Viele Unternehmen verfügen über Landnutzungsrechte, jedoch über keine Wohngrundstücke und kämpfen mit der Frage, ob und wie sie nach Inkrafttreten des Land Law gewerbliche Wohnbauprojekte realisieren können.
Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company, verließ den Workshop „Neue Dynamik, Chancen, Herausforderungen durch das Landgesetz von 2024 und verwandte Gesetze“ am Morgen des 15. August voller Hoffnungen.
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| Herr Dang Van Khai, stellvertretender Generaldirektor der Constrexim Housing Development Investment Joint Stock Company. |
„Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Entwicklung von Landressourcen (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), erwähnte die Pilotresolution der Nationalversammlung zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten, wobei es sich bei Land jedoch nicht um Wohngrundstücke handelt. Dieser Punkt wird in der Sitzung im nächsten Oktober erörtert. „Wir werden weitere Empfehlungen zu unserem Fall haben, da wir uns derzeit nur auf Pilotoptionen verlassen“, erklärte Herr Khai am Rande des Workshops, der vom Thuong Gia Magazine mit der Schirmherrschaft der Vietnam Association for Consumer Goods Development (ACOD) und der Hanoi Business Association (HBA) organisiert wurde.
Zuvor hatte Herr Khai im Workshop eine Frage aufgeworfen, die weiterhin Anlass zu Diskussionen gibt, die nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes am 1. August 2024 diskutiert werden müssen. Denn es handelt sich um einen typischen Fall, in dem ein Unternehmen zwar Landnutzungsrechte, aber keine Wohnfläche besitzt und daher nicht die gewünschte Umwandlung in ein Projekt mit gewerblich genutztem Wohnraum beantragen kann.
Das Projekt des Unternehmens in Hai Duong, dessen Planung seit 2017 genehmigt ist, umfasst Wohngrundstücke und Gewerbegrundstücke. Insbesondere sind die Gewerbeflächen weit von Wohngebieten und Wohngebieten entfernt. Das Unternehmen hat eine 50-jährige Pachtgebühr für das Land bezahlt und ein rotes Buch erhalten, aber es gibt überhaupt keine Wohnflächen.
„Wir sind sehr besorgt, denn wenn wir weiterhin Gewerbe- und Dienstleistungsgebäude mit einer genehmigten neunstöckigen Bauzeit bauen, um den erforderlichen Projektfortschritt sicherzustellen, werden wir sie wahrscheinlich leer stehen lassen müssen und können sie nicht vermieten, weil es in der Nähe keine Bewohner gibt. Wer wird sie also für Dienstleistungen mieten? Das wäre eine Verschwendung. Wir möchten fragen, ob es möglich ist, die Planung sowohl an gewerbliche Dienstleistungen als auch an den Wohnungsbau anzupassen, und ob wir erneut ausschreiben oder versteigern müssen, wenn wir das rote Buch bereits haben? …“, diskutierte Herr Khanh, nachdem er Herrn Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, und Herrn Chinh zugehört hatte, die die neuen Punkte des Bodengesetzes vorstellten.
Das Problem besteht darin, dass das aktuelle Boden- und Wohnungsbaugesetz keinen Mechanismus vorsieht, der es Unternehmen mit Landnutzungsrechten ohne Wohnfläche ermöglicht, selbst Gewerbewohnungen zu bauen.
In Bezug auf dieses Thema räumte Herr Phan Duc Hieu ein, dass dies ein Thema sei, das viele Investoren beunruhige, betonte jedoch auch, dass diese Themen auch bei der Verabschiedung des Landgesetzes sorgfältig erörtert und debattiert worden seien.
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| Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung. |
„Dies ist keine Frage, die erst nach der Verabschiedung des Gesetzes aufkam, sondern wurde auf der Grundlage von Nutzen und Kosten sowie Stärken und Nachteilen erwogen. Die Regierung arbeitet an der Ausarbeitung einer Pilotresolution zur Behandlung von Fällen, in denen zwar Land vorhanden ist, die Möglichkeit zur eigenständigen gewerblichen Wohnraumentwicklung jedoch nicht besteht. Diese Resolution soll der Nationalversammlung vorgelegt werden.
