Ungleiches Rennen auf dem Immobilienmarkt

Unternehmen schrumpfen und machen Verluste.

Seit Ende 2022 unterliegt die Immobilienbranche einer äußerst strengen und groß angelegten Überprüfung.

Unternehmen mit einer schlechten Finanzlage und unzureichenden Managementkapazitäten werden zunehmend den Herausforderungen des Marktes ausgesetzt. Auch viele Investoren, die „oberflächliche“ Projekte ohne rechtliche Garantien verfolgen, stoßen auf zahlreiche Schwierigkeiten, müssen Verluste hinnehmen und akzeptieren sogar den Verkauf von Vermögenswerten, um den Betrieb aufrechtzuerhalten.

Die LDG Investment Joint Stock Company verfolgte einst die Politik der Übertragung von zwei Projekten, darunter Bai But – Son Tra Beach Tourist Area, Da Nang und Apartment Complex Lot C1 im Bezirk Binh An, Stadt Di An, Provinz Binh Duong. Dieser Schritt ist Teil des Vermögensumstrukturierungsplans des Unternehmens zur Rückzahlung von Bankschulden und Anleihen.

Das Touristengebiet Bai But-Son Tra Beach wurde von LDG einst „wie ein Ei behandelt“ und galt als eines der strategischen Projekte mit langfristiger Vision. Vor der Verkaufsabsicht hatte das Unternehmen erwogen, einen Partner zu finden, der sich mit einer Beteiligungsquote von 50–70 % beteiligt. Die Geschäftsführung von LDG räumte jedoch auch ein, dass diese Möglichkeit im aktuellen Kontext des Immobilienmarktes unwahrscheinlich sei.

Bevor dieser Deal abgeschlossen wurde, wurde Herr Nguyen Khanh Hung, Vorstandsvorsitzender von LDG, wegen Kundentäuschung verhaftet. Herr Hung ist am illegalen Bau von 680 Villen und Stadthäusern durch die LDG Company im Wohngebietsprojekt Tan Thinh in der Gemeinde Doi 61, Bezirk Trang Bom, Provinz Dong Nai, beteiligt.

Eine schwierige Geschäftslage und fehlende neue Projekte trieben auch LDG in die Verlustzone. Im Zeitraum 2018–2019 verdiente das Unternehmen über 600 Milliarden VND pro Jahr. Während der Epidemie gingen die Gewinne stark zurück. Bis 2022 wird der Gewinn des Unternehmens 4 Milliarden VND betragen, der niedrigste aller Zeiten. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 verzeichnete LDG einen Verlust nach Steuern von 209 Milliarden VND, verglichen mit einem Gewinn von über 8 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Die LDG Company hatte Schwierigkeiten bei der Umsetzung des Projekts (Illustrationsfoto: Khong Chiem).

Die Hai Phat Investment Joint Stock Company verkaufte außerdem ihre gesamte Kapitaleinlage an den Investor des Gewerbegrundstücks TM 1, das Teil des Wohnprojekts Con Tan Lap in Nha Trang ist. Laut Plan umfasst dieses Projekt drei Türme mit jeweils 40 Stockwerken, darunter drei Gewerbegeschosse, zehn Hotelgeschosse und 27 Apartmentgeschosse. Darüber hinaus plant Hai Phat, sich auf den Großhandel mit Produkten in einer Reihe anderer Projekte in Lao Cai, Bac Giang und Quang Ninh zu konzentrieren.

Obwohl sich die Hoang Anh Gia Lai Group schon lange aus dem Immobiliensektor zurückgezogen hat, hat sie auch das Hoang Anh Gia Lai Hotel in Pleiku City, Gia Lai, verkauft – die letzte Immobilie von Herrn Duc. Der Erlös von rund 180 Milliarden VND wurde der Unternehmensmitteilung zufolge auch zur Tilgung von Anleiheschulden verwendet.

Mehrere andere Unternehmen schließen und stellen ihren Betrieb massenhaft ein. Die Housing Development and Trading Joint Stock Company (HDTC) gab bekannt, dass sie ihren Betrieb aufgrund finanzieller Schwierigkeiten und fehlender Einnahmequellen zur Zahlung der Gehälter an die Mitarbeiter vorübergehend einstellen werde.

Oder die PVR Hanoi Investment Joint Stock Company stellte ihren Geschäftsbetrieb vom 15. November 2023 bis zum 14. November 2024 vorübergehend ein, um personelle Umstrukturierungen vorzunehmen und neue Geschäftsausrichtungen zu finden.

Für Maklerfirmen ist die Situation ebenso schwierig. Frau Trinh Thi Kim Lien, Vertriebsleiterin von Dat Xanh Services, sagte kürzlich bei einer Veranstaltung, dass die meisten Maklerunternehmen nach drei Jahren Pandemie und über einem Jahr Immobilienmarktkrise ihre angesammelten Mittel aufgebraucht hätten.

Frau Lien sagte, dass die Zahl der Immobilienmakler im Jahr 2023 im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um 60-70 % zurückgegangen sei. Die noch aktiven Einheiten haben mit Schwierigkeiten bei der Rekrutierung von Vertriebsmitarbeitern, hohen Rekrutierungskosten und Wettbewerbsdruck bei der Gehalts-, Bonus- und Provisionspolitik zu kämpfen. Viele Börsen müssen zum Schutz ihres Kapitals eine Unterbrechung in Erwägung ziehen und auf die nächste Marktphase warten.

„Noch nie in der Geschichte der Wirtschaft waren Immobilienmakler mit so großen Schwierigkeiten konfrontiert wie in den vergangenen Jahren“, sagte Frau Lien.

Viele Unternehmen wagen sich an die Beschaffung von Landfonds

Im Gegenteil: Viele Unternehmen zögern nicht, den Kauf weiterer Vermögenswerte und die Aufstockung ihrer Grundstücksfinanzierung anzukündigen, obwohl der Markt noch immer mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, aber ab diesem Jahr ein neues Kapitel aufschlagen dürfte.

Ein Vertreter der An Gia Real Estate Company sagte, dass man weiterhin bestrebt sei, die Fonds für sauberes Land weiter auszubauen und dabei Projekten den Vorzug zu geben, die für die Investitionspolitik genehmigt wurden, sich für die Entwicklung erschwinglicher Projekte eignen und eine schnelle Umsetzungszeit aufweisen.

Das Unternehmen ist dabei, zwei potenzielle Grundstücksfonds im Distrikt 8 und in Thu Duc (HCMC) eingehend zu bewerten. Nach Abschluss der Transaktion wird erwartet, dass angesichts der immer knapper werdenden Grundstücksflächen in der Stadt mehr als 4.000 Produkte auf den Markt kommen.

Viele Unternehmen gehen im Wettlauf um die Beschaffung von Landfonds mutig vor (Illustration: Nguyen Mau Phuoc).

Die An Duong Thao Dien Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company hat dem Plan zur Übertragung der Landnutzungsrechte für acht Grundstücke im Bezirk Phuoc Long, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt, zugestimmt. Der zu zahlende Betrag beträgt mehr als 294 Milliarden VND.

Die Or Ecopark Group verhandelt derzeit über den Kauf der gesamten Song Thao Company Limited, dem Investor des Thanh Thuy Hot Mineral Resort-Projekts in der Stadt Thanh Thuy (Bezirk Thanh Thuy, Provinz Phu Tho).

Gleichzeitig darf die Ecopark Song Thao Company Anpassungen vorschlagen und die Planung des Thanh Thuy-Heißmineralresort-Projekts mit einer Größe von 65 Hektar neu aufstellen und die Verfahren zur Registrierung von Grundstücksvermögen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen abschließen.

Allerdings haben die Unternehmen im Übernahmerennen immer noch mit Schwierigkeiten zu kämpfen. Im Falle der An Duong Thao Dien Company musste das Unternehmen für die oben genannten acht Transaktionen mehr als 294 Milliarden VND aufwenden, während der Bargeldbetrag am 30. September nur mehr als 53 Milliarden VND betrug, was etwa 18 % des Transferwerts entspricht. Dieser Übertragungswert ist zudem höher als der Gesamtwert der Anlageimmobilien (ca. 274 Milliarden VND) am Ende des dritten Quartals 2023.

Oder die Ecopark Group: Obwohl ihr Gewinn im Jahr 2022 fast 2.400 Milliarden VND betrug, was einem Anstieg von 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, stieg ihre Verschuldung im Vergleich zum Vorjahr um 11 % auf 19.415 Milliarden VND. Das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital blieb bei 3, obwohl es im Vergleich zum Vorjahr (4,1) gesunken ist.

Es ist leicht zu erkennen, dass inländische Unternehmen noch immer mit zahlreichen ungünstigen Faktoren konfrontiert sind, wie etwa der allgemein schwierigen Wirtschaftslage, ungeklärten rechtlichen Fragen bei Projekten, zahlreichen Mängeln bei Unternehmensanleihen und einem mangelnden Zugang zu Kapitalströmen.

Eine Synthese der DSC Securities Joint Stock Company (DSC) zeigt, dass die Immobiliengruppe im Jahr 2024 über 120.000 Milliarden VND an fälligen Anleihen verfügen wird, den höchsten Wert der letzten fünf Jahre. Die Belastung durch die Rückzahlung der Anleihen lastet noch immer schwer auf den Immobilienunternehmen und sie benötigen eine „große Operation“, um ihre finanzielle Gesundheit wiederherzustellen.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/cuoc-dua-khong-can-suc-tren-thi-truong-bat-dong-san-20240110112141844.htm