Was haben die chinesischen Behörden getan, um den Immobilienmarkt zu retten?

Nach mehr als zwei Jahren Immobilienkrise hat China zahlreiche Maßnahmen ergriffen, von der Senkung der Zinssätze über die Lockerung der Vorschriften für den Eigenheimkauf bis hin zur Förderung von Investitionen.

Am 8. November zitierte Reuters eine mit der Angelegenheit vertraute Quelle mit der Aussage, die chinesischen Behörden hätten den Versicherungsriesen Ping An Insurance Group aufgefordert, eine Mehrheitsbeteiligung an Country Garden zu erwerben – Chinas größtem privaten Immobilienunternehmen, das in Schwierigkeiten steckt. Der Quelle zufolge hat die chinesische Regierung die Provinzregierung von Guangdong – wo beide Unternehmen ihren Hauptsitz haben – beauftragt, als Vermittler zu fungieren, um Ping An bei der Rettung von Country Garden zu unterstützen.

Die Wahl fiel auf Ping An, da das Unternehmen ein Hauptaktionär von Country Garden ist. Die chinesischen Behörden wollen, dass die Liquiditätsprobleme von Country Garden innerhalb der Provinz gelöst werden.

Country Garden hatte Ende Juni Schulden in Höhe von 1,4 Billionen Yuan (190 Milliarden US-Dollar). Derzeit sind in China etwa 3.000 Projekte im Bau. Country Garden steckt seit einigen Monaten in Schwierigkeiten und steht ständig am Rande des Bankrotts.

Dass Beamte ein Unternehmen anweisen, ein anderes zu übernehmen, ist in China kein Einzelfall. Sollte es jedoch dazu kommen, wäre dies einer der bislang aggressivsten Eingriffe Chinas zur Rettung des schuldengeplagten und illiquiden Immobiliensektors.

Obwohl mehrere andere chinesische Immobilienfirmen, darunter China Evergrande, in Zahlungsverzug geraten sind, konzentrierte sich die Politik des Landes bislang hauptsächlich auf die Senkung der Kreditzinsen und die Lockerung der Vorschriften für den Eigenheimkauf. Die Nachrichten über Ping An signalisieren die Bereitschaft der chinesischen Regierung, in diesem Prozess eine größere Rolle zu spielen.

Anfang dieser Woche gab auch der größte Anteilseigner von China Vanke, das staatliche Unternehmen Shenzhen Metro, bekannt, dass man rund 10 Milliarden Yuan (1,4 Milliarden Dollar) bereitgestellt habe, um Chinas zweitgrößten Immobilienentwickler zu unterstützen.

Ein Country Garden-Projekt in Tianjin (China) im August 2023. Foto: Reuters

Chinas Immobilienmarkt steckt seit Mitte 2021 in einer Krise. Zu dieser Zeit hatten zahlreiche Unternehmen – von großen Privatunternehmen wie der China Evergrande Group bis hin zu staatlich geförderten Unternehmen wie CIFI Holdings – mit Liquiditäts- und Schuldentilgungsproblemen zu kämpfen.

Als Ursache gilt vermutlich die Politik der „drei roten Linien“, die Peking eingeführt hat, um das systemische Risiko zu verringern, indem die Möglichkeit der Immobilienunternehmen, neues Geld zu leihen, eingeschränkt wird. Dies gilt als Hauptgrund dafür, dass viele Immobilienunternehmen hierzulande in Konkurs gehen. In den vergangenen zwei Jahren sind laut JPMorgan rund 50 Unternehmen mit ihren ausländischen Anleihen im Wert von 100 Milliarden Dollar in Verzug geraten. Unternehmen, die einer Insolvenz entgehen, befinden sich immer in einer prekären Lage und haben Schwierigkeiten, neues Kapital aufzunehmen.

Mitte letzten Jahres verschärfte sich die Lage. Die Immobilienpreise in China sinken weiterhin. Viele Projekte geraten aufgrund von Kapitalmangel ins Stocken. Überall macht sich eine Welle der Hypothekenstundung breit. Chinas harte Anti-Covid-19-Kampagne hat das Marktvertrauen weiter erschüttert.

Immobilien tragen mittlerweile 25 Prozent zum chinesischen BIP bei. Die Probleme des Sektors schüren daher die Angst vor einer umfassenderen Finanzkrise.

Peking musste daher seine Politik ändern und Wege finden, diese Industrie wiederzubeleben. Im März 2022 stoppte die chinesische Regierung das Versuchsprogramm zur Grundsteuer. Sie forderten die Finanzinstitute außerdem wiederholt auf, die Branche zu unterstützen.

Im November letzten Jahres startete Peking einen 16-Punkte-Plan zur Rettung des Immobilienmarktes, der Mitte des Monats von der People's Bank of China (PBOC) und der China Banking and Insurance Regulatory Commission (CBIRC) veröffentlicht wurde. Der Plan dient den Finanzbehörden im ganzen Land als Orientierungshilfe, konzentriert sich auf die Bewältigung der Liquiditätskrise der Unternehmen und sieht eine vorübergehende Lockerung der Beschränkungen für Bankkredite vor.

Dies ist ein Zeichen für die umfassenden Bemühungen Chinas, den Markt zu retten. Der ehemalige Gouverneur Yi Gang hatte auf eine „sanfte Landung“ gehofft. Wenige Wochen später kündigten mehrere chinesische Banken an, Hunderte Milliarden Dollar in den Immobiliensektor zu pumpen. Dies gilt als erster Erfolg dieses Plans.

