فيتنام تجذب أنظار المستثمرين الأجانب، وتبيع سلعًا نادرة للغاية بشكل متزايد، وتضع ضوابط على صناديق صيانة الشقق

أصبحت فيتنام أكثر جاذبية للمستثمرين الأجانب، حيث تشهد أسعار العقارات في الحي القديم في هانوي ارتفاعًا هائلاً، كما أن المعاملات هادئة، واللوائح الخاصة بصناديق صيانة المباني السكنية... هي أحدث أخبار العقارات.

في سياق سوق العقارات التجارية العالمية التي تواجه العديد من التحديات، برزت فيتنام كدولة ذات العديد من السياسات والمبادرات الإيجابية لتحسين الشفافية والامتثال القانوني بالإضافة إلى بيئة الأعمال بشكل عام. (الصورة: هوانغ ها)

سعر متر مربع واحد من الأرض والمنزل في الحي القديم في هانوي يساوي سعر الشقة

وبحسب موقع "فيتنام نت" ، فإن العقارات في الشوارع "الذهبية" في منطقة هوان كيم (هانوي) مثل دينه تيان هوانغ، وكاو جو، ولو سو، وهانج نجانج، وهانج داو، وهانج باك، وهانج بي، وهانج بوم، وهانج بونج، وهانج بو... تُعرض للبيع دائمًا بأسعار مرتفعة للغاية، من مئات الملايين من دونج إلى مليارات دونج لكل متر مربع، اعتمادًا على الموقع.

حتى أن هناك منزلًا يقع على شارعين "ذهبيين" بسعر مطلوب يصل إلى 2 مليار دونج/م2. على سبيل المثال، يتم عرض منزل مكون من 3 طوابق في شارعي دينه تيان هوانج وكاو جو بمساحة 210 أمتار مربعة وواجهة 8 أمتار للبيع بمبلغ 420 مليار دونج. وبهذا السعر، فإن كل متر مربع يساوي سعره 2 مليار دونج.

أو منزل بمساحة 65 مترًا مربعًا وواجهة 6 أمتار في شارع دينه تيان هوانج يُباع مقابل 70 مليار دونج؛ ما يعادل أكثر من مليار دونج/م2. حسب البائع البيت فيه دفتر احمر باسم المالك معاملة فورية.

في شارع لو سو، منزل للبيع مكون من 8 طوابق بمساحة 100 متر مربع ومصعد. السعر المطلوب هو 86 مليار دونج، أي ما يعادل 860 مليون دونج/م2 وهو قابل للتفاوض. وفقًا لمعلومات البائع، فإن المنزل يحتوي على كتاب أحمر باسم المالك ويتم تأجيره حاليًا لأغراض تجارية.

كما يتم بيع منزل مكون من 4 طوابق في شارع هانغ بي بمساحة 32 مترًا مربعًا مقابل 25 مليار دونج، أي ما يعادل حوالي 781 مليون دونج/متر مربع. أو منزل بمساحة 250 متر مربع وواجهة 7.5 متر يقع في شارع هانغ باك يتم بيعه بمبلغ 120 مليار دونج، أي حوالي 480 مليون دونج/م2.

وبالمثل، تبلغ مساحة المنزل الواقع في شارع هانغ بو 260 مترًا مربعًا، وسعر الطلب عليه 135 مليار دونج، أي حوالي 520 مليون دونج/متر مربع. حسب الإعلان فإن المنزل له مالك واحد و "كتاب أحمر" واحد، ويقع في موقع جميل للغاية، الأكثر قيمة في الشارع، رصيف واسع...

قال ممثل شركة Batdongsan.com.vn إن متوسط سعر بيع المنازل المطلة على الشارع في الحي القديم في هانوي خلال الأشهر الثلاثة الماضية (مارس وأبريل ومايو 2023) بلغ حوالي 597 مليون دونج/متر مربع.

انخفض عدد عمليات البحث عن المنازل في الحي القديم في هانوي بنحو 30% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. في هذه الأثناء، انخفض سعر بيع المنازل المطلة على الشوارع في الحي القديم في هانوي بنسبة 11% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، لكنه لا يزال يرتفع بنسبة 8% مقارنة بالمستوى قبل جائحة كوفيد-19 (2019).

