Die Attraktivität von Industrieimmobilien im Norden
Im ersten Halbjahr 2023 zogen die nördlichen Provinzen und Städte mit 3,4 Milliarden USD die größten ausländischen Investitionen im Fertigungssektor an, was 63 % der neu registrierten FDI-Fertigungsprojekte mit 238 neuen Projekten entspricht.
Davon entfallen 20 % der gesamten neu registrierten Projekte mit 1,06 Milliarden USD auf Bac Giang, einschließlich der Investition in die Fulian Precision Technology-Fabrik in Singapur im Wert von 621 Millionen USD und des Projekts von LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, im Wert von 140 Millionen USD. Mit 9 % des gesamten eingetragenen Kapitals im Wert von 486 Millionen USD liegt Bac Ninh landesweit bei der Anziehung ausländischer Direktinvestitionen im verarbeitenden Gewerbe auf Platz 3.
Was die Investitionssektoren betrifft, so machten im ersten Halbjahr 2023 elektrische Geräte mit 21 % bzw. einem Wert von 1,14 Milliarden USD das größte neu registrierte ausländische Direktinvestitionskapital im verarbeitenden Gewerbe aus. Als nächstes kommt die Computer-, Elektronik- und Elektroproduktindustrie mit einem Gesamtinvestitionskapitalanteil von 20 % und einem Anteil von 15 % an Gummi- und Kunststoffprodukten.
Illustrationsfoto. (Quelle: DK)
Aufgeschlüsselt nach Wirtschaftsregionen ist zu erkennen, dass in der nördlichen Wirtschaftsregion die Sektoren Computer sowie Elektronik und Elektroprodukte das meiste neues Investitionskapital erhalten. Auf sie entfallen 19 % des gesamten Investitionskapitals der gesamten Region. gefolgt von Elektrogeräten (15 %); Gummi- und Kunststoffprodukte machen lediglich 5 % aus und Kraftfahrzeuge 4 %. In der südlichen Wirtschaftsregion ist das Bild dagegen etwas umgekehrt: Dort weisen die Produkte aus Gummi und Kunststoff das größte Investitionskapital auf (10 % des gesamten Investitionskapitals der Region), auf die Metallverarbeitung entfallen 4 % und auf Trinkwasser etwa 3 %.
Darüber hinaus ist auch eine Verlagerung der Fertigungsindustrie und der Solarenergie nach Norden zu beobachten. Drei der fünf größten Produktionsprojekte in der nördlichen Wirtschaftszone bis 2022 liegen im Solarsektor. Von den 30 Solarproduktherstellern im ganzen Land sind 77 Prozent in der nördlichen Wirtschaftszone und nur 23 Prozent in der südlichen Wirtschaftszone angesiedelt.
Der größte Investor ist Trina Solar mit einem Projekt im Wert von 275 Millionen USD im Industriepark Yen Binh in der Provinz Thai Nguyen. Die Investoren kommen überwiegend aus China, Hongkong und Singapur. Zudem startete im ersten Halbjahr 2023 der US-Solarmodulhersteller Thornava Solar die Produktion in einer modernen Fabrik mit einer Jahreskapazität von 1 Gigawatt im Industriepark Que Vo in der Provinz Bac Ninh.
Im Jahr 2023 eröffnete die vietnamesische Privatgruppe AD Green eine 3-Gigawatt-Fabrik im Wert von 45 Millionen Dollar, die Solarmodule für den inländischen und ausländischen Markt produziert. Diese Anlage erstreckt sich über eine Fläche von fast 8 Hektar im Industriepark An Ninh, Bezirk Tien Hai, Provinz Thai Binh.
Es lässt sich erkennen, dass die Hauptmietergruppe in der nördlichen Region aus Mietern in Sektoren mit hoher Wertschöpfung besteht, darunter Elektronik und Computer, Automobile, Maschinen und Geräte sowie die solarbezogene Fertigung. Zu den Mietern zählen Großunternehmen wie Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda und Vinfast.
Im Süden sind es vor allem Unternehmen, die Gummi- und Kunststoffprodukte, Nahrungsmittel und Getränke, Baumaterialien sowie die Bekleidungsindustrie verarbeiten – Branchen, deren Wertschöpfung als geringer eingeschätzt wird.
Herr Thomas Rooney, Senior Manager, Industrial Advisory Services, Savills Hanoi, kommentierte: „Die Northern Economic Zone hat eine strategische Lage mit gutem Zugang zu inländischen und internationalen Märkten.“
In den letzten fünf Jahren wurde die Infrastruktur in dieser Region durch eine Reihe von Autobahnprojekten, die drei große Häfen miteinander verbinden, darunter den Hafen Hai Phong, den Tiefwasserhafen Lach Huyen und den Hafen Cai Lan, deutlich verbessert. Darüber hinaus verfügt die Northern Economic Zone über einen großen Grundstücksfonds, der den Flächenbedarf von Mietern aus wertschöpfungsintensiven Branchen deckt und viele große Investitionsprojekte in den Bereichen Automobilmontage, Elektronikkomponenten und Solarenergieprodukte anzieht.
„Man kann erkennen, dass die Nördliche Wirtschaftszone als großer Vorteil für Investoren gilt, da sie nicht nur von einer der wichtigsten Import-Export-Routen Vietnams über Hai Phong profitieren, sondern auch bequem Waren transportieren können, um benachbarte Märkte zu bedienen“, sagte Thomas Rooney.
Hohe Mieten können Wettbewerbsvorteile verringern
Einem Bericht von Savills Vietnam zufolge wurden im Norden im ersten Halbjahr 2023 68 Industrieparkprojekte mit einer Gesamtfläche von bis zu 12.000 Hektar verzeichnet. Die durchschnittliche Auslastung erreichte 83 %, im Vergleich zu 81 % im Vorjahr. Der durchschnittliche Grundstücksmietpreis stieg gegenüber dem Vorjahr von 102 USD/m2/Mietzyklus auf 138 USD/m2/Mietzyklus.
Die Grundsteuersätze in den Industrieparks des Nordens steigen, was die Wettbewerbsfähigkeit der nördlichen Wirtschaftszone im Vergleich zum Süden verringert. (Foto: DP)
Davon verzeichnet Bac Ninh den größten Anstieg der Grundstücksmieten um 48 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 und erreicht dank des erneuten Interesses von Elektronikunternehmen und -zulieferern, die ihre Lieferketten außerhalb Chinas diversifizieren müssen, 156 USD/m2/Mietzyklus.
Der Hung Yen stieg im gleichen Zeitraum um 45 % und erreichte 132 USD/m2/Mietzyklus. Auch in den wichtigsten Provinzen wurden Zuwächse verzeichnet: Hai Duong (+33 % auf 101 USD/m2/Mietzyklus) und Hai Phong (+28 % auf 129 USD/m2/Mietzyklus).
Der Bericht von Savills zeigt auch, dass das Angebot an fertig gebauten Fabriken in der nördlichen Wirtschaftsregion 3,5 Millionen Quadratmeter Nettomietfläche (NLA) erreichte, wobei etwa 618.000 Quadratmeter NLA leer standen. Die durchschnittlichen Mieten werden im ersten Halbjahr 2023 voraussichtlich bei 4,8 USD/m2/Monat (ohne Mehrwertsteuer) liegen. Gleichzeitig verzeichnete die Belegungsrate fertig gebauter Fabriken und Lagerhallen in der nördlichen Region einen Rückgang auf 83 % aufgrund des neuen Angebots in Hai Phong und Bac Ninh.
John Campbell, stellvertretender Direktor und Leiter der Industriedienstleistungen bei Savills Vietnam, erklärt: „Die aktuellen Grundstücksmietpreise in der nördlichen Wirtschaftszone liegen über zweistelligen Prozentbereichen, was die Wettbewerbsfähigkeit der nördlichen Wirtschaftszone im Vergleich zum Süden verringert. Höhere Grundstückspreise könnten neue Unternehmen aus der Elektronik-, Automobil- und Solarindustrie vom Markteintritt abhalten. Dabei handelt es sich um Investoren, die große Grundstücke besitzen möchten, dies jedoch zu angemessenen Preisen.“
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