Immobilien: Markt „aufgeregt“, es besteht noch Spielraum für Wohnungspreiserhöhungen, Warnung vor virtuellem Grundstücksfieber laut Fusionsinformationen, neueste wirksame Richtlinien

Um den Wert einer Immobilie nachhaltig zu steigern, bedarf es einer synchronen Entwicklung der Verkehrs-, Wirtschafts- und Sozialinfrastruktur. (Quelle: Thanh Nien)

Warnung vor „virtuellem Landfieber“ nach Informationen zu Provinz- und Städtefusionen

Vor kurzem haben die Kommunen die Bevölkerung gleichzeitig davor gewarnt, inoffiziellen Informationen über Fusionen zwischen Provinzen und Städten gegenüber auf der Hut zu sein und falsche Gerüchte, Preisspekulationen und Marktmanipulationen den örtlichen Behörden zu melden.

In jüngster Zeit kam es in den an Hanoi angrenzenden Provinzen und Städten aufgrund inoffizieller Gerüchte im Zusammenhang mit der Planung und Zusammenlegung von Provinzen und Städten zu Preisschwankungen, wobei die Grundstückspreise in vielen Gebieten um etwa 20 % stiegen.

Die Polizei der Provinz Thai Binh hat Investoren gerade gewarnt, Ruhe zu bewahren und Gerüchten über die Fusion der Verwaltungseinheiten keinen Glauben zu schenken. Wird ein Betrug oder eine Marktmanipulation festgestellt, sollten Anleger dies umgehend der nächstgelegenen Polizeibehörde melden.

Das Bauamt der Provinz Phu Tho gab ebenfalls eine Warnung vor der Gefahr einer virtuellen Fieberwelle in der Region heraus. Das Ministerium erklärte, dass das Transaktionsvolumen an den Börsen bislang noch begrenzt sei. Hohe Grundstückspreise können ein Trick von Grundstücksmaklern sein, um die Preise „aufzublähen“.

Kürzlich wurde auch aus der Provinz Bac Giang berichtet: „In der Provinz gibt es auch die Praxis, Transaktionen zu inszenieren, also mit großen Preisunterschieden zu kaufen und zu verkaufen, um Käufer zu täuschen und eine Mentalität hoher Gewinne zu schaffen.“ Bei einigen Investoren sind Anzeichen einer illegalen Kapitalbeschaffung zu beobachten und sie nutzen zahlreiche Verkaufsformen, wenn sie die Bedingungen nicht erfüllen …

Herr Nguyen Van Dinh vom vietnamesischen Immobilienmaklerverband (VARS) warnte, dass Anleger angesichts des virtuellen Fiebers äußerst vorsichtig sein müssten. Denn von nachrichtengetriebenen Immobilienfiebern profitiert oft nur eine kleine Gruppe von Spekulanten, während die Mehrheit der Privatanleger und echten Käufer Gefahr läuft, stecken zu bleiben, wenn sie zu zu hoch getriebenen Erwartungen an den Preis kaufen.

Tatsächlich mussten nach jedem Landfieber viele Anleger, die zum Höchstpreis gekauft hatten, ihr Kapital für lange Zeit vergraben oder Verluste bei mangelnder Liquidität hinnehmen. Sogar viele Gruppen selbstbewusster Anleger mit Erfahrung im „Surfen“ sind schon oft gescheitert, weil sie ihre Aktien nicht rechtzeitig verkauft haben.

„Damit die Immobilienwerte nachhaltig steigen, muss es eine Grundlage geben. Das bedeutet, dass die Verkehrs-, Wirtschafts- und Sozialinfrastruktur synchron entwickelt werden muss. Immobilienfieber, das nur auf Nachrichten ohne begleitende Investitions- und Entwicklungspläne beruht, hat oft kurze Zyklen, steigt schnell an, lässt sich aber nur schwer über längere Zeit auf einem hohen Niveau halten“, sagte Herr Dinh.

