Da es keine gesetzlichen Regelungen gibt, werden 95 % der Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut.

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In seiner Antwort an VTC News bestätigte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass es sich bei Mini-Apartments derzeit um einen Konzeptaustausch einer gesetzlich nicht geregelten Wohnform handele.

Für die Anerkennung von Mini-Apartments als zum Verkauf stehende Wohnform besteht keine Rechtsgrundlage. In Wirklichkeit kaufen die meisten Privatpersonen selbst Grundstücke, beantragen dann eine Genehmigung zum Bau einzelner Häuser und teilen diese dann in abgeschlossene Wohnungen zum Verkauf auf. Es handelt sich hierbei um eine zivilrechtliche Vereinbarung und nicht um einen Kaufvertrag, da der Verkauf eines Teils der Immobilie nicht vorgesehen ist.

Herr Toan nannte das Beispiel einer Einzelperson mit einem Grundstück von etwa 200 bis 300 m². Beim Bau von Hochhäusern und beim Verkauf von Wohnungen werden den Eigentümern dieser Wohnungen keine separaten roten Bücher zugeteilt, sondern ihre Namen werden in Form eines gemeinsamen Vermögens in einem roten Buch aufgeführt.

„ Wenn einem Mini-Apartmentgebäude ein Zertifikat erteilt wird, bedeutet das, dass es die Form eines normalen kommerziellen Apartmentprojekts hat, ein Projekt erstellen muss, eine Investitionspolitik haben muss, Landnutzungsgebühren zahlen muss … “, sagte Herr Toan.

Immobilienexperten sagen, dass es für Mini-Apartments keine Rechtsgrundlage gibt, um als zum Verkauf stehende Wohnform anerkannt zu werden. (Foto: Cong Hieu)

Herr Toan merkte außerdem an, dass bis zu 95 % der heute auf dem Markt befindlichen Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut würden. Investoren hätten zwar eine Lizenz zum Bau einzelner Häuser, verstießen damit aber gegen das Gesetz. Denn wenn es nicht den Vorschriften entspricht, werden die Anleger Verluste erleiden, bevor sie überhaupt anfangen.

„ Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie jedoch 10 Stockwerke bauen und die Baufläche 1.400 m2 beträgt, betragen die Kosten pro Quadratmeter nur 14 Millionen VND. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, ist es klar, dass der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken keinen Gewinn erzielen wird, aber mit 10 Stockwerken einen riesigen Gewinn “, analysierte Herr Toan.

Wenn Sie jedoch eine Genehmigung für den Bau von 10 Stockwerken beantragen, müssen Sie über einen Brandschutz verfügen. Die Kosten für den Brandschutz sind jedoch sehr hoch und es ist sehr schwierig, eine Genehmigung zu erhalten. Insbesondere wenn die Grundfläche 1.200 m2 übersteigt, muss der Investor laut Vorschriften über Brandschutz und Brandbekämpfung verfügen. Investoren umgehen daher das Gesetz und beantragen eine Lizenz für weniger als 1.200 m2, um es als normales Haus zu betrachten, für das kein Brandschutz und keine Brandbekämpfung erforderlich sind.

„ Ich denke, dass die flächendeckende Entwicklung von Mini-Apartments in letzter Zeit auf die laxe Verwaltung durch die Behörden auf allen Ebenen zurückzuführen ist. Wie ich bereits sagte, gibt es bei bis zu 95 % der Mini-Apartments Verstöße, aber diese gibt es immer noch, weil die Behörden offensichtlich wegschauen. Das Bauordnungsmanagementteam in den Bezirken ist sehr streng. Sie brauchen nur Sandsäcke und Zementsäcke nach Hause zu bringen, und sofort kommt jemand herunter und fragt Sie, ganz zu schweigen von den Mini-Apartment-„Elefanten“, die in aller Ruhe bauen und arbeiten “, erklärte Herr Toan.

Viele Immobilienexperten merkten außerdem an, dass die Art der Mini-Apartments noch nicht speziell geregelt sei; beim Kauf von Mini-Apartments gebe es zwei Fälle.

Im ersten Fall, wenn es sich bei den Produkten um in Betrieb genommene Wohnungen handelt, muss der Investor ein Projekt erstellen und die Bestimmungen des Gesetzes über Investitionen, Bau, Planung, Grundstücks- und Immobiliengeschäfte einhalten. Normalerweise benötigen Investoren 2–5 Jahre, um ein Projekt fertigzustellen und für den kommerziellen Betrieb zu qualifizieren.

