Ab Juni 2023 dürfen bei Sozialwohnungsprojekten nicht mehr 20 % der Grundfläche oder des Wohngrundstücks für gewerbliche Zwecke reserviert werden. Diese Regelung bedeutet, dass die Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekte verringert werden und sie somit von einer Teilnahme an diesem Markt abgehalten werden.
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| Im Arbeiterwohngebiet im Bezirk Trang Bom. Foto: H.Loc |
Bezüglich des oben genannten Inhalts hat das Volkskomitee der Provinz eine schriftliche Anfrage an das Bauministerium gesendet.
* Kein gewerblicher Wohnungsbau mehr im Sozialwohnungsbau
Bisher war es Investoren von Sozialwohnungsprojekten (einschließlich unabhängiger Sozialwohnungsprojekte und Sozialwohnungsbauinvestitionsprojekte aus dem 20-Prozent-Grundstücksfonds für gewerbliche Wohnungsbauprojekte) gestattet, 20 Prozent der gesamten Wohngrundstücksfläche oder Grundfläche für den Bau gewerblicher Wohnungen zu reservieren. Ziel dieser Regelung ist es, die Investitionskosten auszugleichen, zur Senkung der Verkaufspreise, Mieten und Mietkaufpreise von Sozialwohnungen beizutragen und die Kosten für die Verwaltung und den Betrieb von Sozialwohnungen nach der Investition zu senken. Diese Regelung ist jedoch nicht mehr gültig.
Konkret wurde mit dem Dekret Nr. 35/2023/ND-CP zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Dekrete unter der staatlichen Verwaltung des Bauministeriums (Dekret Nr. 35), das von der Regierung im Juni 2023 erlassen wurde, und der amtlichen Mitteilung zur Korrektur dieses Dekrets vom Juli 2023 der Inhalt der Reservierung von 20 % der Wohngrundstücke für gewerbliche Zwecke in Sozialwohnungsprojekten gestrichen.
Ziel dieser Regelung ist es, so die Erklärung des Bauministeriums, den derzeit fehlenden Wohnungsfonds für Menschen mit niedrigem Einkommen aufzustocken und das Regierungsprojekt zu konkretisieren, im Zeitraum 2021–2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen zu bauen. Aus lokaler Sicht würde die Abschaffung dieses Anreizes jedoch die Attraktivität verringern und Investoren davon abhalten, sich am Bau von Sozialwohnungen, insbesondere von Sozialwohnungen zur Miete, zu beteiligen.
Herr Ho Van Ha, Direktor des Bauministeriums, sagte, dass die Abschaffung des Anreizes, 20 % der Wohngrundstücke für gewerbliche Zwecke im Rahmen von Sozialwohnungsprojekten zu reservieren, direkte Auswirkungen auf die Attraktivität von Investitionen in diesem Bereich haben werde und somit die Umsetzung des Ziels, Wohnraum für Menschen mit niedrigem Einkommen zu schaffen, beeinträchtigen werde. Darüber hinaus verringert die Vorschrift, dass unabhängige Sozialwohnungsprojekte über eine Reihe öffentlicher Versorgungseinrichtungen verfügen müssen, um die Bewohner zu versorgen, ihre Attraktivität für Investoren.
Herr Nguyen Huu Nguyen, Direktor des Planungs- und Investitionsministeriums, äußerte sich zu diesem Thema und sagte, dass es in der Vergangenheit zwar Anreize für den Bau von Sozialwohnungsprojekten gegeben habe, Investoren jedoch aus vielen Gründen kein Interesse gezeigt hätten, darunter komplizierte Verfahren, eine Zinsbeschränkung von 10 % und Kapitalmangel für Investoren.
Tatsächlich wurde die Regelung zur Aufhebung der 20 % bevorzugten Wohnfläche für Gewerbebetriebe im Dekret 49/2021/ND-CP zur Änderung des Dekrets 100/2015/ND-CP über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen festgelegt, das 2021 von der Regierung erlassen wurde. Aufgrund der Covid-19-Pandemie wurden in den Jahren 2021 und 2022 jedoch nicht viele neue Projekte umgesetzt. Als dieser Inhalt im Dekret Nr. 35 wiederholt wurde, gab es daher viele Meinungen von Kommunen und Investoren.
