Warten Anleger auf eine Änderung des Mechanismus?

"Herumlaufen", um das Projekt zum Bau von mindestens 1 Million Sozialwohnungen abzuschließen

Vor Kurzem hat die Regierung das Projekt genehmigt, im Zeitraum 2021–2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu bauen.

Das Projekt ist in zwei Phasen unterteilt, in Phase 1 von 2021 bis 2025 werden etwa 428.000 Wohnungen fertiggestellt. In Phase 2 von 2025 bis 2030 sollen rund 634.200 Sozialwohnungen fertiggestellt werden.

Investoren ermöglichen den Änderungsmodus für Bild 1.

Einem Bericht des Bauministeriums zufolge wurden im Land zwischen 2021 und Mitte Mai 2023 41 Sozialwohnungsprojekte in städtischen Gebieten fertiggestellt und schätzungsweise mehr als 19.500 Wohnungen übergeben. Es wird erwartet, dass von jetzt an bis 2025, dem Ende der ersten Phase des Projekts, etwa 294 Projekte abgeschlossen und fast 288.500 Wohnungen übergeben werden.

Wenn diese Projekte planmäßig abgeschlossen werden, wird das Gesamtangebot an Sozialwohnungen in Phase 1 des Projekts etwa 308.000 Wohnungen betragen, was 30,8 % entspricht. Diese Zahl entspricht nicht den in Phase 1 zugewiesenen Ausgaben der Regierung.

Somit müssen die Gemeinden in Phase 2, von 2015 bis 2030, „hart arbeiten“ , um die restlichen 69,2 % der Wohnungen fertigzustellen, was 692.000 Wohnungen entspricht. Ganz zu schweigen von den Fällen, in denen Projekte hinter dem Zeitplan zurückliegen oder absichtlich nicht gemäß den Vorschriften umgesetzt werden, wodurch die Umsetzung der Aufgaben im Projekt zunehmend schwieriger wird.

Viele Probleme beim Bau von Sozialwohnungen in städtischen Gebieten

Laut der Erklärung des Bauministeriums gibt es bei der Umsetzung dieses Projekts viele Schwierigkeiten und Herausforderungen, wie beispielsweise begrenztes Kapital; Grundstücksfonds noch nicht eingerichtet; Die Mechanismen und Maßnahmen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus sind nicht wirklich attraktiv, ...

Allerdings gibt es gewisse Schwierigkeiten im Regierungserlass Nr. 49 aus dem Jahr 2021, der von Investoren, die gewerbliche Wohnungen und städtische Gebiete bauen, verlangt, 20 % des Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zurückzuhalten.

Konkret schreibt das Dekret 49 vor, dass gewerbliche Wohnungsbauprojekte in besonderen städtischen Gebieten mit Grundstücksfonds von 2 Hektar oder mehr 20 % ihrer Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen reservieren müssen. Für kleinere Stadtgebiete müssen Stadtgebietsprojekte mit Grundstücksfonds über 5 Hektar beantragt werden.

Nach Angaben des Volkskomitees von Hanoi gibt es in der Stadt derzeit viele kommerzielle Wohnbauprojekte mit einer Fläche von über 2 Hektar in Vororten und abgelegenen Gebieten wie Ba Vi, Ung Hoa, My Duc usw. Daher ist es nicht angemessen, auf über 20 % des in diesen Projekten investierten Landfonds Sozialwohnungen zu errichten.

Darüber hinaus müssen bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten mit einer Größe von mehr als zwei Hektar, aber einer kleinen Wohnbaulandfläche gemäß den Vorschriften immer noch 20 % der gesamten Wohnbaulandfläche, die in den Bau technischer Infrastruktur investiert wird, für den Bau von Sozialwohnungen reserviert werden.

Daher ist die Bereitstellung von Landfonds für den sozialen Wohnungsbau im Rahmen des Projekts ungeeignet und fragmentiert. Allerdings besteht gemäß den Vorschriften die Verpflichtung, dem Premierminister Bericht zu erstatten, wenn bei diesen Projekten keine Landmittel für den sozialen Wohnungsbau bereitgestellt werden.

Inzwischen gibt es laut dem Volkskomitee der Provinz Dong Nai einen Fall, in dem ein Investor ein kommerzielles Wohnungsbauprojekt (Level-I-Projekt) abgeschlossen hat und nun mit dem 20-Prozent-Landfonds dieses kommerziellen Wohnungsbauprojekts (Level-II-Projekt) weiter in Sozialwohnungen investieren möchte. Allerdings ist es den Investoren nicht gestattet, 20 Prozent des Grundstücksfonds in eigenständige soziale Wohnungsbauprojekte aufzuteilen, sondern sie müssen ihre Investitionspolitik anpassen und den Fortschritt verzögern.

Allerdings kann in vielen Fällen eine Verlängerung des Fortschritts von Level-I-Projekten nicht in Betracht gezogen werden, da bei manchen Level-I-Projekten die Investitionsperiode von mehr als 24 Monaten abgelaufen ist.

