Gründe, warum Wohnungen immer teurer werden; Sozialwohnungsinvestoren erzielen selten einen Gewinn von 10 %

Im Jahr 2025 werden die Preise für erschwingliche Wohnungen stärker steigen als für Luxuswohnungen. In Hanoi werden demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf freigegeben, die meisten davon sind teuer. Hanoi fordert die Polizei auf, den Fall der „Bestechungsgelder“ zum Kauf von Sozialwohnungen zu regeln.

Gründe, warum Wohnungen teurer werden; Sozialwohnungsinvestoren erzielen selten einen Gewinn von 10 %

Im Jahr 2025 werden die Preise für erschwingliche Wohnungen stärker steigen als für Luxuswohnungen. In Hanoi werden demnächst fast 14.000 Häuser zum Verkauf freigegeben, die meisten davon sind teuer. Hanoi fordert die Polizei auf, den Fall der „Bestechungsgelder“ zum Kauf von Sozialwohnungen zu regeln.

Hier sind die Immobilien-Highlights der Woche.

Jeder Quadratmeter Wohnung verursacht Dutzende von Kosten.

Reporter der elektronischen Investment-Zeitung Baodautu.vn untersuchten den Markt und kontaktierten zahlreiche Unternehmen. Sie alle sagten, dass die Preiserhöhung nicht vom Investor „aufgezwungen“ worden sei, sondern auf den Investitionskosten basiere. Insbesondere bei Wohnungsbauprojekten werden im Preis pro Quadratmeter, der an die Kunden verkauft wird, nicht weniger als 10 Arten von Kosten enthalten sein.

Steigende Grundstücks- und Baukosten sowie die lange Dauer der Genehmigungsverfahren haben zu einem rasanten Anstieg der Wohnungspreise geführt.

Das erste ist das Geld für den Grundstückskauf. Um ein Immobilienprojekt realisieren zu können, müssen Investoren über Grundstücke verfügen und die Grundstückspreise sind derzeit recht hoch. In Binh Duong, einem an Ho-Chi-Minh-Stadt grenzenden Gebiet, kostet beispielsweise ein Grundstücksfonds von mehr als 5.000 m2, der für ein Immobilienprojekt genutzt werden kann, 200 bis 300 Milliarden VND. Für den Kauf dieses Grundstücks verwendet das Unternehmen lediglich 30 % Eigenkapital, der Rest wird von der Bank geliehen, der Zinssatz beträgt in der Regel 10 %/Jahr.

Zweitens: Wenn ein Grundstücksfonds vorhanden ist, das Grundstück jedoch nicht geräumt wurde, muss eine Entschädigung für die Räumung des Geländes gezahlt werden. Diese Kosten betragen normalerweise 30 % der Investitionskosten.

Drittens wird das Unternehmen nach Erhalt der Landfinanzierung die rechtlichen Verfahren für das Projekt durchführen. Die Kosten für die Beantragung der rechtlichen Dokumente für das Projekt betragen 10 bis 15 % des gesamten Investitionskapitals des Projekts.

Viertens gibt es die Grundsteuer. Diese Gebühr wird gemäß der vom Land oder der Stadt herausgegebenen Bodenpreisliste auf der Grundlage der aktuellen Bodenpreisliste erhoben.

Der fünfte Faktor sind die Kosten für die Projektkonstruktion. Derzeit steigen die Preise für Zement, Ziegel, Stahl, Sanitäranlagen und Möbel. Bei High-End-Projekten liegt er bei 20 – 30 Millionen VND/m2, bei Projekten im mittleren Preissegment bei 15 – 20 Millionen VND/m2. Normalerweise leiht sich der Investor die Baukosten des Projekts von der Bank, um die Anfangsinvestition zu tätigen. Wenn das Projekt 20 Stockwerke hoch ist, über 700 Produkte und 1 Keller umfasst, betragen die Baukosten etwa 1.000 Milliarden VND, der übliche Darlehenszinssatz beträgt 10 % und die Bauzeit beträgt 28 Monate. Somit fallen für den Bau Darlehenszinsen in Höhe von fast 300 Milliarden VND an. Diese Zinsen werden beim Verkauf des Hauses an die Kunden in den Preis eingerechnet.

