Erwartungen, dass das überarbeitete Bodengesetz einen neuen Entwicklungszyklus schaffen wird

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes kann der 5. außerordentlichen Sitzung zur Genehmigung vorgelegt werden, nachdem die Nationalversammlung den Gesetzesentwurf und den Resolutionsentwurf erhalten, überarbeitet und fertiggestellt hat.

Vereinheitlichung der überarbeiteten Inhalte

Das überarbeitete Grundstücksgesetz erregt die Aufmerksamkeit vieler Menschen, insbesondere von Unternehmen und Investoren, die im Immobiliensektor tätig sind. Statistiken der Vietnam Real Estate Association zeigen, dass bis zu 70 % der Schwierigkeiten und Probleme auf dem Immobilienmarkt rechtlicher Natur sind. Obwohl das neue Wohnungsbaugesetz und das neue Immobilienwirtschaftsgesetz verabschiedet wurden, müssen viele wichtige Regelungen noch durch die Verkündung des überarbeiteten Bodengesetzes ergänzt werden, um die Regelungen in Bezug auf Grundstücke, einen Schlüsselfaktor bei der Entwicklung des Immobilienmarktes, zu vereinheitlichen.

Immobilienunternehmen erwarten, dass das überarbeitete Grundstücksgesetz einen neuen Entwicklungszyklus in Gang setzt.

Nach Erhalt und Überarbeitung besteht der geänderte und der Nationalversammlung in der 5. außerordentlichen Sitzung vorgelegte Entwurf des Landgesetzes aus 16 Kapiteln, 260 Artikeln, 5 gestrichenen Artikeln und 250 geänderten und ergänzten Artikeln (sowohl inhaltlich als auch technisch) im Vergleich zum Gesetzentwurf, der der Nationalversammlung in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung vorgelegt wurde.

Der Entwurf des überarbeiteten Bodengesetzes vereint 18 überarbeitete und ergänzte Inhalte, darunter viele Regelungen, die sich direkt auf Grundstücke und den Immobilienmarkt beziehen, wie etwa: Rechte und Pflichten in Bezug auf die Landnutzung von im Ausland lebenden Vietnamesen; keine Ausweitung des Umfangs der Übertragung von Landnutzungsrechten an Wirtschaftsorganisationen mit ausländischem Investitionskapital (Artikel 28); Falls eine Wirtschaftsorganisation mit ausländischem Kapital die Übertragung eines Immobilienprojekts gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte erhält; Rechte und Pflichten von Wirtschaftsorganisationen und öffentlichen Dienstleistungseinheiten, die Grundstücke nutzen und für mit den Grundstücken verbundene Vermögenswerte eine jährliche Miete zahlen (Artikel 34) …

Darüber hinaus enthält der Entwurf zur Änderung des Bodengesetzes auch Regelungen zu folgenden Punkten: Bedingungen für die Übertragung von Reisanbauland durch Personen, die nicht direkt in der landwirtschaftlichen Produktion tätig sind (Klausel 7, Artikel 45); Grundsätze für die Erstellung und Genehmigung der Raumordnungsplanung auf allen Ebenen (Absatz 9, Artikel 60); Die Ziele der Landnutzung werden im Inhalt der Landes- und Bezirkslandesplanung festgelegt (Artikel 65 und 66). Landrückgewinnung für gewerbliche Wohnbauprojekte, gemischte Wohnbauprojekte sowie Gewerbe- und Dienstleistungsprojekte (Klausel 27, Artikel 79); Grundstücksarten für gewerbliche Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. den Besitz von Landnutzungsrechten; Erteilung von Zertifikaten an Haushalte und Einzelpersonen, die Land ohne Dokumente zu Landnutzungsrechten nutzen, ohne gegen Landgesetze zu verstoßen, und nicht in Fällen, in denen Land ohne ordnungsgemäße Befugnis zugeteilt wurde (Klausel 3, Artikel 138) …

Ein wichtiges Thema des überarbeiteten Entwurfs des Bodengesetzes ist diesmal die Rückgewinnung von Land für gewerbliche Wohnbauprojekte, die das Parlament weiterhin „aufheizt“. In seinem Bericht über die Erläuterung, Annahme und Überarbeitung des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) erklärte der Vorsitzende des Wirtschaftsausschusses, Vu Hong Thanh, dass hinsichtlich der Landgewinnung für gewerbliche Wohnungsbauprojekte, gemischten Wohnungsbau und gewerbliche Geschäfts- und Dienstleistungsprojekte (Klausel 27, Artikel 79) der Gesetzentwurf unter Berücksichtigung der Meinungen der Abgeordneten und Behörden der Nationalversammlung in Richtung der Übernahme der Bestimmungen des Bodengesetzes von 2013 vorsieht, dass Land für gewerbliche Wohnungsbauprojekte, gemischten Wohnungsbau und gewerbliche Geschäfts- und Dienstleistungsprojekte nur dann gewonnen werden darf, wenn es sich um ein „städtisches Bauinvestitionsprojekt“ handelt.