Langsame Umsetzung des sozialen Wohnungsbaus auf über 20 % des Landfonds in städtischen Gebieten

Derzeit verzögern viele Investoren den Bau von Sozialwohnungen auf mehr als 20 % der städtischen Flächen bewusst, mit dem Ziel, auf eine Änderung des Mechanismus zu warten und so den Vorschriften zu „entgehen“ . Besonders in besonderen Ballungsgebieten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt, wo die Grundstückspreise sehr hoch sind, halten sich nur wenige Investoren an diese Regelung.

Zuvor hatte das Bauministerium Ende 2022 vorgeschlagen, die Regelung aufzuheben, die von Investoren, die gewerbliche Wohnungen und städtische Gebiete bauen, verlangt, 20 % des Grundstücksfonds für Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen zurückzuhalten. Stattdessen forderte das Bauministerium zusätzliche Vorschriften, wonach die Zuteilung von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau in die Zuständigkeit des Volkskomitees der Provinz fällt.

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung „Journalist & Public Opinion“ sagte der Immobilienexperte Nguyen Trung Tuan: „Aufgrund dieses Vorschlags gibt es das Phänomen, dass Investoren absichtlich Zeit schinden, um auf politische Änderungen zu warten.“

„In besonderen städtischen Gebieten sind 20 % des zwei Hektar großen Grundstücksfonds sehr wertvoll. Daher ist der Bau von Sozialwohnungen auf diesem Land für manche Investoren eine Verschwendung. Denn Sozialwohnungsprojekte sind nur begrenzt rentabel. Sobald sich der Mechanismus ändert und diese Regelung aufgehoben wird, können sie andere kommerzielle Wohnprojekte mit höheren Gewinnen bauen“, sagte Herr Tuan.

Auch das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt war dieser Meinung und erklärte: „In der Stadt gibt es viele städtische und gewerbliche Wohnbauprojekte mit großen Grundstücksflächen von über 2 Hektar, sogar Projekte von über 10 Hektar.“ Für diese Projekte wurden 20 % des Grundstücksfonds für den Bau von Sozialwohnungen vorgesehen, die Projektinvestoren sind jedoch bei der Umsetzung der Räumungskompensation langsam oder haben nicht in den Aufbau der technischen Infrastruktur investiert, sodass sie noch nicht in den Bau von Sozialwohnungen investiert haben.

Angesichts dieser Situation wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Regelung überprüfen und strikt umsetzen, wonach 20 % der in die technische Infrastruktur in gewerblichen Wohnbauprojekten und städtischen Gebieten investierten Wohngrundstücke für Investitionen in die Entwicklung von Sozialwohnungen gemäß dem Wohnungsbaugesetz reserviert werden sollen.

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt wird die Inspektion, Untersuchung, Überwachung und Behandlung von Gesetzesverstößen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region verstärken, einschließlich der Zuweisung von Sozialwohnungsgrundstücken an gewerbliche Wohnprojekte und in städtischen Gebieten.

Gleichzeitig werden Investoren von gewerblichen Wohnungsbauprojekten und städtischen Gebieten dazu aufgefordert, gemäß dem genehmigten Zeitplan 20 % des Grundstücksfonds dieser Projekte in den Bau von Sozialwohnungen zu investieren.

„Falls der Investor seine Absicht nicht umsetzt, wird das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Rückforderung von 20 % des Landfonds in Erwägung ziehen, um diese anderen Investoren zuzuweisen“, betonte der Stadtführer.

Auch Bauminister Nguyen Thanh Nghi forderte kürzlich, dass große Immobilienunternehmen und Konzerne neben der Entwicklung von Stadt- und Wohnungsbauprojekten mehr Wert auf Investitionen in den Bau von Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industriegebieten vor Ort legen sollten, um die soziale Sicherheit zu gewährleisten und die im Projekt festgelegten Ziele zu erreichen.

Darüber hinaus forderte das Bauministerium die Unternehmen auf, ihrer Verpflichtung, 20 % des Landfonds für gewerbliche Wohnungsbauprojekte und von Unternehmen investierte Stadtgebiete in Sozialwohnungen zu investieren, strikt nachzukommen.

In der kommenden Zeit werden das Bauministerium und die Kommunen die Inspektion, Untersuchung, Überwachung und Behandlung von Gesetzesverstößen bei der Entwicklung von Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Region verstärken.

Insbesondere sollen die Vorschriften überprüft und strikt umgesetzt werden, wonach 20 Prozent der in die technische Infrastruktur gewerblicher Wohnbauprojekte und städtischer Gebiete investierten Wohngrundstücke für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau gemäß dem Wohnungsbaugesetz reserviert werden sollen.

„Fordern Sie Investoren gewerblicher Wohnungsbauprojekte auf, gemäß dem genehmigten Zeitplan in den Bau von Sozialwohnungen auf diesem Grundstücksfonds zu investieren“, betonte der Bauminister.

Dinh Tran

Quelle