TS. Der Wirtschaftsexperte Dinh The Hien sagte, dass der Immobilienmarkt seit Jahresbeginn viel Unterstützung bei seiner Erholung erhalten habe, viele Immobilienprojekte gestartet worden seien und ein entsprechendes Angebot aufgetaucht sei. Einige hochwertige Immobilienprojekte, die als schwer verkäuflich galten, haben sich in letzter Zeit sehr gut verkauft. Der Sekundärmarkt ist jedoch weniger aktiv. Um festzustellen, ob der Immobilienmarkt wirklich anzieht oder nicht, müssen wir ihn weiterhin beobachten.

Es besteht noch Spielraum für eine Erhöhung der Wohnungspreise.

Viele Menschen sind besorgt, dass die Wohnungspreise in Hanoi bereits hoch sind und kaum noch Spielraum für eine Steigerung besteht. Expertenanalysen zufolge ist der Preisanstieg bei einer Umrechnung in Gold allerdings nur entsprechend hoch. Obwohl die Einkommen der Menschen nicht entsprechend gestiegen sind, verringert die Regierung die Belastung durch Lebenshaltungskosten (kostenlose Studiengebühren, Krankenhausgebühren usw.) schrittweise und schafft so bessere Bedingungen für die Menschen zum Sparen.

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Der Immobilienmarkt verzeichnete im März 2025 eine Reihe besonderer Entwicklungen. In Hanoi wurden auf dem Primärmarkt drei Flachbauprojekte und fünf Hochhausprojekte offiziell gestartet, mit einem Gesamtangebot von etwa 10.000 Wohnungen. Neben großen Investoren wie Vinhomes, Masterise Homes und MIK Group gibt es auf dem Markt neue Projekte von anderen Investoren: Xuan Cau, Tan Hoang Minh …

Das neue und umfangreichere Angebot bietet Eigenheimkäufern und Investoren außerdem mehr Auswahl und Referenzen. Investoren bringen ein Projekt nach dem anderen auf den Markt und beginnen mit dem Bau. Das ist ein Zeichen dafür, dass die rechtlichen Aspekte der Projekte „geklärt“ und der Markt „aufgeregt“ ist.

Herr Tran Quang Trung glaubt, dass bis 2025 ein Teil des Wohnungsbedarfs echter Käufer gedeckt sein wird. Wenn Eigenheimkäufer jedoch weiterhin mit dem Kauf von Häusern in der Innenstadt, im Westen oder sogar in neuen Märkten wie Co Loa warten, um dort günstige Produkte zu finden, wird es sehr schwierig werden.

„Ich schätze die Lebensbedingungen im Osten Hanois, einschließlich der angrenzenden Gebiete wie Van Giang, sehr. Mit einer Entfernung von nur 8 km Luftlinie und etwa 13 km tatsächlicher Fahrt zum Zentrum von Hoan Kiem ist Van Giang eines der Gebiete, die Hanoi am nächsten liegen. Tatsächlich ist diese Entfernung genauso groß oder sogar kürzer als die Entfernung zwischen innerstädtischen Bezirken wie Nam Tu Liem oder Ha Dong ins Zentrum“, sagte Herr Tran Quang Trung.

Derzeit realisieren einige namhafte Investoren wie Masterise Homes Projekte mit sehr vernünftigen Investitionskosten pro Quadratmeter und gewährleisten gleichzeitig eine hervorragende Lebensqualität – von der Infrastruktur über die Bauqualität bis hin zu synchronen Versorgungssystemen. Würde sich das gleiche Versorgungssystem in Gebieten wie Co Loa oder im Westen von Hanoi befinden, müssten die Kosten sicherlich doppelt so hoch sein, um den gleichen Standard zu erreichen.

„Ich glaube, dieses Jahr ist die beste Zeit, um im Osten ein Haus zu besitzen. Wenn Sie diese Gelegenheit verpassen, wird es in naher Zukunft immer schwieriger, in anderen Gegenden hochwertige Wohnungen zu vernünftigen Preisen zu finden“, fügte Herr Tran Quang Trung hinzu.

Prognosen zufolge wird die Bevölkerung Hanois bis 2030 um etwa zwei Millionen Menschen wachsen, was einem Bedarf von über einer Million zusätzlichen Häusern entspricht. Im Jahr 2025 dürfte das Angebot jedoch nur noch rund 30.000 Einheiten betragen. Dies zeigt, dass das Potenzial für Preissteigerungen unter Berücksichtigung langfristiger Angebots- und Nachfragefaktoren immer noch sehr groß ist. „Die aktuelle Phase ist wie eine Kuchenaufteilung – die Schlauen werden sich auf der Grundlage von Daten und realen Analysen das beste Stück aussuchen. Investoren müssen Cashflow, Fertigstellungsgrad der Infrastruktur, Bevölkerung und tatsächliche Nachfrage berücksichtigen“, betonte Herr Tran Quang Trung.

Immobilienpolitik tritt ab April in Kraft

Nachfolgend finden Sie die Immobilienrichtlinien mit Gültigkeit ab April 2025.

Beseitigung von Hindernissen bei einigen Projekten und Grundstücken gemäß den Inspektionsergebnissen an drei Standorten

Der Inhalt wird in der Resolution 170/2024/QH15 zu spezifischen Mechanismen und Richtlinien zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Projekte und Grundstücke bei Inspektionen, Untersuchungen und Urteilsbegründungen in Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang und der Provinz Khanh Hoa erwähnt.

Die Resolution 170/2024/QH15 legt spezifische Mechanismen und Richtlinien fest, um Schwierigkeiten und Hindernisse für Projekte und Grundstücke bei Inspektionen, Untersuchungen und Urteilen in Ho-Chi-Minh-Stadt, Da Nang-Stadt und der Provinz Khanh Hoa zu beseitigen, wie im Anhang der Resolution 170/2024/QH15 festgelegt, sowie 1.313 Fälle von Verstößen gegen die Landnutzungsfrist bei der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten, Landnutzungsrechtszertifikaten, Hauseigentumsrechten und anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten, wie in Klausel 3, Artikel 3 der Resolution 170/2024/QH15 vorgeschrieben.

Pilotumsetzung kommerzieller Wohnbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten

Die Resolution 171/2024/QH15 sieht die Pilotumsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt von Landnutzungsrechten bzw. den Besitz von Landnutzungsrechten (nachfolgend Pilotprojekte genannt) landesweit in folgenden Fällen vor:

- Projekt einer Immobilienunternehmensorganisation zur Erlangung von Landnutzungsrechten.

- Projekt einer Immobiliengeschäftsorganisation mit Landnutzungsrechten.

- Projekt einer Immobilienunternehmensorganisation, die Landnutzungsrechte besitzt und Landnutzungsrechte erhält.

- Das Projekt einer Immobilienwirtschaftsorganisation wird von Organisationen gegründet, die Land nutzen, um ein gewerbliches Wohnprojekt auf dem Gelände einer Produktions- und Geschäftsanlage umzusetzen, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, oder die Anlage muss gemäß Bauplanung und Stadtplanung verlegt werden.

Voraussetzungen für die Durchführung des Pilotprojektes sind:

- Die Durchführung des Pilotprojekts muss folgende Bedingungen erfüllen:

+ Der Umfang der Grundstücksfläche und des Grundstücks für die Projektumsetzung muss der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene bzw. der Bauplanung und der Stadtplanung entsprechen.

+ Der Umfang des Grundstücks und der Parzelle für die Projektumsetzung steht im Einklang mit dem genehmigten örtlichen Wohnungsbauprogramm und -plan.

+ Der Umfang der Landfläche und des Grundstücks für die Projektumsetzung ist in der Liste der Landflächen enthalten, auf denen das Pilotprojekt umgesetzt werden soll, das vom Volksrat der Provinz gemäß den Bestimmungen von Klausel 2, Artikel 4 der Resolution 171/2024/QH15 genehmigt wurde.

+ Es liegt eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz zur Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Pilotprojekts für die in Punkt a und Punkt c, Klausel 1, Artikel 1 der Resolution 171/2024/QH15 genannten Fälle vor.

+ Immobilienunternehmen müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen zu Grundstücken, Wohnungen, Immobiliengeschäften, Investitionen und anderen relevanten Rechtsvorschriften erfüllen.

