Drei Optionen
Ziel dieser Regelung ist es, Kriterien bereitzustellen, um Personen, die im kleinen Maßstab Immobiliengeschäfte betreiben, klarer zu identifizieren. Denn gemäß Absatz 3, Artikel 9 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2023 müssen Einzelpersonen, die kleine Immobiliengeschäfte betreiben, kein Unternehmen gründen, müssen aber gemäß den gesetzlichen Bestimmungen Erklärungen abgeben und Steuern zahlen.
Dementsprechend schlägt das Bauministerium drei Optionen zur Identifizierung von Personen vor, die im Immobilienbereich kleine Geschäfte tätigen. Option 1: Privatpersonen verkaufen, übertragen oder vermieten bestehende oder zukünftige Häuser (3–5 Häuser oder Wohnungen pro Jahr). Privatpersonen verkaufen, übertragen oder vermieten bestehende oder künftige Bauwerke von 5 bis 10 Bauwerken bzw. 5 bis 10 Wohnflächen auf den Bauwerken innerhalb eines Jahres.
Eine Beschränkung der Transaktionen zu diesem Zeitpunkt wird sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken.
Option 2: Einzelpersonen, die ein kleines Immobiliengeschäft betreiben, können durch den Verkauf oder die Vermietung von Immobilien in ihrem Eigentum oder Nutzungsrecht mit einer Fläche von 1.000 – 2.000 m2 Land in städtischen Gebieten identifiziert werden. In ländlichen Gebieten ist diese Fläche größer, etwa 3.000 – 5.000 m2.
Option 3: Einzelpersonen investieren in den Bau von Einfamilienhäusern mit mindestens zwei Stockwerken und weniger als 20 Wohnungen, wie in Absatz 3, Artikel 57 des Wohnungsgesetzes vorgeschrieben. Privatpersonen verkaufen oder vermieten Häuser, die aus Erbschaften stammen oder Häuser, die sie aus Dankbarkeit, Wohltätigkeit oder Solidarität von anderen Parteien erhalten.
Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt)
Für Immobiliengeschäfte, die keine Unternehmensgründung erfordern, sieht die aktuelle Gesetzgebung hingegen keine konkreten Einzelheiten vor.
Besteuerung statt Handelsbeschränkung
Rechtsanwalt Tran Minh Cuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) erklärte, dass es diese Art der Regulierung weltweit noch nie gegeben habe, sie unpraktisch sei und die Marktentwicklung behindere. Lassen Sie die Menschen stattdessen freien Handel treiben, seien Sie jedoch dafür verantwortlich, ihre Steuern korrekt und vollständig gemäß dem Gesetz zu zahlen. Gerade diese Art von Geschäften müsste hoch besteuert werden, da sie keinen Mehrwert schaffen. Je mehr Immobilien Sie kaufen und verkaufen, desto höher ist die Steuer, die Sie zahlen. Zu diesem Zeitpunkt profitieren sowohl die Regierung als auch die Bevölkerung, da diese Steuer für Investitionen in die Infrastruktur und deren Wiederaufbau verwendet wird.
Und nicht nur das: Wenn diese Regelung in Kraft tritt, welche Behörde wird die Anzahl der Verkäufe einer bestimmten Person überwachen und bestätigen, um sie zur Gründung eines Unternehmens zu zwingen, wenn sie sechs oder mehr Immobilien verkauft? Sollten sie gezwungen werden, ein neues Unternehmen für den Immobilienverkauf zu gründen? Welche Sanktionen drohen ihnen, wenn sie kein Unternehmen gründen? Angenommen, die Leute beschließen, ein Geschäft zu gründen, kaufen oder verkaufen in den folgenden Jahren jedoch keine Immobilien. Werden sie das Geschäft dann für immer weiterführen? Während es derzeit in Vietnam äußerst schwierig ist, ein Unternehmen aufzulösen oder in Konkurs zu bringen.
Laut Anwalt Cuong ist der Immobilienmarkt immer noch träge, wie ein Kranker, der sich nicht erholt hat. Es muss etwas unternommen werden, um die Zahl der Immobilientransaktionen zu steigern und Liquidität für den Markt zu schaffen. Dieser Vorschlag ist wie das Zuziehen des „Atemschlauchs“, wodurch ein ohnehin schon schwieriger Markt noch schwieriger wird. Der Immobilienmarkt will sich entwickeln und verkaufen, es muss Makler, Investoren, Spekulanten geben ... Das Management des Immobilienmarktes muss ihn zu einer stabilen Entwicklung führen, und wenn er nicht gemanagt werden kann, dürfen die Geschäftsaktivitäten im Immobilienbereich nicht verboten werden.
