Verkaufen Sie Vermögenswerte, verkaufen Sie Projekte, um Schulden zu begleichen
In jüngster Zeit haben viele große Unternehmen Immobilien oder Projekte zum Verkauf angeboten, um ihre Schulden zu tilgen. Besonders hervorzuheben ist die Hoang Anh Gia Lai Joint Stock Company – HAGL (Börsenkürzel: HAG), die das HAGL-Hotel in der Stadt Pleiku in der Provinz Gia Lai verkaufen möchte. Die Gruppe von Herrn Duc erklärte, dies sei Teil des Plans des Unternehmens, unrentable Vermögenswerte zu liquidieren.
Das HAGL Hotel ist wahrscheinlich Herrn Ducs letzte Immobilie und ist seit Dezember 2005 in Betrieb. Zuvor war der Chef im Immobilien- und Hotelgeschäft tätig und betreute mehrere Projekte in Quy Nhon, Da Lat, Da Nang und Myanmar. Doch bei HAGL kam es zu einem Zwischenfall, der Eigentümer zog sich von diesem Feld zurück.
Der Verkauf des HAGL-Hotels dient diesmal der Tilgung von Anleiheschulden bei der BIDV Bank. Laut dem halbjährlichen konsolidierten Finanzbericht 2023 beträgt die ausstehende Anleiheschuld von HAGL bei BIDV 5,271 Milliarden VND und ist damit seit Jahresbeginn unverändert. Bis zum 30. Juni hatte HAGL keine Zinsen für fällige Kredite im Gesamtwert von über 2,6 Milliarden VND gezahlt.
Das HAGL Hotel in Pleiku wird von Herrn Duc verkauft (Foto: HAGL).
Wenn HAGL Immobilienvermögen verkaufen möchte, verfolgt die LDG Investment Joint Stock Company (Börsenkürzel: LDG) die Politik der Übertragung von zwei Projekten, darunter Bai But – Son Tra Beach Resort (LDG Grand Central), Da Nang und Apartment Complex Lot C1 in Binh An Ward, Di An City, Provinz Binh Duong. Dies dient der Tilgung von Bankschulden und Unternehmensanleihen.
Der Verkauf dieser beiden Projekte ist eine überraschende Entscheidung von LDG, denn auf der jüngsten Hauptversammlung 2023 wollte das Unternehmen auch Aktien ausgeben, um Kapital für Projektinvestitionen einzuwerben.
LDG Grand Central ist eines der strategischen Projekte von LDG, das im Jahr 2020 identifiziert wurde. Auf der Jahreshauptversammlung der Aktionäre im Jahr 2023 erklärte der Vorstand des Unternehmens, dass das Projekt von allen strategischen Projekten die kleinste Fläche (30 Hektar) einnimmt, dafür aber eine erstklassige Lage hat. Das Unternehmen prüfte auch Möglichkeiten zur Bereitstellung von Kapital für die Umsetzung dieses Projekts, kam jedoch zu der Einschätzung, dass die Zusammenarbeit mit Partnern schwierig sei.
Or Hai Phat Investment Joint Stock Company gab außerdem die Übertragung einer Kapitaleinlage beim Projekt HP Hospitality Nha Trang bekannt – Investor des Gewerbegrundstücks TM1 im Wohngebietsprojekt Tan Lap Islet. Darüber hinaus konzentriert sich das Unternehmen aufgrund von Cashflow-Schwierigkeiten auf den Großhandel mit Produkten bei Projekten wie: Lao Cai-Projekt, Hochhäuser im Bac Giang-Projekt und städtisches Wohngebietsprojekt bei Km3, Km4, Bezirk Hai Yen, Stadt Mong Cai (Phase 1), Provinz Quang Ninh.
Zusätzlich zu den oben genannten Verkäufen verzeichnete der Markt in letzter Zeit auch eine Reihe erfolgreicher Fusions- und Übernahmetransaktionen (M&A). Beispiele hierfür sind Gamuda Land, das ein Projekt von der Tam Luc Real Estate Joint Stock Company in Thu Duc City (HCMC) erwirbt, oder die Saigonres Group, die ein Projekt von der Duc Nhi Company Limited im Tan Phu District (HCMC) übernimmt.
