فيتنام تجذب أنظار المستثمرين الأجانب، وتبيع سلعًا نادرة للغاية بشكل متزايد، وتضع ضوابط على صناديق صيانة الشقق

فيتنام تصبح أكثر جاذبية للمستثمرين الأجانب، وأسعار العقارات في الحي القديم في هانوي ترتفع بشكل كبير، والمعاملات هادئة، واللوائح المفروضة على صناديق صيانة المباني السكنية... هي أحدث أخبار العقارات.

في سياق سوق العقارات التجارية العالمية التي تواجه العديد من التحديات، برزت فيتنام كدولة تتمتع بالعديد من السياسات والمبادرات الإيجابية لتحسين الشفافية والامتثال القانوني فضلاً عن بيئة الأعمال بشكل عام. (الصورة: هوانج ها)

سعر المتر المربع من الأرض والمنزل في الحي القديم في هانوي يساوي سعر الشقة

وبحسب موقع "فيتنام نت" ، فإن العقارات في الشوارع "الذهبية" في منطقة هوان كيم (هانوي) مثل دينه تيان هوانج، وكاو جو، ولو سو، وهانج نجانج، وهانج داو، وهانج باك، وهانج بي، وهانج بوم، وهانج بونج، وهانج بو... تُعرض دائمًا للبيع بأسعار مرتفعة للغاية، من مئات الملايين من الدونغ إلى مليارات الدونغ لكل متر مربع، اعتمادًا على الموقع.

حتى أن هناك منزلًا يقع على شارعين "ذهبيين" بسعر بيع يصل إلى 2 مليار دونج / متر مربع. على سبيل المثال، يتم طرح منزل مكون من 3 طوابق في شوارع Dinh Tien Hoang وCau Go بمساحة 210 متر مربع وواجهة 8 أمتار للبيع بمبلغ 420 مليار دونج. وبهذا السعر، فإن كل متر مربع يساوي سعره 2 مليار دونج.

أو منزل مساحته 65م2 وواجهته 6م على شارع دينه تيان هوانج يباع بمبلغ 70 مليار دونج؛ ما يعادل أكثر من مليار دونج/م2. حسب البائع البيت فيه دفتر احمر باسم المالك معاملة فورية.

في شارع لو سو يوجد للبيع منزل مكون من 8 طوابق بمساحة 100م2 ومصعد. السعر المطلوب هو 86 مليار دونج، أي ما يعادل 860 مليون دونج/م2 وهو قابل للتفاوض. وفقًا لمعلومات البائع، فإن المنزل يحتوي على كتاب أحمر باسم المالك ويتم تأجيره حاليًا لأغراض تجارية.

كما يتم بيع منزل من 4 طوابق في شارع هانج بي بمساحة 32 مترًا مربعًا مقابل 25 مليار دونج، أي ما يعادل حوالي 781 مليون دونج/متر مربع. أو منزل بمساحة 250 متر مربع وواجهة 7.5 متر يقع في شارع هانج باك يباع بمبلغ 120 مليار دونج، أي حوالي 480 مليون دونج/متر مربع.

وبالمثل، فإن المنزل في شارع هانج بو تبلغ مساحته 260 مترًا مربعًا، ويبلغ السعر المطلوب 135 مليار دونج، أي حوالي 520 مليون دونج/متر مربع. حسب الإعلان فإن المنزل له مالك واحد و"كتاب أحمر" واحد، ويقع في موقع جميل للغاية، الأغلى على الشارع، رصيف واسع...

قال ممثل موقع Batdongsan.com.vn إنه في المتوسط خلال الأشهر الثلاثة الماضية (مارس وأبريل ومايو 2023)، بلغ سعر بيع المنازل المطلة على الشوارع في الحي القديم في هانوي حوالي 597 مليون دونج/متر مربع.

انخفض عدد عمليات البحث عن المنازل في الحي القديم في هانوي بنحو 30% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. في هذه الأثناء، على الرغم من انخفاض أسعار بيع المنازل المطلة على الشوارع في الحي القديم في هانوي بنسبة 11% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، إلا أنها لا تزال ترتفع بنسبة 8% مقارنة بالمستوى قبل جائحة كوفيد-19 (2019).

