Das 120.000-Milliarden-Paket hat keine Schulden verursacht?
Laut einem Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai wurden in der Provinz derzeit 31/32 Industrieparks mit 618.000 Arbeitern in Betrieb genommen. Etwa 321.000 davon kommen aus anderen Provinzen und die meisten von ihnen benötigen Wohnraum. Es wird erwartet, dass bis 2025 drei weitere Industrieparks in Betrieb sein werden. Die Zahl der Arbeitnehmer, die Wohnraum benötigen, wird sich auf etwa 450.000 Menschen belaufen.
Obwohl die Provinz Leitungsfunktionen übernommen, Lösungen bereitgestellt, Grundstücksfonds überprüft, die Planung für den Wohnungsbau für Arbeiter (NOCN) ergänzt und anfänglich eine Reihe von Projekten umgesetzt hat, sind in der gesamten Provinz bislang nur etwa 4.500 Wohneinheiten vorhanden. Arbeiter müssen noch immer überwiegend von Einheimischen gebaute Häuser mieten.
Arbeiterwohnungsprojekt der Firma Thu Thiem schleppend voran
In Binh Duong, einer der Ortschaften, die beim Bau von Sozialwohnungen (NOXH) und NOCN recht erfolgreich waren, wurden bis 2020 lediglich etwa 35.700 Einheiten in Betrieb genommen, verglichen mit dem von der Regierung festgelegten Entwicklungsziel von 86.877 Einheiten im Zeitraum 2021–2030. Verglichen mit dem Bedarf bis 2030 von 129.212 Einheiten ist diese Zahl jedoch noch zu bescheiden.
Obwohl es in Ho-Chi-Minh-Stadt viele Industrieparks und eine große Einwandererbevölkerung gibt, wurden von 2006 bis heute nur mehr als 18.800 Sozialwohnungen gebaut. Laut einem Leiter des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt werden in Ho-Chi-Minh-Stadt im Zeitraum von 2021 bis 2025 voraussichtlich etwa 2,5 Millionen Quadratmeter Sozialwohnungsfläche entstehen, was etwa 35.000 Wohnungen entspricht. Im Zeitraum 2026–2030 dürften es etwa 58.000 Einheiten sein.
Einem Bericht des Bauministeriums zufolge wurden im Land bislang 181 Sozialwohnungsprojekte mit fast 94.400 Wohnungen und einer Gesamtfläche von über 4,8 Millionen Quadratmetern fertiggestellt. Die Kommunen setzen weiterhin 291 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von etwa 271.500 Wohnungen und einer Gesamtgeschossfläche von etwa 14,52 Millionen m2 um.
Insbesondere im Hinblick auf das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND teilte das Bauministerium mit, dass elf Kommunen eine Liste mit 24 kreditwürdigen Projekten bekannt gegeben hätten, wobei der Kreditbedarf bei etwa 12.400 Milliarden VND liege. Tatsächlich ist aus diesem Kreditpaket allerdings noch keine Verschuldung entstanden.
In einem Gespräch mit Thanh Nien sagte Nguyen Tan Kiet, Leiter der Thanh Thang Design and Construction Consulting Company Limited, dem Investor des Sozialwohnungsprojekts in Long Khanh City (Dong Nai), dass das Unternehmen am 4. Oktober eine Lotterie veranstaltet habe, bei der 201 Sozialwohnungen des Projekts zum Kauf ausgewählt würden. Unmittelbar nach Bekanntgabe des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND im April 2023 meldete sich das Unternehmen auch beim Bauamt von Dong Nai an, um Eigenheimkäufern die Aufnahme von Krediten zu ermöglichen, erhielt jedoch keine Rückmeldung. Das Unternehmen hat außerdem mit der Social Policy Bank zusammengearbeitet, um Kunden Kredite für den Kauf von Sozialwohnungen zu einem günstigeren Zinssatz von nur 4,8 %/Jahr zu gewähren, hat bisher jedoch keine Antwort erhalten.
