Immer wird über den Mangel geklagt, aber Sozialwohnungen sind immer noch unverkauft und verlassen

Das 120.000-Milliarden-Paket hat keine Schulden verursacht?

Laut einem Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Dong Nai sind in der Provinz derzeit 31/32 Industrieparks mit 618.000 Arbeitern in Betrieb genommen worden, von denen etwa 321.000 Arbeiter aus anderen Provinzen sind und die meisten von ihnen Wohnraum benötigen. Es wird erwartet, dass bis 2025 drei weitere Industrieparks in Betrieb gehen werden. Die Zahl der Arbeitnehmer, die eine Unterkunft benötigen, wird sich auf etwa 450.000 Menschen belaufen.

Obwohl die Provinz die Leitung übernommen, Lösungen bereitgestellt, die Landfonds überprüft, die Planung für den Wohnungsbau für Arbeiter (NOCN) ergänzt und zunächst eine Reihe von Projekten umgesetzt hat, wurden in der gesamten Provinz bislang nur etwa 4.500 Wohneinheiten geschaffen. Die Arbeiter müssen noch immer überwiegend Häuser mieten, die von Einheimischen gebaut wurden.

Arbeiterwohnungsprojekt der Firma Thu Thiem schleppend voran

In Binh Duong, einer der Ortschaften, die beim Bau von Sozialwohnungen (NOXH) und NOCN recht erfolgreich waren, wurden bis 2020 nur etwa 35.700 Einheiten in Betrieb genommen, verglichen mit dem von der Regierung vorgegebenen Entwicklungsziel von 86.877 Einheiten im Zeitraum 2021 bis 2030. Im Vergleich zum Bedarf bis 2030 von 129.212 Einheiten ist die oben genannte Zahl noch zu bescheiden.

Obwohl Ho-Chi-Minh-Stadt über viele Industrieparks und eine große Einwandererbevölkerung verfügt, wurden von 2006 bis heute lediglich über 18.800 Sozialwohnungen gebaut. Einem Vorsitzenden des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt zufolge werden in der Zeit von 2021 bis 2025 in Ho-Chi-Minh-Stadt voraussichtlich etwa 2,5 Millionen Quadratmeter ^{Sozialwohnungsfläche} entstehen, was etwa 35.000 Wohnungen entspricht. Im Zeitraum 2026–2030 werden voraussichtlich etwa 58.000 Einheiten entstehen.

Einem Bericht des Bauministeriums zufolge wurden im Land bislang 181 Sozialwohnungsprojekte mit fast 94.400 Wohnungen und einer Gesamtfläche von mehr als 4,8 Millionen ^{Quadratmetern} fertiggestellt. Die Gemeinden setzen weiterhin 291 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauumfang von rund 271.500 Wohnungen und einer Gesamtgrundfläche von rund 14,52 Millionen ^m2 um.

Insbesondere im Hinblick auf das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND teilte das Bauministerium mit, dass elf Kommunen eine Liste mit 24 kreditwürdigen Projekten mit einem Kreditbedarf von rund 12.400 Milliarden VND bekannt gegeben hätten. Tatsächlich sind durch dieses Kreditpaket jedoch noch keine Schulden entstanden.

In einem Gespräch mit Thanh Nien sagte Herr Nguyen Tan Kiet, Leiter der Thanh Thang Design and Construction Consulting Company Limited, dem Investor des Sozialwohnungsprojekts in Long Khanh City (Dong Nai), dass das Unternehmen am 4. Oktober eine Lotterie veranstaltet habe, um 201 Sozialwohnungen des Projekts zum Kauf auszuwählen. Unmittelbar nach der Ankündigung des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND im April 2023 meldete sich das Unternehmen auch beim Bauamt Dong Nai an, um Eigenheimkäufern die Aufnahme von Krediten zu ermöglichen, erhielt jedoch bisher keine Rückmeldung. Das Unternehmen hat außerdem mit der Social Policy Bank zusammengearbeitet, um Kunden Kredite für den Kauf von Sozialwohnungen zu einem günstigeren Zinssatz von nur 4,8 % pro Jahr zu gewähren, hat bisher jedoch noch keine Antwort erhalten.