على سبيل المثال، تُظهر البيانات المتوسطة للأشهر الثلاثة مارس وأبريل ومايو 2023، مقارنة بالفترة نفسها في السنوات السابقة في بعض شوارع هانوي القديمة، أن سعر بيع المنازل في شارع لو سو في عام 2023 هو 1.058 مليار دونج/م2 وفي عام 2019 هو 972 مليون دونج/م2. أو شارع هانغ بوم، متوسط سعر البيع في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2023 هو 924 مليون دونج/م2، بينما في عام 2019 كان 706 مليون دونج/م2...

قال السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn ، إن المنازل في الأحياء القديمة في هانوي تخدم بشكل أساسي غرض توفير خدمات الطعام والفندقة والسياحة للضيوف المحليين والدوليين. ولذلك فإن إحدى الإشارات التي تدل على "صحة" هذا القطاع العقاري هي عدد السياح، وخاصة السياح الأجانب.

تحسن عدد السياح مقارنةً بالعام الماضي، لكنه لم يتعافى بعد إلى مستويات ما قبل جائحة كوفيد-19. ففي الربع الأول من عام 2023، استقبلت هانوي ما يقرب من 5.9 مليون سائح، بينما بلغ هذا العدد في الفترة نفسها من عام 2019 ما يقرب من 7.5 مليون سائح.

ومع هذا الاتجاه، أتوقع أنه خلال الأشهر الثلاثة إلى الستة المقبلة، سيظل مستوى أسعار المنازل في الحي القديم في هانوي مستقراً، ولن يتحسن حجم المعاملات كثيراً.

ومع ذلك، على المدى الطويل، بعد 3-5 سنوات من الآن، عندما يعود الاقتصاد إلى طبيعته، وتتطور صناعة السياحة بشكل أقوى، ولا تزال المنازل في الحي القديم في هانوي واحدة من القطاعات المحتملة. وعلق السيد كوك آنه قائلاً: "إن مستويات الأسعار والمعاملات سوف تنمو بشكل أفضل".

العقارات في فيتنام مطلوبة من قبل المستثمرين الأجانب

وبحسب زينج ، خلال رحلة عمل قام بها مؤخرا إلى فيتنام، أكد السيد ماثيو بو، الرئيس التنفيذي لمنطقة آسيا والمحيط الهادئ في كوشمان آند ويكفيلد، أن فيتنام أصبحت جذابة بشكل متزايد للعديد من المستثمرين المؤسسيين في جميع أنحاء العالم.

في شهر مارس، استضافت شركة الخدمات العقارية التجارية حدثًا في مقرها في سنغافورة لـ 80 من أكبر المستثمرين المؤسسيين في العالم، وكثير منهم من آسيا. عند استطلاع آراء قادة الشركات حول أسواق الاستثمار العقاري المفضلة لديهم، تلقت شركة كوشمان آند ويكفيلد غالبية الردود التي سمت اليابان وأستراليا وفيتنام.

وبحسب السيد ماثيو بوو، فإن المستثمرين المؤسسيين يهدفون دائمًا إلى أسواق مستقرة وموثوقة. وعلى وجه الخصوص، في سياق سوق العقارات التجارية العالمية التي تواجه العديد من التحديات، برزت فيتنام كدولة ذات العديد من السياسات والمبادرات الإيجابية لتحسين الشفافية والامتثال القانوني فضلاً عن بيئة الأعمال بشكل عام.

وفي الوقت نفسه، فإن موجة الاستثمار من جانب العديد من الشركات الكبرى المتعددة الجنسيات مثل ليغو، وباناسونيك، وسامسونج، وإل جي، وشارب... هي أيضا علامة إيجابية، لأنه أينما ذهب المستأجرون، فإن المستثمرين المؤسسيين سوف يتبعونهم.

وبالنظر إلى المستقبل، أكد السيد ماثيو بوو أن المستثمرين يبحثون دائمًا عن المناطق التي تظهر نموًا، مثل المؤشرات الاقتصادية الإيجابية، والسكان الشباب، والطبقة المتوسطة المتنامية، والتوسع الحضري السريع.

