في ورشة عمل "تعديل قانون الأراضي: إنشاء الأراضي للسياحة" التي نظمتها صحيفة الاستثمار في 19 أكتوبر، أشار العديد من الخبراء إلى حقيقة أن مشروع القانون لا يزال يفتقر إلى اللوائح اللازمة لتشجيع تطوير البنية التحتية للعقارات السياحية، وخاصة في قضية الوصول إلى الأراضي.
العديد من الثغرات القانونية
وبحسب إحصائيات جمعية العقارات الفيتنامية (VnREA)، يوجد حاليًا حوالي 239 مشروعًا عقاريًا منتجعيًا على مستوى البلاد. ومن بينها، تقدر القيمة التقديرية لمشروع الشقق الفندقية بنحو 297,128 مليار دونج؛ وتقدر قيمة مشروع الفيلا بنحو 243,990 مليار دونج، في حين تقدر قيمة مشروع المحلات التجارية بنحو 154,245 مليار دونج. وتبلغ القيمة الإجمالية لهذه المنتجات الثلاثة حوالي 681,886 مليار دونج، أي ما يعادل 30 مليار دولار أمريكي.
ومع ذلك، بعد فترة من التطور الساخن، شهد هذا القطاع تباطؤًا في السنوات الأخيرة. السوق متجمد تقريبًا، مع حجم تداول ضئيل.
السبب الرئيسي للتراجع الحاد لهذا السوق، بالإضافة إلى تأثير كوفيد-19، هو عدم وجود استراتيجية شاملة لتنمية صناعة السياحة، وخاصة استكمال الآليات والأطر القانونية للاستغلال الفعال للموارد الأرضية وكذلك البنية التحتية لتنمية السياحة في فيتنام، وهو ما يشكل تحديًا كبيرًا.
وبحسب دراسة أجراها معهد أبحاث العقارات في فيتنام، فإن العوامل الاقتصادية والمالية تشكل 30% من العوامل التي تعوق السرعة والحجم والتصميم على المشاركة في سوق العقارات السياحية والمنتجعات الفيتنامية، والعوامل القانونية تشكل 50% والعوامل الأخرى تشكل 20%.
وتظهر البيانات المذكورة أعلاه أن الثغرات القانونية في مجال الأعمال العقارية السياحية والمنتجعات تسبب مخاوف لدى المستثمرين بشأن السلامة القانونية أو المخاطر المحتملة.
 |
مشهد المؤتمر |
وأشار الخبير الاقتصادي الدكتور كان فان لوك إلى بعض أوجه القصور مثل: لم يتم تحديد سياسات الحوافز لصناعة السياحة بشكل واضح في عدد من القوانين واللوائح ذات الصلة (قانون الاستثمار 2020، قانون الاستثمار في إطار الشراكة بين القطاعين العام والخاص (PPP) 2020 ...).
لا يزال الإطار القانوني لتخصيص الأراضي لمشاريع التنمية السياحية يعاني من العديد من أوجه القصور مثل: لا يتم حاليًا تخصيص الأراضي أو تأجير الأراضي لشركات السياحة من خلال المزايدة على حقوق استخدام الأراضي (وفقًا للمرسوم رقم 25/2020/ND-CP المؤرخ 28 فبراير 2020 الصادر عن الحكومة).
وينص مشروع قانون الأراضي الحالي (المعدل) على 30 حالة لاسترداد الأراضي لأغراض التنمية الاجتماعية والاقتصادية بما يخدم المصلحة الوطنية، ولكن لا توجد مشاريع لتطوير السياحة والترفيه والتسلية.
إلى جانب ذلك، لا تزال القواعد المنظمة لمنح ونقل ملكية الأراضي والأصول المرتبطة بالأراضي التجارية والخدمات السياحية (الشقق الفندقية، والمحلات التجارية، وما إلى ذلك) غير مكتملة وغير متسقة. ولم يتضمن مشروع قانون الأراضي المعدل حتى الآن قواعد تفصيلية بشأن منح الشهادات للأراضي التجارية والخدمية، بما في ذلك الأراضي السياحية وأنواع العقارات السياحية المقامة على الأراضي السياحية.
أكثر من 100 مشروع سياحي معطلة بانتظار الحل
من جانبه، قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية سماسرة العقارات في فيتنام، إن فيتنام لديها حالياً أكثر من 200 مشروع عقاري سياحي قيد التنفيذ، مما سيؤدي إلى إنشاء ما يقرب من 100 ألف وحدة سكنية، و3 آلاف فيلا، و15 ألف غرفة فندقية جديدة.
ولتحقيق هدف التحول إلى قوة سياحية بحلول عام 2030، مع 160 مليون زائر محلي و50-70 مليون زائر دولي، يتعين على البنية التحتية للإقامة أن تضم حوالي 500 ألف غرفة. وبالتالي فإننا لم ننجز إلا ثلث منظومة البنية التحتية والجودة ليست عالية.
ولذلك، أكد السيد دينه على ضرورة تهيئة الظروف لمطوري العقارات السياحية. «لم يذكر قانون الأراضي أسماء مطوري العقارات السياحية، وهذه المجموعة من الأشخاص غائبة عن قانون الأراضي وقانون الاستثمار والأنظمة الأخرى. "إذا لم نتمكن من تعزيز هذه المجموعة من الناس، فمتى سنتمكن من تحقيق هذا الهدف؟" - طرح السيد دينه هذا السؤال.
وبحسب السيد دينه، هناك حاليا أكثر من 100 مشروع سياحي كبير "معلق" بانتظار الحل القانوني. وأضاف أنه "إذا استمر هذا الوضع فإنه سيؤدي إلى تثبيط الاستثمار السياحي وتثبيط المستثمرين وحتى السلطات المحلية التي تريد تشجيع الاستثمار ستواجه صعوبات".
وفيما يتعلق بقضية الاستحواذ على الأراضي، قال الخبير القانوني العقاري، السيد نجوين فان دينه، إنه إذا لم يُسمح بالاستحواذ على الأراضي للمشاريع السياحية كما هو الحال في مشروع قانون الأراضي المعدل، فسيتعين على المستثمرين التفاوض مع الناس.
«إذا كان الأمر كذلك، فإننا تركنا خارج الاعتبار مجموعة من المستثمرين الأجانب – في حين أن هذا يشكل «نسراً» كبيراً، لأن هذه المجموعة غير مشمولة في الاتفاق. وأضاف دينه "لقد قمنا بإقصائهم من اللعبة، في حين نتوقع أن تكون لدينا مناطق سياحية كبيرة ومتنزهات ترفيهية".
وبالإضافة إلى ذلك، اقترح السيد دينه أيضًا آلية لإعفاء استخدام الأراضي لمستخدمي الأراضي الخدمية التجارية. "نقارن ذلك بمشاريع العقارات في المناطق الصناعية، حيث يمكن إعفاء الشركات من إيجار الأرض لعدد من السنوات. وأشار الخبير إلى أن "هذا التفكير يمكن تطبيقه على العقارات السياحية، لأن هذه أيضًا مشاريع لديها القدرة على الانتشار والمساهمة بشكل كبير في الاقتصاد الاجتماعي".
[إعلان رقم 2]
رابط المصدر
تعليق (0)