„Der Bau des Sozialwohnungsprojekts im Bezirk Bao Vinh in der Stadt Long Khanh begann im Juni 2020. Es umfasst 1.054 Sozialwohnungen, darunter 462 Wohnungen und 592 Reihenhäuser. Davon kosten einstöckige Reihenhäuser etwa 800 bis 900 Millionen VND/Einheit, etwa 90 bis 95 ^m2 . Die meisten Käufer von Sozialwohnungen sind an dem Darlehenspaket der Bank für Sozialpolitik interessiert, weil der Zinssatz günstiger ist“, sagte Herr Kiet.

Tausende Sozialwohnungen bleiben unverkauft

Kürzlich teilte der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Bac Ninh, Ngo Tan Phuong, mit, dass in der Provinz vor Kurzem sieben Sozialwohnungs- und Industriewohnungsprojekte mit insgesamt 4.000 bezugsfertigen Wohnungen fertiggestellt worden seien. Investoren haben 1.681 Wohnungen zum Verkauf angeboten, aber nur sehr wenige Arbeitnehmer haben sich zum Kauf angemeldet, sodass 1.324 Wohnungen unverkäuflich blieben. Der Grund dafür ist, dass mehr als 70 % der Arbeiter in diesem Ort von anderswo kommen. Dabei besteht für die jungen Arbeitskräfte im Alter von 18 bis 30 Jahren, die zur Arbeit kommen, lediglich die Notwendigkeit, ein Haus zu mieten, statt es zu kaufen. Darüber hinaus fällt es den Arbeitnehmern schwer, die finanziellen Voraussetzungen für den Kauf eines Hauses zu erfüllen, wenn ihr Einkommen 9 bis 10 Millionen VND pro Monat beträgt. Neben der Deckung der Lebenshaltungskosten müssen Arbeitnehmer, die bereits in Not sind, oft auch Geld sparen, um es ihren Familien nach Hause zu schicken. Darüber hinaus haben die meisten Arbeitnehmer in Bac Ninh einen instabilen Wohnsitz und wechseln häufig den Arbeitsplatz. Die Provinzführer sagten außerdem, dass die Arbeiter es nicht gewohnt seien, in Hochhäusern zu leben. Von dort aus schlug Bac Ninh vor, dass Investitionen in den Bau von NOCN außerhalb von Industrieparks getätigt werden sollten, damit diese Art von Investitionen Arbeitnehmern in Industrieparks, Wirtschaftszonen, Exportverarbeitungszonen, Hightech-Zonen, kleinen und mittleren Industrieclustern und Produktionsstätten aller Branchen und Berufe in großem Umfang zugutekommen könne. Gleichzeitig schlug die Provinz dem Bauministerium vor, das Arbeiterunterkunftsprojekt mit weiteren speziellen Anreizmechanismen zu prüfen und diese hinzuzufügen.

