Erstens besteht das Problem der Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik und gleichzeitig zur Genehmigung der Investoren für alle sozialen Wohnungsbauprojekte und gewerblichen Wohnungsbauprojekte, bei denen die Investoren gemäß der Planung über Landnutzungsrechte verfügen. In Bezug auf dieses Problem handelt es sich laut HoREA zum Zeitpunkt der Umsetzung des Genehmigungsverfahrens für die Investitionspolitik um das erste Verfahren in der Verfahrenskette für Bauinvestitionen. Wenn das Genehmigungsverfahren für die Investitionsrichtlinie also „stecken bleibt“, wird das Projekt „eingefroren“ und es können keine weiteren Investitions- und Bauverfahren durchgeführt werden. Angemessener wäre es, lediglich festzulegen, dass die Beurteilung der Eignung von Investitionsprojekten mit dem Flächennutzungsplan oder dem Generalplan in Einklang stehen muss, oder lediglich festzulegen, dass sie mit dem Generalplan in der Resolution 98 der Nationalversammlung in Einklang stehen muss, die versuchsweise für Ho-Chi-Minh-Stadt angewendet wird.
Diese Art der Verbesserung der Verwaltungsverfahren bzw. diese Verbesserung ist nicht wirklich vom Geist der Verwaltungsverfahrensreform geprägt, nicht nah an der Realität und weist Anzeichen einer ausbleibenden Besserung auf. Während Unternehmen früher die Verfahren zur Bauinvestition parallel durchführen konnten, müssen sie heute die einzelnen Verwaltungsverfahren quasi nacheinander durchführen.
HoREA stellte fest, dass die Regelung, dass Investitionsprojekte einer detaillierten Planung (sofern überhaupt) entsprechen müssen, nur in Fällen gilt, in denen der Staat Auktionen oder Ausschreibungen für Landnutzungsrechte für Projekte durchführt, bei denen Land genutzt wird, um Investoren auszuwählen. Diese Bestimmung ist jedoch völlig ungeeignet für den Fall, dass das Investorunternehmen das Recht hat, das Grundstück gemäß der Planung zu nutzen, und der Vorschlag für die Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors gemäß den Bestimmungen von Absatz 4, Artikel 29 des Investitionsgesetzes 2020 genehmigt wird.
Das zweite Problem besteht in der Regelung von Wohngrundstücken bzw. von Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, wenn Investoren in gewerbliche Wohnbauprojekte das Recht eingeräumt wird, Wohngrundstücke zu nutzen. haben das Recht, Wohngrundstücke und andere nicht zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, die die Bedingungen für die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung erfüllen, zur Umsetzung von Investitionsprojekten zu nutzen. Dies führt dazu, dass bundesweit Hunderte von kommerziellen Wohnbauprojekten, die nicht zu 100 % aus Wohngrundstücken bestehen oder die nicht aus Wohngrundstücken und anderen Grundstücken bestehen, die keine Wohngrundstücke sind, also nur zu 100 % aus landwirtschaftlichen Flächen oder nur zu 100 % aus nicht landwirtschaftlichen Flächen, die keine Wohngrundstücke sind, nicht als Investoren für kommerzielle Wohnbauprojekte anerkannt werden. Allerdings haben diese Investorunternehmen Übertragungen von Landnutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen oder nicht landwirtschaftliche Grundstücke erhalten, bei denen es sich nicht um Wohngrundstücke handelt. Daher sind diese Unternehmen seit dem 1. Juli 2015 (das Wohnungsbaugesetz 2014 trat in Kraft) aufgrund der enormen Kosten, die sie für die Einrichtung von Grundstücksfonds aufgewendet haben, in große Schwierigkeiten geraten.
