Milliarden auszugeben, um eine Mini-Wohnung zu kaufen, die noch nicht „geboren“ ist, ist nichts anderes als eine langfristige Miete

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Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor der EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), bestätigte, dass Mini-Apartments derzeit ein Konzeptaustausch einer gesetzlich nicht geregelten Wohnform seien. Viele Menschen geben daher Milliarden für den Kauf einer Wohnung aus, doch sie haben damit noch immer nicht das Gefühl, Eigentum zu haben, sondern wohnen weiterhin nur zur Miete in ihrer eigenen Wohnung.

Laut Analysten gibt es für Mini-Apartments keine Rechtsgrundlage, um als zum Verkauf stehende Wohnform anerkannt zu werden. In Wirklichkeit kaufen die meisten Privatpersonen selbst Grundstücke, beantragen dann eine Genehmigung zum Bau einzelner Häuser und teilen diese dann in abgeschlossene Wohnungen zum Verkauf auf.

Es handelt sich hierbei um eine zivilrechtliche Vereinbarung und nicht um einen Kaufvertrag, da der Verkauf eines Teils der Immobilie nicht vorgesehen ist.

Herr Toan nannte das Beispiel einer Einzelperson mit einem Grundstück von etwa 200 bis 300 m². Beim Bau von Hochhäusern und beim Verkauf von Wohnungen werden den Eigentümern dieser Wohnungen keine separaten roten Bücher zugeteilt, sondern ihre Namen werden in Form eines gemeinsamen Vermögens in einem roten Buch aufgeführt.

„ Obwohl Eigentümer von Miniapartments Milliarden für den Kauf eines Hauses ausgeben, erhalten sie in Wirklichkeit kein separates Zertifikat. Sie besitzen lediglich eine fotokopierte rote Liste, die für das gesamte Gebäude verwendet wird. Das ist nichts anderes als bei der Miete eines Hauses“, sagte Herr Toan.

Mini-Apartments ohne rote Bücher sind für Käufer sehr riskant. (Abbildung: Cong Hieu).

Die Anwältin Nguyen Thi Minh Thu von der Hop Nhat Law Company Limited der Hanoi Bar Association vertritt die gleiche Meinung und sagt, dass das Konzept der Mini-Apartments im aktuellen Gesetz nicht vorkommt. Da es keine Aufzeichnungen über diese Form des gewerblichen Wohnungsbaus gibt, gelten Miniapartments immer noch als individuelle Häuser. Dem Käufer wird kein separates Zertifikat, sondern lediglich ein Zertifikat für das gesamte Gebäude ausgestellt.

Gemäß den Bestimmungen in Absatz 2, Artikel 6 des Dekrets Nr. 99/2015/ND-CP der Regierung zur detaillierten Regelung und Umsetzung einer Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes 2014 wird Organisationen und einzelnen Haushalten mit rechtmäßig errichtetem Wohnraum, einschließlich mehrstöckigen und mehrstöckigen Einfamilienhäusern mit einer Mindestfläche von 30 m² oder mehr, die in geschlossener Bauweise konzipiert sind und die Anforderungen an Mehrfamilienhäuser erfüllen, von einer zuständigen staatlichen Stelle eine Eigentumsbescheinigung für den Eigentümer jeder Wohnung ausgestellt, um die Rechte und berechtigten Interessen der Eigentümer zu gewährleisten.

Falls der Eigentümer eine Wohnung in diesem Haus an eine andere Organisation, einen Haushalt oder eine Einzelperson verkauft, vermietet, schenkt oder erbt, die in Vietnam Anspruch auf Wohnraum hat, gehört das Nutzungsrecht an dem zu diesem Haus gehörenden Grundstück zur gemeinsamen Nutzung der Personen, die die Wohnung gekauft, gemietet, geschenkt bekommen oder geerbt haben.

„ So wird beispielsweise für den Typ Mini-Apartment – Einzelwohnungen –, sofern die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt sind, für jede Wohnung ein Zertifikat ausgestellt. Erfüllt das Mini-Apartment die vorgeschriebenen Bedingungen nicht, wird nur ein Zertifikat für das gesamte Gebäude ausgestellt, das die Namen der Miteigentümer enthalten kann“, sagte Rechtsanwalt Thu.

Laut Frau Thu erfüllen derzeit die meisten Mini-Apartments in Hanoi nicht die Voraussetzungen für die Ausstellung von Zertifikaten für jedes Apartment. Daher erhalten Käufer von Mini-Apartments kein rotes Buch, sondern behalten lediglich eine Fotokopie des roten Buches, das nicht als Sicherheit für Bankkredite für Geschäftszwecke verwendet werden kann.

Viele Mini-Apartments liegen tief in Gassen und erfüllen nicht die PCC-Anforderungen. (Foto: Cong Hieu).

In Bezug auf die Rechtmäßigkeit von Mini-Apartments sagte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass Mini-Apartments derzeit im Gesetz nur in Form von billigem Privatwohnungsbau erwähnt werden, es jedoch kein Konzept für Mini-Apartments gibt.

Laut Herrn Chau enthalten das Wohnungsbaugesetz von 2005 und das Dekret 90/2006/ND-CP keine gesetzlichen Bestimmungen, die den „Bau von Einzel- und Familienwohnungen“ im Stil von Mini-Apartments mit vielen Stockwerken und vielen Wohnungen in städtischen Gebieten erlauben. Die Entwicklung von Einzel- und Familienwohnungen muss den Planungen entsprechen. Baugenehmigung haben; muss die Anschlussvoraussetzungen an das allgemeine technische Infrastruktursystem der Stadt gewährleisten.

Erst im Jahr 2010, als das Dekret 71/2010/ND-CP das Dekret 90/2006/ND-CP ersetzte, wurde die „Entwicklung von Einzel- und Familienwohnungen“ in Form von Mini-Apartments mit vielen Stockwerken und vielen kleinen Wohnungen in städtischen Gebieten gestattet.

„ Diese Regelung ist unangemessen und steht im Widerspruch zum Wohnungsbaugesetz von 2005. Als das Dekret 71/2010/ND-CP noch ein Entwurf war, äußerten sich HoREA und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt dazu und schlugen vor, „die Entwicklung von individuellem Wohnraum für Haushalte und Einzelpersonen“, konzipiert als Mini-Apartments mit vielen Stockwerken und vielen Wohnungen in städtischen Gebieten, nicht zuzulassen, da sie befürchteten, dass dies zu illegalem, nicht genehmigtem und nicht autorisiertem Bauen führen würde, die Planung stören und den Druck auf das städtische Infrastruktursystem erhöhen würde.“

Dies ist die Rechtsgrundlage für die Entwicklung von Mini-Apartmenthäusern in jüngster Zeit und wurde ausgenutzt, um illegal Mini-Apartmenthäuser zu bauen “, sagte Herr Chau.

Da sie nicht „geboren“ sind und durch illegales Bauen „das Gesetz umgehen“, erhöhen Mini-Apartments nicht nur den Planungsdruck, sondern erhöhen auch den Druck auf das städtische Infrastruktursystem, gewährleisten keinen Brandschutz und erfüllen daher nicht die Bedingungen für die Erteilung eines roten Buches an Käufer.

Laut Rechtsanwalt Nguyen Quang Ngoc, Direktor der internationalen Anwaltskanzlei Thien Viet (VIETSKY), haben viele Käufer von Mini-Apartments aufgrund des Fehlens eines roten Buches das Gefühl, als würden sie ihr eigenes Haus mieten. Da für die Wohnung kein Zertifikat erteilt wird, hat der Käufer auch keine rechtlichen Eigentumsrechte und kann sie während der Nutzung weder verpfänden noch bei Bedarf als Kapitaleinlage verwenden.

Insbesondere im Falle einer Rückforderung des Projektgeländes zur Räumung des Geländes werden die Rechte des Käufers erheblich beeinträchtigt und hängen stark vom Verkäufer ab, da dieser als derjenige beteiligt ist, dessen Eigentum zurückgefordert wird.

Somit ist es klar, dass Käufer Milliarden von Dong ausgeben, um eine Wohnung zu kaufen, in Wirklichkeit aber nur darin wohnen können und ihre Rechte, das Eigentum zu besitzen und darüber zu verfügen, sehr eingeschränkt sind. Hauskäufer unterscheiden sich nicht von Langzeitmietern: Sie zahlen eine große Summe Geld und bleiben langfristig.

Chau Anh

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Quelle