"Herumrennen", um das Projekt zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen abzuschließen
Kürzlich hat die Regierung das Projekt genehmigt, im Zeitraum 2021–2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu bauen.
Das Projekt ist in zwei Phasen unterteilt, in Phase 1 von 2021 bis 2025 werden etwa 428.000 Wohnungen fertiggestellt. In Phase 2 von 2025 bis 2030 sollen etwa 634.200 Sozialwohnungen fertiggestellt werden.
Aus einem Bericht des Bauministeriums geht jedoch hervor, dass das Land von 2021 bis Mitte Mai 2023 41 soziale Wohnungsbauprojekte in städtischen Gebieten fertiggestellt und schätzungsweise mehr als 19.500 Wohnungen übergeben hat. Es wird erwartet, dass von jetzt an bis 2025, dem Ende der ersten Phase des Projekts, etwa 294 Projekte fertiggestellt und fast 288.500 Wohnungen übergeben werden.
Wenn diese Projekte planmäßig fertiggestellt werden, wird das gesamte Angebot an Sozialwohnungen in Phase 1 des Projekts etwa 308.000 Wohnungen betragen, was 30,8 % entspricht. Dieser Betrag entspricht nicht den von der Regierung für Phase 1 zugewiesenen Ausgaben.
Somit müssen die Kommunen in Phase 2, von 2015 bis 2030, „hart arbeiten“ , um die restlichen 69,2 % der Wohnungen fertigzustellen, was 692.000 Wohnungen entspricht. Ganz zu schweigen von den Fällen, in denen Projekte hinter dem Zeitplan zurückliegen oder absichtlich nicht den Vorschriften entsprechend umgesetzt werden, wodurch die Umsetzung der Aufgaben im Projekt zunehmend schwieriger wird.
Viele Probleme beim Bau von Sozialwohnungen in städtischen Gebieten
Laut der Erklärung des Bauministeriums gibt es bei der Umsetzung dieses Projekts viele Schwierigkeiten und Herausforderungen, wie beispielsweise begrenztes Kapital; Grundstücksfonds noch nicht arrangiert; Die Mechanismen und Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus sind nicht wirklich attraktiv.
Allerdings wirft das im Jahr 2021 erlassene Dekret Nr. 49 der Regierung gewisse Schwierigkeiten auf, da es Investoren, die gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete bauen, dazu verpflichtet, 20 % des Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zurückzuhalten.
Konkret schreibt Dekret 49 vor, dass bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten in besonderen städtischen Gebieten mit Grundstücksflächen von zwei Hektar oder mehr 20 Prozent der Grundstücksflächen für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden müssen. Für kleinere Stadtgebiete sind Stadtgebietsprojekte mit einer Grundstücksfläche von über 5 Hektar antragspflichtig.
Nach Angaben des Volkskomitees von Hanoi gibt es in der Stadt derzeit viele kommerzielle Wohnbauprojekte mit einer Fläche von über 2 Hektar in Vororten und abgelegenen Gebieten wie Ba Vi, Ung Hoa, My Duc usw. Daher ist es nicht angemessen, auf mehr als 20 % des für diese Projekte bereitgestellten Landfonds sozialen Wohnungsbau zu entwickeln.
Darüber hinaus müssen bei gewerblichen Wohnbauprojekten mit einer Größe von mehr als zwei Hektar, aber kleiner Wohnbaulandfläche gemäß den Vorschriften weiterhin 20 % der gesamten Wohnbaulandfläche, die in den Bau technischer Infrastruktur investiert wird, für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden.
Daher ist die Bereitstellung von Landfonds für den sozialen Wohnungsbau im Rahmen des Projekts unangemessen und fragmentarisch. Gemäß den Vorschriften ist es jedoch erforderlich, dem Premierminister Bericht zu erstatten, wenn bei diesen Projekten keine Landfonds für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden.
Unterdessen gibt es laut dem Volkskomitee der Provinz Dong Nai einen Fall, bei dem ein Investor ein gewerbliches Wohnbauprojekt (Level-I-Projekt) fertiggestellt hat und nun mit dem 20-Prozent-Landfonds dieses gewerblichen Wohnbauprojekts (Level-II-Projekt) weiter in Sozialwohnungen investieren möchte. Allerdings ist es Investoren nicht gestattet, 20 Prozent des Grundstücksfonds in eigenständige soziale Wohnungsbauprojekte aufzuspalten, sondern sie müssen ihre Investitionspolitik anpassen und den Baufortschritt ausweiten.
Allerdings kann in vielen Fällen eine Verlängerung der Laufzeit von Level-I-Projekten nicht in Betracht gezogen werden, da bei manchen Level-I-Projekten die Investitionsperiode von mehr als 24 Monaten abgelaufen ist.
Langsame Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus auf über 20 % des Landfonds in städtischen Gebieten
Derzeit verzögern viele Investoren den Bau von Sozialwohnungen auf mehr als 20 % der städtischen Fläche bewusst, mit dem Ziel, auf eine Änderung des Mechanismus zu warten und so Vorschriften zu „umgehen“ . Besonders in besonderen Ballungsgebieten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Grundstückspreise sehr hoch sind, halten sich nur wenige Investoren an diese Regelung.
Zuvor hatte das Bauministerium Ende 2022 vorgeschlagen, die Regelung aufzuheben, die Investoren, die gewerblichen Wohnungsbau und städtische Gebiete bauen, verpflichtet, 20 % des Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zurückzuhalten. Stattdessen forderte das Bauministerium zusätzliche Vorschriften, wonach die Zuteilung von Land für den sozialen Wohnungsbau in die Zuständigkeit des Volkskomitees der Provinz fällt.
In einem Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist & Public Opinion“ erklärte der Immobilienexperte Nguyen Trung Tuan: „Aufgrund dieses Vorschlags gibt es das Phänomen, dass Investoren absichtlich Zeit schinden und auf politische Veränderungen warten.“
„In besonderen städtischen Gebieten haben 20 % des Landfonds von 2 Hektar einen großen Wert. Deshalb ist der Bau von Sozialwohnungen auf diesem Grundstück für manche Investoren eine Verschwendung. Weil die Rentabilität von Sozialwohnungsprojekten begrenzt ist. Wenn sich der Mechanismus ändert und diese Regelung aufgehoben wird, können sie in der Zwischenzeit andere kommerzielle Wohnbauprojekte mit höheren Gewinnen bauen“, sagte Herr Tuan.
Auch das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt war dieser Meinung und erklärte: „In der Stadt gibt es viele städtische und gewerbliche Wohnbauprojekte mit großen Grundstücksflächen von über zwei Hektar, sogar Projekte mit über zehn Hektar.“ Für diese Projekte wurde ein 20-prozentiger Grundstücksfonds für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen, die Projektinvestoren setzen jedoch nur langsam eine Entschädigung für die Räumung des Geländes um oder haben nicht in den Aufbau der technischen Infrastruktur investiert, sodass sie noch nicht in den Bau von Sozialwohnungen investiert haben.
Angesichts dieser Situation wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Regelung überprüfen und strikt umsetzen, wonach 20 % des in die technische Infrastruktur in kommerziellen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten investierten Wohnbaulandfonds für Investitionen in die Entwicklung von Sozialwohnungen gemäß dem Wohnungsbaugesetz reserviert werden sollen.
Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Inspektion, Untersuchung, Aufsicht und Behandlung von Gesetzesverstößen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region verstärken, einschließlich der Zuteilung von Sozialwohnungsgrundstücken in kommerziellen Wohnprojekten und städtischen Gebieten.
Gleichzeitig werden Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte und städtische Gebiete aufgefordert, gemäß dem genehmigten Zeitplan 20 % des Grundstücksfonds dieser Projekte in den Bau von Sozialwohnungen zu investieren.
„Falls der Investor dies nicht umsetzt, wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Rückforderung von 20 % des Landfonds in Erwägung ziehen, um diese anderen Investoren zuzuweisen“, betonte der Stadtführer.
Auch Bauminister Nguyen Thanh Nghi forderte kürzlich, dass große Immobilienunternehmen und Konzerne neben der Entwicklung von Stadt- und Wohnungsbauprojekten mehr Wert auf Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten vor Ort legen müssten, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und die im Projekt festgelegten Ziele zu erreichen.
Darüber hinaus forderte das Bauministerium die Unternehmen auf, ihrer Verpflichtung, 20 % des Grundstücksfonds für gewerbliche Wohnbauprojekte und von Unternehmen genutzte Stadtgebiete in sozialen Wohnungsbau zu investieren, strikt nachzukommen.
In der kommenden Zeit werden das Bauministerium und die Kommunen die Inspektion, Untersuchung, Überwachung und Behandlung von Gesetzesverstößen beim Bau von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region verstärken.
Insbesondere sollen die Vorschriften überprüft und strikt umgesetzt werden, wonach 20 Prozent der in die technische Infrastruktur von kommerziellen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten investierten Wohnbaulandmittel für Investitionen in die Entwicklung von Sozialwohnungen gemäß den Wohnungsbaugesetzen reserviert werden sollen.
„Fordern Sie Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte auf, gemäß dem genehmigten Zeitplan in den Bau von Sozialwohnungen auf diesem Grundstücksfonds zu investieren“, betonte der Bauminister.
Dinh Tran
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