وبحسب قانون تنظيم نشاط العقارات، فإنه اعتباراً من الأول من أغسطس/آب، لا يجوز أن يتجاوز إيداع شراء منزل 5%، وعند توقيع عقد البيع لا يجوز أن يتجاوز 30%، وقبل تسليم المنزل يجب دفع ما يصل إلى 50%.
مشروع في منطقة ها دونج، مدينة هانوي. لقد تأخر المشروع عن الموعد المحدد له بأكثر من عقد من الزمن. ومن الجدير بالذكر أن العديد من العملاء قاموا بدفع 100% من سعر شراء المنزل للمستثمر. هذه مجرد واحدة من العديد من الحالات التي يتعرض فيها مشتري المنازل للمخاطر عندما يختارون شراء منازل في مشاريع بدأت للتو في البناء، والمعروفة أيضًا باسم السكن المستقبلي يمكن أن تكون شقة، أو منزل، أو فيلا.
من 1 أغسطس، قانون الأعمال العقارية سوف تدخل حيز التنفيذ. ومن الجدير بالذكر أن هناك العديد من الأنظمة الجديدة التي تضمن حقوق مشتري المنازل في المشاريع، أي أنواع المساكن التي يبنيها المستثمرون والشركات. تساعد مشاريع الإسكان المستقبلية العملاء على اختيار الشقق أو المنازل منذ بداية المشروع، اعتمادًا على احتياجاتهم وميزانيتهم. ولكن هناك أيضًا مخاطر، وخاصة في المشاريع التي تعاني من ضعف قدرة المستثمرين.
عند شراء منزل في مشروع قيد الإنشاء، سيتم تقسيم الدفعة إلى العديد من الأقساط، مما يساعد المشتري على توفير الوقت لتجميع أو ترتيب مصدر المال بشكل استباقي. مع هذا النوع من السكن، تغيرت العديد من القواعد المتعلقة بالدفع مقارنة بما كانت عليه من قبل.
"لقد مضى الوقت الذي كنا نحمل فيه أكياسًا أو سيارات مليئة بالمال لشراء منزل. ينص القانون على أن شراء منزل من مستثمر يتطلب تحويلًا مصرفيًا. ومع ذلك، فإن المعاملات الفردية ليست إلزامية بالضرورة. نحتاج فقط إلى احترام أحكام قانون الأعمال عند إجراء المعاملات، والقيام بذلك وفقًا للقانون"، قال السيد فام دوك توان - رئيس مجلس إدارة شركة EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.
وبالنسبة للإسكان المستقبلي، فإن القواعد الجديدة سوف تساعد أيضاً في تقليل المبلغ الذي يتعين على المشترين دفعه.
قال السيد فام دوك توان - رئيس مجلس إدارة شركة EZ Vietnam Investment Joint Stock Company: "وفقًا للقانون الجديد، يجب ألا يتجاوز الوديعة 5٪، وعند توقيع عقد البيع، يجب ألا يتجاوز 30٪ وقبل تسليم المنزل، من الضروري دفع ما يصل إلى 50٪. وفقًا للقانون القديم، يجب أن يصل الدفع إلى 70٪. هذا مناسب لمشتري المنازل، مما يقلل الضغط على مبلغ المال اللازم للتحضير ".
وهكذا، بالنسبة لمنزل بقيمة 5 مليارات دونج، وفقاً للوائح القديمة، سيتعين على المشتري أن يدفع 70%، أو 3.5 مليار دونج، قبل استلام المنزل. لكن بموجب القانون الجديد، لن يحتاج المشترون إلا إلى دفع 50% أي 2.5 مليار، وهو ما يخفف الضغوط على المشترين ويشجع المستثمرين على تسليم المنزل في الموعد المحدد لاستلام المبلغ المتبقي حسب العقد.
"وفقًا للوائح، إذا تجاوز الوديعة 5٪، فهذا يعد انتهاكًا لقانون الأعمال العقارية. ومع ذلك، لدى المستثمرين العديد من الطرق المختلفة للالتفاف عليها. يمكنهم طلب الدفع المبكر، ويمكن للمستثمرين إبرام اتفاقيات منفصلة، كشكل من أشكال اقتراض المال للحصول على خصم"، قال السيد فام دوك توان - رئيس مجلس إدارة شركة EZ Vietnam Investment Joint Stock Company.
على مر السنين، على سوق العقارات هناك حقيقة مفادها أن سعر المعاملة الفعلي يختلف عن السعر المذكور في العقد. وعادة ما يكون السعر المذكور في العقد أقل من سعر المعاملة الفعلي لتقليل الضرائب والرسوم التي يتعين على الطرفين دفعها. وهذا لا يؤدي فقط إلى خسارة كبيرة في ضريبة نقل العقارات، بل إنه يجلب أيضًا العديد من المخاطر لمشتري المنازل. ومع ذلك، اعتبارًا من 1 أغسطس، نص قانون الأعمال العقارية على أن الأفراد والمنظمات التي تمارس الأعمال العقارية يجب أن تسجل سعر المعاملة الفعلي في عقد البيع وسوف تكون مسؤولة عندما يختلف السعر في عقد البيع عن سعر المعاملة الفعلي.
"ريح جديدة" لسوق العقارات
وأظهرت لنا تجربة المراسل أن هناك العديد من القواعد التي تتجه نحو الصرامة، وتهدف إلى حماية مشتري المنازل. ومع ذلك، فإن المشاركة الصريحة بين ممثلي قطاع الأعمال تظهر أيضاً أنه لا يزال من الممكن أن تكون هناك طرق للمستثمرين للتحايل على القانون من أجل تعبئة رأس المال من الناس. ولذلك ينتظر مستثمرو العقارات وثائق وتعليمات تفصيلية حول تطبيق القانون، حتى يكون تطبيقه اعتباراً من الأول من أغسطس/آب أكثر سلاسة.
وتعتبر القواعد الأكثر صرامة لقانون الأعمال العقارية بمثابة نسمة من الهواء النقي للسوق. ومن المتوقع أن تعمل هذه الرياح الجديدة على إزالة المخاطر التي كانت موجودة في السوق خلال السنوات الماضية مثل المشاريع التي لم يتم الإفصاح عنها بالكامل، وإطالة أمد المشاريع، والتخلي عنها، واستثمار المستثمرين في المكان الخطأ، وخسارة الأموال والإصابة بالمرض. وهذا يساعد السوق على دخول مرحلة جديدة من التطور بمزيد من الشفافية والاحترافية والتوحيد القياسي.
وفيما يتعلق بالشفافية في تقديم معلومات المشروع والدفع عبر البنك، قال ممثل إدارة الشؤون القانونية للاستثمار في مجموعة تران آنه إن القانون الجديد بشأن الأعمال العقارية سيكون له تأثيرات كبيرة، ويخلق ضغوطا على الشركات لتوحيد جميع جوانب القانون والاستثمار والبناء.
"وفيما يتعلق بالقضايا القانونية للمشروع، يتعين على المستثمرين توحيد نماذج الأعمال وكذلك عقود المعاملات بما يتوافق مع اللوائح. وسيكون هناك توازن أكثر انسجاما ومساواة بين المستثمرين والأشخاص عند تداول هذه المنتجات"، قال السيد نجوين تيو لام، رئيس الشؤون القانونية والاستثمار في مجموعة تران آنه.
الحد الأقصى للإيداع هو 5% فقط أو الحد الأقصى للدفع هو 50% فقط قبل التسليم. وبالمقارنة مع السابق، فإن هذه اللوائح سوف تجعل تعبئة رأس المال من العملاء أكثر محدودية، مما يخلق ضغوطا مالية كبيرة، مما يجبر الشركات على تغيير استراتيجيات تطوير المنتجات وتعبئة رأس المال الائتماني بشكل أكثر فعالية.
قال السيد نجوين كونغ بينه - نائب المدير العام لمجموعة هونغ لوك فات: "هذا يشكل أيضًا ضغطًا وتحديًا للمستثمرين للتركيز بشكل أكبر على رأس المال. في رأيي، يجب على المستثمرين الاستثمار "ببطء ولكن بثبات" عند طرح المنتجات في السوق، ويجب أن يكون لديهم مستندات قانونية كاملة، ونحن نركز بشكل أكبر على رأس المال من مؤسسات الائتمان لدعم المشروع طوال الوقت".
وبحسب محامين فإن الرياح الجديدة التي أحدثها قانون تنظيم نشاط العقارات تساعد السوق على تصفية وحصر الشركات العقارية التي تعاني من ضعف القدرة والموارد الاستثمارية.
"لقد قمنا مؤخرًا بتعديل القانون، وقمنا بالحد من جميع المخاطر والتطورات السلبية لتناسب الوضع الجديد، وخلق الثقة للناس للمشاركة في الشفافية. وفي عملية تشغيل هذه اللوائح الجديدة، إذا كانت هناك أي تطورات، أعتقد أنه سيتم تعديلها على الفور لتطهير تدفق سوق العقارات"، أفاد المحامي نجوين فان كوينه - مكتب هونج ين للمحاماة.
ومع تأسيس القانون الجديد، وفي الاستراتيجية القادمة، تخطط العديد من شركات العقارات لإعطاء الأولوية لتطوير المزيد من المساكن الاجتماعية والمساكن بأسعار معقولة لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية لغالبية الناس.
مع قانون الأراضي، ويعتبر قانون الإسكان الجديد وقانون الأعمال العقارية، اللذين سيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من الأول من أغسطس، من المعالم المهمة لسوق العقارات الفيتنامية. من الواضح أنه مع اللوائح الجديدة، يجب على الشركات التي ترغب في دخول السوق أن تتمتع بالقدرة المالية، مما يضمن حقوق مشتري المنازل، وسوف يتطور سوق العقارات في اتجاه أكثر شفافية واستدامة.
ومؤخرًا، وقع رئيس الوزراء فام مينه تشينه وأصدر النشرة الرسمية رقم 71 بشأن المهام والحلول الرئيسية لتعزيز النمو والسيطرة على التضخم واستقرار الاقتصاد الكلي في يوليو والربع الثالث من عام 2024. وطلب رئيس الوزراء من الوزارات والهيئات استكمال وتقديم المراسيم التفصيلية إلى الحكومة لإصدارها وإصدار النشرات والوثائق التوجيهية بموجب سلطتها، مما يضمن الفعالية المتزامنة لقانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وعدد من القوانين الأخرى.
مصدر
تعليق (0)