تقلصت خسائر المنازل في هانوي بشكل كبير، وتوقعت موعد تعافي السوق، وملاحظات عند شراء شقة لأول مرة

لا يزال السوق هادئًا في عام 2024، وتباع منازل هانوي بأعداد كبيرة، ويصدر لام دونج لوائح بشأن إدارة واستخدام أموال الفيلات في دا لات... هي أحدث أخبار العقارات.

أحدث الأخبار العقارية: شهد العرض الجديد في سوق الشقق في هانوي انخفاضًا كبيرًا. (المصدر: صحيفة XD)

تحسن الاستهلاك، لكن زخم التعافي لا يزال ضعيفا

وذكر تقرير صناعة العقارات السكنية الأخير الصادر عن شركة VNDIRECT أن معنويات السوق حذرة بسبب بيئة أسعار الفائدة المرتفعة التي ليست جذابة حقًا لمشتري المنازل ومطوري العقارات، إلى جانب الاختناقات السياسية المتبقية ومعظم العرض الجديد القادم من قطاع العقارات الراقية.

وبحسب شركة CBRE، انخفض عدد الشقق المباعة في مدينة هوشي منه في النصف الأول من عام 2023 بنسبة 78% على أساس سنوي و69% مقارنة بالنصف الثاني من عام 2022 إلى حوالي 2300 وحدة في سياق انخفاض العرض بنسبة 72% مقارنة بالفترة نفسها وانخفاض بنسبة 2% مقارنة بالنصف الثاني من عام 2022 (حوالي 4100 وحدة). معدل الامتصاص في النصف الأول من عام 2023 هو 59٪ فقط (-11٪ على أساس سنوي / -133٪ على أساس سنوي). وانخفض معدل امتصاص الشقق في مدينة هوشي منه بشكل كبير، لأنه في أكثر من 4100 وحدة معروضة في السوق، شكلت المنتجات في قطاع الشقق الراقية أكثر من 70%.

سجل متوسط السعر الأساسي للشقق في مدينة هوشي منه أول انخفاض منذ عام 2018 (انخفاض بنسبة 4.8٪ على أساس سنوي) في الربع الثاني من عام 2023. وانخفض قطاع العقارات الفاخرة والراقية بنسبة 4-6٪ على أساس سنوي، بينما سجلت القطاعات الأخرى زيادة بنسبة 2-4٪ على أساس سنوي في الربع الثاني من عام 2023. وظلت الأسعار الثانوية للعقارات الأرضية دون تغيير مقارنة بالربع السابق في الربع الثاني من عام 2023.

شهد العرض الجديد في سوق الشقق في هانوي انخفاضًا كبيرًا (-52% على أساس سنوي / -41% على أساس سنوي إلى 3900 وحدة - وهو أدنى مستوى في 5 سنوات) كما انخفض الاستهلاك أيضًا (-63% على أساس سنوي / -27% على أساس سنوي إلى 4000 وحدة) في النصف الأول من عام 2023. تم تسجيل معدل الامتصاص في النصف الأول من عام 2023 ليظل مرتفعًا عند 109% (+22 نقطة مئوية على أساس سنوي إلى النصف الثاني من عام 2022).

ظلت أسعار الشقق الأولية في هانوي دون تغيير عن الربع السابق في جميع القطاعات في الربع الثاني من عام 2023، باستثناء القطاع المتوسط (+ 10٪ على أساس ربع سنوي / 15٪ على أساس سنوي). في الوقت نفسه، سجل متوسط السعر الثانوي لكل من العقارات الأرضية والشقق ارتفاعاً بنسبة 8% مقارنة بالربع السابق.

علق خبراء VNDIRECT على أن العلامات الإيجابية من شركات العقارات التي تشتري بشكل استباقي سندات الشركات بقيمة 12.561 مليار دونج مقدمًا ساعدت في انخفاض قيمة السندات المستحقة في النصف الثاني من عامي 2023 و2024 بنسبة 12٪ و10٪ على التوالي مقارنة بما كانت عليه قبل إعادة الشراء، وبالتالي تقليل الضغط على استحقاق السندات على الرغم من أن الضغط لا يزال مرتفعًا، خاصة بالنسبة لشركات العقارات التي تواجه صعوبات في التدفق النقدي.

في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، وجد خبراء VNDIRECT أن خطر إفلاس الشركات العقارية قد انخفض قليلاً عندما قامت الشركات بتمديد استحقاق السندات ومددت ديونها المصرفية وفقًا للمرسوم رقم 08/2023/ND-CP والقرار رقم 33/2023/NQ-CP.