Was die technische Politikgestaltung betrifft, so präzisieren die Bestimmungen des Gesetzentwurfs die Art der Stadtgebietsprojekte, die für einen Widerruf in Betracht gezogen werden, und zwar als „Investitionsprojekte zum Bau von Stadtgebieten mit gemischter Nutzung, die technische Infrastruktursysteme, soziale Infrastruktur und Wohnraum gemäß den Bestimmungen des Baugesetzes synchronisieren“. Abgeordnete der Nationalversammlung erklärten, dass ein solcher technischer Entwurf mit dem technischen Entwurf in anderen Klauseln von Artikel 79 im Einklang stehe. Artikel 79 regelt lediglich Fälle der Landrückgewinnung zur Umsetzung von Projekten zur sozioökonomischen Entwicklung im nationalen und öffentlichen Interesse. Bei der Durchführung der Landrückgewinnung in den in Artikel 79 genannten Fällen müssen die in „Grundlagen und Bedingungen für die Landrückgewinnung für Zwecke der nationalen Verteidigung und Sicherheit; sozioökonomische Entwicklung für nationale und öffentliche Interessen“ festgelegten Gründe und Bedingungen erfüllt sein.

Erwartet

Das überarbeitete Bodengesetz ist ein Gesetzesentwurf, der nicht nur die Aufmerksamkeit staatlicher Verwaltungsbehörden auf allen Ebenen auf sich zieht, sondern auch die Erwartung vieler Experten, der Geschäftswelt und der Bevölkerung geweckt hat, dass das Gesetz nach seiner Verkündung ein Qualitätsgesetz sein wird, das einen Durchbruch darstellt, Engpässe im Zusammenhang mit dem Bodenübertragungsmechanismus beseitigt und positive Auswirkungen und eine treibende Kraft für die Bau- und Immobilienbranche schafft.

In den ersten Tagen des neuen Jahres 2024 hielt die Nationalversammlung ihre fünfte außerordentliche Sitzung ab, um das Bodengesetz zu prüfen und zu verabschieden, nachdem sie über einen langen Zeitraum Kommentare zu Änderungen und Ergänzungen von Ministerien, Zweigstellen, Kommunen und Wählern erhalten hatte. Dies verdeutlichte die große Entschlossenheit der Regierung und der Nationalversammlung bei der Lösung rechtlicher Probleme mit dem Ziel, die Entwicklung des Bodenmarktes im Allgemeinen und des Immobilienmarktes im Besonderen wieder in eine transparente und nachhaltige Richtung zu lenken.

Laut Statistiken der Vietnam Real Estate Association hatten bis zum 31. Dezember 2023 landesweit 40/63 Provinzen und Städte Masterpläne genehmigt. Dies ist Grundlage und treibende Kraft für die Entwicklung des Immobilienmarktes vor Ort in der kommenden Zeit. Es besteht jedoch weiterhin Bedarf an spezifischen und einheitlichen Regelungen, die den Kommunen dabei helfen, die Umsetzung von Planungen, Flächennutzungsplänen, Funktionsumwandlungen und die Genehmigung von Investitionsprojekten entsprechend der Planung zu konkretisieren, Konsistenz zu gewährleisten und Überschneidungen oder Konflikte zu vermeiden.

Die aktive Überprüfung und Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes ist ein entschlossener Schritt der Regierung, um die Institutionen schnell zu perfektionieren und Impulse für die wirtschaftliche und soziale Entwicklung zu setzen. Aufgrund der weitreichenden Auswirkungen dieses Gesetzes sind im Überprüfungsprozess jedoch Vorsicht, Überlegung und sorgfältige Berechnung erforderlich, um die Übereinstimmung mit verwandten Gesetzen sicherzustellen.

Laut Nguyen Quoc Hiep, dem Vorsitzenden der vietnamesischen Vereinigung der Bauunternehmer, warten viele Immobilienunternehmen in letzter Zeit auf die Verabschiedung des überarbeiteten Bodengesetzes durch die Nationalversammlung, bevor sie entscheiden, ob sie auf dem Markt weitermachen oder sich vom Markt zurückziehen. Denn abgesehen vom Kapitalpotenzial wird es für die Unternehmen schwierig, ihre Projekte in einem schleppenden Marktumfeld weiter umzusetzen, wenn die rechtlichen Probleme nicht gelöst, synchronisiert und vereinheitlicht werden. Wenn das überarbeitete Bodengesetz verabschiedet wird, werden die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass Unternehmen ihre Entwicklung in eine neue Phase ausrichten können, die für die Erholung des Immobilienmarktes entscheidend ist.

Und TS. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association, erklärte, dass das Grundstücksrecht, das Immobilienwirtschaftsrecht und das Wohnungsrecht Gesetze seien, die einen direkten Einfluss auf den aktuellen Immobilienmarkt hätten. Daher erwarten die Anleger weiterhin, dass die Richtung der Marktregulierung klar wird, wenn es einen neuen Rechtsrahmen seitens der Regierung und der staatlichen Verwaltungsbehörden gibt, und möchten dies auch wissen.

„Erst wenn die Gesetze zum Immobiliensektor verabschiedet werden, können wir mit einer Wiederbelebung der festgefahrenen Immobilienprojekte rechnen. Dadurch werden Ressourcen für die Umsetzung neuer Projekte frei, was zu einer stabilen und transparenten Verwaltung des Immobilienmarktes beiträgt und ab 2024 einen neuen Zyklus auf dem Immobilienmarkt einleitet. Wenn das überarbeitete Bodengesetz verabschiedet wird, wird es einige Zeit dauern, bis es in die Praxis umgesetzt wird. Bis dahin werden jedoch rasch mehr neue Immobilienprojekte umgesetzt, wodurch das Problem des Ausgleichs von Angebot und Nachfrage gelöst wird …“, kommentierte Herr Nguyen Van Dinh.

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