Da es keine gesetzlichen Regelungen gibt, werden 95 % der Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut.

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In einer Antwort gegenüber VTC News bestätigte Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dass es sich bei Mini-Apartments derzeit um einen Konzeptaustausch über einen gesetzlich nicht geregelten Wohntyp handele.

Für die Anerkennung von Mini-Apartments als zum Verkauf stehende Wohnform besteht keine gesetzliche Grundlage. In Wirklichkeit kaufen die meisten Privatpersonen das Grundstück selbst, beantragen eine Genehmigung zum Bau einzelner Häuser und teilen diese anschließend in abgeschlossene Wohnungen auf, die sie verkaufen. Es handelt sich um eine zivilrechtliche Vereinbarung und nicht um einen Kaufvertrag, da der Verkauf eines Teils der Immobilie nicht vorgesehen ist.

Herr Toan nannte das Beispiel einer Einzelperson mit einem Grundstück von etwa 200 bis 300 Quadratmetern. Beim Bau von Hochhäusern und beim Verkauf von Wohnungen erhielten die Eigentümer dieser Wohnungen keine separaten roten Bücher, sondern ihre Namen wurden in Form von gemeinsamem Vermögen in einem roten Buch aufgeführt.

„ Wenn einem Mini-Apartmenthaus ein Zertifikat erteilt wird, bedeutet das, dass es die Form eines normalen kommerziellen Apartmentprojekts hat, ein Projekt aufstellen muss, eine Investitionspolitik haben muss, Landnutzungsgebühren zahlen muss … “, sagte Herr Toan.

Immobilienexperten sagen, dass es für die Anerkennung von Mini-Apartments als zum Verkauf stehende Wohnform keine gesetzliche Grundlage gibt. (Foto: Cong Hieu)

Herr Toan merkte außerdem an, dass bis zu 95 % der heute auf dem Markt erhältlichen Mini-Apartments ohne Genehmigung gebaut würden. Investoren hätten zwar eine Lizenz zum Bau einzelner Häuser, verstießen damit aber gegen das Gesetz. Denn wenn es nicht nach den Vorschriften läuft, werden die Anleger Verluste erleiden, bevor sie überhaupt angefangen haben.

„ Wenn Sie ein 200 m2 großes Grundstück für 10 Milliarden kaufen, aber nur 5 Stockwerke bauen können und 70 % der Fläche, also 700 m2, bebauen, betragen die Kosten für Grundstück und Bau etwa 22 Millionen VND/m2. Wenn Sie hingegen 10 Stockwerke bauen und die Baufläche 1.400 m2 beträgt, betragen die Kosten pro Quadratmeter nur 14 Millionen VND. Wenn Sie es für 25 Millionen VND/m2 verkaufen, ist klar, dass der Investor mit dem Bau von 5 Stockwerken keinen Gewinn macht, mit 10 Stockwerken jedoch einen riesigen Gewinn “, analysierte Herr Toan.

Wenn Sie jedoch eine Genehmigung für den Bau von 10 Stockwerken beantragen, müssen Sie über einen Brandschutz verfügen. Die Kosten für den Brandschutz sind jedoch sehr hoch und es ist sehr schwierig, eine Genehmigung zu erhalten. Konkret heißt das: Wenn die Wohnfläche 1.200 m2 übersteigt, muss der Investor gemäß den Vorschriften über Brandschutz und Brandbekämpfung verfügen. Investoren umgehen daher das Gesetz und beantragen eine Genehmigung für weniger als 1.200 m2, sodass es sich um ein normales Haus handelt und kein Brandschutz und keine Brandbekämpfung erforderlich sind.

„ Ich denke, dass die weitverbreitete Entwicklung von Mini-Apartments in jüngster Zeit auf die laxe Verwaltung durch die Behörden auf allen Ebenen zurückzuführen ist. Wie ich bereits sagte, gibt es bei bis zu 95 % der Mini-Apartments Verstöße, aber sie existieren trotzdem noch, weil die Behörden ein Auge zudrücken. Das Bauordnungsmanagementteam in den Bezirken ist sehr streng, man braucht nur Sandsäcke und Zementsäcke nach Hause zu bringen, und sofort kommt jemand herunter und fragt einen, ganz zu schweigen von den Mini-Apartment-„Elefanten“, die so ruhig bauen und arbeiten “, erklärte Herr Toan.

Viele Immobilienexperten merkten außerdem an, dass die Art der Mini-Apartments noch nicht speziell geregelt sei; beim Kauf von Mini-Apartments gebe es zwei Fälle.

Im ersten Fall, wenn es sich bei den Produkten um in Betrieb genommene Wohnungen handelt, muss der Investor ein Projekt ausarbeiten und die Bestimmungen des Gesetzes über Investitionen, Bau, Planung, Grundstücks- und Immobiliengeschäfte einhalten. Normalerweise benötigen Investoren 2 bis 5 Jahre, um ein Projekt fertigzustellen und für den kommerziellen Betrieb geeignet zu machen.

Im zweiten Fall errichtete der Investor ein Mini-Apartmenthaus, erfüllte jedoch nicht die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Bau, Brandschutz und -bekämpfung usw. und erhielt deshalb keine Genehmigung. In diesem Fall kann sich der Käufer einer Miniwohnung gemeinsam mit dem Investor und weiteren Personen in das Rote Buch eintragen lassen.

Viele Menschen haben weniger Glück und kaufen und verkaufen mit handschriftlichen Dokumenten und stehen nicht im Roten Buch. Es gibt Fälle, in denen Leute seit fast 10 Jahren dort leben und immer noch kein rotes Buch haben. Dies ist im Streitfall sehr riskant.

Derzeit besteht für Käufer von Miniapartments laut Gesetz die Möglichkeit, sich vom Staat Eigentumsrechte an jeder einzelnen Wohnung im Haus anerkennen zu lassen. Um jedoch in die Rote Liste aufgenommen zu werden bzw. darin aufzusteigen, müssen Mini-Apartments die vollständige Einhaltung strenger gesetzlicher Bestimmungen gewährleisten.

Die meisten Mini-Apartments in Hanoi erfüllen diese Vorschriften jedoch nicht und haben daher keinen Anspruch auf ein separates Zertifikat für jedes Apartment.

In Großstädten schießen überall Miniapartments aus dem Boden. (Foto: Cong Hieu)

Aus rechtlicher Sicht sagte Anwältin Nguyen Thi Minh Thu von der Anwaltskanzlei Hop Nhat LLC – Rechtsanwaltskammer Hanoi, dass das Konzept der Mini-Apartments im geltenden Recht nicht bekannt sei. Da diese Form als gewerblicher Wohnungsbau nicht dokumentiert ist, werden Miniapartments als individuelle Häuser angesehen.

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 6 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP der Regierung zur detaillierten Regelung und Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes 2014 erhalten Organisationen und einzelne Haushalte mit rechtmäßig errichteten Häusern, einschließlich einzelnen Häusern, die mit mehreren Stockwerken und mehreren Wohnungen geplant und gebaut wurden, mit einer Mindestfläche von 30 m2 oder mehr, in geschlossener Bauweise konzipiert und gebaut wurden und die Anforderungen an Mehrfamilienhäuser erfüllen, von einer zuständigen staatlichen Stelle eine Eigentumsbescheinigung für den Eigentümer jeder Wohnung, um die Rechte und berechtigten Interessen der Eigentümer zu gewährleisten.

Falls der Eigentümer eine Wohnung in diesem Haus an eine andere Organisation, einen Haushalt oder eine Einzelperson verkauft, vermietet, spendet oder erbt, die Anspruch auf Wohnraum in Vietnam hat, gehört das Nutzungsrecht an dem zu diesem Haus gehörenden Grundstück zur gemeinsamen Nutzung der Personen, die die Wohnung gekauft, gemietet, geschenkt bekommen oder geerbt haben.

„ So wird für den Typ Mini-Apartment – Einzelwohnungen –, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind, für jedes Apartment ein Zertifikat ausgestellt. Wenn das Mini-Apartment die vorgeschriebenen Bedingungen nicht erfüllt, wird nur ein Zertifikat für das gesamte Gebäude ausgestellt, das die Namen der Miteigentümer enthalten kann“, sagte Rechtsanwalt Thu.

Laut Rechtsanwalt Minh Thu müssen Mini-Apartments, obwohl sie die Form einzelner Häuser haben, dennoch gesetzlichen Standards entsprechen, um sicherzustellen, dass die Bauarbeiten den Planungs- und Brandschutzbestimmungen entsprechen. Werden beim Bau die Brandschutz- und Brandbekämpfungsvorschriften verletzt und kommt es zu schwerwiegenden Folgen (Personen- und Sachschäden), so haftet der Wohnungsverkäufer/-vermieter für die durch die Verletzung entstandenen Personen- und Sachschäden.

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