وفيما يتعلق بتوقعات سوق العقارات السكنية، يعتقد خبراء VNDIRECT أن السوق سيبقى هادئًا في العام المقبل، وسيكون التعافي أكثر وضوحًا اعتبارًا من النصف الثاني من عام 2024 عندما يتم تخفيف السياسة النقدية. في المرحلة السابقة كان السوق في حالة من العرض الزائد والتضخم مرتفع للغاية، أما الآن فإن المعروض من المشاريع محدود للغاية والطلب لا يزال كامناً بمستوى مرتفع. ولذلك، يعتقد خبراء VNDIRECT أن السوق الحالي سوف يتعافى بشكل أسرع.

يتم الإعلان عن فلل بقيمة عشرات المليارات من الدونغ للبيع

وفقًا للاعتقاد الشعبي، يُعتبر الشهر القمري السابع غالبًا شهرًا سيئ الحظ للقيام بعمل مهم، بما في ذلك شراء منزل أو الاستثمار في العقارات. ومع ذلك، لا تزال أنشطة مبيعات العقارات خلال شهر الأشباح نشطة، وكثير منها عبارة عن فيلات ومنازل تبلغ قيمتها عشرات المليارات من الدونغ.

أظهر مسح على إحدى قنوات تداول العقارات أن العشرات من الفلل في منطقة سيبوترا الحضرية في هانوي معروضة للبيع بأسعار تتراوح بين 44-96 مليار دونج، اعتمادًا على المساحة والموقع. أبرزها فيلا منفصلة بمساحة 600 متر مربع وواجهة تزيد عن 80 مترًا... معروضة للبيع بسعر 210 مليار دونج.

وبالمثل، يتم عرض فيلا أخرى للبيع في منطقة سيبوترا الحضرية بمساحة 300 متر مربع وواجهة 12 مترًا وأثاث راقي مستورد من أوروبا بمبلغ 96 مليار دونج، أي ما يعادل حوالي 300 مليون دونج/متر مربع. أو فيلا بمساحة أرض 240م2 مبنية على 97م2 ارتفاع 3 طوابق مع حديقة محيطة وواجهتين جيدتين وطريق واسع أمام المنزل يتسع لوقوف العديد من السيارات... للبيع بمبلغ 72 مليار دونج.

وبحسب دراسة استقصائية، يتم أيضًا بيع المنازل والفيلات في العديد من المشاريع الحضرية في غرب هانوي بأعداد كبيرة، مما يقلل الخسائر الكبيرة.

على سبيل المثال، يتم بيع منزل في منطقة نام آن خانه سوديكو الحضرية بمساحة 279 مترًا مربعًا و3.5 طابقًا مع بناء خشن وواجهة خارجية مكتملة بخسارة قدرها 14 مليار دونج، أي ما يعادل 50 مليون دونج/متر مربع.

في نهاية العام الماضي، تم الإعلان عن بيع المنزل المذكور أعلاه بمبلغ يتراوح بين 17 و18 مليار دونج. وبالإضافة إلى ذلك، فإن متوسط سعر المنتجات العقارية في هذه المنطقة الحضرية يتقلب بين 80-120 مليون دونج/م2.

وبحسب مسح أجري في المنطقة الشرقية من هانوي، فإن العديد من الفيلات التي يتراوح سعرها من أكثر من 10 مليارات دونج إلى عشرات المليارات من دونج تباع أيضًا بخسارة.

ومن الجدير بالذكر أن معلومات حول بيع الفلل والبيوت بخسارة في مشروع منطقة فين هومز أوشن بارك 2 الحضرية (فان جيانج، هونج ين ) ظهرت بشكل متكرر في سوق العقارات. ويتم عرض هذه المنتجات العقارية للبيع بخسارة تتراوح بين 15-30% مقارنة بسعر عقد البيع مع المستثمر.

في الواقع، تظهر تقارير السوق من العديد من وحدات أبحاث سوق العقارات في الآونة الأخيرة أنه بسبب ضعف معنويات السوق وصعوبات الصرف، فإن أنشطة المعاملات في الربعين الأول والثاني من سوق الفلل والمنازل قد تجمدت تقريبًا. في حين تم تعليق التداول مؤقتًا في بعض المشاريع الكبرى.

يذكر أن بعض المشاريع شهدت العديد من عمليات استرداد أو إرجاع الدفعات بسبب تضييق البنوك على الائتمان لقروض العقارات، ما جعل المشترين غير قادرين على تحمل تكاليف السداد. اضطر العديد من المستثمرين الذين استخدموا الرافعة المالية بما يتجاوز إمكانياتهم إلى خفض خسائرهم عندما انتهى برنامج أسعار الفائدة التفضيلية.

قال نائب رئيس نادي هانوي للعقارات السيد نجوين ذا ديب إن هناك العديد من الأسباب التي تجعل أصحاب المنازل والفيلات يضطرون إلى البيع أو البيع بخسارة في الوقت الحاضر. والسبب البارز على وجه الخصوص هو أن العديد من المستثمرين يريدون سحب رأس المال وتغيير اتجاه الاستثمار. والسبب الآخر هو أن العديد من المستثمرين يستخدمون الرافعة المالية الكبيرة، وعندما لا يستطيعون التحكم فيها، فإنهم يضطرون إلى البيع بكميات كبيرة.

إصدار لائحة بشأن إدارة واستخدام أموال الفلل في دا لات

أصدرت اللجنة الشعبية الإقليمية لام دونج للتو القرار رقم 53/2023/QD-UBND بشأن إدارة واستخدام أموال الفيلات المملوكة للدولة في مدينة دا لات.

وفقًا لتصنيف لجنة الشعب الإقليمية لام دونج، يوجد في مدينة دا لات 166 فيلا مقسمة إلى ثلاث مجموعات، بما في ذلك: فيلات المجموعة 1 هي فيلات ذات قيم نموذجية من حيث الفن المعماري والمناظر الطبيعية والقيم التاريخية والثقافية (3 فيلات)؛ فلل المجموعة الثانية هي فلل لا تنتمي إلى فلل المجموعة الأولى ولكنها تتمتع بقيم معمارية ومناظر طبيعية وتاريخية وثقافية فنية (تتضمن 69 فيلا)؛ فلل المجموعة الثالثة هي فلل لا تنتمي إلى فلل المجموعة الأولى والمجموعة الثانية (تتضمن 94 فيلا).

من بين 166 فيلا مملوكة للدولة، تم هدم 30 فيلا، وتجديد 25 فيلا وإصلاحها وتطويرها وتخللها إنشاءات لتلبية احتياجات الجهات المخصصة للفلل أو الأفراد والشركات المستأجرة للفلل.

يتضمن قرار إصدار لائحة إدارة واستخدام أموال الفلل المملوكة للدولة في المنطقة 16 مادة و3 فصول تتضمن اللائحة العامة واللوائح الخاصة وتنظيم التنفيذ.

كلفت اللجنة الشعبية الإقليمية إدارة البناء بتولي زمام المبادرة والتنسيق مع الجهات ذات الصلة في مراجعة وتعديل وتحديد قائمة الفلل وفقًا للوائح؛ توجيه تنفيذ هذا النظام حتى تتمكن المنظمات والأفراد من معرفته وتنفيذه.

وفي الوقت نفسه، التنسيق بشكل وثيق مع الجهات ذات الصلة للإعلان علناً عن قائمة الفلل المصنفة، والتفتيش بشكل دوري والحث على تنفيذ هذه اللائحة.

تكلف اللجنة الشعبية الإقليمية إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، وإدارة الثقافة والرياضة والسياحة، وإدارة المالية، وإدارة التخطيط والاستثمار، واللجنة الشعبية لمدينة دا لات، ومركز إدارة الإسكان في مدينة دا لات، حسب وظائفها ومهامها، بتولي زمام المبادرة والتنسيق مع الإدارات والوحدات ذات الصلة لتوجيه تنفيذ الإجراءات المتعلقة بتخصيص الأراضي، وتأجير الأراضي، واستعادة الأراضي، وتفتيش وفحص إدارة أراضي الفيلات وفقًا للوائح.

Dinh Tỉnh tưởng không còn tên trong biệt thự nhóm 1. (Nguồn: BXD)

لم يعد قصر الحاكم مدرجًا ضمن مجموعة الفلل الأولى. (المصدر: BXD)

إلى جانب ذلك، مراجعة صندوق الفيلات المملوكة للدولة لبناء ملف علمي لتقديم المشورة واقتراح لجنة الشعب الإقليمية للاعتراف بها كفيلات أثرية ذات قيم تاريخية وثقافية ومعمارية نموذجية؛ البحث واقتراح تخصيص الاعتمادات اللازمة لإدارة وصيانة وتجديد وإعادة بناء الفلل وفقا للأنظمة.