Der sechste Punkt sind die Marketing- und Vertriebskosten. Diese Kosten betragen etwa 10 % des Projektinvestitionskapitals und werden auch zum Verkaufspreis an die Kunden hinzugerechnet.

Samstags fallen die Provisionskosten für Makler an. Im aktuellen Wohnungssegment beträgt die Maklerprovision 6 – 7 %/verkauftes Produkt. Diese Kosten werden ebenfalls zum Verkaufspreis des Hauses hinzugerechnet.

Der achte Punkt sind die Verkaufskosten, Rabatte, wie etwa das Verschenken von Gold oder Autos an Kunden. Diese Kosten betragen etwa 1 % des Produktwerts.

Der neunte Punkt ist die Körperschaftsteuer, die 20 % beträgt.

Der zehnte Punkt sind die Gewinnkosten des Unternehmens bei jedem Projekt. Der Gewinn wird vom Unternehmen mit mindestens 20 % einkalkuliert.

Schließlich fallen Kosten für das Projektmanagement und die Gehälter der Unternehmensmitarbeiter an.

Und wenn sich die rechtlichen Verfahren des Projekts in die Länge ziehen und 4–5 Jahre dauern, wird der jährliche Bankzinssatz, den das Unternehmen für das Darlehen zahlen muss, direkt auf den Hauspreis angerechnet.

Im Jahr 2025 werden erschwingliche Wohnungen stärker im Preis steigen als Luxuswohnungen

Kürzlich hat die Vietnam Report Joint Stock Company die Rangliste der 10 renommiertesten Immobilienunternehmen im Jahr 2025 bekannt gegeben. Besonders hervorzuheben sind die Aussagen zu den Immobilienpreisen in der kommenden Zeit. Laut der Umfrage gehen die meisten Unternehmen davon aus, dass die Preise im Jahr 2025 weiter steigen werden.

Immobilienpreisschwankungen nach Segmenten.

Konkret werden die Segmente Wohnen, Luxuswohnungen, Büros zur Miete, Gewerbeimmobilien und Grundstücke leicht um weniger als 10 % im Preis steigen.

Im Wohnungssegment, also im unteren bis mittleren Preissegment, wird es dagegen einen größeren Anstieg von 20 bis 30 % geben. Im Segment der Ferienimmobilien gehen die Unternehmen davon aus, dass die Preise nicht stark schwanken werden. Dies ist auch der Typ mit der langsamsten Erholungsrate nach einer schwierigen Phase.

Insbesondere stellte der Vietnam Report fest, dass der Immobilienmarkt aufgrund von Informationen über lokale Fusionen vielen Schwankungen unterliegt. Derzeit sind viele Investoren auf der Suche nach Grundstücken in Gebieten, in denen Verwaltungszentren entstehen sollen. Dies hat zu einem starken Anstieg der Grundstückspreise geführt, mancherorts um bis zu 20 %, obwohl es keine offizielle Ankündigung gab.

Hanoi steht kurz vor dem Verkauf von fast 14.000 Häusern, von denen die meisten teuer sind

Das Bauministerium von Hanoi hat gerade die Liste der künftigen Wohnbauprojekte in der Gegend aktualisiert, die zum Verkauf stehen. Dementsprechend wurden 11 neue Wohnbauprojekte genehmigt, wodurch das Marktangebot um 13.995 Einheiten erweitert wurde.

Im Bezirk Ha Dong wurde ein neues Apartmentprojekt zum Verkauf eröffnet. Foto: Thanh Vu

Davon dominieren weiterhin Wohnungen mit 8.798 Einheiten in 5 Projekten. Das Flachbausegment umfasst 6 Projekte mit 5.197 Einheiten.