تتمتع فيتنام بكل هذه المقومات، بالإضافة إلى معدل نمو مرتفع للناتج المحلي الإجمالي. تُشكّل هذه العوامل جميعها دافعًا لتنمية جميع قطاعات العقارات. تتمتع فيتنام بمحركات النمو، ويمكن أن تصبح وجهة استثمارية أكثر جاذبية إذا واصلت جهودها لتحسين بيئة الأعمال، وفقًا لرئيس شركة كوشمان آند ويكفيلد في منطقة آسيا والمحيط الهادئ.

خلف موجة العقارات النادرة للغاية المعروضة للبيع في هانوي

في الآونة الأخيرة، ضجت سوق العقارات في هانوي بمعلومات حول بيع 5 فلل مكونة من 4 طوابق في شارع كوانج آن، تاي هو، بمساحة 1263 مترًا مربعًا، بقيمة إجمالية تبلغ 660 مليار دونج.

وأكد الوسيط على وجه الخصوص أن هذه هي أجمل قطعة أرض في حي كوانج آن، وقليل من الناس يبيعونها. كما نشر أحد السماسرة مؤخرًا في شارع كوانج آن إعلانًا عن منزل للبيع "فائق الحجم، وراقي، مساحته 1270 مترًا مربعًا، بسعر 600 مليار دونج فقط". ولجذب الانتباه، أكد الوسيط أن الأمر يتعلق بعقار "نادر للغاية" يحمل سجلاً أحمر باسم المالك، وكله أرض سكنية، للاستخدام طويل الأمد...

في الآونة الأخيرة، ظهرت على نطاق واسع منتجات عقارية يتم الإعلان عنها بمبلغ يصل إلى عدة مئات من المليارات من دونغ، ليس فقط في منطقة الحي القديم، المعروفة باسم موقع "الماس" في هانوي، ولكن أيضًا في العديد من الشوارع الرئيسية.

مثل المبنى المكون من 9 طوابق في شارع تون دوك ثانغ (دونغ دا) بمساحة 528 مترًا مربعًا وسعر 485 مليار دونج؛ مبنى شارع تاي ها (دونغ دا) بمساحة 1869 مترًا مربعًا للبيع بمبلغ 518 مليار دونج؛ منزل في شارع Xa Dan (Dong Da) بمساحة 183 متر مربع للبيع 118 مليار دونج...

عند النظر إلى أسعار المنازل في شارع كاو جياي، نجد أن العديد من المنازل معروضة للبيع بأسعار تتراوح بين 550 إلى 750 مليون دونج/م2. في شارع Trung Kinh، يتم بيع المنازل بمبلغ يتراوح بين 500 إلى 600 مليون دونج/م2.

في هذه الأثناء، يتم الإعلان عن المنازل للبيع في شارع تران دوي هونغ بأسعار تتراوح من 500 مليون إلى أكثر من 700 مليون دونج/م2. على سبيل المثال، يتم بيع منزل بمساحة 200 متر مربع وأربعة طوابق بمبلغ 145 مليار دونج، أي ما يعادل 725 مليون دونج/متر مربع. وقال البائع إن المنزل يتم تأجيره بمبلغ 250 مليون دونج شهريًا ...

لا يقتصر الأمر على العقارات فحسب، بل يتم أيضًا بيع الفلل في العديد من المناطق الحضرية بمئات المليارات من الدونج.

في أحد مواقع الإعلانات العقارية عبر الإنترنت، تم تسعير فيلا في منطقة Hoang Lan ضمن مشروع Vinhomes Green Bay (Nam Tu Liem) بأكثر من 650 مليون دونج/متر مربع. بمساحة تزيد عن 300 متر مربع، تبلغ القيمة الإجمالية للمنزل بالكامل 200 مليار دونج.

وتشير الدراسات الاستقصائية إلى أن سعر البيع في المشروع قد انخفض مقارنة بأعلى مستوى له في العام الماضي، إلى 600-700 مليون دونج للمتر المربع، ولكن السعر الإجمالي للشقق ذات أفضل الإطلالات لا يقل عن عشرة ملايين دولار أمريكي.

إن بيع منازل بقيمة مئات المليارات من الدونغ في هانوي ليس بالأمر الجديد، لكنه حدث مؤخراً. وقد أدى الارتفاع السريع السابق في الأسعار إلى تسجيل قطاع المنازل والفيلات ركودًا قياسيًا وانخفاض السيولة. يضطر العديد من أصحاب المنازل إلى البيع، واضطر البعض إلى خفض الأسعار على أمل التخلص من ممتلكاتهم قريبًا.