Die Spannung auf dem Kooperationsmarkt zwischen in- und ausländischen Investoren kann auch als Beispiel für die strategische Zusammenarbeit zwischen der Kim Oanh Group und der Surbana Jurong Group (Singapur) oder die Investition der Marubeni Group (Japan) in die Hung Thinh Group genannt werden.
Aufgrund zahlreicher Faktoren ist es nicht einfach, das Geschäft abzuschließen.
Giang Huynh, Leiterin der Forschungsabteilung von S22M Savills HCMC, sagte, dass inländische Unternehmen weiterhin einige ineffektive Vermögenswerte verkaufen müssen. Ob diese Vermögenswerte jedoch für ausländische Investoren (FIIs) attraktiv sind, ist eine andere Geschichte.
Ihrer Ansicht nach hängen Erfolg oder Misserfolg eines Geschäfts maßgeblich von den Preisverhandlungen zwischen Verkäufer und Käufer sowie von rechtlichen Fragen ab. Ausländische Investoren bevorzugen häufig Projekte mit sauberen Rechtsdokumenten.
Diese Ansicht teilt auch Duong Thuy Dung, Senior Director von CBRE Vietnam. Sie sagt, dass sich die meisten Transaktionen auf dem Immobilienmarkt nur auf Grundstücke beziehen. Das bedeutet, dass ausländische Investoren an Landfonds für den Wohnungsbau in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi interessiert sind. Sie stellen als erste Anforderung saubere Landfonds und dann die Bedingungen für die Projektentwicklung, wie etwa Rechtsdokumente und eine vernünftige Produktentwicklungsstruktur.
Die meisten ausländischen Investoren, die in jüngster Zeit M&A-Transaktionen durchgeführt haben, sind bereits seit mehreren Jahren in Vietnam präsent. Handelt es sich um neue Investoren, werden sie ihre Investitionen üblicherweise vorrangig in Form von Kapitalbeteiligungen an vietnamesischen Unternehmen tätigen, um das Projekt gemeinsam zu entwickeln. Das derzeit schwierige Problem bei Fusionen und Übernahmen in Vietnam ist jedoch der Clean Land Fund bzw. die Notwendigkeit eines Rechtskorridors, um günstige Bedingungen für Investoren zu schaffen.
In Bezug auf inländische Investoren sagte Frau Dung, dass es einen Trend zum Verkauf von Immobilienvermögen gebe, weil es dem Markt in den vergangenen zwei Jahren an Kapital gemangelt habe und sie neue Kapitalquellen als Banken oder die Ausgabe von Anleihen finden müssten. Inländische Unternehmen können ausländisches Kapital anfordern oder ihre Produkte direkt verkaufen.
Laut einem Vertreter von CBRE Vietnam ist ein vollständiger Verkauf nicht einfach, da ausländische Investoren immer einen sauberen Rechtsstatus für Projekte verlangen. Für Produkte, die als Hypothek an Banken vergeben wurden, ist es schwierig, ausländische Investoren anzulocken. Obwohl inländische Investoren Vermögenswerte proaktiv zum Verkauf anbieten, sind erfolgreiche Transaktionen daher nicht einfach.
Herr Luu Quang Tien, stellvertretender Direktor des Instituts für Wirtschafts-, Finanz- und Immobilienforschung Dat Xanh Services, sagte, dass bei den jüngsten M&A-Deals ausländischer Investoren der Schwerpunkt mehr auf Qualität liege und die meisten davon in Form von Kapitaleinlagen und Aktienkäufen erfolgten.
In Zukunft dürfte sich der M&A-Markt erholen, wenn Inflation und Zinssätze auf ein vernünftigeres Niveau gesenkt werden und sich darüber hinaus Faktoren wie die politische und rechtliche Lage verbessern.
„Im Allgemeinen ist der M&A-Markt in Vietnam mittel- und langfristig immer noch sehr attraktiv, da die Wirtschaft noch immer großes Wachstumspotenzial aufweist. Dies ist ein vernünftiger Zeitraum für Investoren, um nach Deals zu guten Preisen und günstigeren Konditionen zu suchen“, sagte Herr Tien.
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