Die Mieten werden immer höher

Ende August 2024 waren viele Menschen von der Nachricht überrascht, dass Starbucks nach sieben Betriebsjahren, in denen es immer voller Kunden war, sein exklusivstes Geschäft in Ho-Chi-Minh-Stadt in der Han Thuyen 11-13, Distrikt 1, geschlossen hatte. Was viele Leute noch mehr schockierte, war, dass Starbucks die Räumlichkeiten nach Ablauf des Vertrags zurückgab und der Vermieter die Miete von 700 Millionen auf 750 Millionen VND/Monat oder etwa 9 Milliarden VND/Jahr erhöhte.

Wettlauf um die Bezahlung von erstklassigem Land

Für Geschäftsleute und Personen, die im Immobilienvermietungssektor tätig sind, ist der Mietpreis der oben genannten Räumlichkeiten nicht zu hoch.

Tatsächlich gibt es in derselben Han-Thuyen-Straße oder in benachbarten Straßen andere Räumlichkeiten mit viel höheren Mietpreisen. Beispielsweise kosten die Räumlichkeiten von %Arabica Coffee, einer berühmten japanischen Kaffeekette, die erst vor wenigen Monaten eröffnet wurde, nicht weniger als 700 Millionen VND/Monat.

Eine erstklassige Lage im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt steht seit vielen Jahren leer. Foto: PHAM DINH

Allerdings sind derartige Super-High-End-Räumlichkeiten nur für Geschäftseinheiten mit eigenen Strategien geeignet. Für Unternehmen, die ihren Gewinn ausschließlich durch den Verkauf von Produkten und Dienstleistungen erzielen möchten, wird es sehr schwierig sein, zu überleben.

Einige Monate vor der Schließung von Starbucks Han Thuyen kehrten eine Reihe berühmter Marken wie Highlands Coffee in die Räumlichkeiten an der Ecke Nguyen Du und Pasteur Street zurück. Das Sushi-Restaurant YEN hat seine Filiale in 8 Dong Khoi geschlossen. Vor einigen Monaten kehrte auch das Koffer- und Handtaschengeschäft MIA in seine Räumlichkeiten an der Kreuzung Phu Dong zurück. Die Miete für diesen Raum beträgt bis zu 700 Millionen VND/Monat und er ging in nur 5 Jahren durch die Hände von 4 großen Marken.

Tatsächlich ist die Tatsache, dass die Preise für Räumlichkeiten hoch sind, sich Unternehmen diese aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten nicht leisten können und gezwungen sind, sie zurückzugeben, nichts Neues, sondern besteht seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 bis heute. Laut dem Reporter der Zeitung Nguoi Lao Dong gibt es bis heute noch viele Räumlichkeiten entlang belebter Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie etwa Nguyen Hue, Le Loi (Bezirk 1), Vo Van Tan (Bezirk 3), Nguyen Trai (Bezirk 5), Nguyen Van Linh (Bezirk 7), Phan Xich Long (Bezirk Phu Nhuan) ..., die sich in einem Zustand „geschlossener Türen“ befinden und keine Mieter haben oder die vermietet wurden, aber weiterhin geschlossen sind.

Die Le Loi Street (Bezirk 1) ist etwa 550 m lang und eine der schönsten Straßen im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt. Sie kreuzt „goldene“ Straßen wie Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia und Nguyen Hue, weist derzeit jedoch etwa 15 leerstehende Gebäude auf. Frau Nguyen Hanh, Leiterin eines Souvenirladens in dieser Straße, sagte, der Grund für die Schließung vieler umliegender Geschäfte liege darin, dass sie sich das Bargeld nicht leisten konnten, das bis zu 25–30 Millionen VND pro Tag bzw. 800–900 Millionen VND pro Monat ausmachte. ohne Personalkosten, Steuern, Kapital usw. Einige Ladenbesitzer hatten die Geschäftslage zunächst nicht vorhergesehen und deshalb zu einem Preis gemietet, der ihre finanziellen Möglichkeiten überstieg, so dass die Einnahmen nicht mehr ausreichten, um die Kosten zu decken, und mussten schließen und neue Räumlichkeiten anmieten, obwohl sie erst seit ein paar Monaten dort waren.

„Juweliergeschäfte, die bekannte PL-Milchteekette, Reisebüros … konnten die Miete nicht mehr tragen und haben ihre Räumlichkeiten nacheinander zurückgegeben. Bisher hat sich niemand getraut, wieder zu mieten, weil die Preise zu hoch sind. Ich bitte den Vermieter außerdem, die Miete zu senken, da es viele Touristen, aber nur wenige Käufer gibt. Ich weiß nicht, ob ich bis zum nächsten Jahr durchhalte“, ist Frau Hanh besorgt.