* Dong Nai schlägt eine Änderung der Vorschriften vor
Derzeit sind sowohl Investoren als auch Kommunen der Ansicht, dass die Reduzierung der Anreize den ohnehin schon schwierigen sozialen Wohnungsbau noch schwieriger machen wird, vorausgesetzt, dass der Zinssatz des Projekts kontrolliert wird.
| Laut NGUYEN HUU NGUYEN, dem Direktor des Ministeriums für Planung und Investitionen, würde die Anwendung der zusätzlichen Regelung, 20 % der Grundfläche für gewerbliche Zwecke zu streichen, den Nutzen für Investoren verringern, so dass diese nicht mehr daran festhalten und sich sogar vom sozialen Wohnungsbau abwenden würden. Für die Gemeinden wird es sehr schwierig sein, Investitionen in den sozialen Wohnungsbau anzuziehen. |
Der Direktor des Bauministeriums, Ho Van Ha, sagte, dass das Volkskomitee der Provinz in dieser Angelegenheit ein Dokument an das Bauministerium gesandt habe, in dem es das Ministerium um Ratschläge zur Ergänzung der Vorzugspolitik für gewerbliche Grundflächen in Sozialwohnungsprojekten bittet. Der Inhalt dieser Vorzugspolitik soll in den Entwurf des Wohnungsbaugesetzes (geändert) aufgenommen werden und seine sofortige Anwendung nach Verabschiedung dieses Gesetzes Ende 2023 ermöglichen. Gleichzeitig gibt es eine Übergangsbestimmung, die die Anwendung dieser Vorzugspolitik auf Projekte ermöglicht, deren Investitionspolitik vor Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes (geändert) beschlossen wurde.
Was die Ausschreibungsverfahren für Sozialwohnungsprojekte betrifft, hat die Provinz ein verkürztes Verfahren für Sozialwohnungsprojekte eingeführt. Das Ausschreibungsverfahren zur Auswahl der Investoren dauert jedoch immer noch lange. Daher empfiehlt die Provinz, dass das Bauministerium in seinem Auftrag oder gemäß einem Bericht an die Regierung separate Regelungen für die Ausschreibung von Investoren für Sozialwohnungsprojekte erlässt, mit der Zielsetzung, in einigen Fällen Investoren zu benennen oder die Zeit für die Organisation der Ausschreibung zur Auswahl von Investoren zu verkürzen, um die beschleunigte Umsetzung von Sozialwohnungs- und Arbeiterwohnungsprojekten zu erleichtern.
Frau Dang Thi Kim Oanh, Vorstandsvorsitzende und Generaldirektorin der Kim Oanh Real Estate Group Joint Stock Company (HCMC), sagte, dass die Abschaffung des 20-prozentigen Mindestpreisanreizes für Gewerbebetriebe sicherlich die Attraktivität von Investitionen und den Fortschritt von Sozialwohnungsprojekten beeinträchtigen werde. Die Gruppe wird dem Bauministerium vorschlagen, die Vorschriften zu ändern, indem weiterhin Anreize gewährt werden. Gleichzeitig soll eine Änderung der Vorschriften zu den Themen und Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen vorgeschlagen werden.
Derzeit tendieren Immobilieninvestoren dazu, in den sozialen Wohnungsbau zu wechseln, da der gewerbliche Wohnungsbau mit Schwierigkeiten hinsichtlich der Politik, der Kapitalbeschaffung und der geringen Nachfrage konfrontiert ist. Wenn die Verfahren für den sozialen Wohnungsbau wirklich offen sind und attraktive Anreize geboten werden, wird sich das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Bereich Sozialwohnungen allmählich ausgleichen und das Ziel, im gesamten Land bis 2023 mindestens eine Million Sozialwohnungen zu bauen, bald Wirklichkeit werden.
Hoang Loc
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