التحقق ومراقبة تقدم الاستثمار في الفلل بشكل دوري؛ - تقديم المشورة بشأن إلغاء سياسات الاستثمار، وإنهاء الأنشطة الاستثمارية، وإلغاء شهادات تسجيل الاستثمار (إن وجدت) بسبب انتهاك قوانين الاستثمار...

ملاحظات لمشتري الشقق لأول مرة

يعتبر شراء وبيع الشقق معاملة ذات قيمة عالية. يعد العثور على شقة تلبي متطلبات السلامة والراحة والمتطلبات المالية مشكلة صعبة بالنسبة للعديد من العائلات الشابة. بدون الخبرة والمعرفة قد يؤدي الأمر إلى شراء شقة غير مكتملة قانونيا، أو أزمة مالية...

الاعتبارات المالية

ما زال المبلغ الذي يجب أن يكون لديك لشراء شقة موضوعًا ذا اهتمام عام لأن الطلب على ملكية المنازل لا يزال مرتفعًا للغاية. يواجه الجميع تقريبًا مشكلة عدم وجود تمويل كافٍ لشراء منزل، ولكن الآن أصبحت العديد من البنوك على استعداد لإقراض ما يصل إلى 70٪ من قيمة الشقة.

ومع ذلك، وفقا للعديد من الخبراء، فإن شراء منزل لا ينبغي أن يتم إلا عندما يكون الوضع المالي إيجابيا. كلما كان مبلغ القرض أكبر، كلما زاد الالتزام بسداد أصل القرض والفائدة. لذلك، ينبغي للمشترين أيضًا أن يأخذوا في الاعتبار نسبة القرض المناسبة.

التحقق القانوني للمشروع

شراء شقة يتطلب مبلغًا كبيرًا نسبيًا من المال. في كثير من الأحيان لا يكون الأزواج الشباب أقوياء مالياً، لذا يجب عليهم التحقق بعناية من الوثائق القانونية لتجنب التعرض للاحتيال وخسارة الأموال.

في الوقت الحالي، توجد في سوق العقارات حالات كثيرة لمشاريع الشقق والتاون هاوس، حيث على الرغم من أن الناس يعيشون فيها منذ عقود من الزمن، إلا أنهم لم يحصلوا بعد على الكتب الحمراء أو عقود البيع الموقعة... ستترك هذه الحالات مخاطر وفوائد قانونية ضخمة لمشتري المنازل.

بالإضافة إلى ذلك، هناك العديد من الحالات التي قام فيها العملاء بإيداع ودفع 50-70٪ من سعر شراء المنزل، ولكن المشروع متأخر عن الجدول الزمني ولم يتم تسليمه للعملاء بحلول الموعد النهائي.

اختر مستثمرًا حسن السمعة

هناك تجربة أخرى في شراء شقة لا يمكن تجاهلها وهي ما إذا كان المستثمر حسن السمعة وجدير بالثقة أم لا. لأن المستثمر وكذلك المقاول ووحدة البناء سيؤثرون بشكل مباشر على قانونية وجودة المنزل وتقدم البناء للمشروع بأكمله.

ضع في اعتبارك المرافق الداخلية والخارجية

السبب الذي يجعل الناس يختارون العيش في شقة هو استخدام المرافق الخارجية المصاحبة مثل الحدائق وحمامات السباحة ومناطق التسوق وما إلى ذلك.

لذلك، يجب عليك إعطاء الأولوية لاختيار الشقق التي تتوفر فيها هذه الشروط. إذا كان وضعك المالي لا يسمح بذلك، ففكر في الشقق التي تلبي احتياجات السكن فقط ولا تحتوي على وسائل راحة خارجية.

نظام أمن الشقق

يعد نظام الأمان أحد أكثر التجارب المشتركة عند شراء شقة. لأنه يؤثر بشكل مباشر على صحة وحياة ونوعية حياة كل فرد من أفراد الأسرة.

يجب عليك التأكد من أن نظام الحماية من الحرائق في الشقة مضمون ويتم صيانته بانتظام. هل تقوم وحدة الإدارة وفريق الأمن بمراقبة وتشغيل مبنى الشقق بشكل صارم؟ وخاصة هل هناك استجابة سريعة للتعامل مع حالات الطوارئ على الفور؟

رسوم الإدارة والتكاليف المرتبطة بها

وتعتبر تكاليف الإدارة والتكاليف المصاحبة مثل رسوم جمع القمامة ورسوم مواقف السيارات ورسوم التنظيف العامة وما إلى ذلك مرضية للجودة ومتسقة مع المستوى العام مقارنة بالشقق في نفس النطاق السعري في نفس المنطقة.

[إعلان 2]
مصدر