ومع ذلك، فإن سعر بيع هذا القطاع لا يزال مرتفعًا جدًا، وغير مناسب للاحتياجات الحقيقية لغالبية الناس. وكما هو الحال بالنسبة للفيلات خارج الطريق الدائري الثالث، فقد تم تسجيل سعر البيع عند عدة مئات من المليارات دونج. هذا هو المستوى الذي ظهر سابقًا في المناطق المركزية فقط.

ويقول المطلعون على الصناعة إن أسعار الفائدة المصرفية مرتفعة حاليًا، ولم تعد المضاربة العقارية موجودة، والطلب الحقيقي اليوم هو في الأساس على المنتجات العقارية الشعبية وبأسعار معقولة. في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، أصبحت المنتجات التي تبلغ قيمتها مئات المليارات من الدونغ غير مباعة بشكل متزايد.

وبحسب خبراء العقارات، فإن القطاعات المضاربية للغاية مثل المنازل والفيلات... تدخل في عملية تطهير قوية. ويتجه السوق في هذه المرحلة نحو القطاعات التي تلبي الاحتياجات الحقيقية.

إن سوق العقارات يمر بدورة صعبة ولكنها أيضًا مرحلة ضرورية للتخلص من الشركات الضعيفة والفقيرة. وفي الوقت نفسه، يتطلب الأمر من الحكومة مواصلة ابتكار السياسات المؤسسية.

لائحة صندوق صيانة المباني السكنية

وفقًا للوائح، يفتح مجلس إدارة مبنى الشقق حسابًا متخصصًا لدى مؤسسة ائتمانية تعمل في فيتنام لإدارة واستخدام صندوق الصيانة للملكية المشتركة لمبنى الشقق وصندوق الصيانة للملكية المشتركة لمبنى الشقق بأكمله.

حاليًا، تنفيذ أحكام قانون الإسكان المتعلقة بصندوق صيانة المباني السكنية، في البند 6، المادة 1 من المرسوم رقم 30/2021/ND-CP المؤرخ 26 مارس 2021 للحكومة بتعديل واستكمال عدد من مواد المرسوم رقم 99/2015/ND-CP الذي يوجه تنفيذ عدد من مواد قانون الإسكان ينص على: "مجلس إدارة المباني السكنية مسؤول عن فتح حساب لتلقي أموال الصيانة للملكية المشتركة التي يسلمها المستثمر وفقًا للوائح إدارة واستخدام المباني السكنية الصادرة عن وزارة البناء".

بالإضافة إلى ذلك، في النقطة (أ)، البند 3، المادة 36 من التعميم رقم 02/2016/TT-BXD المؤرخ 15 فبراير 2016 لوزير البناء الذي أصدر اللوائح المتعلقة بإدارة واستخدام المباني السكنية (المعدلة والمكملة في البند 12، المادة 3 من التعميم رقم 28/2016/TT-BXD المؤرخ 15 ديسمبر 2016) تنص على: "يفتح مجلس إدارة المبنى السكني حسابًا متخصصًا في مؤسسة ائتمانية تعمل في فيتنام لإدارة واستخدام صندوق الصيانة للملكية المشتركة للمبنى السكني وصندوق الصيانة للملكية المشتركة للمبنى السكني بأكمله".

وفيما يتعلق بصندوق صيانة الشقق، أرسلت وزارة البناء مؤخرًا أيضًا وثيقة ردًا على مجلس إدارة مبنى شقق Eco Green City (هانوي) بشأن تنفيذ لوائح قانون الإسكان المتعلقة بصندوق صيانة الشقق.

وعلى وجه الخصوص، وجهت وزارة البناء مجلس إدارة مبنى شقق إيكو جرين سيتي بمقارنة أحكام القانون المذكور أعلاه مع حالته المحددة للتطبيق. وفي الوقت نفسه، يرجى ملاحظة أنه أثناء عملية التنفيذ، إذا كانت هناك أي صعوبات أو مشاكل، يُطلب من مجلس الإدارة الاتصال بوكالة إدارة الإسكان الحكومية في المنطقة، وهي إدارة البناء في هانوي، للحصول على التوجيه والحل وفقًا للسلطة.

[إعلان 2]
مصدر