7 rechtliche Probleme bei gewerblichen Wohnungsbauprojekten

Erstens besteht das Problem der Verfahren zur Genehmigung der Investitionspolitik und gleichzeitig zur Genehmigung der Investoren für alle sozialen Wohnungsbauprojekte und gewerblichen Wohnungsbauprojekte, bei denen die Investoren gemäß der Planung über Landnutzungsrechte verfügen. In Bezug auf dieses Problem handelt es sich laut HoREA bei der Umsetzung des Genehmigungsverfahrens für die Investitionspolitik um das erste Verfahren in der Verfahrenskette für Bauinvestitionen. Wenn das Genehmigungsverfahren für die Investitionspolitik also „stecken bleibt“, wird das Projekt „eingefroren“ und kann nicht mit anderen Investitions- und Bauverfahren fortgeführt werden. Angemessener wäre es, lediglich festzulegen, dass die Beurteilung der Eignung von Investitionsprojekten mit dem Flächennutzungsplan oder dem Generalplan im Einklang stehen muss, oder lediglich festzulegen, dass sie mit dem Generalplan im Einklang stehen muss, der in der Resolution 98 der Nationalversammlung enthalten ist und als Pilotprojekt für Ho-Chi-Minh-Stadt angewendet wird.

Diese Art der Verbesserung der Verwaltungsverfahren bzw. diese Verbesserung ist nicht wirklich vom Geist der Verwaltungsverfahrensreform durchdrungen, nicht nah an der Realität und weist Anzeichen einer mangelnden Verbesserung auf. Während Unternehmen früher Bauinvestitionsverfahren parallel durchführen konnten, müssen sie heute nahezu alle Verwaltungsverfahren nacheinander durchführen.

HoREA stellte fest, dass die Regelung, dass Investitionsprojekte einer detaillierten Planung (sofern überhaupt) entsprechen müssen, nur dann gilt, wenn der Staat Auktionen für Landnutzungsrechte oder Ausschreibungen für Projekte durchführt, bei denen Land genutzt wird, um Investoren auszuwählen. Diese Bestimmung ist jedoch völlig ungeeignet für den Fall, dass das Investorunternehmen das Recht hat, das Land gemäß der Planung zu nutzen, und der Vorschlag für die Investitionspolitik gleichzeitig mit der Genehmigung des Investors gemäß den Bestimmungen von Absatz 4, Artikel 29 des Investitionsgesetzes 2020 genehmigt wird.

Das zweite Problem besteht in der Regelung für Wohngrundstücke bzw. Wohngrundstücke und andere Grundstücke, wenn von Investoren gewerblicher Wohnbauprojekte das Recht verlangt wird, Wohngrundstücke zu nutzen. haben das Recht, Wohngrundstücke und andere Nicht-Wohngrundstücke, die die Bedingungen für die Genehmigung zur Änderung der Landnutzung erfüllen, zur Umsetzung von Investitionsprojekten zu nutzen. Dies führt dazu, dass landesweit Hunderte von kommerziellen Wohnbauprojekten, die nicht zu 100 % aus Wohngrundstücken bestehen oder die nicht aus Wohngrundstücken und anderen Grundstücken bestehen, die keine Wohngrundstücke sind, also nur zu 100 % aus landwirtschaftlichen Flächen oder nur zu 100 % aus nicht landwirtschaftlichen Flächen, die keine Wohngrundstücke sind, nicht als Investoren für kommerzielle Wohnbauprojekte anerkannt werden. Allerdings haben diese Investorenunternehmen Übertragungen von Landnutzungsrechten für landwirtschaftliche Flächen oder nicht landwirtschaftliche Grundstücke erhalten, bei denen es sich nicht um Wohngrundstücke handelt. Daher sind diese Unternehmen seit dem 1. Juli 2015 (Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes 2014) aufgrund der enormen Kosten, die sie für die Einrichtung von Grundstücksfonds aufgewendet haben, in große Schwierigkeiten geraten.

Derzeit ist in Artikel 128 Buchstabe b, Absatz 1 und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) nur bei der Landnutzung zur Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte eine Vereinbarung über den Erhalt des Nutzungsrechts für Wohngrundstücke möglich bzw. muss bei der Umsetzung gewerblicher Wohnbauprojekte ein Nutzungsrecht für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke vorliegen. Dies bedeutet, dass es Investoren nicht gestattet ist, über die Übertragung von Landnutzungsrechten für Wohngrundstücke oder für Wohngrundstücke und andere Grundstücke oder andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zu verhandeln, oder dass es ihnen in Fällen, in denen Investoren derzeit das Recht haben, andere Grundstücke, die keine Wohngrundstücke sind, zur Durchführung gewerblicher Wohnbauprojekte zu nutzen, nicht gestattet ist. Daher wurden in Artikel 128 Absatz 1 Buchstabe b und Absatz 6 des Entwurfs des Bodengesetzes (geändert) die Bestimmungen in Artikel 73 Absatz 1 Buchstabe b und Artikel 169 Absatz 1, Artikel 191 Absatz 2 sowie Artikel 193 Absatz 1 des Bodengesetzes von 2013 nicht vollständig übernommen, wonach Wirtschaftsorganisationen Landnutzungsrechte für Grundstücksarten übertragen werden können, die für die Planung von Investitionsprojekten, einschließlich gewerblicher Wohnungsbauprojekte, geeignet sind. Im Falle der Übertragung landwirtschaftlicher Nutzungsrechte muss eine schriftliche Genehmigung der zuständigen staatlichen Behörde vorliegen.

Mittlerweile machen gewerbliche Wohnbauprojekte mit 100 % Wohnbauland nur etwa 1 % der Gesamtzahl gewerblicher Wohnbauprojekte aus und es handelt sich allesamt um sehr kleine Projekte, da fast kein Wohnbauland eine Fläche von über ^{5.000 m²} aufweist. Die Art des gewerblichen Wohnungsbaus mit Wohngrundstücken und anderen Grundstücken, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, ist weit verbreitet und macht etwa 95 % der Gesamtzahl der gewerblichen Wohnungsbauprojekte aus. Kommerzielle Wohnbauprojekte auf anderen Grundstücken als Wohngrundstücken machen nur etwa 5 % der Gesamtzahl der kommerziellen Wohnbauprojekte aus und sind allesamt Großprojekte, deren Entwicklung gefördert werden muss.

Viele Projekte liegen aufgrund gesetzlicher Bestimmungen noch immer auf Eis.

Das dritte Problem ist das Verfahren zur Anpassung des Flächennutzungsplans im Maßstab 1/2.000. Für diese Anpassung ist die zuständige staatliche Behörde zuständig, damit die Unternehmen über eine Grundlage für die Ausarbeitung eines detaillierten Plans des Investitionsprojekts im Maßstab 1/500 verfügen. Der Grund hierfür liegt in der „Bevölkerungsobergrenze“ und darin, dass viele Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000 nicht rechtzeitig aktualisiert und angepasst wurden, sodass sie den Anforderungen der Investoren nicht gerecht wurden.

Beispielsweise beträgt die tatsächliche Bevölkerung von Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 13 Millionen Menschen, laut den Ergebnissen der Volkszählung vom 1. April 2019 beträgt die Bevölkerungszahl jedoch nur 8,9 Millionen Menschen. Oder die Bevölkerungszahl des Distrikts Binh Thanh ist bis 2020 auf 560.000 Menschen festgelegt, im Jahr 2014 betrug die tatsächliche Bevölkerungszahl dieses Distrikts jedoch 560.000 Menschen. Wird die tatsächliche Bevölkerungszahl nicht korrekt berechnet, können Stadterneuerungsprojekte oder Projekte zur Entwicklung neuer Stadtgebiete nicht umgesetzt werden, da es keine „Obergrenze“ für die Bevölkerungszahl mehr gibt.

Ho-Chi-Minh-Stadt verfügt über mehr als 600 Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000, darunter einige, die nicht mehr geeignet sind und angepasst werden müssen, was jedoch nicht rechtzeitig geschehen ist. Dies gilt insbesondere für die vorherigen Bebauungspläne im Maßstab 1/2.000, die entsprechend den Verwaltungsgrenzen auf Gemeinde- und Bezirksebene umgesetzt wurden und integriert werden müssen. Daher verlangt die Resolution 98 der Nationalversammlung auch, dass Zonenpläne und Detailpläne gemäß den gesetzlichen Bestimmungen genehmigt oder zur Anpassung freigegeben werden müssen, bevor der Machbarkeitsstudienbericht für Bauinvestitionen erstellt und die nächsten Schritte des Projekts umgesetzt werden.

Das vierte Problem betrifft das konkrete Verfahren zur Grundstücksbewertung, die Grundstückspreisermittlung, die Grundstückspreisentscheidung zur Berechnung von Landnutzungsgebühren, Grundrenten für Immobilienprojekte, gewerblichen Wohnungsbau oder die Aufforderung der zuständigen staatlichen Stelle zur Überprüfung und Berechnung der anfallenden Landnutzungsgebühren und Grundrenten (sofern vorhanden). Dieses Problem besteht hauptsächlich in der praktischen Anwendung des Dekrets 44. Im März 2023 gab es in Ho-Chi-Minh-Stadt etwa 100 kommerzielle Wohnbauprojekte mit 81.000 Wohnungen, für die kein Pink Book ausgestellt wurde.

Das fünfte Problem besteht darin, dass die zuständigen staatlichen Stellen nur zögerlich Vorschriften für den Umgang mit den vom Staat verwalteten Grundstücken (öffentliches Land), auf denen gewerbliche Wohnprojekte stattfinden, erlassen. Aufgrund des Fehlens dieser Regelung gab es seit mehr als sechs Jahren, vom 1. Juli 2014 (Inkrafttreten des Dekrets 43) bis zum 8. Februar 2021 (Inkrafttreten des Dekrets 148), keinen Mechanismus zur Regelung des Umgangs mit öffentlichen Grundstücken, die mit gewerblichen Wohnbauprojekten durchsetzt sind. Bis heute ist das Dekret 148 seit fast drei Jahren in Kraft, doch gibt es noch immer zahlreiche Provinzen und zentral verwaltete Städte, die keine Vorschriften zu seiner Umsetzung erlassen haben. Dies führt dazu, dass viele gewerbliche Wohnungsbauprojekte in den Verfahren zur Genehmigung von Investitionsrichtlinien oder in den Verfahren zur spezifischen Grundstücksbewertung, Grundstücksschätzung und Grundstückspreisentscheidung zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundrenten „steckenbleiben“.

Das sechste Problem ist auf Absatz 2, Artikel 49 des Immobiliengesetzes von 2014 zurückzuführen. Dieser besagt, dass die Übertragung eines Projekts oder eines Teils eines gewerblichen Wohnbauprojekts nur zulässig ist, wenn der Investor über ein Pink Book für das gesamte oder einen Teil des übertragenen Projekts verfügt und seiner finanziellen Verpflichtung zur Zahlung von Landnutzungsgebühren und Grundrente an den Staat nachgekommen ist. Da diese Regelung nicht geändert wurde, ist sie nicht flexibel und kommt der Realität nicht nahe, wie in Absatz 1, Artikel 10 der Resolution 42 der Nationalversammlung zur Pilotierung der Schuldenregulierung von Kreditinstituten festgelegt. Dort wird weder die Voraussetzung eines „Pink Book“ für das Projekt noch die Verpflichtung des Investors zur Erfüllung seiner finanziellen Verpflichtungen für das Projekt vorgeschrieben.

Das siebte Problem besteht darin, dass das Gesetz über das Immobiliengeschäft von 2014 den Akt der Hinterlegung zum Zwecke des Abschlusses eines Vertrags (vor dem Zeitpunkt der Berechtigung zur Unterzeichnung eines Vertrags zur Mobilisierung von Kapital zum Verkauf von Immobilien und künftigem Wohnraum) nicht regelt, um die Bestimmungen zu Hinterlegungen in Artikel 328 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu konkretisieren. Dadurch sind Gesetzeslücken entstanden, die es Spekulanten, Grundstücksmaklern und unehrlichen Unternehmen ermöglichen, große Einlagen auszunutzen und zu erhalten. Sogar 90 – 95 % des Vertragswertes dienen dem Zweck des Betrugs und der Aneignung von Kundenvermögen (typischerweise im Fall der Alibaba Company).

Quellenlink: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm