Wohnungspreise steigen stetig
Die schnelle wirtschaftliche Entwicklung und Urbanisierung haben zu einem starken Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum geführt, während die Grundstücksfonds allmählich erschöpft sind und das Wohnungsangebot aufgrund der langsamen Projektumsetzung aufgrund von Richtlinien in Bezug auf Kapitalquellen und Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes kontinuierlich abnimmt. Aufgrund der Wertsteigerung städtischen Baulandes infolge der Modernisierung von Infrastruktur und öffentlichen Dienstleistungen sind die Wohnungspreise in den vergangenen Jahren immer wieder auf ein neues Niveau gestiegen.
- In Hanoi sind die Wohnungspreise sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt kontinuierlich gestiegen.
Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS) zeigen, dass der Wohnungspreisindex in Hanoi im Jahr 2023 im Vergleich zu 2019 um etwa 38 Prozentpunkte gestiegen ist. In Ho-Chi-Minh-Stadt waren es 16 Prozentpunkte.
Insbesondere ist der Wohnungspreisindex einer der Indizes im Real Estate Price Index Project, das VARS untersucht, um die Schwankungen der Immobilienpreise unter dem Einfluss von Marktbewegungen im Zeitverlauf widerzuspiegeln.
Insbesondere die Wohnungspreise in Hanoi verzeichneten sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt einen kontinuierlichen Anstieg. Mittlerweile befinden sich auch die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt wieder in einem Zyklus steigender Preise, während gleichzeitig bei hochklassigen Luxusprojekten auf dem Sekundärmarkt allmählich die Preise sinken.
Der starke Anstieg der Nachfrage nach Wohnraum ist nicht nur auf den Wohnungsbedarf städtischer Haushalte zurückzuführen, sondern auch auf die stetig steigende Zahl erwerbstätiger Menschen und Studenten, die zum Arbeiten und Studieren in die Städte strömen, insbesondere nach Hanoi. Dazu trägt auch die stark gestiegene Investitionsnachfrage bei, da die Mietpreise für Alt- und Neubauwohnungen in Wohngebieten seit der Phase der sozialen Distanzierung kontinuierlich gestiegen sind, insbesondere im Zusammenhang mit der Markterholung.
Statistiken von Batdongsan.com.vn zeigen, dass das Interesse an zum Verkauf stehenden Wohnungen im Januar 2024 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2023 landesweit um 66 % gestiegen ist und auch die Zahl der Immobilienangebote um 46 % zugenommen hat. Konkret stieg die Zahl der Wohnungssuchen im Januar 2024 in Hanoi im gleichen Zeitraum um 71 %. Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt stieg die Nachfrage nach Wohnungen um 59 %. In den meisten anderen Provinzen und Städten ist eine ähnliche Entwicklung zu beobachten.
Trotz der stark gestiegenen Nachfrage seitens der Eigenheimkäufer wächst das Wohnungsangebot weiterhin überproportional. Das Wohnungsangebot verzeichnete im Jahr 2023 sowohl auf dem Markt in Hanoi als auch in Ho-Chi-Minh-Stadt einen Rückgang.
In Hanoi wird das Angebot an neuen Wohnungen im Jahr 2023 auf 10.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von etwa 31 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird das Angebot an neuen Wohnungen auf fast 7.500 Einheiten geschätzt, was einem Rückgang von mehr als 50 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 entspricht.
Das Wohnungsangebot ist in letzter Zeit aufgrund der immer geringeren Zahl neu genehmigter Immobilienprojekte zurückgegangen, während laufende Projekte aufgrund rechtlicher und finanzieller Probleme „in Schwierigkeiten geraten“. Obwohl die Bemühungen der Regierung, der Ministerien und der Zweigstellen zur Überwindung der Schwierigkeiten einige bemerkenswerte Ergebnisse erzielt haben, ist die Zahl der im Jahr 2023 umgesetzten und wiederaufgenommenen Projekte stark gestiegen, aber der Cashflow-Druck hat für Immobilienunternehmen noch nicht nachgelassen.
Erwartungen: Sozialwohnungen werden zunehmen, Wohnungspreise werden sinken
Dementsprechend hat sich die Situation der Kapitalmobilisierung durch die Ausgabe von Unternehmensanleihen seit Mitte 2023 dank der Bemühungen der staatlichen Verwaltungsbehörden schrittweise verbessert.
Der Druck hinsichtlich der Fälligkeit der Anleihen bleibt jedoch auch im Jahr 2024 eine Herausforderung für die Unternehmen, insbesondere für Immobilienunternehmen. Den neuesten Daten der Vietnam Bond Market Association (VBMA) zufolge werden Immobilienanleihen im Volumen von fast 115,7 Billionen VND fällig, was 41,4 % des Gesamtwerts der in diesem Jahr fälligen Unternehmensanleihen entspricht.
- Im günstigen und mittleren Segment werden die Wohnungspreise insbesondere in Großstädten weiter steigen.
Auch die Emissionsaktivitäten in den ersten Monaten des Jahres 2024 stoßen auf Hindernisse aufgrund schwierigerer Bedingungen für die Emission und den Handel von Anleihen, wie z. B. Vorschriften für professionelle Wertpapieranleger und verbindliche Kreditratingvorschriften, wenn Dekret 65/2022/ND-CP nach einer Verlängerungs- und Aufschubfrist gemäß Dekret 08/2023/ND-CP ab Anfang 2024 erneut in Kraft tritt. Dies ist jedoch nur ein kurzfristiges Problem. Langfristig wird die Umsetzung des Dekrets 65 dazu beitragen, dass sich der Markt für Unternehmensanleihen gesünder entwickelt.
Was das Fremdkapital betrifft, ist die Zahl der ausstehenden Kredite für Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich dank der Lösungen des Bankensektors, der Regierung und der zuständigen Behörden zur Beseitigung von Projektschwierigkeiten kontinuierlich gestiegen.
Allerdings werden die Konsumentenkredite und Immobiliendarlehen in den ersten Monaten des Jahres 2024 ab 2023 weiter rückläufig sein, obwohl die Kreditzinsen weiterhin niedrig sind. Denn die Entwicklung hinsichtlich Inflation, Zinsen usw. ist weiterhin unvorhersehbar. Sich Geld für den Kauf eines Hauses zu leihen und monatlich Schulden in Höhe von über 10 Millionen VND abzubezahlen, wird für viele Familien zur Belastung, wenn sie sich hinsichtlich ihrer zukünftigen Arbeits- und Einkommenssituation nicht wirklich sicher sind.
Nach Tet nahm die Kreditvergabe für Eigenheimkäufe jedoch bei einigen Geschäftsbanken mit vielfältigen Immobilienökosystemen leicht zu, da die Menschen wieder begannen, zu investieren.
Nach einer langen Phase des Rückgangs dürfte auch das Wohnungsangebot in beiden städtischen Sondergebieten dank der Markterholung und der Bemühungen der staatlichen Verwaltungsbehörden, rechtliche Hürden für Projekte abzubauen, wieder zunehmen. Insbesondere das Angebot an Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen. Dieses Angebot benötigt jedoch Zeit, um die rechtlichen Verfahren abzuschließen, bevor es offiziell auf den Markt gebracht werden kann, und stammt hauptsächlich aus Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt sind.
Daher prognostiziert VARS, dass die Wohnungspreise im Zentrum der Großstädte kurzfristig weiter steigen werden, insbesondere im günstigen und mittleren Segment. Gleichzeitig dürften die Kauf- und Wiederverkaufspreise hochwertiger Luxusprojekte leicht sinken.
VARS geht davon aus, dass neben einer Reihe positiver Faktoren des aktuellen Marktes die neuen Gesetze für den Immobiliensektor Mitte 2025 offiziell in Kraft treten werden, wenn sie neue Regelungen zur Beseitigung von Schwierigkeiten für Investoren und Käufer von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen enthalten. Das Angebot an Sozialwohnungen wird zunehmen und die Wohnungspreise werden auf ein Niveau sinken, das für Menschen mit echtem Wohnbedarf besser geeignet ist.
Ngan Giang
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