Steigende Grundstücksmieten in nördlichen Industriegebieten verringern Wettbewerbsvorteile

Die Attraktivität von Industrieimmobilien im Norden

Im ersten Halbjahr 2023 zogen die nördlichen Provinzen und Städte mit 3,4 Milliarden USD die größten ausländischen Investitionen im Fertigungssektor an, was 63 % der neu registrierten FDI-Projekte im Fertigungssektor mit 238 neuen Projekten entspricht.

Davon entfallen 20 % der gesamten neu registrierten Projekte mit 1,06 Milliarden USD auf Bac Giang, darunter die Investition in die Fulian Precision Technology-Fabrik in Singapur im Wert von 621 Millionen USD und das Projekt der LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd im Wert von 140 Millionen USD. Mit 9 % des gesamten eingetragenen Kapitals im Wert von 486 Millionen USD liegt Bac Ninh landesweit an dritter Stelle bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen im verarbeitenden Gewerbe.

Was die Investitionssektoren betrifft, so machten im ersten Halbjahr 2023 elektrische Geräte mit 21 % bzw. einem Wert von 1,14 Milliarden USD das größte neu registrierte ausländische Direktinvestitionskapital im verarbeitenden Gewerbe aus. Als nächstes folgt die Computer-, Elektronik- und Elektroproduktindustrie mit einem Gesamtinvestitionskapitalanteil von 20 % und einem Anteil von 15 % an Gummi- und Kunststoffprodukten.

Illustrationsfoto. (Quelle: DK)

Nach Wirtschaftsregionen aufgeschlüsselt lässt sich feststellen, dass in der nördlichen Wirtschaftsregion die Sektoren Computer, Elektronik und Elektroprodukte die wichtigsten Sektoren sind, die neues Investitionskapital erhalten, und die 19 % des gesamten Investitionskapitals der gesamten Region ausmachen. gefolgt von Elektrogeräten (15 %); Gummi- und Kunststoffprodukte machen lediglich 5 % aus und Kraftfahrzeuge 4 %. In der südlichen Wirtschaftsregion ist das Bild dagegen etwas umgekehrt: Dort entfallen mit 10 % des gesamten Investitionskapitals der Region die größten Investitionen auf Gummi- und Kunststoffprodukte, 4 % auf die Metallverarbeitung und etwa 3 % auf Trinkwasser.

Darüber hinaus ist auch eine Verlagerung der Hersteller und der Solarenergie nach Norden zu beobachten. Drei der fünf größten Fertigungsprojekte in der nördlichen Wirtschaftszone bis 2022 liegen im Solarsektor. Von den 30 Solarproduktherstellern im ganzen Land sind 77 % in der nördlichen Wirtschaftszone und nur 23 % in der südlichen Wirtschaftszone angesiedelt.

Der größte Investor davon ist Trina Solar mit einem Projekt im Wert von 275 Millionen USD im Industriepark Yen Binh in der Provinz Thai Nguyen. Die Investoren kommen hauptsächlich aus China, Hongkong und Singapur. Im ersten Halbjahr 2023 nahm auch der US-Solarmodulhersteller Thornava Solar die Produktion in einer modernen Fabrik mit einer Jahreskapazität von 1 Gigawatt im Industriepark Que Vo in der Provinz Bac Ninh auf.

Im Jahr 2023 eröffnete die vietnamesische Privatgruppe AD Green eine 3-Gigawatt-Fabrik im Wert von 45 Millionen US-Dollar, die Solarmodule für den in- und ausländischen Markt produziert. Diese Anlage erstreckt sich über eine Fläche von fast 8 Hektar im Industriegebiet An Ninh, Bezirk Tien Hai, Provinz Thai Binh.

Es lässt sich erkennen, dass die Hauptmietergruppen in der nördlichen Region Mieter in Sektoren mit hoher Wertschöpfung sind, darunter Elektronik und Computer, Automobile, Maschinen und Geräte sowie die solarbezogene Fertigung, wobei es sich bei den Mietern um Großkonzerne wie Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda und Vinfast handelt.

Die Hauptmieter im Süden sind Unternehmen, die Gummi- und Kunststoffprodukte, Nahrungsmittel und Getränke, Baumaterialien sowie Bekleidung verarbeiten – Branchen, denen eine geringere Wertschöpfung zugeschrieben wird.

Herr Thomas Rooney, Senior Manager, Industrial Advisory Services, Savills Hanoi, kommentierte: „Die Northern Economic Zone hat eine strategische Lage mit gutem Zugang zu nationalen und internationalen Märkten.“

In den letzten fünf Jahren wurde die Infrastruktur in diesem Gebiet durch eine Reihe von Autobahnprojekten, die drei große Häfen miteinander verbinden, darunter den Hafen Hai Phong, den Tiefwasserhafen Lach Huyen und den Hafen Cai Lan, deutlich verbessert. Darüber hinaus verfügt die Nördliche Wirtschaftszone über einen großen Grundstücksfonds, der den Flächenbedarf von Mietern aus wertschöpfungsintensiven Sektoren deckt und viele große Investitionsprojekte in den Bereichen Automobilmontage, elektronische Komponenten und Solarenergieprodukte anzieht.

„Die Nördliche Wirtschaftszone gilt offensichtlich als großer Vorteil für Investoren, da sie nicht nur von einer der wichtigsten Import-Export-Routen Vietnams durch Hai Phong profitieren, sondern auch bequem Waren transportieren und benachbarte Märkte bedienen können“, sagte Thomas Rooney.

Hohe Mieten können den Wettbewerbsvorteil verringern

Laut einem Bericht von Savills Vietnam wurden im Norden im ersten Halbjahr 2023 68 Industrieparkprojekte mit einer Gesamtfläche von bis zu 12.000 Hektar verzeichnet. Die durchschnittliche Auslastung erreichte 83 %, ein Anstieg gegenüber 81 % im Vorjahr. Der durchschnittliche Pachtpreis für Grundstücke erreichte 138 USD/m2/Mietzyklus, ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr (102 USD/m2/Mietzyklus).

Die Grundsteuerpreise in den Industrieparks im Norden steigen, was die Wettbewerbsfähigkeit der nördlichen Wirtschaftszone im Vergleich zum Süden verringert. (Foto: DP)

Davon verzeichnet Bac Ninh den größten Anstieg der Grundstücksmietpreise um 48 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 und erreicht dank des erneuten Interesses von Elektronikunternehmen und -lieferanten, die ihre Lieferketten außerhalb Chinas diversifizieren müssen, 156 USD/m2/Mietzyklus.

Der Hung Yen stieg im gleichen Zeitraum um 45 % und erreichte 132 USD/m2/Mietzyklus. Auch in den wichtigsten Provinzen wurden Zuwächse verzeichnet: Hai Duong (plus 33 % auf 101 USD/m2/Mietzyklus) und Hai Phong (plus 28 % auf 129 USD/m2/Mietzyklus).

Der Bericht von Savills zeigt außerdem, dass das Angebot an baufertigen Fabriken in der nördlichen Wirtschaftsregion 3,5 Millionen Quadratmeter Nettomietfläche (NLA) erreicht hat, wobei etwa 618.000 Quadratmeter NLA leer stehen. Die durchschnittlichen Mieten werden im ersten Halbjahr 2023 voraussichtlich bei 4,8 USD/m2/Monat (ohne Mehrwertsteuer) liegen. Gleichzeitig ist die Belegungsrate fertiger Fabriken und Lagerhallen in der nördlichen Region aufgrund des neuen Angebots in Hai Phong und Bac Ninh auf 83 % gesunken.

John Campbell, stellvertretender Direktor und Leiter des Bereichs Industriedienstleistungen bei Savills Vietnam, erklärt: „Die aktuellen Grundstücksmietpreise in der nördlichen Wirtschaftszone liegen über zweistelligen Prozentbereichen, was die Wettbewerbsfähigkeit der nördlichen Wirtschaftszone im Vergleich zur südlichen Wirtschaftszone mindert. Höhere Grundstückspreise könnten den Markteintritt neuer Unternehmen aus den Bereichen Elektronik, Automobil und Solarenergie behindern. Diese Investoren wollen große Grundstücke zu vernünftigen Preisen erwerben.“

Quelle: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html