الجانب المظلم للوساطة العقارية
يلعب الوسطاء دورًا مهمًا للغاية في صناعة العقارات، حيث يعملون كوسطاء يربطون مئات الآلاف من المعاملات التي تبلغ قيمتها ملايين المليارات من دونج كل عام، مما يحقق الكفاءة الاقتصادية المثلى لأصول العقارات والأرباح المستدامة لكل فرد وشركة.
إن تطور الوساطة العقارية في فيتنام يرتبط ارتباطًا وثيقًا بتطور سوق العقارات ويعكسه بالإضافة إلى الطلب المتزايد على الخدمات المهنية والمتنوعة في هذه الصناعة، وهو ما يعتبر أيضًا أمرًا لا مفر منه في تطوير سوق العقارات.
تم إقرار قانون الأعمال العقارية 2023 ودخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025 مع العديد من النقاط الجديدة نحو تشديد أنشطة الوساطة العقارية.
وبناءً على ذلك، وبعد فترة من التكوين والتطوير، تشهد قوة الوساطة العقارية في فيتنام حاليًا نموًا قويًا ومتنوعًا، ولكنها تواجه أيضًا عددًا من التحديات والمشاكل التي تحتاج إلى حل، إلى جانب التطور غير المستقر لهذه الصناعة.
في الواقع، وعلى الرغم من القواعد الحالية المتعلقة بالعقوبات، فإن إدارة أنشطة الوساطة لا تزال "مفتوحة"، ولا تزال الوساطة العقارية مهنة لا توجد بها أي حواجز تقريبًا للدخول أو الخروج.
تظهر بيانات الأبحاث الصادرة عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) أن فيتنام لديها حاليًا حوالي 100 ألف وسيط يعملون ويعملون رسميًا في منظمات الأعمال المهنية.
ومن بين هؤلاء، هناك حوالي 40 ألف فرد فقط من المشاركين في الأنشطة يحملون شهادات ممارسة مهنة الوساطة العقارية. هناك مئات الآلاف، وحتى الملايين من الأشخاص المتبقين في الوقت الذي يكون فيه سوق العقارات "ساخنًا"، يشاركون في الاتصال لإجراء المعاملات العقارية.
لكن معظمهم من العاملين لحسابهم الخاص، "الهواة"، العاملين في "وظائف جانبية"، بدون تدريب، بدون معرفة مهنية، يعملون بشكل عفوي، وليس تحت الإدارة المهنية لأي وكالة. إنهم يهتمون فقط بكيفية إتمام المعاملة في أسرع وقت ممكن، والاستفادة من فرصة "تضخيم" أسعار العقارات لتحقيق الأرباح، وتخزين السلع، وخداع العملاء ... مما يتسبب في التلاعب بالسوق.
وتتسبب العواقب في الكثير من عدم الاستقرار في سوق العقارات الفيتنامية، وتآكل ثقة المستثمرين، وإلحاق الضرر بصورة قوى الوساطة الحقيقية. يقدم الأشخاص الحقيقيون المعلومات، ويسهلون المعاملات، ويخلقون بيئة تجارية فعالة وعادلة لكل من المشترين والبائعين.
تشديد شروط ممارسة مهنة الوساطة العقارية.. ماذا يجب أن يفعل؟
وبحسب نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام - الدكتور نجوين فان دينه، من أجل أن يعمل سوق العقارات بأمان وشفافية، يجب أن تكون هناك آلية قانونية لربط دور ومسؤولية وسطاء العقارات في الاستشارات وتقديم المعلومات، بما في ذلك الإجراءات القانونية للمنتجات والمشاريع العقارية لحماية حقوق المستثمرين ومشتري المنازل عند المشاركة في المعاملات.
للتكيف مع التغييرات في الإطار القانوني الجديد، يحتاج السماسرة إلى تحديث معارفهم بسرعة وتحسين مهاراتهم والاستفادة من الفرص الجديدة في السوق.
وفي الوقت نفسه، يهدف هذا أيضًا إلى حماية مصالح الممارسين وتشجيع الوسطاء على ممارسة المهنة بأمانة. لأن البقاء في السوق لفترة طويلة، يحتاج السماسرة بالإضافة إلى الشهادة المهنية، إلى الخبرة والتجربة وتحديث المعرفة الجديدة باستمرار مع متطلبات صارمة على نحو متزايد.
