Die Unternehmen warten auf eine weitere Pilotlösung an Land.

Viele Unternehmen verfügen über Landnutzungsrechte, jedoch über keine Wohngrundstücke und kämpfen mit der Frage, ob und wie sie nach Inkrafttreten des Land Law gewerbliche Wohnbauprojekte realisieren können.

Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company, verließ den Workshop „Neue Dynamik, Chancen, Herausforderungen durch das Landgesetz von 2024 und verwandte Gesetze“ am Morgen des 15. August voller Hoffnungen.

Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company.

„Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erwähnte die Pilotresolution der Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, die nicht Wohngrundstücke betreffen. Diese wird in der kommenden Oktobersitzung diskutiert. Wir werden weitere Empfehlungen zu unserem Fall abgeben, da wir uns derzeit nur auf Pilotoptionen verlassen“, erklärte Herr Khai am Rande des vom Business Magazine organisierten Workshops, der von der Vietnam Association for Consumer Goods Development (ACOD) und der Hanoi Business Association (HBA) gesponsert wurde.

Zuvor hatte Herr Khai im Workshop eine Frage aufgeworfen, die weiterhin Anlass zu Diskussionen gab, die nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes am 1. August 2024 diskutiert werden müssen. Denn es handelt sich um einen typischen Fall, in dem ein Unternehmen zwar Landnutzungsrechte, aber keine Wohnfläche besitzt und daher nicht die gewünschte Umwandlung in ein Projekt mit gewerblich genutztem Wohnraum beantragen kann.

Das Projekt des Unternehmens in Hai Duong, dessen Planung seit 2017 genehmigt ist, umfasst Wohngrundstücke und Gewerbegrundstücke. Insbesondere die Gewerbeflächen liegen weit entfernt vom Wohngebiet und der Wohngegend. Das Unternehmen hat eine Pachtgebühr für das Land über 50 Jahre bezahlt und ein rotes Buch erhalten, es gibt jedoch überhaupt keine Wohnfläche.

„Wir sind sehr besorgt, denn wenn wir weiterhin neunstöckige Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude bauen, um den Projektfortschritt zu gewährleisten, müssen wir diese wahrscheinlich leer stehen lassen und können sie nicht vermieten, da es keine Bewohner gibt. Wer soll sie dann für Dienstleistungen mieten? Das wäre Verschwendung. Wir möchten fragen, ob es möglich ist, die Planung so anzupassen, dass sowohl Gewerbe- als auch Wohngebäude entstehen, und ob wir die Baugenehmigungen erneut ausschreiben oder versteigern müssen, wenn wir bereits über die Baugenehmigung verfügen? …“, erörterte Herr Khanh, nachdem er Herrn Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, und Herrn Chinh zugehört hatte, die die neuen Punkte des Bodengesetzes vorstellten.

Das Problem besteht darin, dass das aktuelle Boden- und Wohnungsbaugesetz keinen Mechanismus vorsieht, der es Unternehmen mit Landnutzungsrechten ohne Wohnfläche ermöglicht, selbst Gewerbewohnungen zu bauen.

In Bezug auf dieses Thema räumte Herr Phan Duc Hieu ein, dass dies ein Thema sei, das viele Investoren beunruhige, betonte jedoch auch, dass diese Themen auch bei der Verabschiedung des Landgesetzes sorgfältig erörtert und debattiert worden seien.

Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung.

Dieses Problem entstand nicht erst nach Verabschiedung des Gesetzes, sondern wurde anhand der Vor- und Nachteile sowie der Stärken und Schwächen abgewogen. Die Regierung erarbeitet derzeit eine Pilotresolution für Fälle, in denen zwar Land vorhanden ist, aber keine Möglichkeit besteht, gewerblichen Wohnraum zu erschließen. Diese Resolution soll der Nationalversammlung vorgelegt werden.

Ich denke, dass ein Pilotprojekt notwendig ist, um die Auswirkungen zu beurteilen, bevor man über eine Legalisierung entscheidet oder nicht. Denn das Ziel des Bodengesetzes besteht nicht nur darin, gewerblichen Wohnraum zu entwickeln, sondern einen umfassenden und ausgewogenen Immobilienmarkt aufzubauen, und nicht darin, einem Segment oder Typ den Vorzug zu geben“, besprach Herr Hieu mit Unternehmen den Inhalt des Bodengesetzes, das gerade am 1. August 2024 in Kraft getreten ist.

In Bezug auf diesen Fall, sagte Herr Chinh, gebe es einige Probleme, die geklärt werden müssten. Zum einen handelt es sich um Projekte vor dem Wohnungsbaugesetz 2015 (Beginn der Regelungen auf anderen Grundstücken). Zweitens handelt es sich um nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen, die aufgrund von Auflagen aus der Innenstadt verlagert werden müssen, auf denen jedoch keine Wohnbaufläche vorhanden ist. Drei davon sind neue Projekte.

Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landressourcenplanung und -entwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt).

„Das muss noch genauer untersucht werden. Unserer Ansicht nach muss für Fälle, die vor 2015 bestanden, wie z. B. nichtlandwirtschaftliche Landprojekte, die aufgrund von Umsiedlungen ausgesetzt wurden, eine Lösung gefunden werden. Die Einschränkung wird wahrscheinlich nur für neue Projekte gelten“, sagte Herr Chinh und bat die Unternehmen, weiterhin ihre Meinung abzugeben, damit die Behörden Lösungsvorschläge für die Regierung erarbeiten und prüfen können.

Derzeit wird der Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. über Landnutzungsrechte, die kein Wohnbauland sind, von der Regierung beraten.

Der Entwurf bietet zwei Optionen für die für die Pilotierung ausgewählten Projektkriterien.

Option 1 – Pilotierung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, die kein Wohngrundstück sind, überschreitet nicht 30 % der Anzahl der Projekte und 20 % der Gesamtfläche des durch das Wohnungsbauprogramm und den Plan bis 2030 genehmigten Bedarfs an Wohnungsbauprojekten.

Dabei werden Grundstücke in städtischen Gebieten und in genehmigten städtebaulichen Planungsgebieten bevorzugt berücksichtigt; Unternehmen mit Immobiliengeschäftsfunktionen, die vom Staat zugeteilte Grundstücke nutzen, für die Landnutzungsgebühren erhoben werden, oder vom Staat gepachtete Grundstücke, für die einmalige Landmietgebühren für die gesamte Pachtdauer erhoben werden; in Fällen, in denen die Anlage wegen Umweltverschmutzung verlegt werden muss oder wegen Nichteinhaltung von Bau- oder Stadtplanungsvorschriften verlegt werden muss.

Option 2 ist ein Pilotprojekt für Fälle, in denen Investoren vor dem Inkrafttreten des Bodengesetzes Nr. 31/2024/QH15 ein Dokument vom Volkskomitee der Provinz erhalten haben, in dem die Umsetzung eines kommerziellen Wohnbauprojekts durch eine Vereinbarung zur Erlangung von Landnutzungsrechten genehmigt wird; Falls der Investor das Recht hat, Grundstücke zu nutzen, die vom Staat zugeteilt wurden und für die eine Landnutzungsgebühr erhoben wird, oder Grundstücke, die mit einer einmaligen Pachtzahlung für die gesamte Pachtdauer gepachtet wurden; Falls der Investor ein Nutzungsrecht an nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken hat und die Anlage aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, muss die Anlage gemäß den Bau- und Stadtplanungsvorschriften verlegt werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-lai-cho-nghi-quyet-thi-diem-ve-dat-khac-d222501.html