Der Verkauf von Mietobjekten verläuft schleppend. Dies ist der „goldene“ Zeitpunkt, um Geld anzulegen. Sollten Sie eine Wohnung kaufen, um zu „surfen“?

Jetzt ist der richtige Zeitpunkt zum Investieren, Miethäuser werden nicht verkauft, die Zahl der zum Verkauf stehenden Immobilien ist die niedrigste der letzten 10 Jahre, die Kosten für die Erstellung eines roten Buches werden sich ändern, wenn das (geänderte) Landgesetz in Kraft tritt... sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.

Sobald der Tiefpunkt des Immobilienmarktes erreicht ist, bietet sich für Anleger die Gelegenheit, Geld zu investieren. (Quelle: XD Zeitung)

Der „goldene“ Zeitpunkt zum Investieren?

Laut VietNamNet schätzte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, dass der Goldpreis für Privatanleger zum jetzigen Zeitpunkt, da die Zinssätze stark gefallen sind, immer noch hoch sei. Während der Immobilienmarkt Anzeichen einer Erholung zeigt, ist jetzt für Investoren der „goldene“ Zeitpunkt gekommen, um Märkte weiter entfernt von Hanoi oder in Großstädten zu erkunden und dort „Geld zu investieren“.

Herr Chung sagte: „Bis 2025, wenn alle drei Gesetze zum Immobiliengeschäft, Wohnungsrecht und Grundstücksrecht in Kraft treten, wird der Immobilienmarkt ein neues Kapitel aufschlagen; die Preise für bestehende Immobilienprodukte werden steigen. Investoren, die jetzt investieren, haben das Recht, Produkte mit angemessenen Preisen und rechtlicher Abwicklung zu wählen.“

Unterdessen erklärte Herr Nguyen Anh Que, Vorsitzender der G6 Group, dass das Bodenrecht, das Wohnungsrecht und das Immobilienwirtschaftsrecht das Ende des vorherigen Zyklus und den Beginn eines neuen Zyklus markieren.

Dieser Moment kann als „Tiefpunkt“ bezeichnet werden und tritt allmählich in eine neue Periode ein. Sobald der „Tiefpunkt“ des Immobilienmarktes erreicht ist, sollten zahlungskräftige Anleger kaufen.

Allerdings wird sich der Markt laut Herrn Que in drei Arten von Investoren aufteilen.

Für Anleger mit 100 % Eigenkapital ist jetzt der richtige Zeitpunkt, Immobilien zu kaufen. Für Anleger, die „Diebe mit bloßen Händen fangen“ oder einen zu hohen Fremdkapitalanteil nutzen, ist dies jedoch nicht der richtige Zeitpunkt für Investitionen, da die Liquidität zumindest im nächsten Jahr noch gering ist.

Professionelle Immobilieninvestoren, die einen moderaten Fremdkapitalanteil von etwa 30 – 50 % nutzen und dennoch planen, innerhalb eines kurzen Zeitraums von 3 – 6 Monaten zu verkaufen und dennoch einen Kapitalgewinn von etwa 10 – 30 % zu erzielen, sind seit Anfang 2023 auf dem Markt. „Daher ist es schwierig zu sagen, ob dies der richtige Zeitpunkt für eine Investition ist oder nicht, aber es hängt auch von den finanziellen Aspekten und der Erfahrung jedes einzelnen Investors und jedes Segments ab“, analysierte Herr Que.

Le Dinh Chung, Generaldirektor von SGO Homes, sagte, dass Hochhaus- und Flachbausegmente in Großstädten dieses Jahr für Investoren noch immer sehr attraktiv seien. Bei Wohnungen wie denen in Hanoi sind die Preise jedoch um 15–20 % gestiegen. Obwohl noch Spielraum für Investitionen besteht, ist der Investitionswert hoch. Der Mindestbetrag liegt bei 3 Milliarden VND für Wohnungen oder bei niedrigen Gebäuden, der Mindestbetrag bei 6 Milliarden VND oder mehr, daher wird dies kein gemeinsames Segment für alle Objekte sein.

Ab 2024 wird das günstigste Grundstückssegment wieder steigen und aufgrund seines angemessenen Wertes, seines gesicherten Rechtsstatus und seiner optimalen Wahl mehr Investoren anziehen. Der Grundstücksmarkt wird daher viele positive Faktoren aufweisen und deutlichere Wachstumssignale aufweisen.

Da es sich derzeit um das Segment mit den stärksten Preisnachlässen handelt, ist der Kauf von Grundstücken in dieser Phase einer der Vorteile. „Wenn sich der Markt erholt und ab Anfang 2025 neue gesetzliche Regelungen in Kraft treten, werden neue Projekte hohe Preise haben“, schätzte Herr Chung.

Der Vorsitzende der G6 Group analysierte unterdessen, dass es derzeit nicht ratsam sei, in Ferienimmobilien zu investieren, da es sehr lange dauern werde, bis man Gewinne erziele. Oder bei Wohnungen: Derzeit ist der Kauf zum Mieten zu teuer, die Amortisationszeit beträgt etwa 25 Jahre. Der Kauf einer Wohnung zum Weiterverkaufen ist derzeit nicht sinnvoll.

„Ähnlich verhält es sich bei Geschäftshäusern und Podien. Auch hier dauert es lange, bis die Vermietung zur Kapitalrückgewinnung möglich ist. Bei Industrieimmobilien – Investitionen und anschließende Vermietung oder Weiterverkauf – gibt es zwar noch Potenzial, aber nicht mehr so ​​attraktiv wie im Zeitraum 2018–2023, da die Preise bereits hoch sind“, sagte Herr Que.

Dieser Branchenführer ist davon überzeugt, dass es in jedem Immobilienzyklus zwei „Königssegmente“ gibt. Es handelt sich um ein Grundstück mit Gewerbegebiet und Reihenhaus.

„Grundstücke haben einen geringen Wert, hohe Kapitalgewinnerwartungen und eine hohe Liquidität. Einkaufszentren oder Stadthäuser sind das Anlagesegment zur Miete, das „Königssegment“ am Ende des Zyklus“, schätzte Herr Que.

Der Leiter der G6 Group wies jedoch darauf hin, dass Anleger bei Investitionen in diesem Zeitraum auf Planungsaspekte achten müssen.

„Immobilien sollten nur an Standorten mit stabiler Planung oder im Voraus gekauft werden, wenn Sie über die nötigen Informationen verfügen. Bei der Wahl des Anlagestandorts sollte dieser mit Wohn- oder Erholungsgebieten in Verbindung gebracht werden. Wenn die Immobilie diese Faktoren nicht erfüllt, handelt es sich um reine Spekulation und „Surfing“-Investitionen. Das Risiko für Anleger, die Liquidität benötigen, ist sehr hoch“, bemerkte Herr Que.

Herr Chung wies darauf hin, dass Anleger bei Investitionen in dieser Phase darauf achten müssen, Produkte mit vollständigen Rechtsdokumenten auszuwählen und Märkte in der Umgebung von Hanoi auszuwählen, die jedoch in enger Verbindung zu Industrieparks und Wohngebieten stehen, sowie Produkte, die auf den Lebenswert der Bewohner abzielen und über umfassende Annehmlichkeiten wie Schulen, Parks, Krankenhäuser und bequeme Verkehrsanbindungen usw. verfügen.

Niedrigstes Eröffnungsvolumen der letzten 10 Jahre

Was das Gesamtangebot und die Nachfrage nach neuen Wohnungen im Jahr 2023 betrifft, zeigen die Zahlen von CBRE vor allem zu Jahresbeginn keine allzu positiven Signale. Allerdings verzeichneten sowohl Hanoi als auch Ho-Chi-Minh-Stadt das niedrigste Neuverkaufsvolumen der letzten zehn Jahre.

Der jüngste Marktbericht der Einheit zeigt, dass der Immobilienmarkt in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2023 das niedrigste Gesamtangebot an Neubauten der letzten zehn Jahre verzeichnete.

Insbesondere in Hanoi wurden in diesem Jahr insgesamt fast 10.300 neue Wohnungen und 2.600 niedrige Häuser auf den Markt gebracht, was einem Rückgang von 32 % bzw. 84 % im Vergleich zu 2022 entspricht. Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete unterdessen ein bescheideneres Angebot mit mehr als 8.700 Wohnungen und nur fast 30 neuen niedrigen Häusern, was einem Rückgang von 54 % bzw. 98 % im Vergleich zu 2022 entspricht.