Im zweiten Fall errichtete der Investor ein Mini-Apartmenthaus, erfüllte jedoch nicht die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Bau, Brandschutz und -bekämpfung usw., sodass ihm keine Lizenz erteilt wurde. In diesem Fall kann sich der Käufer einer Mini-Wohnung gemeinsam mit dem Investor und anderen Personen in das rote Buch eintragen lassen.

Viele Menschen haben weniger Glück und kaufen und verkaufen mit handschriftlichen Dokumenten und stehen nicht im roten Buch. Es gibt Fälle, in denen Menschen seit fast 10 Jahren dort leben und immer noch kein rotes Buch haben. Dies ist im Streitfall sehr riskant.

Derzeit besteht für Käufer von Miniapartments laut Gesetz die Möglichkeit, sich vom Staat Eigentumsrechte an jeder Wohnung im Haus anerkennen zu lassen. Um jedoch in das Rote Buch aufgenommen zu werden und darin aufzusteigen, müssen Mini-Apartments die vollständige Einhaltung strenger gesetzlicher Bestimmungen gewährleisten.

Mittlerweile erfüllen die meisten Mini-Apartments in Hanoi diese Vorschriften nicht und haben daher keinen Anspruch auf separate Zertifikate für jedes Apartment.

In Großstädten entstehen überall Mini-Apartments. (Foto: Cong Hieu)

Aus rechtlicher Sicht erklärte Rechtsanwältin Nguyen Thi Minh Thu von der Anwaltskanzlei Hop Nhat LLC der Anwaltskammer Hanoi, dass das Konzept der Mini-Apartments im aktuellen Gesetz nicht vorkomme. Da diese Form als gewerblicher Wohnungsbau nicht dokumentiert ist, gelten Miniapartments als Einzelhäuser.

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 6 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP der Regierung zur detaillierten Regelung und Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsgesetzes 2014 wird Organisationen und einzelnen Haushalten mit rechtmäßig errichteten Häusern, einschließlich mehrstöckigen und mehrstöckigen Einzelhäusern mit mehreren Wohnungen, einer Mindestfläche von 30 m² oder mehr, die in geschlossener Bauweise konzipiert sind und die Anforderungen an Mehrfamilienhäuser erfüllen, von einer zuständigen staatlichen Behörde eine Eigentumsbescheinigung für den Eigentümer jeder Wohnung ausgestellt, um die Rechte und berechtigten Interessen der Eigentümer zu gewährleisten.

Falls der Eigentümer eine Wohnung in diesem Haus an eine andere Organisation, einen Haushalt oder eine Einzelperson verkauft, vermietet, schenkt oder erbt, die in Vietnam Anspruch auf Wohnraum hat, gehört das Nutzungsrecht an dem zu diesem Haus gehörenden Grundstück zur gemeinsamen Nutzung der Personen, die die Wohnung gekauft, gemietet, geschenkt bekommen oder geerbt haben.

„ So wird beispielsweise für den Typ Mini-Apartment – Einzelwohnungen –, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind, für jede Wohnung ein Zertifikat ausgestellt. Erfüllt das Mini-Apartment die vorgeschriebenen Bedingungen nicht, wird nur ein Zertifikat für das gesamte Gebäude ausgestellt, das die Namen der Miteigentümer enthalten kann“, sagte Rechtsanwalt Thu.

Laut Rechtsanwalt Minh Thu müssen Mini-Apartments, obwohl sie die Form einzelner Häuser haben, dennoch den gesetzlichen Standards entsprechen, um sicherzustellen, dass die Bauarbeiten den Planungs- und Brandschutzbestimmungen entsprechen. Verstößt die Baumaßnahme gegen die Vorschriften zum Brandschutz und zur Brandbekämpfung und hat dies schwerwiegende Folgen (Personen- und Sachschäden) zur Folge, so ist der Wohnungsverkäufer/Vermieter für die durch die Verletzung entstandenen Personen- und Sachschäden haftbar.

Im Jahr 2020 veröffentlichte das Bauministerium eine offizielle Mitteilung, in der es die Gemeinden aufforderte, die Verwaltung von Einfamilienhäusern mit vielen Stockwerken und vielen Wohnungen zu verschärfen. Darin werden die Folgen aufgezeigt, beispielsweise: hohe Brand- und Explosionsgefahr, erhöhte Bevölkerungsdichte und damit verbundene Verkehrsstaus, fehlende Gewährleistung der Umwelthygiene, Beeinträchtigung der städtischen Ästhetik usw. Ohne spezifische Sanktionen und Vorschriften ist die Bewältigung jedoch weiterhin schwierig. Es entstehen weiterhin viele neue Mini-Apartments.

Chau Anh

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Quelle