التخلي الجماعي عن ودائع مزاد الأراضي: بعض المجموعات تعتبر هذا الأمر مزحة، ويجب معاقبتها بشدة

"ظاهرة طرح أسعار مرتفعة جداً لبعض قطع الأراضي ثم التنازل عن الدفعات الأولية للتلاعب بالسوق"

في الآونة الأخيرة، صدمت نتائج مزادات الأراضي في ضواحي هانوي مثل مناطق هواي دوك، وثانه أواي، ودان فونج... العديد من الناس لأن الأسعار الفائزة كانت أعلى بعدة مرات من الأسعار الأولية. وبالإضافة إلى ذلك، تم بيع معظم قطع الأراضي مباشرة بعد المزاد بفارق يتراوح بين 400 إلى 600 مليون دونج/قطعة أرض. ولم يقتصر الأمر على ذلك فحسب، بل ارتفع سعر بيع الأراضي في السوق المحيطة على الفور بعد هذه المزادات إلى 5-10 ملايين دونج/م2.

في الآونة الأخيرة، شهد مزاد 68 قطعة أرض في منطقة ثانه أواي 55 قطعة أرض تم مصادرة الودائع الخاصة بها، بما في ذلك أعلى قطعة أرض سعراً تجاوز 100 مليون دونج/متر مربع. من بين 13 قطعة أرض بسداد كامل، يبلغ أعلى سعر ما يزيد قليلاً عن 55 مليون دونج/م2.

وبحسب وزارة الإعمار، فإن المزاد الأخير لحقوق استغلال الأراضي كشف عن حدود وجوانب سلبية. خلال عملية بيع الأراضي بالمزاد العلني، توجد في بعض الأماكن ظاهرة "سماسرة المزاد العلني"، والتواطؤ... التي تؤثر على المشاركين في المزاد: "ظاهرة دفع أسعار مرتفعة للغاية لبعض قطع الأراضي ثم إلغاء الوديعة، وخلق مستوى سعر افتراضي للتلاعب بالسوق، وشراء وإعادة بيع العديد من قطع الأراضي التي تم بيعها بالمزاد العلني لتحقيق أرباح غير مشروعة، شائعة جدًا في العديد من الأماكن وحتى منظمة".

المزاد الأخير لـ 19 قطعة أرض في هوآي دوك (الصورة: دوونج تام).

أصدرت لجنة شعب هانوي مؤخرًا وثيقة توجيهية للوحدات بشأن مزادات حقوق استخدام الأراضي. وطلبت هانوي من شرطة المدينة النظر في اتخاذ تدابير مهنية للكشف الفوري عن انتهاكات مزادات الأراضي، وتوجيه اللجان الشعبية للمقاطعات والبلدات والمدن لاتخاذ التدابير اللازمة لمنع انتهاكات لوائح المزادات من الاستمرار في المشاركة في المزادات.

وبالإضافة إلى ذلك، يتعين على قوات الشرطة اقتراح حلول لمنع والحد من الاستمرار في المشاركة في المزادات بالنسبة لأولئك الذين شاركوا في المزادات ودفعوا أسعاراً "مرتفعة بشكل غير عادي" للفوز بالمزادات ولكنهم لم يدفعوا أموال الفوز بالمزاد على النحو المنصوص عليه.

وطلبت هانوي أيضًا من المناطق إعداد قائمة بالحالات التي دفع فيها الأشخاص سعرًا أعلى من سعر السوق للفوز بالمزاد ولكنهم لم يدفعوا. وسيتم بعد ذلك نشر هذه القائمة على المواقع الإلكترونية للمناطق ووزارة الموارد الطبيعية والبيئة.

"مجموعة الأشخاص الذين دفعوا ثمنًا مرتفعًا للغاية لكنهم تخلوا عن الوديعة اعتبروا هذا الأمر مزحة"

وفي حديثه مع مراسل صحيفة دان تري، قال المحامي فام ثانه توان - الخبير القانوني في مجال العقارات - إن هناك سببين وراء جذب مزادات الأراضي الأخيرة لعدد كبير من المشاركين.

أولاً، في السابق كان مصدر توفير الأراضي المقسمة يأتي من شركات تطوير المشاريع، وكانت الأراضي التي تبيعها الدولة بالمزاد العلني في كثير من الأحيان هي مركز ومنظمة تنمية صندوق الأراضي. ومع ذلك، اعتبارًا من 1 أغسطس، دخل قانون الأعمال العقارية حيز التنفيذ، مما يحظر على شركات العقارات تقسيم قطع الأراضي في المناطق الحضرية الخاصة من النوع الأول والثاني والثالث.