Herr Hoang Thanh, Makler des Hauses in 48 Le Loi, das aus einem Erdgeschoss und einem Obergeschoss besteht, sagte, dass der Eigentümer dieses Hauses einen Preis von 12.000 USD/Monat (fast 300 Millionen VND) anbietet, unter der Bedingung einer Anzahlung von 4 Monatsmieten, einer Vorauszahlung von 2 Monatsmieten und einer Mietdauer von mindestens 2 Jahren. Es ist erwähnenswert, dass dieses Haus seit über einem Jahr leer steht, seit das TT-Uhrengeschäft „weggelaufen“ ist, der Vermieter sich jedoch weigerte, die Miete zu mindern.

„Kunden, die in der Le Loi Street Räumlichkeiten für ihre Geschäfts- oder Markenaktivitäten mieten möchten, sollten dies sorgfältig prüfen, da die Miete sehr hoch ist und zwischen 10.000 und 12.000 USD/Monat liegt. Viele Kunden können sich diese Miete nicht leisten und müssen den Verlust ihrer Kaution in Höhe von mehreren hundert Millionen VND in Kauf nehmen“, so Herr Thanh.

Die Nguyen Trai Straße (Bezirk 5) war einst als die „Modestraße“ von Ho-Chi-Minh-Stadt bekannt, mit Hunderten von Geschäften, die Schuhe, Kleidung, Handtaschen, Hüte, Brillen usw. verkauften. Aufgrund des schleppenden Geschäfts und der astronomischen Mieten haben jedoch viele Menschen Schilder aufgehängt, um ihre Waren zu liquidieren und ihre Räumlichkeiten zu verlegen.

Frau Pham Ngoc, Vertreterin des Umstandsmode-Designergeschäfts Mdl, sagte, sie wolle ein 14,5 m2 großes Gebäude mit einer Nutzfläche von 35 m2, darunter ein Stockwerk, ein Erdgeschoss und ein kleines Lagerhaus, zu einem Mietpreis von 60 Millionen VND/Monat und einem Übertragungspreis von 259 Millionen VND (einschließlich Klimaanlage, Beleuchtung, Schild, Kaution usw.) übertragen, um in einen anderen Geschäftsbereich zu wechseln. „Die Modeverkäufe gehen zurück, während die Mietpreise hoch und nicht marktgerecht sind. Nach zahlreichen erfolglosen Verhandlungen habe ich mich für einen Wechsel entschieden“, erklärte Frau Ngoc.

Frau Ha Phuong, Besitzerin des nahegelegenen Modegeschäfts NN, sagte ebenfalls, dass sie ihren gesamten Warenbestand liquidieren und das 80 Quadratmeter große Erdgeschoss vermieten müsse, weil sie in den Ruhestand gehe. Der aktuelle Mietpreis beträgt 45 Millionen VND/Monat und der Mieter muss für mindestens 1 Jahr mieten und eine Kaution von 2 Monatsmieten hinterlegen. Der Mieter spart Kosten für Regale, Theken usw. Untersuchungen zufolge stellte Frau Phuong den Verkauf jedoch ein und gab die Räumlichkeiten zurück, weil der Vermieter sich weigerte, den Preis zur Unterstützung des Geschäfts zu senken, ihn jedoch jedes Jahr stetig erhöhte.

Lieber leer stehen lassen als die Miete senken!

Frau Le Thi Tu Uyen, eine Mieterin, die auf den Verkauf umweltfreundlicher Konsumgüter und sauberer Lebensmittel spezialisiert ist, sagte, sie habe einmal in der Nguyen Hue Street im Bezirk 1 für 20 Millionen VND/Monat einen Laden gemietet, diesen aber trotz Verlust ihrer Kaution nach nur drei Monaten wieder gekündigt. Da auf dieser Strecke viele Menschen unterwegs sind, vor allem junge Menschen und Verbraucher mit mäßigem Kaufvermögen, reichen die Einnahmen nicht aus, um die Kosten zu decken.

Danach konzentrierte sich Frau Uyen auf die Entwicklung des Online-Kanals und erkannte, dass sie nur etwa 200.000 VND/Tag oder etwa 6 Millionen VND/Monat für Werbung ausgeben musste, um etwa 40.000 Menschen zu erreichen. Bei einer „Abschlussrate“ von 0,5 % hat das Geschäft 200 Bestellungen/Monat. Dank künstlicher Intelligenz (KI) können Online-Shops Kunden überall und gezielt erreichen, sodass die Konvertierung in Bestellungen recht gut ist. „Die aktuellen Preise für Einzelhandelsflächen sind unangemessen hoch. Durch die Entwicklung von Online-Kanälen werden die Mietpreise deutlich sinken und allmählich wieder ihren realen Wert erreichen“, prognostizierte Frau Uyen.

Kürzlich schloss eine Kette hochwertiger Lebensmittelgeschäfte in Ho-Chi-Minh-Stadt ihr erstes Geschäft in der Nguyen Dinh Chieu Straße im dritten Bezirk, das mehr als zehn Jahre lang in Betrieb gewesen war, weil der Eigentümer „eine unangemessene Preiserhöhung verlangte“. Der Gründer dieser Marke sagte, dass die oben genannten Räumlichkeiten eine Fläche von weniger als 40 Quadratmetern haben und sehr alt sind, die Klimaanlage oft kaputt geht und nass wird, wenn es regnet, und eine Renovierung schwierig ist, weil die Wand mit dem Laden nebenan geteilt wird, aber die Miete beträgt bis zu 60 Millionen VND/Monat.

Nach mehr als drei Monaten hat der oben genannte Lebensmittelladen geschlossen, die Räumlichkeiten sind immer noch zu vermieten und haben keine neuen Kunden gefunden. „Bei dem oben genannten Mietpreis und dem Zustand der Räumlichkeiten können sich nur „große Jungs“ mit viel Geld zum Aufbau ihrer Marke oder „selbstsüchtige“ Geschäftsleute eine Miete leisten, während normale Unternehmen sich den Mietpreis nicht leisten können“, kommentierte der Vertreter dieser Einzelhandelskette.

Hoang Tung, Experte für die Lebensmittel- und Getränkebranche und Vorsitzender von F&B Investment & FoodEdu Academy, sagte, dass der Online-Kanal zwar schnell wachse, sein Beitrag zum Umsatz jedoch noch unbedeutend sei, da der Umsatz hauptsächlich aus Offline-Kanälen stamme. Aus diesem Grund nehmen Geschäftsräume in der Gastronomie noch immer eine wichtige Stellung ein. „Nicht nur die Mieten in Toplagen steigen aufgrund der Knappheit und des geringeren Angebots als der Nachfrage, auch in normalen Geschäftslagen ist ein Preisanstieg zu verzeichnen“, sagte er.

Herr Tung sagte, dass der Vermieter gemäß der Sitte immer „die Oberhand behält“, wenn er von den Kunden stets Kautionen und Vorauszahlungen verlangt und den Preis jährlich oder in regelmäßigen Abständen erhöht, um die Inflation auszugleichen. Die meisten Eigentümer der Räumlichkeiten verfügen über eine so gute finanzielle Lage, dass sie das Haus 6 Monate bis 1 Jahr leer stehen lassen können, um den Preis zu halten, und sind entschlossen, den Mietpreis nicht zu senken. „Was die Räumlichkeiten betrifft, ist die Aufrechterhaltung der Miete gut, aber es besteht wenig Hoffnung auf eine Senkung. Besitzer von Gastronomiegeschäften müssen dies bei ihren Kosten berücksichtigen, bevor sie ihr Geschäft eröffnen“, rät Herr Tung.

Unterdessen erklärte Nguyen Hong Hai, Vorstandsvorsitzender der VNO Investment and Development Joint Stock Company – die auf die Vermietung und Untervermietung von Häusern und Räumlichkeiten spezialisiert ist –, dass der Grund für die Schließung und Rückgabe von Räumlichkeiten durch Unternehmen nicht unbedingt die hohen Mietpreise seien, sondern dass möglicherweise kein Bedarf mehr bestehe oder man erkenne, dass die Geschäftssituation in Zukunft nicht tragbar sei.

Schöne Räumlichkeiten weiterhin gefragt

Laut einem Experten der F&B-Branche investieren unter anderem Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long und Highland stark in erstklassige Standorte. Katinat Coffee & Tea und Phe La gehören jedoch demselben Eigentümer. Vielleicht verfolgt der Investor mit der starken Entwicklung der Kette in dieser Phase das Ziel, Anteile zu verkaufen oder andere Zwecke zu verfolgen. Sie ist daher nicht mit Marken vergleichbar, die ihr Geschäft auf die Erzielung normaler Gewinne ausrichten …

Tatsächlich steigen die Mieten in Gegenden mit Platzknappheit eher, als dass sie sinken. Typischerweise sind schöne Räumlichkeiten im Zentrum von Distrikt 1 oder die Räumlichkeiten in der Han Thuyen Street, die Starbucks gerade bezahlt hat, die Räumlichkeiten am Kreisverkehr Ho Con Rua ... immer „auf der Suche“ nach großen F&B-Marken und -Ketten zur Miete.

Quelle: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm