ضوابط جديدة لتداول العقارات اعتباراً من أول أغسطس

وبحسب قانون الأعمال العقارية، فإنه اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، لا يجوز أن يتجاوز الوديعة لشراء منزل 5%، وعند توقيع عقد البيع لا يجوز أن يتجاوز 30%، وقبل تسليم المنزل يجب دفع ما يصل إلى 50%.

مشروع في منطقة ها دونج، مدينة هانوي. لقد تأخر المشروع عن الموعد المحدد له لأكثر من عقد من الزمن. ومن الجدير بالذكر أن العديد من العملاء قاموا بدفع 100% من سعر شراء المنزل للمستثمر. هذه مجرد واحدة من العديد من الحالات التي يتعرض فيها مشتري المنازل للمخاطر عندما يختارون شراء منازل في مشاريع بدأت للتو في البناء، والمعروفة أيضًا باسم السكن المستقبلي يمكن أن يكون شقة أو منزل أو فيلا.

اعتبارًا من 1 أغسطس، قانون الأعمال العقارية سوف تدخل حيز التنفيذ. ومن الجدير بالذكر أن هناك العديد من اللوائح الجديدة التي تضمن حقوق مشتري المنازل في المشاريع، أي أنواع المساكن التي يبنيها المستثمرون والشركات. تساعد مشاريع الإسكان المستقبلية العملاء على اختيار الشقق أو المنازل منذ بداية المشروع، اعتمادًا على احتياجاتهم وميزانيتهم. ولكن هناك أيضًا مخاطر، وخاصة في المشاريع التي تعاني من ضعف قدرة المستثمرين.

عند شراء منزل في مشروع قيد الإنشاء، سيتم تقسيم الدفعة إلى العديد من الأقساط، مما يساعد المشتري على توفير الوقت لتجميع الأموال أو ترتيب مصدر المال بشكل استباقي. مع هذا النوع من السكن، تغيرت العديد من القواعد المتعلقة بالدفع مقارنة بما كانت عليه في السابق.

Quy định mới khi mua bán nhà đất từ 1/8 - Ảnh 1. — وفقاً لقانون العقارات الجديد، يجب ألا يتجاوز الإيداع لشراء منزل 5% من قيمة الشقة.

لقد ولّى زمنُ حملِنا أموالاً طائلة لشراء منزل. ينصّ القانون على أن شراء منزل من مستثمر يتطلب تحويلاً مصرفياً. مع ذلك، فإنّ المعاملات الفردية ليست إلزامية بالضرورة. علينا فقط احترام أحكام قانون الأعمال عند إجراء المعاملات، والالتزام بالقانون،" هذا ما صرّح به السيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة EZ Vietnam للاستثمار المساهمة.

وبالنسبة للإسكان المستقبلي، فإن القواعد الجديدة سوف تساعد أيضاً في تقليل المبلغ الذي يتعين على المشترين دفعه.

قال السيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة إي زد فيتنام للاستثمار المساهمة: "بموجب القانون الجديد، يجب ألا يتجاوز الإيداع 5%، وعند توقيع عقد البيع، يجب ألا يتجاوز 30%، وقبل تسليم المنزل، يجب دفع ما يصل إلى 50%. أما القانون القديم، فيجب أن يصل السداد إلى 70%. وهذا يُسهّل على مشتري المنازل، ويُخفف العبء المالي اللازم للتحضير".

وهكذا، بالنسبة لمنزل بقيمة 5 مليارات، وفقًا للوائح القديمة، سيتعين على المشتري دفع 70%، أو 3.5 مليار دونج، قبل استلام المنزل. لكن بموجب القانون الجديد، لا يحتاج المشترون إلا إلى دفع 50% من الثمن، أي ما يعادل 2.5 مليار، مما يخفف الضغط على المشترين ويشجع المستثمرين على تسليم المنزل في الموعد المحدد للحصول على المبلغ المتبقي حسب العقد.

وفقًا للوائح، يُعد تجاوز الإيداع 5% مخالفة لقانون العقارات. ومع ذلك، تتوفر للمستثمرين طرق عديدة للتحايل على هذا القانون. يمكنهم طلب السداد المبكر، أو إبرام اتفاقيات منفصلة، كشكل من أشكال الاقتراض للحصول على خصم، وفقًا للسيد فام دوك توان، رئيس مجلس إدارة شركة EZ Vietnam للاستثمار المساهمة.

على مر السنين، على سوق العقارات هناك حقيقة مفادها أن سعر الصفقة الفعلي يختلف عن السعر المذكور في العقد. عادة، يكون السعر المذكور في العقد أقل من سعر المعاملة الفعلي لتقليل الضرائب والرسوم التي يتعين على الأطراف دفعها. وهذا لا يؤدي فقط إلى خسارة كبيرة في ضريبة نقل العقارات، بل ويجلب أيضًا العديد من المخاطر لمشتري المنازل. ومع ذلك، اعتبارًا من 1 أغسطس، نص قانون الأعمال العقارية على أن الأفراد والمنظمات التي تمارس الأعمال العقارية يجب أن تسجل سعر المعاملة الفعلي في عقد البيع وسوف تكون مسؤولة عندما يكون السعر في عقد البيع مختلفًا عن سعر المعاملة الفعلي.