ومن ثم، تقلص المعروض من الأراضي. لا يستطيع الأشخاص الذين يرغبون في شراء أرض لبناء منازل أن يذهبوا إلا إلى مزادات الأراضي التي تنظمها الدولة. هذا النوع من الأراضي له وضع قانوني واضح وهو آمن، لذلك فهو يحظى بشعبية لدى كثير من الناس.

أما المسألة الثانية فتتعلق بمسألة السعر الابتدائي. في عام 2017، يتم تحديد السعر الابتدائي من خلال طريقة معامل تعديل سعر الأرض. وعلى وجه التحديد، ستقوم منظمة استشارات تقييم الأراضي بتحديد المعامل، ثم تقديمه إلى مجلس تقييم الأراضي المحلي ولجنة الشعب الإقليمية للموافقة عليه. وبالتالي، فإن السعر الابتدائي يكون قريبًا من سعر السوق. وهذا يعني أن الوديعة (20% من السعر المبدئي) للمشارك مرتفعة أيضًا.

المحامي فام ثانه توان - خبير قانوني في مجال العقارات (الصورة: NVCC).

ومع ذلك، فإن المرسوم رقم 12، الذي دخل حيز التنفيذ في فبراير/شباط من هذا العام، يتطلب أن يتم تحديد الأسعار الأولية من قبل لجنة الشعب بالمنطقة نفسها، وليس الاستعانة بشركة تقييم أسعار.

الطريقة الحالية لحساب السعر الأولي هي استخدام معامل تعديل سعر الأرض السنوي بدلاً من طريقة معامل التعديل السابقة مضروباً في قائمة أسعار الأرض التي تحددها اللجنة الشعبية للمقاطعة أو المدينة المركزية. ويؤدي هذا إلى انخفاض الأسعار الأولية والودائع.

السعر المبدئي المنخفض يؤدي إلى مشاركة العديد من الأشخاص بعقلية "إذا كان الأمر مناسبًا، فهو مناسب، وإذا لم يكن كذلك، فانس الأمر". علاوة على ذلك، فإن أسعار الفائدة المصرفية الحالية منخفضة نسبيًا، وبالتالي لا يملك الناس العديد من قنوات الاستثمار. لذلك لا يزال معظم الناس لديهم عقلية الاستثمار في الأراضي لتحقيق الربح.

وفي معرض مناقشة هذه القضية، قالت السيدة فام ثي مين - نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام (VARS IRE) - إن المزادات العقارية الأخيرة شهدت آلاف المشاركين، في حين كان عدد قطع الأراضي محدودًا. يظهر بوضوح مشكلة عدم التناسب بين العرض والطلب عندما يكون الطلب على الاستثمار والإسكان مرتفعًا للغاية.

ومع ذلك، وفقا لها، فإن سعر الفوز أعلى بكثير من المتوسط، وبالتالي فإن الاحتياجات الاستثمارية والسكنية على حد سواء من الصعب قبولها. علاوة على ذلك، هناك أشخاص يعرضون البيع بأسعار أعلى في المزادات المباشرة، مما يُظهر علامات المضاربة وتضخم الأسعار هنا.

وقالت السيدة مين "إن معدل التخلي عن الودائع مرتفع حالياً، وجميع القطع التي تم سداد ثمنها بالكامل بأسعار معتدلة، مما يعني أن القطع المرتفعة الثمن التي تم التخلي عن ودائعها تظهر علامات المضاربة".

وفيما يتعلق بمسألة ما إذا كانت هناك مجموعات من "اللاعبين الكبار" يشاركون في المضاربة ويتسببون في التلاعب بالسوق، قال السيد فام ثانه توان إن القوانين الحالية لا تحتوي على أي لوائح تحدد وتصف وتعاقب على تضخم الأسعار في قطاع العقارات. ولذلك فإن التعامل لا يزال على المستوى المدني فقط، والفائز بالمزاد الذي لا يدفع المبلغ كاملا سيخسر الوديعة.

وقال السيد توان "لا يتضمن القانون أي قواعد بشأن العقوبات المفروضة على السلوك المضاربي وارتفاع الأسعار الذي يعطل سوق العقارات. لقد نظمنا فقط بعض الأشكال المحددة للسلوك المضاربي وارتفاع الأسعار مثل الاحتيال والخداع والنصب في أعمال العقارات؛ وتزوير الوثائق، وتزوير المعلومات عن العقارات عمداً... وبالتالي، لم يتم تحديد ما يشكل تضخم الأسعار أو التلاعب بالسوق، وبالتالي لا يوجد أساس قانوني للتعامل مع السلوك المماثل لتضخم الأسعار".

وبحسب قوله فإن تحديد السلوك المضاربي الذي يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات أمر صعب، لكن التعامل معه أصعب. لأنه حتى لو تم التعرف على التلاعب بالأسعار، فإن العقوبة إذا تم تطبيقها لا تعد شيئًا مقارنة بالربح الذي يحصلون عليه.

إن التعامل مع أولئك الذين يدفعون أسعاراً مرتفعة لكنهم يتخلون عن ودائعهم بموجب القانون الجنائي يعتمد على عملية التحقيق لاكتشاف أي تواطؤ بين مقدم العرض والمزاد. وإذا اكتشفت منظمة المزاد أي تواطؤ، فيجب علينا انتظار نتائج هيئة التحقيق.

وبحسب السيد توان فإن بعض الأفراد والمجموعات يدفعون أسعاراً مرتفعة جداً لكنهم يلغون ودائعهم لأنهم يعتبرون ذلك مزحة. النتيجة هي تعطيل معلومات سوق العقارات وفي نفس الوقت خلق عقلية بين الناس بأن أسعار العقارات ترتفع وسوف يضاربون جميعًا على الأراضي المعروضة للبيع بالمزاد. في واقع الأمر، لقد برز بالفعل اتجاه "مهنة المزادات".

علاوة على ذلك، فإن عملية الاستحواذ على الأراضي من قبل الدولة والشركات لتنفيذ المشاريع سوف تواجه صعوبات لأن الأشخاص الذين يتم الاستحواذ على أراضيهم سوف يقارنون سعر الأرض التعويضي بسعر الأرض المعروضة في المزاد.

المزاد الأخير لـ 68 قطعة أرض في ثانه أواي (تصوير: دوونغ تام).

عند تنظيم مزادات الأراضي، يكون للدولة هدفان: خلق السكن للناس وتوليد إيرادات للميزانية. لقد أدى العرض المرتفع ولكن بدون إيداع إلى كسر كلا الهدفين المذكورين أعلاه.

هناك آراء تقول أن المشاركين الذين يقومون بإيداع الميزانية سوف يحصلون على ودائع أكثر من المشاركين. لكن سوف يتعين إعادة طرح قطع الأراضي المهجورة في المزاد مرة أخرى، مما يكلف ميزانية الدولة المزيد من الأموال.

وفي حديثها عن العواقب بعد المزادات ذات العطاءات المرتفعة ولكن دون الودائع، ذكرت السيدة فام ثي مين أن سعر الأرض في منطقة المزاد سيبقى مرتفعا. على الرغم من حدوث حالة التخلي عن الوديعة، فإن الناس سيتذكرون فقط سعر الفوز المرتفع ويستخدمونه كمرجع لبيع الأرض. وأضافت أن "العواقب ستكون وخيمة إذا تم رفع أسعار جميع قطع الأراضي في منطقة المزاد بشكل غير معقول، مما يجعل من المستحيل على الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية امتلاك الأراضي والمساكن".

خبير: في غياب عقوبات محددة ستتكرر ظاهرة التخلي عن الودائع

وبحسب الخبراء فإن حالة المزادات المرتفعة ومن ثم فقدان الودائع ستستمر في التكرار، خاصة خلال فترة الانتقال، أي الانتقال من قانون الأراضي لعام 2013 إلى قانون الأراضي لعام 2024، حيث لا تزال المحليات تستخدم قائمة أسعار الأراضي القديمة الصادرة سابقًا.

"يقول الجميع إن رفع الأسعار ثم إلغاء الوديعة هو فعل تضخم الأسعار الذي يسبب التلاعب بالسوق. ولكن لتحديد هذا الفعل يجب تحديد القانون بوضوح. فعندما لا يكون هناك تنظيم، لا توجد عقوبة لمعاقبة ذلك.

ومع ذلك، حتى لو كانت هناك آلية جزائية، فما زال من الصعب منع المضاربة وتضخم الأسعار. على سبيل المثال، في قطاع الأوراق المالية، هناك قواعد لتنظيم التلاعب بالسوق، ولكن الانتهاكات لا تزال تحدث. المشكلة هي أن الفوائد والعقوبات غير موجودة حاليا، ولن تكون متناسبة مع بعضها البعض. وقال "من الواضح أن القانون الحالي معيب".

وفيما يتعلق بقضية إعلان هانوي علناً عن هويات أولئك الذين يقدمون عروضاً عالية لكنهم يخسرون ودائعهم، قال السيد توان إن هذا إجراء إعلامي فقط ولن يسبب أي عواقب لأولئك الذين يخسرون ودائعهم. لأنهم ما زالوا غير ممنوعين من المشاركة في المزادات أو التأثير على مصالحهم.

وبحسب قوله، فإن قانون المزاد العقاري المعدل أضاف عقوبات لمعالجة الانتهاكات ضد المشاركين في المزاد في المادة 70. وعليه، في حالة تخصيص أو تأجير الأراضي لتنفيذ مشاريع استثمارية أو حقوق استغلال المعادن، فإن الفائز بالمزاد الذي يتخلى عن الوديعة مما يتسبب في إلغاء النتائج، لن يُسمح له بالمشاركة في المزاد لمدة تتراوح بين 6 أشهر و5 سنوات.

ومع ذلك، لا ينطبق هذا الحكم إلا على الحالات التي يقوم فيها المزاد بإجراء مشاريع استثمارية وحقوق استغلال المعادن. سيدخل قانون المزاد العقاري المعدل حيز التنفيذ في الأول من يناير 2025.

إن العثور على وتحديد هدف التضخم في أسعار العقارات لن يكون فعالا. ولمنع المضاربة، لا بد من وجود أداة ضريبية عقارية تعتمد على الكمية أو وقت النقل. على سبيل المثال، سيكون معدل الضريبة على العقارات المنقولة خلال شهر واحد مختلفًا عن العقارات المشتراة بعد 5 سنوات. وبالإضافة إلى ذلك، يمكن فرض الضرائب على أساس الكمية والمساحة مقارنة باحتياجات الاستخدام المتوسطة لكل شخص.

وحول الحلول لمنع المضاربة، قالت السيدة مين إنه أصبح هناك لوائح واضحة مفادها أنه إذا ارتفعت أسعار العقارات بشكل غير طبيعي بنسبة 20% خلال 3 أشهر أو عندما تشهد السوق تقلبات أخرى تؤثر على الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي، فإن الدولة ستتدخل لتنظيمها.

ومع ذلك، من أجل استيعاب الارتفاع غير المعتاد في أسعار العقارات، من الضروري بناء نظام قاعدة بيانات وتحديثه بانتظام حتى تتمكن الدولة من اتخاذ تدابير التدخل في الوقت المناسب.

وفي الوقت نفسه، قالت إنه من الضروري استخدام أدوات الضرائب وسياسات التدخل الائتماني. وعلى وجه التحديد، فإن أولئك الذين يمتلكون العديد من العقارات ولكن يتركونها غير مستغلة سوف يضطرون إلى دفع ضرائب أعلى. العقارات التي يتم شراؤها وبيعها في فترة زمنية قصيرة سوف تخضع لضرائب عالية. كلما كانت فترة نقل الملكية العقارية أطول، كلما كانت الضريبة أقل.

وفيما يتعلق بسياسة الائتمان، قالت السيدة مين إنه إذا أظهرت السوق علامات عدم الاستقرار، فسيتم خفض مستويات الائتمان.

على سبيل المثال، عادة ما يكون رأس المال المستثمر 30%، وسيتم اقتراض الـ 70% المتبقية من البنك من قبل المقترض. ولكن إذا تذبذب السوق بشكل غير متوقع، فإن مستوى الائتمان سينخفض ​​إلى نحو 40-50%، والباقي هو رأس المال الذي يجب على المشتري إنفاقه. وقد يتم تطبيق أسعار فائدة أعلى. ومع ذلك، أشارت إلى أن هذا الإجراء ينبغي أن ينطبق فقط على أولئك الذين يشترون منزلاً ثانياً أو أكثر. بالنسبة لأولئك الذين يشترون منزلهم الأول للعيش فيه، ينبغي أن تكون هناك سياسات تفضيلية أكثر.

وبالإضافة إلى ذلك، لمنع حالة تقديم عطاءات عالية دون دفع الوديعة، قالت السيدة مين إنه ينبغي أن تكون هناك تدابير لتقييم مستوى السمعة. سيتم منع الفائزين بالمزاد الذين يتخلون عن ودائعهم من المشاركة لمدة معينة من الزمن.

المصدر: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm