النظر في إضافة القدرة للمستثمرين للمشاركة في المزاد

[إعلان 1]

لا توجد قواعد تنظم قدرة المستثمرين المشاركين في المزاد

وقد حدد مشروع قانون الأراضي (المعدل) المعد للعرض على مجلس الأمة للنظر فيه بشكل واضح حالات بيع حقوق الانتفاع بالأراضي بالمزاد العلني عندما تخصص الدولة الأرض مع تحصيل رسوم الانتفاع بالأراضي، وتؤجر الأرض بدفعة واحدة لكامل مدة الإيجار. وينص المشروع على حالات المزاد وشروطه ومسؤوليات الأفراد والمنظمات وكذلك مسؤوليات اللجان الشعبية على كافة المستويات. وعلى وجه الخصوص، يجب على المنظمات المشاركة في مزاد حقوق استخدام الأراضي أن تستوفي جميع الشروط مثل أهليتها للحصول على أرض مخصصة لها أو أرض مستأجرة من الدولة؛ - ضمان توفير الظروف اللازمة لتنفيذ المشاريع الاستثمارية وفقا للأنظمة مثل الودائع أو غيرها من أشكال الضمانات...

ولكن المشروع لم ينص على مبادئ المزاد أو العقوبات أو المسؤوليات الشخصية عند المشاركة في المزادات وعدم الوفاء بالالتزامات المالية والانسحاب من المزاد. وفي الوقت نفسه، كانت هناك في الواقع حالات حيث تسابق الأفراد والمنظمات المشاركة في المزادات لدفع الأسعار إلى مستويات مرتفعة للغاية، حتى الأسعار "الافتراضية"، ولكنهم يتخلون بعد ذلك عن ودائعهم، مما يتسبب في العديد من العواقب لمنظم المزاد وكذلك للمشاركين الآخرين.

على سبيل المثال، في مزاد "الأرض الذهبية" في ثو ثيم في مدينة هوشي منه في نهاية عام 2021، فازت 4 شركات بالمزاد، لكنها جميعًا سحبت ودائعها لاحقًا. وتقدم هذه المشاريع أسعارا أعلى بـ7 إلى 8 مرات من السعر المبدئي، مما يجعل الأمر يبدو وكأن ميزانية المدينة ستجمع مبلغا كبيرا من المال لاستثماره في التنمية الاجتماعية والاقتصادية. لكن هذه الشركات تخلت عن ودائعها، مما أدى إلى بقاء قطع "الأراضي الذهبية" في منطقة ثو ثيم الحضرية بلا حراك حتى الآن.

ويرى العديد من الخبراء الاقتصاديين أن هناك العديد من الدروس المستفادة من هذه الحادثة، محذرين المستثمرين والسوق وأجهزة إدارة الدولة. وهذا درس يتعلق بحقيقة مفادها أن على الشركات والمستثمرين أن يفكروا ويحسبوا جيداً قبل المشاركة في المزادات بشكل عام أو مزادات الأراضي العامة بشكل خاص. لا يمكن "التسعير" بشكل عشوائي لأن ذلك سيترك عواقب عديدة على الشركة نفسها والاقتصاد. أما بالنسبة لجهة الإدارة، فسوف تكون هناك خطوات مراجعة في عملية طرح الأصول العامة في المزاد مثل سعة الوحدات أو الأفراد المشاركين؛ القيود المفروضة على تنفيذ المشروع وكيفية تقديم العطاءات لضمان النجاح.

ومن ثم فإن مشروع قانون الأراضي (المعدل) ينبغي أن يأخذ في الاعتبار تنظيم أو استكمال قدرة وخبرة المستثمرين الذين ينفذون مشاريع مماثلة. وتتضمن المبادئ الرئيسية الودائع والعقوبات للمنظمات والأفراد الذين يفشلون في الوفاء بالتزاماتهم المالية بعد المزاد. وتساعد القواعد الإضافية المتعلقة بقدرة وخبرة المستثمرين أيضًا في التغلب على الوضع الذي لا يستطيع فيه المستثمرون بعد المزاد تنفيذ المشروع، مما يؤدي إلى التخلي عنه أو إعادة بيعه لمستثمرين آخرين أو مصادرة الوديعة.

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 1. — إن الشركات التي تفوز بالمزاد ولكنها تخسر ودائعها تسبب العديد من العواقب على الاقتصاد.

وبحسب السيد هوينه فوك نجيا، مدير مركز الاقتصاد والقانون والإدارة في كلية الاقتصاد والقانون وإدارة الدولة في جامعة هونج كونج، فإن الدروس المستفادة من مزاد الأراضي في منطقة ثو ثيم الحضرية أكدت مرة أخرى أنه في قصة تقديم العطاءات لتطوير المشاريع، فإن القضية الحاسمة هي اختيار المستثمر المناسب وتقييم قدرة المستثمر بشكل صحيح.

يمكن تحديد قدرة المستثمر من خلال عوامل تتعلق بحجم المشروع، وسعة رأس مال المؤسسة، والخبرة في تنفيذ مشاريع مماثلة، والحاجة إلى القيود والمسؤوليات القانونية بعد المزاد. وفي الوقت نفسه، من الضروري توحيد وربط معايير تقييم قدرة المستثمر وكذلك المسؤوليات المتعلقة بالمشروع في القوانين ذات الصلة مثل قانون المزايدة وقانون المزاد العقاري والمراسيم واللوائح وما إلى ذلك.

Xem xét bổ sung năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá - Ảnh 2. — إن الشركات التي تفوز بالمزاد ولكنها تخسر ودائعها تسبب العديد من العواقب على الاقتصاد.

القانون سيكون أكثر صرامة.

وفي حديثه عن الحالات التي يتخلى فيها صاحب العطاء الفائز عن الوديعة بعد انتهاء المزاد، أكد المحامي بوي كوانج نجييم، من نقابة المحامين في مدينة هوشي منه، أن هذا يتسبب في تكاليف وعواقب كبيرة على الاقتصاد بأكمله. أولاً، سيؤدي فوز المزايدين الذين يتخلون عن ودائعهم إلى دفع منظمي المزاد العقاري والأراضي إلى إهدار الموارد لإعادة عملية المزاد.

وفي الوقت نفسه، غالباً ما ترتبط حالات إلغاء الودائع بحقيقة أن أسعار الأراضي قد ارتفعت إلى مستويات عالية للغاية، حيث تسببت الأسعار "الافتراضية" في دفع سعر الأراضي الحكومية إلى الارتفاع. وهذا من شأنه أيضًا أن يجعل من الصعب على الدولة استعادة الأراضي، وتعويضها، وتطهير الموقع للمشاريع اللاحقة. وفي الوقت نفسه، عندما ترتفع أسعار الأراضي إلى مستويات عالية للغاية، يرتفع معدل الاستثمار في المشروع بشكل حاد أيضًا.

وسيتعين على مستثمري المشروع إعادة حساب كافة تكاليف الاستثمار، ولن تكون هناك حتى أي وحدات مشاركة في تطوير المشروع. وهذا يعني إعاقة التنمية الاجتماعية والاقتصادية الشاملة لتلك المنطقة. حتى الأشخاص الذين يريدون شراء المنازل أو العقارات سيواجهون صعوبات عندما ترتفع أسعار الأراضي بشكل كبير.

أكد المحامي بوي كوانغ نغييم: "لقد حُددت شروط مزادات العقارات بالتفصيل في قانون مزادات العقارات. ومع ذلك، يُمكن النظر في إضافة لوائح إلى مشروع قانون الأراضي (المُعدّل) هذه المرة تتعلق بأهلية وخبرة المستثمرين الذين يُنفّذون مشاريع عند المشاركة في مزادات حقوق استخدام الأراضي. ستكون هذه الإضافة أكثر صرامة، وتهدف إلى الحد من حالات التخلي عن الودائع، كما هو الحال في مزاد الأراضي "الذهبية" في ثو ثيم بمدينة هو تشي منه".

وأكد المحامي نجوين فان هاو، رئيس مركز التحكيم التجاري للمحامين في فيتنام، أن مبادئ المزاد أو العقوبات عندما يشارك الأفراد في المزادات ولكنهم لا يقومون بالوفاء بالتزاماتهم المالية، أو ينتهكون... تم تنظيمها بالكامل في قانون مزاد العقارات. مع مرور الوقت، زاد عدد وجودة المزادات الناجحة، ولكن لا تزال هناك بعض النواقص.

على وجه التحديد، لا تزال جودة فريق المزاد محدودة من حيث الخبرة والاحترافية، وهناك مخالفات تؤدي إلى إلغاء العديد من المزادات بسبب انتهاكات الإجراءات والنظام... جودة المزادات غير فعالة بشكل عام، ووضع "الفريق الأزرق - الفريق الأحمر" لخفض الأسعار أصبح أكثر تعقيدًا وتطورًا، ولا تزال آلية المزاد تكشف عن العديد من القيود. وعلى وجه الخصوص، تم اكتشاف العديد من المخالفات في مزاد حقوق استخدام الأراضي، وخاصة بالنسبة للمشاريع ذات الأصول العامة، مما أدى إلى المضاربة والتربح، وخطر خسارة الدولة.

ولذلك اقترح السيد هاو أنه من خلال أحكام القوانين المتخصصة، فإن قانون الأراضي (المعدل) يحتاج أيضًا إلى استكمال اللوائح لإنشاء آلية مناسبة وفعالة لطرح حقوق استخدام الأراضي في المزاد العلني. وعلى وجه الخصوص، استكمال اللوائح المتعلقة بتقييم القدرة المالية والخبرة للمستثمرين، وتحديد مدة الإيداع وفقا لأحكام القانون. وفي الوقت نفسه، من الضروري فرض عقوبات صارمة على المشاريع التي تستغل حقوق استخدام الأراضي، مثل الودائع والغرامات على المنظمات والأفراد الذين لا يقومون بالوفاء بالتزاماتهم المالية بعد المزاد، وذلك للحد من ارتفاع أسعار الأراضي في المنطقة المحيطة بمنطقة المزاد.

ويسمح القرار 98 بشأن الآليات الخاصة لمدينة هوشي منه أيضًا للمدينة باختيار المستثمرين بشكل استباقي، والذي ينص على المعايير والمقاييس لتقييم قدرة والتزام الشركات بعد المشاركة في المزادات والعطاءات... إلى جانب المراسيم والتعميمات التي توجه قانون الأراضي بالتفصيل، فإنه يساعد على التغلب على الوضع حيث لا يستطيع المستثمرون تنفيذ المشروع بعد المزاد، مما يؤدي إلى التخلي عنه أو إعادة بيعه لمستثمرين آخرين أو مصادرة الودائع.

السيد هوينه فوك نجيا ، مدير مركز الاقتصاد والقانون والإدارة، كلية الاقتصاد والقانون والإدارة العامة، جامعة هايتي

[إعلان 2]
رابط المصدر