Um die Einnahmen zu steigern, Haushaltsverluste zu vermeiden und so eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern, bedarf es wirtschaftlicher und nicht nur administrativer Lösungen für das Management. Mehr administrative Regulierungen würden den Markt dazu zwingen, die Gesetze zu umgehen, was zu noch mehr Chaos führen würde. Daher sollten wir die Anzahl der zu verkaufenden und zu vermietenden Häuser nicht begrenzen, sondern einen Steuerplan erstellen und kleine Privatpersonen, die auf dem Immobilienmarkt gewinnbringend agieren, mit hohen Steuern belegen. Insbesondere der Kauf von Häusern und Grundstücken, die dann leer stehen, ohne Renovierung oder Nutzung, sondern nur auf einen Preisanstieg warten, um sie dann gewinnbringend zu verkaufen, müsste noch stärker besteuert werden. Der Staat könnte diese Steuergelder nutzen, um neue, preisgünstige Wohngebiete für Arme zu bauen und so den tatsächlichen Bedarf der Bevölkerung zu decken. Dann würden Immobilieninvestoren und Spekulanten deutlich zurückgehen“, analysierte Anwalt Tran Minh Cuong.
Immobilienexperte Tran Khanh Quang ist der Ansicht, dass eine Einzelperson, die kontinuierlich und in großem Umfang Immobiliengeschäfte betreibt, über eine juristische Person verfügen muss. Insoweit ist diese Regelung richtig. Wenn diese Regelung jedoch sofort angewendet wird, ist sie instabil, oder die Angabe einer bestimmten Anzahl von 3 bis 5 Häusern ist nicht angemessen, sondern erfordert einen Fahrplan und Zeit. Denn es gibt Einzelpersonen, die 2 bis 4 Immobilienprodukte besitzen, deren Wert jedoch bis zu 50 Milliarden VND beträgt, sogar Hunderte von Milliarden VND, im Vergleich zu einer Einzelperson, die 10 bis 20 Produkte besitzt, von denen aber jedes Produkt nur 1 bis 2 Milliarden VND wert ist.
„Das Gesetz ist korrekt, bedarf aber eines bestimmten Plans, denn bei der Gründung einer juristischen Person muss auch ein Immobilienunternehmen gegründet werden. Die Einbringung von Privatvermögen in ein Unternehmen ist mit vielen Problemen verbunden. Sie ist nicht einfach und bedarf Erklärungen, insbesondere bei der Einbringung von landwirtschaftlichen Flächen. Derzeit beträgt das Stammkapital für die Gründung eines Immobilienunternehmens 20 Milliarden VND. Ist das angemessen? Immobilienunternehmen müssen für Einzelpersonen, unabhängig von Gewinn oder Verlust, 2 % Steuern zahlen, während Unternehmen nur Steuern zahlen, wenn sie Gewinne erzielen, und die Kosten in die Betriebsausgaben einbeziehen können. Langfristig müssen Privatanleger, die kontinuierlich investieren möchten, ein Unternehmen gründen, um Immobilien einfach verwalten und höhere Gewinne erzielen zu können. Das Problem ist, wie der Staat die Einbringung von Immobilien in die juristische Person des Unternehmens möglichst einfach unterstützen kann“, analysierte Herr Tran Khanh Quang.
Herr Doan Ngoc, Generaldirektor der PropertyX Joint Stock Company, teilt diese Ansicht und sagte, dass der Erlass solcher Vorschriften der Einschränkung von Spekulationen dienen solle. Der Staat verfolgt das Ziel, eine zu schnelle Entwicklung des Immobiliensektors zu verhindern, die sich auf viele andere Branchen und die gesamte Wirtschaft auswirken würde. Wenn der Handel jedoch eingeschränkt wird, wirkt sich dies auf den Markt aus. Während der Immobilienfieber-Phasen werden Immobilienmakler das Pink Book nicht weitergeben, sondern mit Tricks das Gesetz umgehen und Steuern hinterziehen.
Zunächst gehen sie zum Notar, um den Verkauf und Kauf mit dem Hauseigentümer zu genehmigen, was bedeutet, dass der Hauseigentümer dem „Makler“ die vollständige Genehmigung für den Verkauf und Kauf erteilt, ohne das rosa Buch zu übertragen. Zweitens: Wenn der „Makler“ einen Käufer findet, wird das notariell beglaubigte Verfahren zur Namensübertragung durchgeführt. Drittens gibt es Fälle, in denen der „Makler“ im Voraus mit dem Hausbesitzer verhandelt. Daher erhebt der Staat von „Brokern“ keine Steuern. Darüber hinaus umgehen Investoren das Gesetz, indem sie Verwandte, Ehefrauen und Kinder bitten, Immobilien zu besitzen. Somit ist diese Regelung nicht umsetzbar.
Im gegenwärtigen Kontext ist es unwahrscheinlich, dass dieser Vorschlag die Spekulation bekämpft. Er könnte sogar kontraproduktiv sein, da er die Psyche von Anlegern beeinflusst, die bereits instabil sind. Daher ist ein offener Mechanismus zur Gewinnung von Ressourcen erforderlich, da Immobilien im gegenwärtigen Kontext immer noch einer der wichtigsten und wirksamsten Kanäle zur Gewinnung von Ressourcen, insbesondere von ausländischem Investitionskapital und Überweisungen, sind. Wir brauchen mehr Maßnahmen, um Immobilientransaktionen anzuziehen und zu fördern, anstatt zu versuchen, sie einzuschränken.
Herr Doan Ngoc, Generaldirektor der PropertyX Joint Stock Company
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