Die meisten Apartmentprojekte befinden sich in zwei Stadtgebieten, Ocean Park und Smart City. Davon hat der Investor Masterise Homes mit 2.461 Einheiten die größte Anzahl an Wohnungen zum Verkauf. Es handelt sich um Hochhausprodukte aus den Gebäuden Z34, U38 und U38A auf dem Grundstück B6-CT01 (Ocean Park 1).

Darüber hinaus wird in naher Zukunft ein weiteres Projekt im Ocean Park mit mehr als 2.000 Wohnungen zum Verkauf angeboten. Es handelt sich um den Apartmentkomplex U26A, T26M, Z30 auf dem Grundstück B4-CT01, investiert von CapitaLand.

Im Segment der niedrigen Wohnhäuser liegen die beiden größten Projekte beide im Westen von Hanoi. Im Sunshine Grand Capital New Life Urban Area ist die Freigabe für den Verkauf von etwa 2.300 Einheiten genehmigt. Dieses Projekt erstreckt sich über die Gemeinden Tan Lap und Tan Hoi (Bezirk Dan Phuong) sowie Duc Thuong und Duc Giang (Bezirk Hoai Duc).

Auch im Bezirk Dan Phuong, im Stadtgebiet Green City der Vingroup, wurde der Verkauf von 2.279 Wohnungen genehmigt. Das Projekt hat eine Größe von 133,4 Hektar und liegt in den vier Gemeinden Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha und Lien Trung (Bezirk Dan Phuong). Dieses Projekt wurde erst am 10. März gestartet.

Bis 2025 wird es in Hanoi keinen Wohnungsmangel mehr geben. Es ergibt sich jedoch ein weiteres Dilemma. Dabei handelt es sich um ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wenn das High-End-Segment nahezu den gesamten Markt dominiert. Gleichzeitig herrscht im Segment der bezahlbaren Wohnungen ein gravierender Mangel.

Die Gewinne von Investoren im Sozialwohnungsbau erreichen selten 10 %

Der Medienvertreter der BIC Vietnam Company teilte Reportern der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn mit, dass das Wohnungsbaugesetz 2023 vorschreibt, dass der maximale Gewinn für Investoren in Sozialwohnungen 10 % beträgt. In den meisten Projekten ist es für Unternehmen jedoch schwierig, das oben genannte Verhältnis zu erreichen.

Derzeit können Investoren beim Bau von Sozialwohnungen nur eine maximale Rendite von 10 % erzielen. Foto: Thanh Vu

In Wirklichkeit beträgt die Gewinnspanne dieser Einheit nur etwa 7 %. Dieser Gewinn reicht gerade aus, um den Maschinenpark des Unternehmens zu betreiben. Das Unternehmen bleibt jedoch weiterhin bei der Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum, um soziale Verantwortung zu demonstrieren, seinen Ruf aufzubauen und von dort aus andere kommerzielle Produkte zu verkaufen.

Zuvor hatte Herr Tran Duc Vinh, Vorstandsvorsitzender der Tran Anh Group, in einer Antwort an die Investment Electronic Newspaper erklärt, dass in der Provinz Long An Sozialwohnungen mit einer Fläche von 40 m2 und einem Zwischengeschoss für etwa 15 Millionen VND/m2 verkauft würden. Allerdings belaufen sich die Baukosten auf 10 Millionen VND/m2, ganz zu schweigen von den Kreditkapital- und Grundstückskosten usw.

„Wir rechnen mit einem Gewinn von nur 1 Million VND pro Quadratmeter, also etwa 5 %“, vertraute Herr Tran Duc Vinh an.

In einer ähnlichen Situation sagte Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Real Estate Company, dass der maximale Gewinn von 10 % zu niedrig sei. Mittlerweile beträgt die Gesamtzeit zur Umsetzung eines Projekts, von der Genehmigung bis zur Bauinvestition, etwa 7 Jahre.

„Es wird geschätzt, dass die Anleger jedes Jahr nur etwa 1,3 bis 1,5 Prozent Gewinn machen, was nicht ausreicht, um etwas zu reinvestieren“, kommentierte Herr Le Huu Nghia.