„Der Bau des Sozialwohnungsprojekts im Bezirk Bao Vinh in der Stadt Long Khanh begann im Juni 2020. Es umfasst 1.054 Sozialwohnungseinheiten, darunter 462 Wohnungen und 592 Reihenhäuser. Davon kosten einstöckige, einstöckige Reihenhäuser etwa 800 – 900 Millionen VND/Einheit, etwa 90 – 95 m2 . Die meisten Käufer von Sozialwohnungen sind an dem Darlehenspaket der Bank für Sozialpolitik interessiert, weil der Zinssatz günstiger ist“, sagte Herr Kiet.
Tausende Sozialwohnungen bleiben unverkauft
Kürzlich teilte der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Bac Ninh, Ngo Tan Phuong, mit, dass in der Provinz kürzlich sieben Sozialwohnungs- und Industriewohnungsprojekte mit 4.000 bezugsberechtigten Wohnungen fertiggestellt worden seien. Investoren haben 1.681 Wohnungen zum Verkauf angeboten, aber nur sehr wenige Arbeitnehmer haben sich zum Kauf angemeldet, sodass 1.324 Wohnungen unverkäuflich blieben. Der Grund hierfür liegt darin, dass über 70 % der Arbeitskräfte dieses Ortes von anderswo kommen. Dabei besteht für die jungen Arbeitskräfte im Alter von 18 bis 30 Jahren, die zur Arbeit kommen, lediglich die Notwendigkeit, ein Haus zu mieten, nicht aber, ein Haus zu kaufen. Darüber hinaus fällt es den Arbeitnehmern schwer, die finanziellen Voraussetzungen für den Kauf eines Hauses zu erfüllen, wenn ihr Einkommen zwischen 9 und 10 Millionen VND pro Monat liegt. Neben der Deckung der Lebenshaltungskosten müssen Arbeitnehmer, die bereits in Not geraten sind, oft auch noch Geld sparen, um es nach Hause an ihre Familien zu schicken. Darüber hinaus haben die meisten Arbeiter in Bac Ninh einen instabilen Wohnsitz und wechseln häufig den Arbeitsplatz. Die Provinzführer sagten außerdem, dass die Arbeiter es nicht gewohnt seien, in Hochhäusern zu leben. Von dort aus schlug Bac Ninh vor, dass Investitionen in den Bau von NOCN außerhalb von Industrieparks getätigt werden sollten, damit diese Art von Investitionen den Arbeitnehmern in Industrieparks, Wirtschaftszonen, Exportverarbeitungszonen, High-Tech-Zonen, kleinen und mittleren Industrieclustern und Produktionsstätten aller Branchen und Berufe in großem Umfang zugute kommen könne. Gleichzeitig schlug die Provinz dem Bauministerium vor, weitere spezielle Anreizmechanismen für das Arbeiterunterkunftsprojekt zu prüfen und hinzuzufügen.