Ich denke, dass ein Pilotprojekt notwendig ist, um die Auswirkungen zu beurteilen, bevor man über eine Legalisierung entscheidet oder nicht. Denn das Ziel des Bodengesetzes besteht nicht nur darin, gewerblichen Wohnraum zu entwickeln, sondern einen umfassenden und ausgewogenen Immobilienmarkt aufzubauen, und nicht darin, einem Segment oder Typ den Vorzug zu geben“, besprach Herr Hieu mit Unternehmen den Inhalt des Bodengesetzes, das gerade am 1. August 2024 in Kraft getreten ist.
In Bezug auf diesen Fall, sagte Herr Chinh, gebe es einige Probleme, die geklärt werden müssten. Zum einen handelt es sich um Projekte vor dem Wohnungsbaugesetz 2015 (Beginn der Regelungen auf anderen Grundstücken). Zweitens handelt es sich um nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen, die aufgrund von Auflagen aus der Innenstadt verlagert werden müssen, auf denen jedoch keine Wohnbaufläche vorhanden ist. Drei davon sind neue Projekte.
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| Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Landressourcenplanung und -entwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt). |
„Dies ist etwas, das weiterer Forschung bedarf. Unserer Ansicht nach muss es für Fälle, die es vor 2015 gab, beispielsweise nichtlandwirtschaftliche Landprojekte, die aufgrund von Umsiedlungen ausgesetzt wurden, eine Lösung geben. „Die Einschränkung gilt wahrscheinlich nur für neue Projekte“, sagte Herr Chinh und schlug vor, dass die Unternehmen weiterhin ihre Meinung äußern sollten, damit die Behörden die vorgeschlagenen Optionen für die Regierung zusammenfassen und prüfen könnten.
Derzeit wird der Resolutionsentwurf zur Pilotierung der Umsetzung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. über Landnutzungsrechte, die kein Wohnbauland sind, von der Regierung beraten.
Der Entwurf bietet zwei Optionen für die für die Pilotierung ausgewählten Projektkriterien.
Option 1 – Pilotierung gewerblicher Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten oder den Besitz von Landnutzungsrechten, die kein Wohngrundstück sind, überschreitet nicht 30 % der Anzahl der Projekte und 20 % der Gesamtfläche des durch das Wohnungsbauprogramm und den Plan bis 2030 genehmigten Bedarfs an Wohnungsbauprojekten.
Dabei wird Grundstücksfällen in städtischen Gebieten und genehmigten städtebaulichen Planungsgebieten Vorrang eingeräumt; Unternehmen mit Immobiliengeschäftsfunktionen, die vom Staat zugeteilte Grundstücke nutzen, für die Landnutzungsgebühren erhoben werden, oder vom Staat gepachtete Grundstücke, für die einmalige Landmietgebühren für die gesamte Pachtdauer erhoben werden; in Fällen, in denen die Anlage wegen Umweltverschmutzung verlegt werden muss oder wegen Nichteinhaltung von Bau- oder Stadtplanungsvorschriften verlegt werden muss.
Option 2 ist ein Pilotprojekt für Fälle, in denen Investoren vor dem Inkrafttreten des Bodengesetzes Nr. 31/2024/QH15 ein Dokument vom Volkskomitee der Provinz erhalten haben, in dem die Umsetzung eines kommerziellen Wohnbauprojekts durch eine Vereinbarung zur Erlangung von Landnutzungsrechten genehmigt wird; Falls der Investor das Recht hat, Grundstücke zu nutzen, die ursprünglich vom Staat zugeteilt wurden und für die eine Nutzungsgebühr erhoben wurde, oder Grundstückspacht mit einmaliger Zahlung einer Pacht für die gesamte Pachtdauer; Falls der Investor ein Nutzungsrecht an nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücken hat und die Anlage aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, muss die Anlage entsprechend der Bau- und Stadtplanung verlegt werden.
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