"ريح جديدة" لسوق العقارات

Quy định mới khi mua bán nhà đất từ 1/8 - Ảnh 2. — سيدخل سوق العقارات مرحلة جديدة من التطور بمزيد من الشفافية والاحترافية والمعايير اعتبارا من الأول من أغسطس.

وأظهرت لنا تجربة المراسل أن هناك العديد من القواعد التي تتجه نحو الصرامة، وتهدف إلى حماية مشتري المنازل. ومع ذلك، فإن المشاركة الصريحة لممثلي قطاع الأعمال تظهر أيضًا أنه لا يزال من الممكن أن تكون هناك طرق للمستثمرين للالتفاف على القانون من أجل تعبئة رأس المال من الناس. ولذلك ينتظر مستثمرو العقارات وثائق وتعليمات تفصيلية حول تطبيق القانون، حتى يكون تطبيقه اعتباراً من الأول من أغسطس/آب أكثر سلاسة.

وتعتبر القواعد الصارمة لقانون الأعمال العقارية بمثابة نسمة من الهواء النقي للسوق. ومن المتوقع أن تعمل هذه الرياح الجديدة على إزالة المخاطر التي كانت موجودة في السوق خلال السنوات الماضية مثل المشاريع التي لم يتم الإفصاح عنها بالكامل، وإطالة أمد المشاريع، والتخلي عنها، واستثمار المستثمرين في المكان الخطأ، وخسارة الأموال والإصابة بالمرض. وهذا يساعد السوق على دخول مرحلة جديدة من التطور بمزيد من الشفافية والاحترافية والتوحيد القياسي.

وفيما يتعلق بالشفافية في تقديم معلومات المشروع والدفع عبر البنك، قال ممثل إدارة الشؤون القانونية للاستثمار في مجموعة تران آنه إن القانون الجديد بشأن الأعمال العقارية سيكون له تأثيرات كبيرة، مما يخلق ضغوطًا على الشركات لتوحيد جميع جوانب القانون والاستثمار والبناء.

فيما يتعلق بالجوانب القانونية للمشروع، يُطلب من المستثمرين توحيد نماذج الأعمال وعقود المعاملات بما يتوافق مع اللوائح. وصرح السيد نجوين تيو لام، رئيس الشؤون القانونية والاستثمار في مجموعة تران آنه، قائلاً: "سيكون هناك توازن أكثر انسجامًا وتكافؤًا بين المستثمرين والأفراد عند تداول هذه المنتجات".

الحد الأقصى للإيداع هو 5٪ فقط أو الحد الأقصى للدفع هو 50٪ فقط قبل التسليم. وبالمقارنة مع السابق، فإن هذه اللوائح سوف تجعل تعبئة رأس المال من العملاء أكثر محدودية، مما يخلق ضغوطا مالية كبيرة، ويجبر الشركات على تغيير استراتيجيات تطوير المنتجات وتعبئة رأس المال الائتماني بشكل أكثر فعالية.

قال السيد نجوين كونغ بينه، نائب المدير العام لمجموعة هونغ لوك فات: "يُشكّل هذا الأمر ضغطًا وتحديًا للمستثمرين الذين يُطالبون بتركيز أكبر على رأس المال. برأيي، ينبغي على المستثمرين الاستثمار "ببطء ولكن بثبات" عند طرح المنتجات في السوق، ويجب أن تكون لديهم وثائق قانونية كاملة. ونحن نُركز بشكل أكبر على رأس المال من مؤسسات الائتمان لدعم المشروع طوال مراحله".

وبحسب محامين فإن الرياح الجديدة التي أفرزها قانون تنظيم العمل العقاري تساعد السوق على تصفية وحصر الشركات العقارية التي تعاني من ضعف القدرة والموارد الاستثمارية.

"لقد عدّلنا القانون مؤخرًا، وحصرنا جميع المخاطر والتطورات السلبية بما يتناسب مع الوضع الجديد، وعززنا ثقة الناس بالمشاركة في هذا المجال، وهو ما يُتيح الشفافية. وفي سياق تطبيق هذه اللوائح الجديدة، أعتقد أنه في حال وجود أي تطورات، فسيتم تعديلها على الفور لضبط سوق العقارات"، هذا ما أفاد به المحامي نجوين فان كوينه - مكتب هونغ ين للمحاماة.

ومع تأسيس القانون الجديد، وفي الاستراتيجية القادمة، تخطط العديد من شركات العقارات لإعطاء الأولوية لتطوير المزيد من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.

مع قانون الأراضي، ويعتبر قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية الجديدين، اللذين سيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس، من المعالم المهمة لسوق العقارات الفيتنامية. من الواضح أنه مع اللوائح الجديدة، يجب على الشركات التي ترغب في دخول السوق أن تتمتع بالقدرة المالية، مما يضمن حقوق مشتري المنازل، وسوف يتطور سوق العقارات في اتجاه أكثر شفافية واستدامة.

وقّع رئيس الوزراء فام مينه تشينه مؤخرًا وأصدر النشرة الرسمية رقم 71 بشأن المهام والحلول الرئيسية لتعزيز النمو والسيطرة على التضخم واستقرار الاقتصاد الكلي في يوليو والربع الثالث من عام 2024. وطلب رئيس الوزراء من الوزارات والهيئات استكمال المراسيم التفصيلية وتقديمها إلى الحكومة لإصدارها وإصدار النشرات والوثائق الإرشادية بموجب سلطتها، مما يضمن الفعالية المتزامنة لقانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وعدد من القوانين الأخرى.

مصدر