- Im Falle der Nutzung der geplanten Gebiete der Landesverteidigung und der Sicherheitsgebiete zur Durchführung von Pilotprojekten müssen die in Absatz 1, Artikel 3 der Resolution 171/2024/QH15 festgelegten Bedingungen erfüllt sein und es muss eine schriftliche Genehmigung des Ministeriums für Landesverteidigung für Gebiete zur Landesverteidigung und des Ministeriums für öffentliche Sicherheit für Sicherheitsgebiete vorliegen.

- Immobilienunternehmen, die Pilotprojekte umsetzen und die in Absatz 1 und Absatz 2, Artikel 3 der Resolution 171/2024/QH15 festgelegten Bedingungen erfüllen, dürfen zur Umsetzung von Pilotprojekten Landnutzungsrechte übertragen bekommen und den Landnutzungszweck für einen, einige oder die folgenden Landtypen ändern:

+ Landwirtschaftliche Flächen.

+ Nicht landwirtschaftlich genutzte Flächen sind keine Wohngrundstücke.

+ Wohngrundstücke und andere Grundstücke auf demselben Grundstück im Falle einer Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten.

Verfahren zum Wiederverkauf von Sozialwohnungen innerhalb von 5 Jahren

Wie ist der Wiederverkauf von Sozialwohnungen innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraums abzuwickeln?

Artikel 39 des Dekrets Nr. 100/2024/ND-CP, in dem eine Reihe von Artikeln des Wohnungsbaugesetzes zur Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen aufgeführt sind, legt die Verfahren für den Weiterverkauf von Sozialwohnungen innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren fest.

Der Weiterverkauf von Sozialwohnungen innerhalb von 5 Jahren gemäß Punkt d, Absatz 1, Artikel 89 des Wohnungsgesetzes wird wie folgt umgesetzt:

1. Im Falle des Weiterverkaufs von Sozialwohnungen an den Projektinvestor muss der Weiterverkäufer das Verfahren zur Auflösung des Vertrags mit dem Investor durchführen. Der Weiterverkauf erfolgt gemäß den Bestimmungen des Artikels 89 Punkt d, Absatz 1 des Wohnungsgesetzes und den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte und des Gesetzes über Grundstücke.

2. Beim Weiterverkauf von Sozialwohnungen an andere Subjekte, die zum Kauf oder zur Miete von Sozialwohnungen berechtigt sind, gelten die folgenden Bestimmungen:

a) Der Käufer einer Sozialwohnung muss über Dokumente verfügen, die die Gegenstände und Bedingungen gemäß den Anweisungen des Bauministers, des Verteidigungsministers und des Ministers für öffentliche Sicherheit bestätigen, und den Antrag bei der örtlichen Baubehörde einreichen, in deren Bezirk sich das Projekt befindet, um die richtigen Gegenstände und Bedingungen gemäß den Bestimmungen in Punkt d, Absatz 1, Artikel 38 dieses Dekrets festzulegen;

b) Der Wiederverkäufer muss die Vertragsabwicklungsverfahren mit dem Projektinvestor (sofern vorhanden) abschließen. Der Weiterverkauf erfolgt gemäß den Bestimmungen des Artikels 89 Punkt d, Absatz 1 des Wohnungsgesetzes und den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte und des Gesetzes über Grundstücke.

Punkt d, Absatz 1, Artikel 89 des Wohnungsbaugesetzes 2023 regelt den Verkauf, Mietkauf und die Vermietung von Sozialwohnungen wie folgt:

d) Innerhalb von 5 Jahren ab dem Datum, an dem der Käufer der Sozialwohnung die Wohnung vollständig bezahlt hat und die Wohnung verkaufen muss, darf er sie nur an den Investor des Investitionsprojekts für den Bau von Sozialwohnungen oder an eine zum Kauf von Sozialwohnungen berechtigte Person zu einem Höchstverkaufspreis weiterverkaufen, der dem Verkaufspreis der Sozialwohnung im Kaufvertrag mit dem Investor des Investitionsprojekts für den Bau von Sozialwohnungen entspricht. Die Zahlung der Einkommensteuer erfolgt gemäß den steuerrechtlichen Bestimmungen.

Somit erfolgen die Anordnung und das Verfahren zum Weiterverkauf von Sozialwohnungen innerhalb von 5 Jahren gemäß den oben genannten Vorschriften.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html