Nicht nur in Bac Ninh kommt es zu unverkauften Sozialwohnungen und Industriewohnungen, auch in Ho-Chi-Minh-Stadt herrscht seit langem ein Mangel. Der Vorsitzende der Stadt Thu Duc erklärte kürzlich im Rahmen seiner Zusammenarbeit mit dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass im Rahmen des NOCN-Projekts der Phuoc Thanh Company voraussichtlich bis Ende dieses Jahres mehr als 1.000 Wohnungen übergeben werden, es jedoch lediglich etwa 100 Anträge für die Anmietung von Häusern gebe. Tatsächlich würden zwar viele Kunden aus der Zielgruppe der Sozialwohnungsförderungsempfänger anfragen, jedoch nur wenige Anträge den Anforderungen genügen, erläuterte der Investorenvertreter. Diejenigen, die zum Kauf berechtigt sind, haben kein Geld und trauen sich nicht, bei Banken Kredite aufzunehmen, da der Zinssatz des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND bis zu 7,7 %/Jahr beträgt, die Laufzeit lediglich fünf Jahre beträgt und nur 1 – 1,5 %/Jahr unter dem Zinssatz für kommerzielle Kredite liegt. Diejenigen, die über Geld verfügen, werden hingegen nicht in die Kategorie der Arbeitnehmer eingeordnet. Um die oben genannten Wohnungen zu verkaufen, „riskiert“ der Investor dieses Projekts derzeit, sie an andere Käufer von Sozialwohnungen als an Arbeiter zu verkaufen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte freimütig, dass der Zinssatz im 120.000 Milliarden VND schweren Paket zu hoch sei und eine Belastung für Käufer von Sozialwohnungen darstelle. Darüber hinaus müssen Personen, die Anspruch auf den Erwerb einer Sozialwohnung haben, gemäß der geltenden Regelung drei Voraussetzungen hinsichtlich der Unterkunft, des Wohnsitzes und des Einkommensniveaus erfüllen. Wohnsitzvoraussetzung ist insbesondere eine unbefristete Wohnsitzanmeldung am Standort des Sozialwohnungsprojektes oder eine befristete Wohnsitzanmeldung für ein Jahr oder länger. Käufer von Sozialwohnungen unterliegen außerdem nicht der Einkommensteuer, das heißt, ihr Gehalt darf 11 Millionen VND pro Monat nicht überschreiten. Diese Regelungen werden von manchen Experten als überholt angesehen. So haben sich beispielsweise die Preise für Sozialwohnungen in fünf Jahren fast verdoppelt, doch die Methode zur Feststellung eines geringen Einkommens - eine wichtige Voraussetzung für den Kauf eines Hauses - ist noch immer dieselbe wie vor acht Jahren.
Die Leitung des Bauministeriums räumte ein, dass das Programm für den sozialen Wohnungsbau zwar bemerkenswerte Ergebnisse erzielt habe, aber noch nicht die Erwartungen erfüllt habe. Die Hauptgründe dafür sind fehlende Grundstücksfonds, Schwierigkeiten bei der Auswahl der Investoren, fehlendes Vorzugskapital sowie unzureichende und starke Anreizmechanismen. Investitionsverfahren für den sozialen Wohnungsbau sind noch immer kompliziert und langwierig. Darüber hinaus haben sich einige Organisationen und Einzelpersonen nicht an das Gesetz zum sozialen Wohnungsbau gehalten, weil die Sanktionen fehlten oder nicht streng genug waren.
Derzeit erhält und überarbeitet die Regierung den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (in geänderter Fassung). Darin wird vorgeschlagen, die Richtlinien in Bezug auf Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau und die Auswahl von Investoren für Sozialwohnungsprojekte zu ändern. Anreize für Investoren in Investitionsprojekte im sozialen Wohnungsbau zur Miete, zum Mietkauf und zum Verkauf; Legen Sie Verkaufspreise, Mietpreise und Mietkaufpreise für Sozialwohnungen fest … um Investitionen in und die Entwicklung von Sozialwohnungen zu fördern und sicherzustellen, dass die Preise für Sozialwohnungen auf einem moderaten Niveau bleiben, damit sich Arbeitnehmer und Arbeiter mit niedrigem Einkommen den Kauf einer Wohnung leisten und ihr Leben stabilisieren können. Insbesondere wurden in diesen Entwurf zahlreiche Regelungen aufgenommen, die die führende Rolle des Staates bei der Umsetzung der sozialen Wohnungsbaupolitik hervorheben. Konkret investiert der Staat mit öffentlichem Investitionskapital in den sozialen Wohnungsbau zur Miete und zum Mietkauf. Der Staat investiert in den sozialen Wohnungsbau mithilfe von Staatsanleihen, Obligationen, öffentlichem Entwicklungshilfekapital, Vorzugsdarlehen von Sponsoren und staatlichem Entwicklungsinvestitionskreditkapital. Aus Mitteln der Landentwicklungsfonds und anderen nicht budgetären staatlichen Finanzmitteln wird gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Kapital für Verkauf, Vermietung und Mietkauf mobilisiert.
Herr Le Hoang Chau , Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho Chi Minh-Stadt
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