Viele potenzielle Mietgebiete
Angesichts der realen Nachfrage nach Wohnraum entwickeln sich in den Vororten und in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt recht stark Projekte für bezahlbare Wohnungen. Aufgrund der niedrigen Preise haben diese Projekte viele Investoren angezogen, die hierher kommen, um Gewinnmöglichkeiten mit geringem Risiko zu suchen.
In der aktuellen Zeit haben viele Anleger ihre „Surf“-Mentalität aufgegeben und konzentrieren sich auf das Halten mittel- oder sogar langfristiger Anlagen, wobei sie darauf warten, dass die Immobilienpreise im Zuge der Entwicklung der Infrastruktur steigen. In dieser Zeit entschieden sich viele Menschen für die Miete, um einen monatlichen Cashflow zu erzielen, andere Ausgaben zu decken und kurzfristig ihren Gewinn zu steigern.
Aus diesem Grund haben in letzter Zeit eine Reihe von Projekten in Gebieten wie Ben Luc (Long An), Di An und Thu Dau Mot (Binh Duong) das Interesse vieler Investoren geweckt. Insbesondere Projekte in der Nähe des Thu Duc University Village (Thu Duc City) erfreuen sich stets großer Nachfrage. Laut einigen Maklern in dieser Gegend ist die Auslastung der Wohnungen in der Gegend immer gut, und auch die Mietergruppe ist vielfältig, z. B. Studenten, Familien, lokale Arbeiter und sogar diejenigen, die im Stadtzentrum arbeiten.
Bei einem Projekt in der Nähe des Thu Duc University Village buchen viele Kunden ihre Wohnungen, noch bevor sie übergeben werden.
„Viele Menschen arbeiten im Stadtzentrum, möchten aber einen komfortablen, geräumigen Wohnraum zu einem erschwinglichen Preis haben und entscheiden sich daher für Gegenden wie Di An oder den Rand von Distrikt 9, um ein Haus zu mieten. „Der Mietpreis schwankt hier derzeit zwischen 5 und 6 Millionen VND für eine unmöblierte Zweizimmerwohnung, ein angemessener Preis für Familien oder Studentengruppen“, sagte ein Immobilienmakler im Stadtteil Di An.
Dementsprechend zieht diese Gegend aufgrund der großen Nachfrage nach Mietwohnungen viele Einwohner an. Dies führt zu einem Ausbau der Infrastruktur und einer zunehmenden Belebtheit der Gegend, wodurch auch das Potenzial für Preissteigerungen bei Wohnungen hier zunimmt.
Aufgrund der großen Zahl an Mietern unterscheiden sich die Apartmentprojekte in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt stets von den Projekten in der Stadt. Dies liegt an der Differenz der erzielbaren Gewinne sowie der Mieterstabilität. Auch wenn einige Wohnungsbauprojekte noch nicht übergeben wurden, haben viele Kunden Mietanfragen gestellt. Auch Produkte wie Stadthäuser und Villen erfreuen sich in dieser Gegend großer Beliebtheit, da dort viele ausländische Fachkräfte arbeiten und leben.
Laut Herrn Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn im Süden, profitiert der Immobilienmietmarkt in den Provinzen in der Nähe von Ho-Chi-Minh-Stadt von vielen neuen Infrastrukturmaßnahmen. Wenn die Ringstraße 3 und die Autobahnen fertiggestellt sind, werden Handel und Reisen zwischen den Regionen einfacher und die Bevölkerung verteilt sich vom Zentrum auf Orte wie Ben Luc, Thuan An und Nhon Trach. Daher wird die Nachfrage nach Mietobjekten in 30 bis 40 Kilometer Entfernung vom Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt in naher Zukunft recht groß sein.
Bei Mietwohnungen müssen Anleger jedoch vor der Investition auch etwaige Bankkreditzinsen, Risikokosten bei Mietunterbrechung sowie Instandhaltungs- und Renovierungskosten für das Mietshaus in die Berechnung des Anlagegewinns einkalkulieren, um die richtige Entscheidung zu treffen.