على سبيل المثال، تظهر البيانات المتوسطة للأشهر الثلاثة مارس وأبريل ومايو 2023، مقارنة بنفس الفترة في السنوات السابقة في بعض شوارع هانوي القديمة، أن سعر بيع المنازل في شارع لو سو في عام 2023 هو 1.058 مليار دونج/م2 وفي عام 2019 هو 972 مليون دونج/م2. أو شارع هانج بوم، متوسط سعر البيع في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023 هو 924 مليون دونج/م2، بينما في عام 2019 كان 706 مليون دونج/م2...

قال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn ، إن المنازل في الأحياء القديمة في هانوي تخدم بشكل أساسي غرض توفير خدمات الطعام والفندقة والسياحة للضيوف المحليين والدوليين. ولذلك فإن إحدى الإشارات التي تدل على "صحة" هذا القطاع العقاري هي عدد السياح، وخاصة السياح الأجانب.

"لقد تحسنت أعداد الوافدين السياحيين في الوقت الحالي مقارنة بالعام الماضي ولكنها لم تتعاف بعد إلى مستويات ما قبل كوفيد-19. في الربع الأول من عام 2023، استقبلت هانوي ما يقرب من 5.9 مليون سائح، بينما في نفس الفترة من عام 2019، بلغ هذا العدد ما يقرب من 7.5 مليون.

مع هذا الاتجاه، أتوقع أنه خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة المقبلة، سيظل مستوى أسعار المنازل في الحي القديم في هانوي مستقراً، ولن يتحسن حجم المعاملات كثيراً.

ومع ذلك، على المدى الطويل، بعد 3-5 سنوات من الآن، عندما يعود الاقتصاد إلى طبيعته، وتتطور صناعة السياحة بشكل أقوى، ولا تزال المنازل في الحي القديم في هانوي واحدة من القطاعات المحتملة. وعلق السيد كوك آنه قائلاً: "إن مستويات الأسعار والمعاملات سوف تنمو بشكل أفضل".

العقارات في فيتنام مطلوبة من قبل المستثمرين الأجانب

وبحسب زينج ، خلال رحلة عمل قام بها مؤخراً إلى فيتنام، أكد السيد ماثيو بو، الرئيس التنفيذي لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في كوشمان آند ويكفيلد، أن فيتنام أصبحت جذابة بشكل متزايد للعديد من المستثمرين المؤسسيين في جميع أنحاء العالم.

في شهر مارس/آذار، استضافت شركة الخدمات العقارية التجارية حدثًا في مقرها الرئيسي في سنغافورة لـ 80 من أكبر المستثمرين المؤسسيين في العالم، العديد منهم من آسيا. عند استطلاع آراء قادة الشركات حول أسواق الاستثمار العقاري المفضلة لديهم، تلقت شركة كوشمان آند ويكفيلد غالبية الردود التي سمت اليابان وأستراليا وفيتنام.

وبحسب السيد ماثيو بوو، فإن المستثمرين المؤسسيين يهدفون دائمًا إلى أسواق مستقرة وموثوقة. وعلى وجه الخصوص، في سياق سوق العقارات التجارية العالمية التي تواجه العديد من التحديات، برزت فيتنام كدولة تتمتع بالعديد من السياسات والمبادرات الإيجابية لتحسين الشفافية والامتثال القانوني فضلاً عن بيئة الأعمال بشكل عام.

وفي الوقت نفسه، فإن موجة الاستثمار من قبل العديد من الشركات المتعددة الجنسيات الكبرى مثل ليغو، وباناسونيك، وسامسونج، وإل جي، وشارب... هي أيضا علامة إيجابية، لأنه أينما ذهب المستأجرون، فإن المستثمرين المؤسسيين سوف يتبعونهم.

وبالنظر إلى المستقبل، أكد السيد ماثيو بوو أن المستثمرين يبحثون دائمًا عن المناطق التي تظهر نموًا، مثل المؤشرات الاقتصادية الإيجابية، والسكان الشباب، والطبقة المتوسطة المتنامية، والتوسع الحضري السريع.

وقال رئيس شركة كوشمان آند ويكفيلد في منطقة آسيا والمحيط الهادئ: "تتمتع فيتنام بكل هذه الصفات، بالإضافة إلى معدل نمو مرتفع للناتج المحلي الإجمالي. وتشكل كل هذه العوامل القوة الدافعة لتنمية كافة قطاعات العقارات. تتمتع فيتنام بدوافع النمو ويمكن أن تصبح وجهة استثمارية أكثر جاذبية إذا استمرت في بذل الجهود لتحسين بيئة الأعمال".

خلف موجة العقارات النادرة للغاية المعروضة للبيع في هانوي

في الآونة الأخيرة، ضجت سوق العقارات في هانوي بمعلومات حول بيع 5 فيلات مكونة من 4 طوابق في شارع كوانج آن، تاي هو، بمساحة 1263 مترًا مربعًا، بقيمة إجمالية تبلغ 660 مليار دونج.

وأكد السمسار على وجه الخصوص أن هذه هي أجمل قطعة أرض في حي كوانج آن، وقليل جدًا من الناس يبيعونها. كما نشر أحد السماسرة مؤخرًا في شارع كوانج آن "منزلًا فخمًا وكبيرًا للغاية، مساحته 1270 مترًا مربعًا، بسعر 600 مليار دونج فقط". ولجذب الانتباه، أكد السمسار أن هذا عقار "نادر للغاية" يحمل سجلًا أحمر باسم المالك، وجميع الأراضي هي أراضٍ سكنية، واستخدام طويل الأجل...

في الآونة الأخيرة، ظهرت على نطاق واسع منتجات عقارية يتم الإعلان عنها بمبلغ يصل إلى عدة مئات من مليارات دونج، ليس فقط في منطقة الحي القديم، المعروفة باسم موقع "الماس" في هانوي، ولكن أيضًا في العديد من الشوارع الرئيسية.

مثل المبنى المكون من 9 طوابق في شارع تون دوك ثانغ (دونغ دا) بمساحة 528 مترًا مربعًا وسعر 485 مليار دونج؛ مبنى شارع ثاي ها (دونغ دا) بمساحة 1,869 متر مربع للبيع بمبلغ 518 مليار دونج؛ منزل على شارع Xa Dan (Dong Da) بمساحة 183 متر مربع للبيع 118 مليار دونج...

عند مسح أسعار المنازل في شارع كاو جياي، يتم الإعلان عن العديد من المنازل للبيع بسعر يتراوح بين 550 - 750 مليون دونج/م2. في شارع Trung Kinh، يتم بيع المنازل بمبلغ يتراوح بين 500 و600 مليون دونج/م2.

في هذه الأثناء، يتم الإعلان عن منازل المدينة للبيع في شارع تران دوي هونغ بأسعار تتراوح بين 500 مليون إلى أكثر من 700 مليون دونج/متر مربع. على سبيل المثال، يتم بيع منزل مساحته 200 متر مربع و4 طوابق بمبلغ 145 مليار دونج، أي ما يعادل 725 مليون دونج/متر مربع. وقال البائع إن المنزل يتم تأجيره بمبلغ 250 مليون دونج شهريًا ...

لا يقتصر الأمر على العقارات، بل يتم أيضًا بيع الفلل في العديد من المناطق الحضرية بمئات المليارات من الدونج.

على موقع إعلانات العقارات عبر الإنترنت، تم تسعير فيلا في قسم Hoang Lan من مشروع Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) بأكثر من 650 مليون دونج/متر مربع. بمساحة تزيد عن 300 متر مربع، تبلغ القيمة الإجمالية للمنزل بأكمله 200 مليار دونج.

وتشير الدراسات الاستقصائية إلى أن سعر البيع في المشروع قد انخفض مقارنة بذروته في العام الماضي، إلى 600-700 مليون دونج للمتر المربع، ولكن السعر الإجمالي للشقق ذات أفضل إطلالة لا يقل عن عشرة ملايين دولار أمريكي.

إن بيع المنازل بمئات المليارات من الدونغ في هانوي ليس بالأمر الجديد، لكنه حدث مؤخراً. وقد تسببت الزيادة السريعة السابقة في الأسعار في تسجيل قطاع المنازل والفيلات ركودًا وانخفاض السيولة. يضطر العديد من أصحاب المنازل إلى البيع، واضطر البعض إلى خفض الأسعار على أمل التخلص من ممتلكاتهم قريبًا.

ومع ذلك، فإن سعر بيع هذا القطاع لا يزال مرتفعًا جدًا، وغير مناسب للاحتياجات الحقيقية لغالبية الناس. مثل الفيلات خارج الطريق الدائري الثالث، سجلت أسعار البيع مئات المليارات من دونغ. هذا المستوى كان يظهر سابقًا في المناطق المركزية فقط.

ويقول المطلعون على الصناعة إن أسعار الفائدة المصرفية مرتفعة حالياً، ولم تعد المضاربة العقارية موجودة، والطلب الحقيقي اليوم هو في الأساس على المنتجات العقارية الشعبية وبأسعار معقولة. في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، أصبحت المنتجات التي تبلغ قيمتها مئات المليارات من الدونغ غير مباعة بشكل متزايد.

وبحسب خبراء العقارات، فإن القطاعات ذات المخاطر العالية مثل المنازل والفيلات وغيرها تدخل مرحلة تطهير قوية. ويتجه السوق في هذه المرحلة نحو القطاعات التي تلبي الاحتياجات الحقيقية.

إن سوق العقارات يمر بدورة صعبة ولكنها أيضًا مرحلة ضرورية للتخلص من الشركات الضعيفة والفقيرة. وفي الوقت نفسه، يتطلب الأمر من الحكومة مواصلة ابتكار السياسات المؤسسية.

لائحة صندوق صيانة المباني السكنية

وفقًا للوائح، يفتح مجلس إدارة مبنى الشقق حسابًا متخصصًا لدى مؤسسة ائتمانية تعمل في فيتنام لإدارة واستخدام صندوق الصيانة للملكية المشتركة لمبنى الشقق وصندوق الصيانة للملكية المشتركة لمبنى الشقق بأكمله.

حاليًا، يتم تنفيذ أحكام قانون الإسكان المتعلقة بصندوق صيانة المباني السكنية، في البند 6، المادة 1 من المرسوم الحكومي رقم 30/2021/ND-CP المؤرخ 26 مارس 2021 بتعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 99/2015/ND-CP الذي يوجه تنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان، ينص على: "يكون مجلس إدارة المباني السكنية مسؤولاً عن فتح حساب لتلقي أموال الصيانة للملكية المشتركة التي يسلمها المستثمر وفقًا للوائح إدارة واستخدام المباني السكنية الصادرة عن وزارة البناء".

بالإضافة إلى ذلك، في النقطة (أ)، البند 3، المادة 36 من التعميم رقم 02/2016/TT-BXD المؤرخ 15 فبراير 2016 لوزير البناء الذي أصدر اللوائح الخاصة بإدارة واستخدام المباني السكنية (المعدلة والمكملة في البند 12، المادة 3 من التعميم رقم 28/2016/TT-BXD المؤرخ 15 ديسمبر 2016) تنص على: "يفتح مجلس إدارة المبنى السكني حسابًا متخصصًا لدى مؤسسة ائتمانية تعمل في فيتنام لإدارة واستخدام صندوق الصيانة للملكية المشتركة للمبنى السكني وصندوق الصيانة للملكية المشتركة للمبنى السكني بأكمله".

وفيما يتعلق بصندوق صيانة الشقق، أرسلت وزارة البناء مؤخرًا أيضًا وثيقة ردًا على مجلس إدارة مبنى شقق إيكو جرين سيتي (هانوي) بشأن تنفيذ لوائح قانون الإسكان المتعلقة بصندوق صيانة الشقق.

وعلى وجه الخصوص، وجهت وزارة البناء مجلس إدارة مبنى شقق إيكو جرين سيتي بمقارنة أحكام القانون المذكور أعلاه مع حالته المحددة للتطبيق. وفي الوقت نفسه، يرجى ملاحظة أنه أثناء عملية التنفيذ، إذا كانت هناك أي صعوبات أو مشاكل، يُطلب من مجلس الإدارة الاتصال بوكالة إدارة الإسكان الحكومية في المنطقة، وهي إدارة البناء في هانوي، للحصول على التوجيه والحل وفقًا للسلطة.

[إعلان رقم 2]
مصدر