وإزاء هذا الوضع، صدر قانون الأعمال العقارية 2023 (المعدل) ودخل حيز التنفيذ رسمياً اعتباراً من 1 يناير 2025، مع العديد من النقاط الجديدة نحو تشديد أنشطة الوساطة العقارية. وتنص المادة 61 من هذا القانون على وجه التحديد على أن الأشخاص الذين يمارسون أعمال الوساطة العقارية يجب أن يكونوا حاصلين على شهادة مزاولة؛ يجب أن يمارس المهنة في شركة خدمات تداول العقارات أو شركة خدمات الوساطة العقارية.
وهذا يعني أنه لا يُسمح للأفراد بممارسة أعمال الوساطة العقارية بحرية كما هو الحال الآن (تسمح الفقرة 2 من المادة 62 من قانون أعمال العقارات لعام 2014 للأفراد بالحق في ممارسة خدمات الوساطة العقارية المستقلة). كما نصت الفقرة الأولى من المادة 62 من هذا القانون على أن للأفراد الذين يمارسون أعمال السمسرة العقارية الحق في الحصول على أجر وعمولات من محلات تداول العقارات أو شركات خدمات السمسرة العقارية.
تتطلب المادة 48 من قانون الأعمال العقارية المعدل لعام 2023 من مستثمري المشاريع وشركات العقارات وشركات الخدمات العقارية تلقي المدفوعات بموجب عقود الأعمال العقارية وعقود أعمال الخدمات العقارية من العملاء من خلال الحسابات المفتوحة في مؤسسات الائتمان المحلية أو فروع البنوك الأجنبية العاملة بشكل قانوني في فيتنام.
"وبالتالي، بالنسبة للوسطاء العاملين في شركات العقارات، سيتم تحويل كافة رسوم الوساطة والعمولات عن طريق البنك. وفيما يتعلق بإصدار شهادات الوساطة العقارية، بدأت وزارة الإعمار بتنظيم الامتحانات وإصدار شهادات مزاولة مهنة الوساطة العقارية. وقال الدكتور نجوين فان دينه: "سيتم تحديد طريقة التنظيم من قبل وزارة البناء أو تفويضها مباشرة لعدد من الوحدات لتنظيم الامتحان".
وقال ممثل جمعية العقارات في فيتنام إن اللوائح الجديدة لقانون الأعمال العقارية الذي تم إقراره للتو سوف تقضي على العديد من وسطاء العقارات غير المحترفين، مما يخلق بيئة أعمال عقارية صحية وشفافة، بما يتوافق مع سياسة الحكومة.
وتساعد المعاملات من خلال الحسابات الدولة أيضًا على منع الخسائر الضريبية عندما تكون ارتكاب هذه القوة كبيرة جدًا. ومع ذلك، فإن اللوائح المذكورة أعلاه تشكل أيضًا تحديات في توظيف وتدريب الموظفين في صالات تداول العقارات. وفي الوقت نفسه، هناك أيضًا متطلبات أكثر صرامة لقوة الوساطة.
في غضون عام تقريبًا، سيدخل قانون الأعمال العقارية والقوانين المتعلقة بهذا المجال المهم حيز التنفيذ رسميًا. للتكيف مع التغييرات في الإطار القانوني الجديد، يحتاج السماسرة إلى تحديث معارفهم بسرعة وتحسين مهاراتهم والاستفادة من الفرص الجديدة في السوق.
وعليه، يحتاج السماسرة إلى قضاء بعض الوقت لفهم واستيعاب القواعد القانونية الجديدة المتعلقة بقطاع العقارات حتى يتمكنوا من تطبيقها بشكل صحيح؛ تحسين الخبرة والمهارات، يحتاج الوسطاء إلى تحسين معارفهم ومهاراتهم بشكل مستمر، بما في ذلك تحسين مهارات الاتصال، ومهارات التفاوض، ومعرفة السوق؛ استخدام التكنولوجيا وأنظمة الإدارة لتحسين سير العمل وتعزيز الاحترافية والشفافية في العمليات التجارية.
وفي الوقت نفسه، المشاركة بشكل فعال في أنشطة وفعاليات صناعة العقارات من خلال المنظمات الاجتماعية المهنية لتحديث المعلومات وكذلك بناء العلاقات والحفاظ عليها في الصناعة؛ بدلاً من التركيز على نوع واحد أو مجال محدد من العقارات، يمكن للوسطاء البحث عن فرص جديدة في قطاعات السوق المختلفة أو المناطق سريعة النمو.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)