Chance für langfristige Investoren
Herr Dinh Minh Tuan analysierte die Investitionen im Mietwohnungssegment des Satellitenmarktes und sagte, dass sich für Immobilieninvestoren mit gutem Urteilsvermögen und der Akzeptanz einer langfristig stabilen Ausrichtung Chancen eröffnen.
Dementsprechend schwankt der Verkaufspreis von Wohnungen in den Provinzen rund um Ho-Chi-Minh-Stadt wie Long An, Binh Duong oder Dong Nai zwischen 1,2 und 1,5 Milliarden VND pro 1-2-Zimmer-Wohnung. Die Mietpreise liegen hier je nach Fläche und Möblierung zwischen 6 und 12 Millionen VND/m2. In Ho-Chi-Minh-Stadt hingegen betragen die Kosten für den Besitz einer Wohnung mit der gleichen Durchschnittsfläche etwa 2 bis 3 Milliarden VND pro Wohnung, um den gleichen Mietpreis erzielen zu können.
In den Vororten liegt die Mietrendite für Wohnungen bei 6–6,5 %, während sie in Ho-Chi-Minh-Stadt nur bei etwa 4,2–4,5 % liegt. Darüber hinaus entwickeln sich in Märkten mit stark zunehmender Urbanisierung, die ausländische Investitionen anzieht, stark große Industrieparks. Aufgrund der guten Auslastung und der geringen Werbekosten sind die Gewinne aus der Immobilienvermietung sogar noch besser.
2-Zimmer-Wohnungen sind beliebt und ziehen viele Mieter an.
Neben dem Vorteil, durch Leasing einen Cashflow zu generieren, ist auch mit steigenden Preisen dieser Produkte aufgrund der Förderpolitik für Infrastruktur und Industrieparks zu rechnen. Viele Investoren nutzen daher dieses Potenzial und ziehen in Satellitengebiete, um dort in Wohnungen zur Vermietung zu investieren.
Herr Dinh Minh Tuan erklärte, dass unter idealen Bedingungen die Kapitalrendite für Mietwohnungen in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt nach 2–3 Jahren Investition über 30 % erreichen könne. Bei der Auswahl eines Investitionsprojekts ist es jedoch notwendig, die Bevölkerungsdichte des Gebiets sorgfältig zu untersuchen und die tatsächliche Belegungsrate sowie die aktuelle Mietrendite des Projekts zu ermitteln, da es Projekte und Gebiete gibt, in denen die Mietrendite von Wohnungen nur etwa 3 % beträgt.
„Wenn Sie sofort in Cashflow investieren möchten, ist der Kauf einer fertigen Wohnung die richtige Wahl. Wählen Sie Projekte, die nicht älter als 5 Jahre sind, sich nicht verschlechtert haben und bei denen noch Potenzial für eine Preissteigerung besteht. Wenn Sie einen finanziellen Hebel nutzen müssen, sind Zukunftswohnungen eine gute Wahl, da die meisten Investoren mittlerweile Vorzugszinsen, Rabatte oder flexible Zahlungsmöglichkeiten bieten. Allerdings ist es notwendig, einen Investor mit gutem Ruf zu wählen, der sich für den Baufortschritt des Projekts einsetzt. Nur wenn das Projekt wie vereinbart umgesetzt wird, kann der Käufer schneller Cashflow generieren", sagte Herr Tuan.
Darüber hinaus sagte dieser Experte, dass vor einer Investition klare rechtliche Faktoren berücksichtigt werden müssten. Dies ist eine wichtige Voraussetzung, um eine problemlose Kreditaufnahme und Liquidität zu gewährleisten. Bei Projekten ohne rote Bücher ist zwar der Kaufpreis niedrig und die Mietrendite kann hoch sein, das Risiko ist jedoch ebenfalls hoch.
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