Dementsprechend legt das Gesetz über das Immobiliengeschäft (geändert) fest, dass Landnutzungsrechte nicht an Personen übertragen werden können, die selbst Häuser bauen, Grundstücke in zum Verkauf stehende Parzellen in Bezirken, Distrikten und Städten der Sonderklasse sowie der städtischen Gebiete der Klassen I, II und III aufteilen und Versteigerungen von Landnutzungsrechten unterliegen, um gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes in Wohnungsbauprojekte zu investieren.
Für die übrigen Gebiete bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Eigenbau von Häusern übertragen dürfen. Experten gehen davon aus, dass die Verschärfung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken, die am 1. Januar 2025 in Kraft tritt, Auswirkungen sowohl im Norden als auch im Süden haben wird.
Experten weisen jedoch darauf hin, dass derzeit Absatz 2, Artikel 41 des Dekrets 43/2014/ND-CP, geändert durch Dekret 148/2020/ND-CP, nur die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken in Bezirken von städtischen Gebieten der Sonderklasse und städtischen Gebieten der Klasse I, die direkt der Zentralregierung unterstehen, verhindert; Bereiche mit hohen Anforderungen an die Landschaftsarchitektur, zentrale Bereiche und Bereiche rund um Gebäude, die architektonische Highlights in der Stadt darstellen...
Daher bestehen auch viele Bedenken, dass es zu einer Welle von „Runden“ zur Aufteilung und zum Verkauf von Grundstücken kommen wird, bevor das Gesetz über Immobiliengeschäfte offiziell in Kraft tritt. Herr Duong Quoc Thuy, Vorsitzender der Can Tho City Real Estate Association (CaREA), erklärte, dass das Verbot der Unterteilung und des Verkaufs von Grundstücken in speziellen städtischen Gebieten des Typs I, Typs II und Typs III enorme Auswirkungen auf die Struktur der Immobilienproduktsegmente habe. In naher Zukunft wird es zu einer deutlichen Differenzierung des Marktes im Landsegment kommen.
Mit dem aktuellen Rechtsrahmen ist es sehr schwierig, ein Projekt mit einer Laufzeit von 3–5 Jahren auf die Beine zu stellen. Unternehmer werden sich für die Lösung entscheiden, das individuelle Modell zur Aufteilung des Grundstücks selbst umzusetzen – das ist geeignet, einfach und schafft ein größeres Angebot und verringert den Aufwand für die Gründung von Projekten und juristischen Personen.
Daher wird sich mit der neuen Regelung die Anzahl der aus der Parzellierung hervorgehenden Landprodukte in der kommenden Zeit verringern. Das knappe Angebot lässt die Grundstückspreise steigen. Auf lange Sicht werde dies jedoch zu einer gesünderen Entwicklung des Marktes beitragen, analysierte Herr Thuy.
Laut Statistiken des Bauministeriums wird es bis Dezember 2023 landesweit 902 städtische Gebiete geben; darunter 2 besondere Stadtgebiete, 22 Stadtgebiete des Typs I, 36 Stadtgebiete des Typs II, 45 Stadtgebiete des Typs III, 95 Stadtgebiete des Typs IV und 702 Stadtgebiete des Typs V. Somit wird die neue Regelung die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden nicht zulassen; 81 Städte und Gemeinden erhöhen sich gegenüber den aktuellen Regelungen.
Zusätzlich zu den beiden besonderen Stadtgebieten Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, deren Grundstücksaufteilung und -verkauf eingeschränkt sind, gibt es auch 22 Stadtgebiete des Typs I. darunter 3 zentral regierte Städte: Hai Phong, Da Nang, Can Tho und 19 Provinzstädte: Hue, Vinh, Da Lat, Nha Trang, Quy Nhon, Buon Ma Thuot, Thai Nguyen, Nam Dinh, Viet Tri, Vung Tau, Ha Long, Thanh Hoa, Bien Hoa, My Tho, Thu Dau Mot, Bac Ninh, Hai Duong, Pleiku, Long Xuyen.
Darüber hinaus gibt es 36 städtische Gebiete des Typs II, darunter Provinzstädte: Phan Thiet, Ca Mau, Tuy Hoa, Uong Bi, Thai Binh, Rach Gia, Bac Lieu, Ninh Binh, Dong Hoi, Phu Quoc, Vinh Yen, Lao Cai, Ba Ria, Bac Giang, Phan Rang – Thap Cham, Chau Doc, Cam Pha, Quang Ngai, Tam Ky, Tra Vinh, Sa Dec, Mong Cai, Phu Ly, Ben Tre, Ha Tinh, Lang Son, Son La, Tan An, Vi Thanh, Cao Lanh, Vinh Long, Tuyen Quang, Soc Trang, Kon Tum, Di An, Yen Bai.
Es gibt auch 45 Stadtgebiete des Typs III, darunter 29 Städte: Dien Bien Phu, Hoa Binh, Hoi An, Hung Yen, Dong Ha, Bao Loc, Ha Giang, Cam Ranh, Cao Bang, Lai Chau, Tay Ninh, Bac Kan, Tam Diep, Song Cong, Sam Son, Phuc Yen, Ha Tien, Dong Xoai, Chi Linh, Long Khanh, Gia Nghia, Nga Bay, Thuan An, Hong Ngu, Tu Son, Pho Yen, Tan Uyen, Ben Cat, Go Cong.
Dazu gehören 16 Städte: Son Tay, Cua Lo, Phu Tho, Bim Son, La Gi, Song Cau, Long My, Tan Chau, Cai Lay, Quang Yen, Ky Anh, Binh Minh, Dong Trieu, Phu My, An Nhon und Kien Tuong.
In einem Kommentar zu den Auswirkungen dieser Politik sagte Herr Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn in der südlichen Region, dass die Zahl der zum Verkauf stehenden Grundstücksteilungen in städtischen Gebieten des Typs II und III in den letzten Jahren stark angestiegen sei. Daher wird die Verschärfung der Unterteilung gemäß den neuen Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft (geändert) den gesamten Markt von Nord nach Süd betreffen, aber 90 % der betroffenen Investoren befinden sich in Städten des Typs II und III. Preisanpassungen seien normal, aber die Grundstückspreise würden nicht mehr in „Fieberphasen“ verfallen wie früher, prognostizierte Herr Tuan.
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