Angesichts der oben beschriebenen Situation bittet das Bauministerium um Stellungnahmen zu einem Resolutionsentwurf zur Erprobung einer Reihe spezifischer Mechanismen und Strategien für den sozialen Wohnungsbau, die die Regierung prüfen und der Nationalversammlung zur Genehmigung vorlegen soll. Der Entwurf sieht zahlreiche bevorzugte und offenere Mechanismen für Investoren in Sozialwohnungsprojekten vor.

Insbesondere hat das Bauministerium vorgeschlagen, die Gewinnspanne für Investoren, die Sozialwohnungen bauen, von 10 Prozent auf maximal 13 Prozent der gesamten Baukosten des Projekts zu erhöhen. Auf Grundlage dieses Gewinnniveaus erstellen Investoren ihre Preisliste für den Verkauf, die Vermietung und das Vermieten von Sozialwohnungen.

Die neue Gewinngrenze gilt für alle Sozialwohnungsprojekte und Wohnungen für die Volksarmee, die mit öffentlichen Landmitteln und 20 % Landmitteln für kommerzielle Wohnungsbauprojekte gebaut werden. Darüber hinaus gilt diese Richtlinie auch für fertiggestellte Sozialwohnungsprojekte, deren Verkaufs-, Miet- und Mietkaufpreise nicht von der staatlichen Verwaltungsbehörde genehmigt wurden.

Hanoi fordert die Polizei auf, sich mit der Situation der „Bestechungsgelder“ zum Kauf von Sozialwohnungen zu befassen

Vor kurzem hat das Bauamt von Hanoi die Stadtpolizei aufgefordert, die Polizei auf Gemeindeebene (in den Gebieten, in denen sich Sozialwohnungsprojekte befinden) stärker in die Pflicht zu nehmen, um Makler zu überprüfen und gegen sie vorzugehen, die sich unter Verletzung des Gesetzes Erklärungen zunutze machen und Kauf-/Leasing-/Mietkaufdokumente einreichen. Jeglicher Betrug bei der Erklärung und Bestätigung von Sozialwohnungsunterlagen wird, wenn er entdeckt wird, auch bei einer Nachinspektion, gemäß den geltenden Vorschriften geahndet.

Das Bauministerium forderte außerdem das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, das Grundbuchamt anzuweisen, günstige Bedingungen für die Einreichung von Dokumenten zur Bestätigung der Wohnverhältnisse zu schaffen. Gleichzeitig muss das Volkskomitee auf Gemeindeebene die Menschen auch bei der Bestätigung von Bedingungen hinsichtlich Wohnraum, Einkommen und Vorzugskrediten unterstützen.

Direkt vor dem Sozialwohnungsprojekt N01 Ha Dinh (Bezirk Thanh Tri) hat ein Immobilienunternehmen dreist einen Dokumentenverarbeitungsdienst eröffnet. Foto: Thanh Vu

Bitte beachten Sie, dass Anträge nur direkt beim Investor eingereicht werden können, nicht über Makler oder zwischengeschaltete Immobilienhandelsplattformen. Vor dem Verkauf/der Vermietung/dem Mietkauf einer Sozialwohnung ist der Investor verpflichtet, der Behörde die Frist für den Erhalt der Unterlagen und den Verkaufspreis auf der elektronischen Informationsseite dieser Einheit öffentlich bekannt zu geben.

Zuvor hatten laut einer Untersuchung des Reporters der elektronischen Investmentzeitung Baodautu.vn einige Börsenplätze und Makler kontinuierlich neue Kaufkontingente für Sozialwohnungen angeboten, die im Vergleich zum ursprünglichen Preis eine Differenz von 200 Millionen VND bis 1 Milliarde VND aufwiesen.

In den sozialen Netzwerken werben zudem viele selbsternannte Immobilienexperten mit „gewinnsicheren“ Sozialwohnungskäufen. Diese Personen behaupten unverhohlen, dass sie Beziehungen zu Unternehmen hätten und deshalb über solche Vorteile verfügten.

Sogar die Beratung bei der Erstellung von Dokumenten, die Investoren normalerweise kostenlos zur Verfügung stellen, wird von Organisationen und Einzelpersonen in Anspruch genommen, die Gebühren von 5 bis 10 Millionen VND/Satz verlangen. Einige Wohneinheiten hängen sogar öffentlich Schilder mit der Aufforderung auf, Bewerbungen direkt vor dem Tor ihrer Sozialwohnungsprojekte entgegenzunehmen.

Bauministerium fordert Aufklärung zu Menschen, die im Regen stehen, und fordert Übergabe von Sozialwohnungen

Der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh hat gerade ein Dokument an das Volkskomitee der Stadt geschickt. Hanoi: Bitte um Überprüfung der Informationen zu den im Regen stehenden Menschen und Aufforderung an Investoren, Sozialwohnungen herauszugeben.

Zum Zeitpunkt der Einführung waren die Preise für Sozialwohnungen im Stadtgebiet Dai Mo fast so hoch wie die für Gewerbewohnungen in der Gegend. Foto: Dung Minh

Zuvor, am 25. Februar, versammelten sich Dutzende Kunden, die Wohnungen im Gebäude HH4 des städtischen Funktionsbereichsprojekts Dai Mo (Bezirk Dai Mo, Distrikt Nam Tu Liem, Hanoi) gekauft hatten, im Gebäude FLC Landmark Tower in der Straße Le Duc Tho. Viele Menschen hängten im Regen Transparente auf, um den Investor, die Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, eine Tochtergesellschaft der FLC Group, aufzufordern, die Häuser wie versprochen herauszugeben.

Kunden gaben an, im Jahr 2020 einen Vertrag zum Kauf einer Wohnung mit voraussichtlichem Übergabetermin im zweiten Quartal 2022 unterzeichnet zu haben. Der Investor kam seiner Verpflichtung jedoch nicht nach und verzögerte die Übergabe dreimal. Einige Kunden haben sogar den vollen Wert der Wohnung einschließlich der vorgeschriebenen 2 % Wartungsgebühr bezahlt, ihre Wohnung jedoch noch nicht erhalten.

Gemäß Klausel 15, Artikel 75 des Dekrets Nr. 100/2024 der Regierung, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen aufgeführt sind, fordert das Bauministerium das Volkskomitee der Stadt auf. Hanoi wies die zuständigen Behörden an, die oben genannten Überlegungen zu prüfen und zu klären und die Ergebnisse dem Ministerium vor dem 30. März 2025 zu melden.

In der jüngsten Mitteilung an die Kunden vom 25. Februar geht der Investor davon aus, den Netzanschluss vor dem 15. März abzuschließen. Vom 15. März bis 15. April werden technische Systemtests und Inspektionen zur Brandverhütung und -bekämpfung durchgeführt. Bis zum 25. April wird die zuständige Behörde zur Annahme aufgefordert. Viele Anwohner äußerten jedoch Bedenken hinsichtlich der Rechtmäßigkeit dieser Mitteilung, da mit der Unterschrift des Vertreters kein konkreter Titel verbunden ist.

Das Sozialwohnungsgebäude HH4 ist 29 Stockwerke hoch und umfasst 173 Sozialwohnungen zum Verkauf, 57 Wohnungen zur Miete und 58 Gewerbewohnungen. Wohnungsfläche von 48 – 70 m².

Die Frist für den Eingang von Anträgen zum Hauskauf beginnt im April 2021. Der vom Investor zugesagte Übergabetermin für das Haus ist das zweite Quartal 2022. Der vom Bauministerium von Hanoi genehmigte Verkaufspreis beträgt mehr als 16,8 Millionen VND (einschließlich 5 % Mehrwertsteuer, ohne 2 % Wartungsgebühr).

