Unternehmen schrumpfen und machen Verluste.
Seit Ende 2022 ist die Immobilienbranche einer großflächigen und äußerst strengen Überprüfung unterworfen.
Unternehmen mit einer schlechten Finanzlage und mangelhaften Managementkapazitäten werden zunehmend den Herausforderungen des Marktes ausgesetzt. Auch viele Investoren, die „oberflächliche“ Projekte ohne rechtliche Absicherung verfolgen, stoßen auf zahlreiche Schwierigkeiten, müssen Verluste hinnehmen und sind sogar bereit, Vermögenswerte zu verkaufen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten.
Die LDG Investment Joint Stock Company verfolgte einst die Politik der Übertragung von zwei Projekten, darunter das Touristengebiet Bai But – Son Tra Beach, Da Nang und den Apartmentkomplex Lot C1 im Bezirk Binh An, Stadt Di An, Provinz Binh Duong. Dieser Schritt ist Teil des Plans des Unternehmens zur Umstrukturierung seiner Vermögenswerte, der der Rückzahlung von Bankschulden und Anleihen dient.
Das Strandresort Bai But – Son Tra wurde von LDG einst „wie ein Ei behandelt“ und galt als eines der strategischen Projekte mit langfristiger Vision. Vor den Verkaufsabsichten erwog das Unternehmen, einen Partner zu finden, der sich mit einer Beteiligungsquote von 50-70 % beteiligt. Die Verantwortlichen von LDG räumten jedoch auch ein, dass diese Möglichkeit im gegenwärtigen Kontext des Immobilienmarktes unwahrscheinlich sei.
Bevor dieser Deal abgeschlossen wurde, wurde Herr Nguyen Khanh Hung, Vorstandsvorsitzender von LDG, wegen Kundentäuschung verhaftet. Herr Hung ist am illegalen Bau von 680 Villen und Stadthäusern durch die LDG Company im Wohngebiet Tan Thinh in der Gemeinde Doi 61, Bezirk Trang Bom, Provinz Dong Nai, beteiligt.
Eine schwierige Geschäftslage und fehlende neue Projekte trieben auch LDG in die Verlustzone. Im Zeitraum 2018–2019 erwirtschaftete das Unternehmen über 600 Milliarden VND pro Jahr. Während der Epidemie gingen die Gewinne stark zurück. Bis 2022 betrug der Gewinn des Unternehmens 4 Milliarden VND, der niedrigste Wert aller Zeiten. In den ersten neun Monaten des Jahres 2023 verzeichnete LDG einen Verlust nach Steuern von 209 Milliarden VND, verglichen mit einem Gewinn von über 8 Milliarden VND im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Die LDG Company stieß bei der Umsetzung des Projekts auf Schwierigkeiten (Illustrationsfoto: Khong Chiem).
Hai Phat Investment Joint Stock Company verkaufte außerdem seine gesamte Kapitaleinlage an den Investor des Gewerbegrundstücks TM 1, das Teil des Wohngebietsprojekts Tan Lap Islet in Nha Trang ist. Dieses Projekt umfasst laut Plan drei Türme mit jeweils 40 Stockwerken, darunter drei Gewerbegeschosse, zehn Hotelgeschosse und 27 Apartmentgeschosse. Darüber hinaus plant Hai Phat, sich auf den Großhandel mit Produkten in einer Reihe anderer Projekte in Lao Cai, Bac Giang und Quang Ninh zu konzentrieren.
Obwohl sich die Hoang Anh Gia Lai Group schon lange aus dem Immobiliensektor zurückgezogen hat, hat sie auch das Hoang Anh Gia Lai Hotel in Pleiku City, Gia Lai, verkauft – die letzte Immobilie von Herrn Duc. Der Erlös von rund 180 Milliarden VND wurde der Mitteilung des Unternehmens zufolge auch zur Tilgung von Anleiheschulden verwendet.
Zahlreiche weitere Unternehmen schließen oder stellen ihren Betrieb massenhaft ein. Die Housing Development and Trading Joint Stock Company (HDTC) gab bekannt, dass sie ihren Betrieb aufgrund finanzieller Schwierigkeiten und fehlender Einnahmequellen zur Zahlung der Gehälter ihrer Mitarbeiter vorübergehend einstellen werde.
Oder die PVR Hanoi Investment Joint Stock Company hat ihren Geschäftsbetrieb vom 15. November 2023 bis zum 14. November 2024 vorübergehend eingestellt, um den Personalbestand umzustrukturieren und eine neue Geschäftsausrichtung zu finden.
Für Maklerfirmen ist die Situation ebenso schwierig. Frau Trinh Thi Kim Lien, Vertriebsleiterin von Dat Xanh Services, sagte bei einer kürzlichen Veranstaltung, dass nach drei Jahren Pandemie und mehr als einem Jahr Immobilienmarktkrise die meisten Maklerunternehmen ihre angesparten Mittel aufgebraucht hätten.
Frau Lien sagte, dass die Zahl der Immobilienmakler im Jahr 2023 im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um 60–70 % zurückgegangen sei. Die noch aktiven Einheiten haben mit Schwierigkeiten bei der Rekrutierung von Vertriebsmitarbeitern, hohen Rekrutierungskosten und Wettbewerbsdruck bei der Gehalts-, Bonus- und Provisionspolitik zu kämpfen. Viele Börsen müssen zum Schutz ihres Kapitals eine Einstellung ihres Handels in Erwägung ziehen und auf die nächste Marktphase warten.
„Noch nie in der Geschichte der Wirtschaft waren Immobilienmakler mit so großen Schwierigkeiten konfrontiert wie in den vergangenen Jahren“, sagte Frau Lien.
Viele Unternehmen wagen sich an die Beschaffung von Landfonds
Im Gegenteil, viele Unternehmen zögern nicht, den Kauf weiterer Vermögenswerte und die Aufstockung ihrer Grundstücksfinanzierung anzukündigen, da der Markt noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten zu kämpfen hat, aber ab diesem Jahr ein neues Kapitel aufschlagen dürfte.
Ein Vertreter der An Gia Real Estate Company sagte, dass man auch weiterhin die Ausweitung der Fonds für sauberes Land anstrebe und dabei Projekten den Vorzug gebe, die eine Genehmigung für die Investitionspolitik erhalten hätten, sich für eine kostengünstige Projektentwicklung eigneten und eine schnelle Umsetzungszeit hätten.
Das Unternehmen prüft derzeit zwei potenzielle Grundstücksfonds in Distrikt 8 und Thu Duc (HCMC). Nach Abschluss der Transaktion wird das Unternehmen voraussichtlich mehr als 4.000 Produkte auf den Markt bringen, da die Grundstücksfonds in der Stadt immer knapper werden.
Viele Unternehmen gehen im Wettlauf um Landfonds mutig vor (Illustration: Nguyen Mau Phuoc).
Die An Duong Thao Dien Real Estate Investment and Trading Joint Stock Company hat dem Plan zur Übertragung der Landnutzungsrechte für acht Grundstücke im Bezirk Phuoc Long, Stadt Thu Duc, Ho-Chi-Minh-Stadt, zugestimmt. Der zu zahlende Betrag beträgt mehr als 294 Milliarden VND.
Oder die Ecopark Group verhandelt derzeit über den Kauf der gesamten Song Thao Company Limited, dem Investor des Thanh Thuy Hot Mineral Resort-Projekts in der Stadt Thanh Thuy (Bezirk Thanh Thuy, Provinz Phu Tho).
Gleichzeitig darf die Ecopark Song Thao Company Anpassungen vorschlagen und die Planung des 65 Hektar großen Thanh Thuy-Hot-Mineral-Resort-Projekts neu aufstellen sowie die Verfahren zur Registrierung der Vermögenswerte auf dem Land gemäß den gesetzlichen Bestimmungen abschließen.
Allerdings haben die Unternehmen im Wettlauf um Übernahmen noch immer mit Schwierigkeiten zu kämpfen. Im Falle der An Duong Thao Dien Company musste das Unternehmen für die oben genannten acht Transaktionen mehr als 294 Milliarden VND aufwenden, während der Bargeldbetrag am 30. September nur mehr als 53 Milliarden VND betrug, was etwa 18 % des Überweisungswerts entspricht. Dieser Übertragungswert ist zudem höher als der Gesamtwert der Anlageimmobilien (ca. 274 Milliarden VND) am Ende des dritten Quartals 2023.
Oder die Ecopark Group: Obwohl ihr Gewinn im Jahr 2022 fast 2.400 Milliarden VND betrug, was einer Steigerung von 9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, stiegen ihre Schulden im Vergleich zum Vorjahr um 11 % auf 19.415 Milliarden VND. Das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital blieb bei 3, obwohl es im Vergleich zum Vorjahr (4,1) gesunken ist.
Es ist leicht zu erkennen, dass inländische Unternehmen noch immer mit zahlreichen ungünstigen Faktoren konfrontiert sind, wie etwa der allgemein schwierigen Wirtschaftslage, ungeklärten rechtlichen Problemen bei Projekten, zahlreichen Mängeln bei Unternehmensanleihen und einem fehlenden Zugang zu Kapitalströmen.
Aus einer Zusammenfassung der DSC Securities Joint Stock Company (DSC) geht hervor, dass die Immobiliengruppe im Jahr 2024 über 120.000 Milliarden VND an fälligen Anleihen verfügen wird, das ist der höchste Wert der letzten fünf Jahre. Die Rückzahlungslast für Anleihen lastet noch immer schwer auf den Immobilienunternehmen, und um ihre finanzielle Gesundheit wiederherzustellen, ist eine „große Operation“ nötig.
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