البحث عن الأراضي بعد شائعات اندماج المدن والمحافظات: يجب على المستثمرين أن يكونوا في حالة تأهب

في الآونة الأخيرة، أصبحت المعلومات المتعلقة بدمج المقاطعات والمدن موضوعًا يستخدمه العديد من الأشخاص لبيع العقارات. وبحسب استطلاع أجراه مراسلو دان تري، أصبحت قطع الأراضي في العديد من المناطق تعج بالمعلومات المذكورة أعلاه.

على سبيل المثال، في مدينة فيت تري (مقاطعة فو ثو)، ارتفعت أسعار بيع الأراضي في البلديات والأحياء مثل ثانه ميو، وجيا كام، وتو سون، وباخ هاك، وسونغ لو، وغيرها بشكل حاد مقارنة بنهاية العام الماضي. وبحسب السيد تو، وهو وسيط في فو تو، فمنذ بداية شهر مارس/آذار، تدفق العديد من الأشخاص إلى منطقة بن جوت الحضرية (جناح تو سون، مدينة فييت تري) لرؤية الأراضي. قبل تيت، كانت أسعار الأراضي في هذه المنطقة حوالي 13-15 مليون دونج/م2، ولكن الآن وصل سعر البيع إلى أكثر من 20 مليون دونج/م2.

يستغل بعض السماسرة الشائعات حول اندماج المحافظات لبيع الأراضي (لقطة شاشة).

وفي مواجهة الوضع المذكور، حذرت إدارة البناء في مقاطعة فو تو من أن أسعار الأراضي المرتفعة قد تكون مجرد خدعة من سماسرة الأراضي لرفع الأسعار. ويقال في الوقت نفسه أن الوحدات الوظيفية سوف تقوم بفحص المعلومات واستيعابها من أجل معالجتها.

وبحسب معلومات من جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين، ارتفعت أسعار الأراضي في بعض المناطق في جميع أنحاء البلاد، بعد أسابيع قليلة من المعلومات حول اقتراح دمج المقاطعات والمدن، وفي بعض الأماكن بنسبة تصل إلى 20%.

وقال السيد نجوين فان دينه - رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS) - إن هذا التطور ليس جديدًا على سوق العقارات الفيتنامية. ويبين تاريخ السوق أنه عندما تظهر معلومات حول تخطيط جديد، فإن أسعار الأراضي في المنطقة ذات الصلة غالباً ما ترتفع بشكل حاد في الأمد القريب.

السبب الرئيسي يأتي من عقلية FOMO (الخوف من التخلف عن الركب) لدى المستثمرين. وأمام هذه المعلومات، يبدو أنهم أكثر إلحاحاً وتسرعاً في اتخاذ قراراتهم بشأن "إيداع الأموال". ومع الإيمان القوي بأن التغيير سيؤدي حتماً إلى التنمية الاقتصادية والاجتماعية، فإن أسعار العقارات سترتفع أيضاً.

وفي هذه المرحلة، فإن القرار مدفوع أيضًا بالتنبؤ بأن تعديل جداول أسعار الأراضي في الفترة المقبلة في المحليات سيدفع أسعار الأراضي إلى الارتفاع بشكل غير مباشر. لكن في الواقع، فإن معظم هذه الزيادات في الأسعار هي ذات طبيعة مضاربية. فحتى لو حدث تغيير إداري مرتبط بقرار الاندماج، فليس من المؤكد أنه سيؤدي إلى تنمية ملحوظة في المناطق، على الأقل في الأمد القريب، خاصة في ظل ارتفاع أسعار العقارات مقارنة بدخل غالبية الناس في الآونة الأخيرة.

لذلك فإن اتخاذ القرارات المتسرعة دون البحث والتقييم الدقيق للمعلومات من شأنه أن يعرض المستثمرين للعديد من المخاطر. ونتيجة لذلك، فإن العديد من المستثمرين لديهم رؤوس أموال مقيدة ولا يملكون القوة الكافية للاستمرار حتى ترتفع أسعار العقارات بشكل حقيقي.

وضرب السيد دينه مثالاً: عندما تم نشر معلومات حول تطوير بعض الضواحي في هانوي أو مدينة هوشي منه إلى مناطق، ارتفعت أسعار الأراضي على الفور "بشكل صاروخي". ولكن العديد من المناطق التي تفتقر إلى الاستثمار في البنية الأساسية سرعان ما سقطت في حالة "فقاعة متفجرة"، حيث انخفضت الأسعار بعد مرور "الحمى".

يجب على المستثمرين العقاريين أن يكونوا حذرين عند متابعة الشائعات.

قال الخبير العقاري السيد فام دوك توان إن معلومات التخطيط كانت حتى الآن لها دائمًا تأثير قوي على سوق العقارات. على سبيل المثال، في السابق، تسببت معلومات التخطيط الخاصة بمنطقتي دونغ آنه أو هوآي دوك لتصبحا منطقتين في ارتفاع أسعار الأراضي في المنطقة عدة مرات.

في الآونة الأخيرة، شهدت بعض المناطق التي يشاع أنها ستصبح مراكز إدارية بعد الاندماج، إثارة معينة في سوق العقارات. طبيعة سوق العقارات هي الشراء والبيع حسب التوقعات.

يتوقع الأشخاص الذين يشترون بناءً على الشائعات الآن اتخاذ الاختيار الصحيح وأن ترتفع الأسعار بشكل حاد في المستقبل. ولم يقتصر الأمر على المستثمرين الصغار فحسب، بل توقف بعض مستثمري المشاريع أيضًا عن البيع عندما سمعوا شائعات الاندماج وانتظروا معلومات رسمية لزيادة الأسعار بشكل حاد.

قطعة أرض على مشارف هانوي (الصورة: دونغ تام).

وقال السيد توان إن بعض الناس يقبلون المخاطرة من أجل اغتنام الفرص لتحقيق أرباح كبيرة. ومع ذلك، فمن الخطورة جدًا على المستثمرين أن يتبعوا الشائعات، وخاصة بالنسبة لأولئك الذين يستخدمون رأس المال المقترض "للتصفح". لذلك، ينبغي على المستثمرين إجراء بحث دقيق وانتظار معلومات رسمية واضحة.

وبحسب قوله، فإنه على المدى الطويل، وبعد دمج المحافظات والمدن، سيتم الاستثمار في البنية التحتية بشكل صحيح. ومن هناك، قد تحدث زيادات في الأسعار المحلية في سوق العقارات حيث يقع المركز الإداري. قد تحتاج الأماكن التي لا يتم تصنيفها كمراكز إدارية ولكن أسعار العقارات فيها مرتفعة إلى إعادة تعديل. ومع ذلك، قال إن هذا سيستغرق وقتا طويلا، حتى يتم الاستثمار في البنية التحتية بشكل كامل واستكمالها.

وأكد رئيس اتحاد غرف التجارة والصناعة الماليزية أن دمج المحافظات والمدن سيكون له تأثير إيجابي على سوق العقارات. وعليه، فإن الاندماج قد يساعد في تقليص بعض الإجراءات القانونية لتنفيذ المشاريع، مما يساعد السوق على الحصول على المزيد من المعروض، وخاصة في قطاع الإسكان الميسور، وسيكون لدى الناس المزيد من الخيارات لشراء المنازل بأسعار أكثر معقولية.

ولكن لزيادة قيمة العقارات بشكل مستدام، لا بد من وجود أساس، وهذا يعني أنه يجب أن يكون هناك تطوير متزامن للبنية التحتية المرورية والاقتصادية والاجتماعية مثل فتح المزيد من الطرق الرئيسية، أو المترو، أو المدارس، أو القدرة على توليد التدفق النقدي من التأجير.

وبحسب السيد دينه، فإن حمى الأراضي التي تعتمد فقط على الأخبار دون خطط الاستثمار والتطوير المصاحبة لها غالباً ما تكون دوراتها قصيرة، وتتزايد بسرعة ولكن من الصعب الحفاظ عليها عند مستويات عالية لفترة طويلة. ولذلك، يتعين على المستثمرين أن يكونوا حذرين للغاية قبل "الحمى الافتراضية". لأن الشائعات حول "حمى الأرض" لا تفيد في كثير من الأحيان إلا مجموعة صغيرة من المضاربين. وفي الوقت نفسه، يواجه معظم المستثمرين الأفراد والمشترين الحقيقيين خطر الوقوع في فخ التعثر إذا اشتروا بأسعار تم دفعها إلى مستويات مرتفعة للغاية.

في الواقع، بعد كل ارتفاع حاد في أسعار الأراضي، كان على العديد من المستثمرين الذين اشتروا عند ذروة السعر أن يدفنوا رؤوس أموالهم لفترة طويلة أو يقبلوا الخسائر في ظل سيولة ضعيفة. حتى أن العديد من مجموعات المستثمرين الواثقين من أنفسهم والذين يتمتعون بخبرة في "التزلج على الأمواج" قد فشلوا عدة مرات عندما لم يتمكنوا من الخروج من مراكزهم في الوقت المناسب.

لتجنب الوقوع في حمى "الافتراضية" وضمان الأرباح المتوقعة، يحتاج المستثمرون إلى البقاء في حالة تأهب وتجنب الانجراف وراء نفسية الحشود. ويحتاج المستثمرون أيضًا إلى دراسة مستوى أسعار الأراضي بعناية في المنطقة التي يخططون للاستثمار فيها وفهم تقدم تغييرات التخطيط لتقييم المخاطر وإمكانات النمو.

إن الشراء عندما تكون الأسعار قد ارتفعت بشكل حاد في كثير من الأحيان يأتي مع مخاطر أكبر بكثير من العائد المتوقع. إن الأماكن التي بها تخطيط محدد وفي طور تنفيذ البنية التحتية أو المشاريع ذات الاستثمار المتزامن والحديث، مع العديد من السياسات "لجذب" الناس للعيش، ستكون خيارات أكثر أمانًا من المناطق التي يتم فيها رفع الأسعار فقط بناءً على الشائعات.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/san-dat-theo-tin-don-sap-nhap-tinh-thanh-nha-dau-tu-can-tinh-tao-20250319175539932.htm