Konkret planen die sechs größten staatlichen Banken Chinas, 140 Milliarden Dollar in den Markt zu pumpen. Das oben genannte Kapital dient hauptsächlich der Immobilienentwicklung, der Hypothekenvergabe an Kunden, Fusionen und Übernahmen, der Finanzierung der Lieferkette und Anleiheinvestitionen.

Mitte dieses Jahres begann die PBOC, die Kreditzinsen auf verschiedene Weise zu senken. Sie verlängerten außerdem einige Maßnahmen des 16-Punkte-Rettungspakets bis Ende 2024.

Die chinesische Regierung hat außerdem Pläne zum Bau von bezahlbarem Wohnraum und zur Renovierung vieler unbebauter Gebiete in Großstädten genehmigt, um die Investitionen im Immobiliensektor anzukurbeln. Sie lockerten auch einige Vorschriften, beispielsweise die Senkung der Zinssätze für Erstkäufer und die Reduzierung der Anzahlung für den Eigenheimkauf in einigen Städten.

Darüber hinaus haben sich die Banken beispiellose Möglichkeiten ausgedacht, um die Zahl der Wohnungsbaudarlehen zu erhöhen. Anfang des Jahres haben einige Banken in Nanning, Hangzhou, Ningbo und Peking die Altersgrenze für Hypothekendarlehensnehmer auf 80 bis 95 Jahre angehoben. Somit kann auch ein 70-Jähriger einen Kredit mit einer Laufzeit von 10-25 Jahren aufnehmen. Dies ist ein Konjunkturinstrument, da es die Belastung durch monatliche Schuldenzahlungen verringern kann.

Auch die örtlichen Behörden beteiligten sich an den Rettungsbemühungen. Im Juni 2022 kündigte Meishan, eine Stadt in Sichuan, Subventionen für den Kauf neuer Eigenheime in diesem Jahr an. Wenzhou – eine Stadt in Zhejiang – ermöglicht es Erstkäufern von Eigenheimen, in den ersten drei Jahren nur Zinsen zu zahlen. Huainan, eine Stadt in Anhui, hat die Banken aufgefordert, mehr Kredite zu vergeben und die Genehmigungsdauer für Erstkäufer von Eigenheimen zu verkürzen.

Auch die Immobilienunternehmen selbst bieten zahlreiche Anreize, um Kunden zu gewinnen. Im Juni 2022 stellte Central China Real Estate, das Zahlungen in Weizen akzeptierte, den Landwirten bis zu 160.000 Yuan (24.000 US-Dollar) zur Verfügung, um die Anzahlung für Häuser im Apartmentprojekt River Mansion des Unternehmens in Shangqiu, Henan , auszugleichen. Einige Wochen zuvor boten sie außerdem an, Zahlungen in Knoblauch von Leuten anzunehmen, die in einem anderen Projekt in der Stadt Kaifeng Häuser kaufen wollten.

In Wuhu in der Provinz Anhui wurde dem Apartmentprojekt Golden Scale House am Stadtrand, statt den von der Regierung festgelegten Mindestpreis einzuhalten, innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss ein Reparaturzuschuss von bis zu 230.000 Yuan angeboten.

Allerdings wird nicht davon ausgegangen, dass sich die Lage auf dem chinesischen Immobilienmarkt wesentlich verbessert hat. Im letzten Monat veröffentlichte Zahlen zeigten, dass die Preise für neue Eigenheime in China bis September drei Monate in Folge fielen.

Auch die Immobilienverkäufe (nach Wohnfläche) gingen im September im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um fast 20 % zurück. Die Investitionen in Immobilien gingen in den ersten neun Monaten des Jahres um 9,1 % zurück.

Eigenheimkäufer zögern, weil sie auf einen weiteren Preisverfall warten möchten. Diese Stimmung verschlimmert die Situation, da Bauträger mehr Häuser verkaufen müssen, um Geld aufzutreiben und einen Zahlungsausfall zu vermeiden.

Anfang dieser Woche erhöhte der Internationale Währungsfonds (IWF) seine Wachstumsprognose für China in diesem Jahr auf 5,4 Prozent. Allerdings warnte die Agentur, dass Chinas Wirtschaft im Finanz- und Immobiliensektor noch immer mit zahlreichen Risiken konfrontiert sei. Sie sagten, der Immobiliensektor des Landes sei derzeit „noch immer recht schwach“.

Der IWF fordert China auf, Immobilienfirmen, die sich nicht erholen können, vom Markt zu nehmen. Sie sagen, dass die Tatsache, dass China schwachen Unternehmen erlaubt habe, weiter zu operieren, die Erholung der Branche gebremst habe.

Auch der stellvertretende Gouverneur der PBOC, Zhang Qingsong, räumte Anfang dieser Woche auf einem Finanzforum in Hongkong ein, dass sich der Immobiliensektor im Niedergang befinde.

„Wir müssen dieses Tempo stärker kontrollieren, um einen starken Rückgang und unerwartete Folgen zu vermeiden. Wir haben zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um den Immobilienmarkt zu stabilisieren.“ Er forderte die Behörden außerdem auf, neue Wege zur Aufrechterhaltung des Wirtschaftswachstums zu finden, da „das alte, auf Investitionen und Immobilien basierende Modell nicht mehr tragfähig ist“.

Ha Thu (laut Reuters, NYT)

Quellenlink: https://vnexpress.net/gioi-chuc-trung-quoc-da-lam-gi-de-cuu-bat-dong-san-4674863.html