Warten die Investoren auf eine Änderung der regulatorischen Bestimmungen?

„Mit halsbrecherischer Geschwindigkeit“ wird das Projekt zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen abgeschlossen.

Kürzlich genehmigte die Regierung einen Plan zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten im Zeitraum 2021-2030.

Das Projekt ist in zwei Phasen unterteilt. Phase 1, von 2021 bis 2025, zielt auf die Fertigstellung von rund 428.000 Wohneinheiten ab. Phase 2, von 2025 bis 2030, sieht die Fertigstellung von rund 634.200 Sozialwohnungen vor.

Ein Bericht des Bauministeriums zeigt jedoch, dass von 2021 bis Mitte Mai 2023 landesweit 41 Sozialwohnungsbauprojekte in städtischen Gebieten fertiggestellt und schätzungsweise über 19.500 Wohnungen übergeben wurden. Es wird erwartet, dass bis zum Abschluss der ersten Phase des Projekts im Jahr 2025 rund 294 Projekte mit fast 288.500 übergebenen Wohnungen fertiggestellt werden.

Wenn diese Projekte planmäßig abgeschlossen werden, wird in Phase 1 des Programms das Gesamtangebot an Sozialwohnungen etwa 308.000 Einheiten betragen, was 30,8 % entspricht. Diese Zahl deckt die von der Regierung für Phase 1 veranschlagten Ausgaben nicht ab.

In Phase 2, von 2015 bis 2030, müssen die Kommunen daher mit Hochdruck daran arbeiten , die verbleibenden 69,2 % der Wohnungen, entsprechend 692.000 Einheiten, fertigzustellen. Nicht berücksichtigt sind dabei Fälle, in denen Projekte verzögert oder vorsätzlich nicht vorschriftsmäßig umgesetzt werden, was die Durchführung der Planvorgaben zunehmend erschwert.

Beim Bau von Sozialwohnungen in städtischen Gebieten bestehen viele Hindernisse.

Laut Bauministerium gibt es bei der Umsetzung dieses Projekts viele Schwierigkeiten und Herausforderungen, wie beispielsweise begrenztes Kapital, fehlendes zugewiesenes Land sowie Mechanismen und Richtlinien zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, die nicht wirklich attraktiv sind,...

Allerdings bestehen gewisse Schwierigkeiten mit dem Regierungsdekret Nr. 49 aus dem Jahr 2021 hinsichtlich der Vorgabe, dass Bauträger von Gewerbe- und Wohngebieten 20 % ihres Landes für den Bau von Sozialwohnungen bereitstellen müssen.

Konkret legt Dekret 49 fest, dass gewerbliche Wohnbauprojekte in besonderen Stadtgebieten mit Grundstücken ab 2 Hektar 20 % der Fläche für den Bau von Sozialwohnungen vorsehen müssen. In kleineren Stadtgebieten gilt diese Vorschrift nur für Stadtentwicklungsprojekte mit Grundstücken über 5 Hektar.

Laut dem Volkskomitee von Hanoi gibt es in der Stadt derzeit viele kommerzielle Wohnbauprojekte mit Flächen von über 2 Hektar in Vorstadtgebieten und abgelegenen Regionen wie Ba Vi, Ung Hoa, My Duc usw. Daher sei es unangemessen, auf mehr als 20 % der Fläche dieser Projekte Sozialwohnungen zu errichten.

Darüber hinaus müssen gewerbliche Wohnbauprojekte, die größer als 2 Hektar sind, aber nur eine kleine Fläche für den Wohnungsbau aufweisen, 20 % der Gesamtfläche, auf der die technische Infrastruktur entwickelt wurde, für den Bau von Sozialwohnungen reservieren.

Daher ist die Zuweisung von Land für Sozialwohnungen in diesen Projekten unangemessen und zersplittert; allerdings muss die Entscheidung, in diesen Projekten kein Land für Sozialwohnungen zuzuweisen, gemäß den Vorschriften dem Premierminister gemeldet werden.

Laut dem Volkskomitee der Provinz Dong Nai gibt es Fälle, in denen Investoren kommerzielle Wohnbauprojekte (Projekte der Stufe I) abgeschlossen haben und nun auf den verbleibenden 20 % der Fläche dieser Projekte in sozialen Wohnungsbau investieren möchten (Projekte der Stufe II). Es ist ihnen jedoch nicht gestattet, diese 20 % als eigenständiges soziales Wohnungsbauprojekt zu nutzen; stattdessen müssen sie ihren Investitionsplan anpassen und die Projektlaufzeit verlängern.

In vielen Fällen ist eine Verlängerung des Projektzeitraums für Projekte der Stufe I jedoch nicht möglich, da einige Projekte der Stufe I ihren Investitionszeitraum um mehr als 24 Monate überschritten haben.