Derzeit ist in Artikel 128 Buchstabe b, Absatz 1 und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur bei der Nutzung von Grundstücken zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte eine Vereinbarung über den Erhalt eines Wohnnutzungsrechts möglich, bzw. muss bei der Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte ein Wohnnutzungsrecht oder ein Wohnnutzungsrecht und ein anderes Grundstück vorliegen. Dies bedeutet, dass es Investoren nicht gestattet ist, über die Übertragung der Nutzungsrechte für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder für andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zu verhandeln, oder dass es ihnen in Fällen, in denen Investoren gegenwärtig das Recht haben, andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen, nicht gestattet ist. Aus diesem Grund wurden in Artikel 128 Punkt b, Absatz 1 und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) die Bestimmungen in Artikel 73 Absatz 1, Artikel 169 Punkt b, Absatz 1, Artikel 191 Absatz 2 und Artikel 193 Absatz 1 des Bodengesetzes von 2013 nicht in vollem Umfang übernommen, wonach Wirtschaftsorganisationen die Übertragung von Landnutzungsrechten für Grundstücksarten gestattet wurde, die für die Planung der Umsetzung von Investitionsprojekten, einschließlich gewerblicher Wohnungsbauprojekte, geeignet sind. Im Falle der Übertragung landwirtschaftlicher Nutzungsrechte bedarf es einer schriftlichen Genehmigung der zuständigen staatlichen Behörde.
Mittlerweile machen gewerbliche Wohnbauprojekte mit 100 % Wohnbauland nur etwa 1 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnbauprojekte aus und es handelt sich durchweg um sehr kleine Projekte, da fast keine Wohngrundstücke eine Fläche von über 5.000 m² aufweisen. Der Typ des gewerblichen Wohnbaus mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, ist weit verbreitet und macht etwa 95 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnbauprojekte aus. Gewerbliche Wohnbauprojekte auf anderen Grundstücken als Wohngrundstücken machen nur etwa 5 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnbauprojekte aus und sind allesamt Großprojekte, deren Entwicklung gefördert werden muss.
Viele Projekte liegen aufgrund gesetzlicher Vorschriften noch immer „auf Eis“.
Das dritte Problem betrifft das Verfahren zur Anpassung des Flächennutzungsplans im Maßstab 1:2.000. Hierfür ist die zuständige staatliche Behörde verantwortlich, damit die Unternehmen eine Grundlage für die Ausarbeitung eines detaillierten Plans des Investitionsvorhabens im Maßstab 1:500 haben. Der Grund hierfür liegt in der „Bevölkerungsobergrenze“ und darin, dass viele Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000 nicht rechtzeitig aktualisiert und angepasst wurden, sodass sie den Anforderungen der Investoren nicht entsprachen.
Beispielsweise beträgt die tatsächliche Bevölkerungszahl von Ho-Chi-Minh-Stadt rund 13 Millionen Menschen, den Ergebnissen der Volkszählung vom 1. April 2019 zufolge beträgt die Einwohnerzahl jedoch nur 8,9 Millionen. Oder die Bevölkerungszahl des Distrikts Binh Thanh soll bis 2020 560.000 Menschen betragen, obwohl die tatsächliche Bevölkerungszahl dieses Distrikts im Jahr 2014 560.000 Menschen betrug. Wenn die tatsächliche Bevölkerungszahl nicht richtig berechnet wird, können Stadterneuerungsprojekte oder Projekte zur Entwicklung neuer Stadtgebiete nicht umgesetzt werden, da es für die Bevölkerungszahl keine „Höchstgrenze“ mehr gibt.
Ho-Chi-Minh-Stadt verfügt über mehr als 600 Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000. Einige davon sind nicht mehr zeitgemäß und müssen angepasst werden. Dies wurde insbesondere bei den früheren Bebauungsplänen im Maßstab 1/2.000 nicht rechtzeitig getan, die entsprechend den Verwaltungsgrenzen auf Gemeinde- und Bezirksebene umgesetzt wurden und integriert werden müssen. Daher verlangt die Resolution 98 der Nationalversammlung auch, dass Bebauungspläne und Detailpläne gemäß den gesetzlichen Bestimmungen genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden müssen, bevor der Machbarkeitsbericht für Bauinvestitionen erstellt und die nächsten Schritte des Projekts umgesetzt werden.
Das vierte Problem betrifft das konkrete Verfahren zur Grundstücksbewertung, die Grundstückspreisermittlung, die Grundstückspreisentscheidung zur Berechnung von Grundnutzungsgebühren, Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau oder die Aufforderung der zuständigen staatlichen Stelle zur Überprüfung und Berechnung der anfallenden Grundnutzungsgebühren und Grundrenten (sofern vorhanden). Dieses Problem besteht hauptsächlich bei der praktischen Anwendung des Dekrets 44. Im März 2023 gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 100 kommerzielle Wohnbauprojekte mit 81.000 Wohnungen, für die kein Pink Book ausgestellt wurde.
Das fünfte Problem besteht darin, dass die zuständigen staatlichen Stellen nur zögerlich Vorschriften für den Umgang mit den vom Staat verwalteten Grundstücken (öffentliches Land) erlassen, auf denen gewerblicher Wohnungsbau stattfindet. Aufgrund des Fehlens dieser Regelung gab es mehr als sechs Jahre lang, vom 1. Juli 2014 (Inkrafttreten des Dekrets 43) bis zum 8. Februar 2021 (Inkrafttreten des Dekrets 148), keinen Mechanismus zur Regelung des Umgangs mit öffentlichen Grundstücken, auf denen gewerbliche Wohnbauprojekte stattfinden. Bisher ist das Dekret Nr. 148 seit fast drei Jahren in Kraft, doch gibt es immer noch zahlreiche Provinzen und zentral verwaltete Städte, die keine Regelungen zu seiner Umsetzung erlassen haben. Dies führt dazu, dass viele kommerzielle Wohnungsbauprojekte in den Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien oder in den Verfahren zur spezifischen Grundstücksbewertung, Grundstücksschätzung und Grundstückspreisentscheidung zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten „steckenbleiben“.
Das sechste Problem ist auf Absatz 2, Artikel 49 des Immobiliengeschäftsgesetzes von 2014 zurückzuführen. Dieser legt fest, dass die Übertragung eines Projekts oder eines Teils eines gewerblichen Wohnbauprojekts nur zulässig ist, wenn der Investor über ein Pink Book für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts verfügt und seiner finanziellen Verpflichtung zur Zahlung der Landnutzungsgebühren und der Grundrente an den Staat nachgekommen ist. Da diese Regelung nicht geändert wurde, ist sie nicht flexibel und kommt der Realität nicht nahe, wie es in Absatz 1, Artikel 10 der Resolution 42 der Nationalversammlung zur Erprobung der Schuldenregulierung von Kreditinstituten festgelegt ist. Darin wird weder die Voraussetzung eines „Pink Book“ für das Projekt vorgeschrieben, noch ist darin vorgeschrieben, dass der Investor seinen finanziellen Verpflichtungen für das Projekt nachkommen muss.
Das siebte Problem besteht darin, dass das Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2014 den Akt der Hinterlegung zum Zweck des Abschlusses eines Vertrags (vor dem Zeitpunkt der Berechtigung zur Unterzeichnung eines Vertrags zur Mobilisierung von Kapital für den Verkauf von Immobilien und künftigem Wohnraum) nicht regelt und die Bestimmungen zu Hinterlegungen in Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht spezifiziert. Dadurch sind Gesetzeslücken entstanden, die es Spekulanten, Grundstücksmaklern und unehrlichen Unternehmen ermöglichen, große Einlagen auszunutzen und zu erhalten. Sogar 90 – 95 % des Vertragswertes dienen dem Zweck des Betrugs und der Unterschlagung von Kundenvermögen (typischerweise im Fall der Alibaba Company).
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