Block Land Spekulation, "auf Eis gelegt" Projekte

Ab dem 1. August 2024 werden Projekte, die im Zeitplan liegen, entschädigungslos zurückgezogen. Diese Regelung soll zu einer „Säuberung“ der Investoren führen, Grundstücksspekulationen verhindern und mit „ausgesetzten“ Projekten umgehen.

Das IFC One Saigon-Projekt (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) ist nach 17 Jahren immer noch nicht abgeschlossen.

Strenge Maßnahmen zur Unterbindung von Grundstücksspekulationen und „ausgesetzten“ Projekten

Das IFC One Saigon-Projekt (früher bekannt als Saigon One Tower) liegt auf einem „goldenen Grundstück“ direkt an der Ecke Ham Nghi – Ton Duc Thang Straße (Bezirk 1, Ho-Chi-Minh-Stadt) und ist nach einer kurzen Phase des geschäftigen Neustarts noch immer nicht fertiggestellt.

Der Bau von IFC One Saigon, das auf einer Grundstücksfläche von 6.672 m2 mit 5 Untergeschossen, 3 Technikgeschossen und 41 Obergeschossen errichtet wurde, begann vor 17 Jahren. Nach 5 Jahren schleppender Umsetzung wurde das Projekt jedoch im Jahr 2011 offiziell eingestellt. Nach zahlreichen Eigentümerwechseln ist IFC One Saigon noch immer nicht fertiggestellt. Dieses Projekt wurde wiederholt in der Liste der Projekte genannt, die das Image der Stadt schädigen.

Gegenüber dem Ben-Thanh-Markt (HCMC), direkt an der geschäftigen U-Bahn-Station Nr. 1, befindet sich ein grober Betonblock namens One Central Saigon (früher bekannt als The Spirit of Saigon). Dies ist ein Komplex aus Einkaufszentrum, Büro, Wohnung, Superapartment, 6-Sterne-Hotel, Gesamtgrundstücksfläche von über 8.500 m2, gelegen auf dem Ben Thanh-Vierecksgrundstück in erstklassiger Lage mitten im Zentrum von Distrikt 1 mit 4 Fassaden. Auch dieses Projekt hat bereits viele Eigentümer durchlaufen, einen Fertigstellungstermin gibt es jedoch noch nicht.

Ähnlich verhält es sich mit dem Lancaster Lincoln-Projekt (Bezirk 4), in das die Trung Thuy Lancaster Company Limited investiert hat. Der Bau begann 2017, wurde jedoch nach der unterirdischen Bauphase „eingefroren“. Inzwischen wurde das D-One Saigon-Projekt (Go Vap District) der DHA Company im Jahr 2016 genehmigt, aber bis jetzt ist es immer noch nur ein leeres Grundstück.

Zu den Neuerungen des Bodengesetzes von 2024 gehört die Verhängung von Sanktionen gegen Projekte, die ihren Zweck ändern, Landnutzungsrechte anerkennen und Übertragungen von Landnutzungsrechten erhalten. Das vorherige Gesetz sah dagegen nur bei Projekten, denen Land zugeteilt oder gepachtet wurde, Landentzug aufgrund von Verstößen vor.

Oben sind nur einige Beispiele für Projekte aufgeführt, die in Ho-Chi-Minh-Stadt seit vielen Jahren „auf Eis liegen“. Das Bodengesetz von 2013 sieht vor, dass ein Projekt nach der Genehmigung der Investitionspolitikentscheidung eine Umsetzungsfrist von 12 Monaten hat, bei einer Verlängerung von 24 Monaten. Wird diese Frist nicht eingehalten, wird das Projekt widerrufen. Allerdings ist es nicht einfach, diese Projekte wiederzubeleben, insbesondere wenn das Unternehmen bereits grundlegende Investitionen auf dem Land getätigt hat.

Das Landgesetz 2024 (gültig ab 1. August 2024) enthält viele strengere Vorschriften. Beispielsweise wird ein Investitionsprojekt widerrufen, wenn es ab dem Übergabedatum 12 Monate in Folge nicht genutzt wird oder der Landnutzungsfortschritt 24 Monate hinter dem im Investitionsbescheid festgehaltenen Fortschritt zurückliegt.

Im Falle einer Nichtinbetriebnahme des Grundstücks oder einer Verzögerung der Baufortschritte erhält der Investor eine Fristverlängerung von höchstens 24 Monaten und muss dem Staat einen entsprechenden Nachzahlungsbetrag zahlen. Nach Ablauf der Verlängerungsfrist wird der Staat das Land, sofern es nicht in Gebrauch genommen wurde, ohne Entschädigung für das Land, die mit dem Land verbundenen Vermögenswerte und die Investitionskosten auf dem Land zurückfordern.

Müssen den Fall von "höherer Gewalt" berücksichtigen

Die Wiederaufnahme ausgesetzter Projekte zur Regenerierung von Landressourcen ist von entscheidender Bedeutung. Experten zufolge müssen dabei jedoch auch Fälle höherer Gewalt berücksichtigt werden, beispielsweise Gerichtsverfahren, die sich über viele Jahre hinziehen. Denn auch die Unternehmen selbst möchten die rechtlichen Schritte schnellstmöglich abschließen, um mit dem Bau, dem Verkauf und der Kapitalrückgewinnung beginnen zu können.

In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu erklärte Angus Liew, Vorstandsvorsitzender von Gamuda Land Vietnam, dass die Regelung zur Landgewinnung für Projekte, die nach Ablauf der Verlängerungsfrist im Landgesetz von 2024 nicht umgesetzt werden, darauf abzielt, die Verschwendung von Landressourcen zu vermeiden. In einigen Fällen kann die Verlängerungsfrist jedoch länger sein, beispielsweise während des Covid-19-Ausbruchs.

Herr Le Huu Nghia, Generaldirektor der Le Thanh Construction Company Limited, sagte aus seiner Geschäftserfahrung, dass es in der Realität viele Fälle höherer Gewalt gebe. Beispielsweise kann ein Unternehmen ein Projekt aufgrund schleppender Behördengänge nicht umsetzen. Deshalb müsse das Dekret zum Bodengesetz diesen Inhalt ergänzen und klarstellen, so Nghia, sonst würden Unternehmen in vielen Fällen „zu Unrecht“ zugrunde gerichtet.

„Sobald wir die Projektdokumente eingereicht hatten, mussten wir einen Zeitplan aufzeichnen, aber nachdem die Investition genehmigt worden war, konnten wir sie trotzdem nicht sofort umsetzen, da die Beantragung einer Investitionslizenz und andere Verfahren viele Jahre dauerten“, erzählte Herr Nghia.

Der Ansatzpunkt für Unternehmen, die die Umsetzung eines Projekts trotz Verzögerungen fortsetzen möchten, besteht darin, dass das Gesetz Bedingungen für Verzögerungen aufgrund höherer Gewalt wie Naturkatastrophen oder feindlicher Angriffe vorsieht. Wenn nachgewiesen werden kann, dass sich das Projekt aufgrund eines Verschuldens der Behörden oder derjenigen verzögert, die öffentliche Aufgaben wahrnehmen, wird es nicht widerrufen. Allerdings empfahlen die Unternehmen auch, dass die Leitlinien detailliertere Regelungen und konkrete Sanktionen für Personen und Organisationen enthalten sollten, die indirekt zu Projektverzögerungen führen.

Neben den verschärften Vorschriften im Grundstücksgesetz von 2024 bringt das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 zahlreiche Änderungen in Bezug auf die finanziellen Bedingungen der Investoren mit sich. Beispielsweise muss ein Immobilienunternehmen bei Projekten mit einer Landnutzungsgröße von weniger als 20 Hektar über Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des gesamten Investitionskapitals verfügen, bei Projekten mit einer Landnutzungsgröße von 20 Hektar oder mehr über mindestens 15 Prozent des gesamten Investitionskapitals und muss die Fähigkeit sicherstellen, Kapital zur Umsetzung von Investitionsprojekten zu mobilisieren.

Wenn ein Immobilienunternehmen mehrere Projekte gleichzeitig umsetzt, muss es über ausreichend Eigenkapital verfügen, um die oben genannte Quote der einzelnen Projekte sicherzustellen und alle Projekte umsetzen zu können. Darüber hinaus legt das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 auch Bedingungen wie Kreditlimits, Unternehmensanleihen usw. fest.

Angesichts derart strenger Vorschriften müssen Unternehmen vor dem Start eines Projekts sorgfältig kalkulieren, um ineffektive Investitionen, Projektstagnation und Ressourcenverschwendung zu vermeiden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html