Langsame Fortschritte beim Bau von Sozialwohnungen auf über 20 % der städtischen Fläche.

Derzeit verzögern viele Bauträger den Bau von Sozialwohnungen auf über 20 % der städtischen Fläche bewusst, um Gesetzesänderungen abzuwarten und die Vorschriften zu umgehen . Dies gilt insbesondere für Großstädte wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Grundstückspreise sehr hoch sind und sich nur wenige Bauträger an die Vorschriften halten.

Ende 2022 hatte das Bauministerium vorgeschlagen, die Pflicht für Bauträger von Gewerbe- und Stadtgebieten abzuschaffen, 20 % ihrer Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau bereitzustellen. Stattdessen forderte das Ministerium die Ergänzung einer Verordnung, die die Zuweisung von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau den Volkskomitees der Provinzen überträgt.

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung „Newspaper & Public Opinion“ sagte der Immobilienexperte Nguyen Trung Tuan: „Aufgrund dieses Vorschlags gibt es ein Phänomen, bei dem Bauträger absichtlich ‚verzögern‘, um auf politische Änderungen zu warten.“

„In bestimmten städtischen Gebieten sind 20 % eines 2 Hektar großen Grundstücks extrem wertvoll. Für manche Bauträger ist der Bau von Sozialwohnungen auf diesem Land daher Verschwendung. Denn Sozialwohnungsbauprojekte unterliegen Gewinnbeschränkungen. Wenn sich der Mechanismus ändert und diese Regelung aufgehoben wird, können sie andere, gewinnbringendere Wohnbauprojekte realisieren“, sagte Herr Tuan.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte: Innerhalb der Stadt gibt es zahlreiche Stadtentwicklungs- und Wohnbauprojekte mit großen Grundstücksflächen von über 2 Hektar, einige sogar über 10 Hektar. Diese Projekte haben 20 % ihrer Flächen für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen, doch die Projektentwickler zögern mit der Landentschädigung und Räumung oder haben noch nicht in den Bau der technischen Infrastruktur investiert, wodurch der Baubeginn der Sozialwohnungen verhindert wird.

Als Reaktion auf diese Situation wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Verordnung, nach der 20 % des Grundstücksbestands mit fertiggestellter Infrastruktur in gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten für die Entwicklung von Sozialwohnungen bereitgestellt werden müssen, gemäß dem Wohnungsgesetz überprüfen und streng durchsetzen.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Inspektion, Überwachung und das Vorgehen bei Rechtsverstößen im Zusammenhang mit der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Stadt verstärken, einschließlich der Zuweisung von Land für Sozialwohnungen in kommerziellen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten.

Gleichzeitig werden die Investoren von gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten dringend aufgefordert, den Bau von Sozialwohnungen auf den für diese Projekte vorgesehenen 20 % der Grundstücke gemäß dem genehmigten Zeitplan umzusetzen.

„Für den Fall, dass der Investor das Projekt nicht umsetzt, wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Zuteilung von 20 % des Grundstücks widerrufen, um dieses anderen Investoren zuzuweisen“, betonte der Stadtchef.

Herr Nguyen Thanh Nghi, der Bauminister, forderte kürzlich große Immobilienunternehmen und Konzerne auf, neben der Entwicklung von Stadt- und Wohnbauprojekten verstärkt in Sozialwohnungen für einkommensschwache Personen und Arbeiter in Industriegebieten zu investieren, um die soziale Wohlfahrt zu gewährleisten und die Ziele des Projekts zu erreichen.

Darüber hinaus fordert das Bauministerium die Unternehmen auf, ihrer Verantwortung, in den sozialen Wohnungsbau auf den 20% der für gewerbliche Wohnbauprojekte und städtische Gebiete, in denen die Unternehmen die Investoren sind, vorgesehenen Flächen zu investieren, ernsthaft nachzukommen.

In der kommenden Zeit werden das Bauministerium und die lokalen Behörden die Inspektion, Überwachung und das Vorgehen bei der Verfolgung von Rechtsverstößen im Zusammenhang mit dem Bau von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in ihren jeweiligen Gebieten verstärken.

Insbesondere werden die Vorschriften, wonach 20 % des Grundstücksbestands mit fertiggestellter Infrastruktur in gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten gemäß den Wohnungsbaugesetzen für die Entwicklung von Sozialwohnungen bereitgestellt werden müssen, überprüft und streng durchgesetzt.

„Der Bauminister betonte, dass Investoren von gewerblichen Wohnbauprojekten verpflichtet sind, gemäß dem genehmigten Zeitplan in den Bau von Sozialwohnungen auf diesem Gelände zu investieren.“

Dinh Tran

Quelle: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html