Nicht nur in Bac Ninh, auch in Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es Probleme mit nicht verkauften Sozial- und Industriewohnungen, und dort herrscht schon seit langem ein Mangel. Kürzlich erklärte der Vorsitzende der Stadt Thu Duc bei seiner Zusammenarbeit mit dem Volksrat von Ho-Chi-Minh-Stadt, dass im Rahmen des NOCN-Projekts der Phuoc Thanh Company voraussichtlich bis Ende dieses Jahres über 1.000 Wohnungen übergeben werden, es aber nur etwa 100 Anträge auf Anmietung von Häusern gebe. Der Investorenvertreter erläuterte, dass in der Realität zwar viele Kunden aus der Zielgruppe der Sozialwohnungsförderung angefragt hätten, die wenigsten ihrer Anträge jedoch den Anforderungen entsprächen. Diejenigen, die zum Kauf berechtigt sind, haben kein Geld und trauen sich nicht, bei Banken Kredite aufzunehmen, da der Zinssatz des Kreditpakets in Höhe von 120.000 Milliarden VND bei bis zu 7,7 %/Jahr liegt, nur eine Laufzeit von 5 Jahren hat und nur 1 – 1,5 %/Jahr niedriger ist als der Zinssatz für kommerzielle Kredite. Diejenigen, die über Geld verfügen, werden hingegen nicht in die Kategorie der Arbeiter eingeordnet. Um die oben genannten Wohnungen zu verkaufen, „riskiert“ der Investor dieses Projekts derzeit, sie neben Arbeitern auch an andere Käufer von Sozialwohnungen zu verkaufen.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, sagte offen, dass der Zinssatz im 120.000 Milliarden VND schweren Paket zu hoch sei und eine Belastung für Käufer von Sozialwohnungen darstelle. Darüber hinaus müssen Personen, die Anspruch auf den Erwerb einer Sozialwohnung haben, gemäß den geltenden Bestimmungen drei Voraussetzungen hinsichtlich der Wohnung, des Wohnsitzes und des Einkommensniveaus erfüllen. Voraussetzung für den Aufenthalt ist insbesondere eine dauerhafte Wohnsitzanmeldung am Standort des Sozialwohnungsprojekts oder eine befristete Wohnsitzanmeldung für ein Jahr oder länger. Käufer von Sozialwohnungen unterliegen außerdem nicht der Einkommenssteuer, das heißt, ihr Gehalt darf 11 Millionen VND pro Monat nicht übersteigen. Diese Regelungen werden von manchen Experten als überholt angesehen. So haben sich beispielsweise die Preise für Sozialwohnungen in fünf Jahren fast verdoppelt, doch die Art und Weise, wie niedrige Einkommen ermittelt werden - eine wichtige Voraussetzung für den Kauf eines Hauses - ist noch immer dieselbe wie vor acht Jahren.

Die Verantwortlichen des Bauministeriums räumten ein, dass das Programm für den sozialen Wohnungsbau zwar bemerkenswerte Ergebnisse erzielt habe, die Erwartungen jedoch noch nicht erfüllt habe. Die Hauptgründe hierfür sind fehlender Landfonds, Schwierigkeiten bei der Auswahl von Investoren, fehlendes Vorzugskapital und unzureichende und starke Anreizmechanismen. Investitionsverfahren für den sozialen Wohnungsbau sind noch immer kompliziert und langwierig. Darüber hinaus haben sich einige Organisationen und Einzelpersonen nicht an das Gesetz zum sozialen Wohnungsbau gehalten, weil die Sanktionen fehlten oder nicht streng genug waren.

Derzeit erhält und überarbeitet die Regierung den Entwurf des Wohnungsgesetzes (in geänderter Fassung). Darin wird vorgeschlagen, die Richtlinien in Bezug auf Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau und die Auswahl von Investoren für Sozialwohnungsprojekte zu ändern. Anreize für Investoren in Investitionsprojekte im Bereich Sozialwohnungsbau zur Miete, zum Pachtkauf und zum Verkauf; Legen Sie Verkaufspreise, Mietpreise und Mietkaufpreise für Sozialwohnungen fest … um Investitionen in und die Entwicklung von Sozialwohnungen zu fördern und sicherzustellen, dass die Preise für Sozialwohnungen auf einem moderaten Niveau bleiben, damit sich Arbeitnehmer und Arbeiter mit niedrigem Einkommen den Kauf einer Wohnung leisten und ihr Leben stabilisieren können. Insbesondere wurden in diesem Entwurf zahlreiche Regelungen hinzugefügt, um die führende Rolle des Staates bei der Umsetzung der Sozialwohnungspolitik hervorzuheben. Konkret investiert der Staat mit öffentlichem Investitionskapital in den Bau von Sozialwohnungen zur Miete und zum Mietkauf. Der Staat investiert in den Bau von Sozialwohnungen mithilfe von Staatsanleihen, Obligationen, öffentlichem Entwicklungshilfekapital, Vorzugsdarlehen von Sponsoren und staatlichem Entwicklungsinvestitionskreditkapital. Aus den Mitteln der Landentwicklung und anderen nicht budgetären Finanzmitteln des Staates wird gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Kapital für Verkauf, Vermietung und Mietkauf mobilisiert.

Herr Le Hoang Chau , Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt

Quellenlink: https://thanhnien.vn/luon-keu-thieu-nhung-nha-o-xa-hoi-van-e-bo-hoang-185231011231152299.htm