landnutzungsrechten. Viele Menschen verstehen dieses Verfahren jedoch nicht vollständig, was zu rechtlichen Problemen und Zeitverschwendung führt.

Die Abtrennung des Roten Buches kann mehrere Zwecke haben, wie etwa: Übertragung eines Teils des Nutzungsrechts an Grundstücken und mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerten; Erbschaft eines Teils der Landnutzungsrechte und des mit dem Land verbundenen Vermögens; Abgabe eines Teils der Landnutzungsrechte und der mit dem Land verbundenen Vermögenswerte; Hypothek auf einen Teil der Landnutzungsrechte und der mit dem Grundstück verbundenen Vermögenswerte; Teilkapitaleinlage durch Landnutzungsrechte und mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte.

Zu den Bedingungen für die Trennung vom Roten Buch gehören: Sie müssen über ein Zertifikat für Landnutzungsrechte verfügen; Muss die Mindestflächen- und Flächenanforderungen für die Unterteilung erfüllen; Muss einen ständigen Wohnsitz am Ort haben, keine Landstreitigkeiten; Das Land wird genutzt; Garantiert keine Pfändung zur Vollstreckung.

Um alle notwendigen Bedingungen für die Trennung des roten Buches sicherzustellen, müssen Personen, die das rote Buch trennen möchten, alle Dokumente und Aufzeichnungen sicherstellen, einschließlich: Antrag auf Landtrennung; Papiere zur Übertragung von Landnutzungsrechten; Bescheinigung des Volkskomitees, dass das Grundstück nicht umstritten ist und der örtlichen Planung entspricht.

Nach Abschluss des gesamten Papierkrams ist das Land Management Office für Folgendes verantwortlich: Vermessung des Landes zur Aufteilung des Grundstücks; Bereiten Sie Dokumente vor, die Sie den zuständigen Behörden vorlegen, um den Landnutzern für neu abgetrennte oder zusammengelegte Grundstücke Zertifikate über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte auszustellen. Anpassung und Aktualisierung von Änderungen in Grundbucheinträgen und Grundstücksdatenbanken; Erteilen Sie dem Berechtigten die Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte oder senden Sie sie zur Erteilung an das Volkskomitee, wenn der Antrag auf Gemeindeebene gestellt wird.

Die Frist für die Bearbeitung von Red-Book-Trennungsverfahren beträgt höchstens 15 Tage ab dem Datum des Erhalts gültiger Dokumente, Feiertage und gesetzlich vorgeschriebene freie Tage ausgenommen. Ohne die Zeit für den Erhalt von Dokumenten bei der Gemeinde und die Zeit für die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen der Landnutzer; Nicht eingerechnet ist die Zeit für die Prüfung und Bearbeitung von Fällen gesetzeswidriger Landnutzung sowie die Zeit für die Beantragung einer Gutachtenerstellung.

In Gebieten mit schwierigen Bedingungen verlängert sich die Durchführungszeit für jede in diesem Artikel genannte Verfahrensart um 10 Tage, mit Ausnahme von Schlichtungsverfahren bei Landstreitigkeiten.

Gebühr für die Grundstücksaufteilung: Schwankt zwischen 1,8 und 2,5 Millionen VND.

Gebühr für die Zertifikatsausstellung: Unter 100.000 VND/Zertifikat.

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