Was die Absorptionsraten betrifft, verzeichneten die Märkte von Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im Jahr 2023 mehr als 22.000 verkaufte Häuser (einschließlich Hochhäuser und Flachbauten), also nur etwa die Hälfte der im Jahr 2022 verkauften Zahl.

Ein aktueller Marktbericht von Savills zeigte, dass im Jahr 2023 bei den Transaktionen von Villen und Stadthäusern in Hanoi lediglich 359 Einheiten verkauft wurden – die niedrigste Zahl seit 2014. Darüber hinaus ging die Gesamtzahl der Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr um 76 % zurück und auch die Absorptionsrate sank im Vergleich zum Vorjahr um 31 %. Allein im vierten Quartal 2023 wurden lediglich 64 Einheiten gehandelt, ein Rückgang von 67 % im Vergleich zum Vorjahr.

Bemerkenswert ist, dass die Preise für neue Stadthäuser in Hanoi trotz schleppender Verkäufe weiter steigen. Den stärksten Anstieg gab es dabei bei Primärvillen mit einem vierteljährlichen Anstieg von 55 % auf 160 Millionen VND/m2. Darüber hinaus stiegen auch die Preise für Stadthäuser und Geschäftshäuser im Vergleich zum Vorquartal um 3 % und erreichten 194 Millionen VND/m² bzw. 328 Millionen VND/m².

Zuvor hatte das Bauministerium zudem erklärt, dass die Verkaufspreise für Villen und Stadthäuser in Hanoi trotz des geringen Transaktionsvolumens weiterhin hoch seien. In diesem Segment wurden Verkaufspreise von über 100 Millionen VND/m2 verzeichnet, wobei einige Projekte sogar über 300 Millionen VND/m2 erreichten und sich hauptsächlich auf den westlichen Teil von Hanoi konzentrierten. Oder in Ho-Chi-Minh-Stadt: In einigen Gegenden liegt der Verkaufspreis für Villen und Stadthäuser zwischen 140 und 400 Millionen VND/m2.

Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, sagte, dass die Zahl der Transaktionen von Villen und Stadthäusern in Hanoi im Jahr 2023 die niedrigste seit fast 10 Jahren gewesen sei. Der Grund hierfür liegt darin, dass das Angebot auf dem Markt gering ist und es daher nur wenige Transaktionen gibt.

Laut Frau Hang lag das Primärangebot bei über 700 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 23 % im Vergleich zum Vorjahr, wobei Reihenhäuser mit 44 % den größten Marktanteil ausmachten. Zählt man nur die neuen Projekte, wurden im gesamten Jahr 2023 lediglich über 270 Einheiten verzeichnet, was einem Rückgang von 82 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und den niedrigsten Stand seit 10 Jahren darstellt. Insbesondere wird auch die Zahl der Neuprojekte ab dem Autobahnring 3,5 immer geringer.

Darüber hinaus führen die hohen Lagerkosten dazu, dass die meisten Anleger ihre Preise nicht ändern und den Verkaufspreis neuer Körbe sogar noch weiter erhöhen.

Laut Frau Hang stellen die hohen Verkaufspreise eine große Hürde für Käufer von niedrigen Eigenheimen dar. Viele Investoren zögern, niedrigere Preise als erwartet anzubieten, sodass Käufer einen ziemlich hohen Eröffnungspreis zahlen müssen.

Haus zur Miete ist nicht verfügbar

Viele Vermieter und Vermieter geben zu, dass es sehr schwierig ist, in der Nähe von Tet Mieter zu finden.

Einige Immobilienmakler gaben an, dass der Hauptgrund für dieses Phänomen die geringe Nachfrage nach Ladenflächen in wirtschaftlich schwierigen Zeiten sei. Inzwischen werden große Mengen an Immobilien, die nicht zum erwarteten Preis verkauft werden können, in die Vermietung verlagert, damit die Eigentümer einerseits zusätzliche Einnahmen erzielen und andererseits bis zum Jahresende durchhalten können, um auch nach Tet weiterhin Käufer zu finden.

Ein aktueller Immobilienmarktbericht einer Einheit zeigt, dass die Anzahl der Immobilienvermietungsanzeigen auf der gesamten Site im Vergleich zum letzten Monat um 21 % und im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 2 % gestiegen ist. Das Produkt mit den meisten Mietangeboten im letzten Monat waren Pensionen mit einem Anstieg von 58 % im Vergleich zum Vormonat.

Im Gegensatz zur Mietnachfrage hat sich die Nachfrage nach Immobilienmieten nicht verbessert und ist weiterhin um 6 % im Vergleich zum Vormonat und 14 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 gesunken. Der Trend der sinkenden Mietnachfrage ist bei allen Arten von Wohnungen, Privathäusern, Reihenhäusern und Geschäften stark ausgeprägt, mit einem Rückgang von 5-14 % im Vergleich zum Vormonat.

Insbesondere in Hanoi stieg die Nachfrage nach Mietimmobilien, da die Zahl der Inserate in diesem Segment um 7 % zunahm. Allerdings sank die Nachfrage nach Mietwohnungen um weitere 2 %. Der Trend zur Mietsuche hat bei fast allen Kategorien stark nachgelassen: Die Mieten für Stadthäuser in Hanoi sanken um 18 %, die Mieten für Wohnungen in Hanoi um 8 %, die für Pensionen um 15 % und die Mieten für Büros um 11 %.

Nach Ansicht vieler Immobilienexperten wird der Immobilienmietmarkt in diesem Jahr voraussichtlich mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert sein, da die Wirtschaft vor Herausforderungen steht und der Immobilienmarkt noch viel Zeit braucht, um sich zu erholen. Allerdings wird dieser Schwierigkeitsgrad im Laufe der Monate allmählich nachlassen und es wird wieder Wachstum bei den Miettypen geben, die den Mietbedarf der Mehrheit decken, wie etwa Wohnungen und Reihenhäuser.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn, sagte, dass der Verkauf von Mietwohnungen und Pensionen weiterhin stabil laufen werde, da die Nachfrage nach diesen beiden Typen immer noch sehr groß sei.

Bei Wohnungen werden Projekte in Zentrumsnähe mit Mietpreisen von 7 bis 15 Millionen VND/Monat noch stabile Mieter haben. Was die Art der Pensionen und Zimmer im zentralen Bereich betrifft, ist die Mietnachfrage sowohl bei Büroangestellten als auch bei jungen Arbeitnehmern und Studenten stets sehr hoch.

In Vororten werden Mietzimmer in der Nähe von Industriegebieten aufgrund der Rückkehr der Arbeiter nach den Tet-Feiertagen weiterhin gut vermietet sein. Und die Wohnheime in Universitätsnähe bleiben auch weiterhin ein beliebtes Ziel für Studierende.

Frau Trinh Thi Kim Lien, Vertriebsleiterin von Dat Xanh Services, sagte, dass es im Jahr 2023 zu einer Veränderung des Verbraucherverhaltens kommen werde, und zwar vom Kauf zur Miete von Häusern, da die Wirtschaft sich noch nicht erholt habe, das Wohnungsangebot knapp sei und die Preise hoch seien. Dieser Wandel hat zu einer erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen geführt.

Allerdings gibt es weiterhin Unterschiede zwischen den Mietwohnungsarten. Wohnungen der unteren Preisklasse und Arbeiterwohnungen stehen ziemlich leer und sind schwer zu vermieten, während Mietwohnungen der mittleren und höheren Preisklasse eine gute Absorptionsrate aufweisen. „Je näher das Haus am Zentrum liegt, desto mehr besondere Aufmerksamkeit erhält es und desto höher ist der Mietpreis“, sagt Frau Lien.

Ändern sich die Kosten für die Erstellung eines roten Buches, wenn das Landgesetz 2024 in Kraft tritt?

Das Landgesetz 2024 wurde gerade mit einer Reihe neuer Vorschriften zu Grundstückspreistabellen und Methoden zur Berechnung von Grundstückspreisen verabschiedet. Infolgedessen wird es bei den Kosten für die Ausstellung von Zertifikaten für Landnutzungsrechte (auch als rote Bücher bekannt) zahlreiche Änderungen geben.

Gemäß Absatz 1, Artikel 257 des Grundstücksgesetzes 2024 gilt die aktuelle Grundstückspreisliste für den Zeitraum 2020–2024 und bleibt bis zum 31. Dezember 2025 gültig.

Ab dem 1. Januar 2026 werden Provinzen und zentral verwaltete Städte die neue Grundstückspreisliste herausgeben und anwenden.

Danach wird die Bodenpreisliste jährlich (Aktualisierung der Bodenpreise an den Markt für Gebiete und Bodenarten mit Schwankungen) angepasst, überarbeitet und ergänzt, um den Marktprinzipien zu entsprechen, statt wie bisher alle 5 Jahre. Der neue Grundstückspreiskatalog wird nach Flächen und Lagen erstellt, wobei die Bewertung von Grundstücken marktüblichen Grundsätzen entsprechen muss.

Darüber hinaus besagt Absatz 2, Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 eindeutig, dass für jedes Grundstück eine Bodenpreisliste auf Grundlage der Wertfläche und der Standardgrundstücke für Gebiete mit Katasterkarten und Bodenpreisdatenbank erstellt wird.

Mittlerweile werden gemäß den geltenden Vorschriften alle fünf Jahre Grundstückspreislisten herausgegeben, die auf Grundsätzen, Methoden der Grundstücksbewertung und einem Grundstückspreisrahmen basieren. Passen Sie die Grundstückspreisliste nur an, wenn die Regierung den Grundstückspreisrahmen anpasst/die Preise für Gemeinschaftsgrundstücke auf dem Markt schwanken.

Mit der Überarbeitung des Bodengesetzes wurde jedoch der Rahmen für die Bodenpreise abgeschafft. Die neue Grundstückspreisliste wird auf Grundlage der Grundsätze und Methoden der Grundstücksbewertung erstellt und nicht auf Grundlage der Mindest- und Höchstpreise für Grundstücke der einzelnen Grundstücksarten im aktuellen Grundstückspreisrahmen. Das bedeutet, dass die neue Grundstückspreisliste näher an den Marktpreisen für Grundstücke liegen wird und daher im Vergleich zur aktuellen Grundstückspreisliste stark ansteigen kann.

Die Grundstückspreise werden anhand der folgenden Faktoren bestimmt: Nutzungszweck des Grundstücks; Begriff der Landnutzung. Bei landwirtschaftlichen Flächen, die vom Staat gemäß der Quote für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen an Haushalte und Einzelpersonen zugeteilt wurden, ist der Nutzungsdauer der landwirtschaftlichen Flächen innerhalb der Quote für den Erhalt von Übertragungsrechten nicht zugrunde gelegt.

Zu den Eingabeinformationen zur Bestimmung der Grundstückspreise gemäß den Methoden der Grundstücksbewertung gehören: In der nationalen Grundstücksdatenbank erfasste Grundstückspreise, nationale Preisdatenbank; Der Grundstückspreis ist im Vertrag zur Übertragung der Landnutzungsrechte angegeben. Auktionspreis der Landnutzungsrechte nach Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen;

Durch Untersuchung und Vermessung erhobene Grundstückspreise für Fälle, in denen die in Punkt a und b dieser Klausel genannten Informationen zu den Grundstückspreisen nicht vorliegen; Informationen zu Einnahmen, Ausgaben, Einkünften aus der Landnutzung.

Es gibt auch andere Faktoren, die die Grundstückspreise beeinflussen. Relevante gesetzliche Bestimmungen zum Zeitpunkt der Bewertung.

Zu den Gebühren, die bei der Registrierung für das erste „Rote Buch“ zu entrichten sind, zählen Gebühren, die auf Grundlage des Grundstückspreises in der Grundstückspreisliste berechnet werden, wie etwa eine Landnutzungsgebühr, eine Grundstücksmiete (sofern vorhanden); Mit Inkrafttreten der neuen Grundstückspreisliste ab 1. Januar 2026 sind Eintragungsgebühren zu erheben, diese Kosten können sich entsprechend erhöhen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-cho-thue-e-am-thoi-diem-vang-chot-xuong-tien-co-nen-mua-chung-cu-de-luot-258852.html