Quang Ngai baut Sozialwohnungsprojekt im Wert von 450 Milliarden VND ab

HUD – Phu My Social Housing Project ist ein Wohnhochhausgrundstück innerhalb des Phu My Urban Area-Projekts in der Stadt Quang Ngai. Die Investoren des Projekts sind die Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Im Rahmen des Projekts wird in den Bau von zwei neuen 9-stöckigen Türmen mit etwa 384 Wohnungen auf einer Gesamtfläche von 15.567 m2 und einer Gesamtgeschossfläche von 36.700 m2 investiert, die den Bedarf von etwa 1.000 Menschen decken. Das gesamte Investitionskapital beträgt etwa 450 Milliarden VND, der Projektumsetzungszeitraum beträgt 2025 bis 2028.

Perspektivisches Bild des HUD – Sozialwohnungsprojekt Phu My.

Nach Angaben des Investorenvertreters sind von den insgesamt knapp 16.000 m2 Grundstücksfläche (die für den Bau eines Sozialwohnungsprojekts vorgesehen sind) bisher noch etwa 2.955 m2 an Rodungsausgleichsflächen nicht fertiggestellt.

Für den verbleibenden Bereich (ohne Probleme) implementiert der Investor die notwendige technische Infrastruktur, die voraussichtlich im Jahr 2025 abgeschlossen sein wird.

Im Hinblick auf den Umsetzungsfortschritt hat die HUD Corporation eine Beratungsorganisation mit der Erstellung eines Machbarkeitsstudienberichts, eines grundlegenden Entwurfs und vollständiger Dokumente beauftragt und organisiert eine technische Überprüfung.

Es wird erwartet, dass die Genehmigung des Investitionsprojekts und die Konstruktionszeichnung im Jahr 2025 abgeschlossen sein werden. Von 2026 bis 2027 soll die Investitionsumsetzung der Phase 1 des Projekts mit einem Umfang von 192 Wohnungen in Block B abgeschlossen werden; Phase 2 wird bis 2028 mit einem Umfang von 192 Wohnungen im Block A abgeschlossen sein.

Im März wurden 4 Planungsprojekte für alte Wohnhäuser im Bezirk Dong Da abgeschlossen

20. März, Büro des Stadtvolkskomitees. Hanoi hat die Mitteilung Nr. 139/TB-VP zum Abschluss der Amtszeit des stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Stadt herausgegeben. Hanoi Duong Duc Tuan bei der Arbeitssitzung zu 4 detaillierten Planungsprojekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau der alten Wohnhäuser von Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Bezirk Dong Da, Stadt. Hanoi.

Nachdem er den Bericht der Leiter des Volkskomitees des Bezirks Dong Da, den Planungsberater und die Meinungen der an der Sitzung teilnehmenden Delegierten angehört hatte, kam der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Stadt Hanoi, Duong Duc Tuan, einstimmig zu dem Schluss und wies Folgendes an:

Was den Fortschritt betrifft, arbeitet das Volkskomitee des Bezirks Dong Da eng mit den Abteilungen und Zweigstellen der Stadt zusammen. Gleichzeitig führt Hanoi Verfahren zur Einholung der Meinungen der Bevölkerung durch und erstattet dem Rat Bericht, damit dieser die Bau- und Stadtplanung der Stadt beurteilen kann. Hanoi und die zuständigen Behörden werden die oben genannten vier detaillierten Planungsprojekte im März 2025 abschließen, sie im April 2025 dem Planungs- und Architekturamt zur Beurteilung vorlegen und sie dem städtischen Volkskomitee vorlegen. Hanoi erwägt und genehmigt im Mai 2025.

Zur Methode zur Berechnung der erforderlichen Wohngrundfläche zur Umgestaltung von Planungsprojekten: Die Wohngrundfläche in Planungsprojekten wird nach dem Grundsatz der Übereinstimmung mit dem Wohnungsbauprogramm, Beschluss Nr. 34/2024/QD-UBND des Stadtvolkskomitees vom 27. Mai 2024, bestimmt. Hanoi.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html