المستثمرون «يتعرقون» بسبب أسعار الأراضي في هانوي

إن العديد من المستثمرين العقاريين في هانوي "يجلسون في صمت" عندما يشهدون ارتفاع الأسعار الفوضوي والافتراضي لقطاع الأراضي.

تباطؤ السوق، لكن الأسعار لا تزال ترتفع

تشهد أسعار العقارات في هانوي ارتفاعًا حادًا. ارتفعت أسعار الأراضي المحيطة بالطريق الدائري الرابع بنسبة 20% على الأقل مقارنةً بفترة رأس السنة القمرية. عند شراء منزل أو أرض الآن، إذا عرض المالك 10 دونج، سأدفع 6 دونج فقط، ثم أتفاوض أكثر. السعر الحالي افتراضي للغاية، ولا يعكس القيمة الحقيقية للعقار، هذا ما قاله السيد نجو شوان تشوك، مدير مركز معاملات العقارات في هانوي، لمراسلي صحيفة داو تو.

قال هذا الشخص إن أسعار الأراضي ترتفع بشكل لا أساس له، وذلك بشكل رئيسي من خلال الكلام المتداول بين البائعين، ولكن حجم المعاملات ليس نشطًا حقًا في الربع الثاني من عام 2024. وحتى حقيقة أن الأسعار تصل باستمرار إلى قمم جديدة تجعل العديد من العملاء في حيرة من أمرهم ويترددون في إنفاق الأموال.

على الرغم من أن حجم المعاملات الفعلي ليس كبيرًا، إلا أن البائعين يرفعون الأسعار باستمرار لاستكشاف السوق. وقد هدأت الآن وتيرة البيع في الربع الأول من عام ٢٠٢٤، وانخفض حماس المشترين أيضًا، كما علق السيد تشاك.

إن تنظيم قائمة أسعار الأراضي السنوية في قانون الأراضي لعام 2024 هو السبب الأكثر استخدامًا من قبل البائعين لزيادة أسعار العقارات.

وبالمثل، أعربت السيدة دينه هونغ، وهي مستثمرة تتمتع بخبرة كبيرة في الاستفادة من دورات السوق "للركوب" أيضًا عن ترددها في سياق السوق الحالي.

ترتفع أسعار العقارات في هانوي في جميع القطاعات. وحسب ملاحظاتي، فإن عدد الصفقات حاليًا لا يتجاوز ما كان عليه في الفترة التي تلت رأس السنة القمرية الجديدة (تيت)، لكن الأسعار في ارتفاع مستمر. وهذا ما يدفعني، أنا والعديد من أصدقائي في مجتمع الاستثمار العقاري، إلى عدم التسرع في دفع الأموال، كما قالت السيدة هونغ.

استشهد هذا المستثمر بالحقائق، وقال إن أسعار الأراضي في منطقة ها دونج ارتفعت بنسبة 15-20% مقارنة بالربع الأول من عام 2024. وقد حدثت هذه الزيادة في معظم المناطق، من الأماكن المزدحمة مثل جناح فان كوان، إلى المواقع البعيدة عن المركز مثل جناح ين نجيا.

في منطقة ها دونغ، عُرضت للبيع قطعة أرض مساحتها 50 مترًا مربعًا، يمر بها طريق رئيسي، تقع بالقرب من الطريق الدائري الرابع، بسعر 3.5 مليار دونج قبل رأس السنة القمرية الجديدة، لكن السعر ارتفع الآن إلى 7 مليارات دونج. وأضافت السيدة هونغ: "لم يعد تضاعف أسعار العقارات في غضون نصف عام أمرًا غريبًا في المناطق المحيطة بالطريق الدائري الرابع".

كشف أحد أعضاء فريق "صيد الأراضي"، الذي يحتفظ بسلسلة من قطع الأراضي بقيمة تصل إلى 300 مليار دونج في منطقة دونج آنه، أنه قبل رأس السنة القمرية العام الماضي، اشترت فرق مضاربة سلسلة من قطع الأراضي في شوان كانه وكو لوا. في الوقت الحالي، وصلت أسعار قطع الأراضي ذات المواقع الجيدة في هذه المناطق إلى 200 مليون دونج/م2.

وبحسب هذا الشخص، فإن الفريق المذكور سيبدأ بشراء سلسلة من قطع الأراضي اعتبارًا من عام 2023 بأسعار أقل بنحو 3 مرات من السعر الحالي. الكثير منها عبارة عن عقارات تم حجزها من قبل البنوك، وبالتالي فإن سعرها أرخص من سعر السوق.

وعند مناقشة التطورات الحالية في أسعار الأراضي، اعترف أعضاء هذه المجموعة المضاربة أيضًا بأن الأسعار ترتفع بشكل مفرط. إن المبلغ الذي يعرضه البائع يمثل التوقعات المستقبلية، وليس يعكس القيمة الفعلية للمنتج في الوقت الحاضر.

يجب على المستثمرين أن يحافظوا على هدوئهم

يتفق جميع رجال الأعمال العقاريين على أن تنظيم قائمة أسعار الأراضي السنوية في قانون الأراضي 2024 هو السبب الأكثر استخدامًا من قبل البائعين لزيادة أسعار العقارات.

في السابق، كانت أسعار التعويضات تعتمد على أطر أسعار الأراضي التي تصدرها الحكومة كل خمس سنوات. وهذه الفجوة الزمنية هي التي تخلق فجوة كبيرة بين سعر التعويض وسعر المعاملة الفعلي. لكن في القانون الجديد سيتم تسعير الأراضي وفقا لمبادئ السوق، وبالتالي عندما تنفذ الشركات مشاريع فإن تكاليف التعويض عن إخلاء الموقع سوف تزيد مقارنة بالسابق. ولضمان أهداف الربح، يضطر المستثمرون إلى زيادة أسعار المنتجات للمستخدمين النهائيين.

مع ارتفاع أسعار الشقق والمتاجر والفلل، لا يمكن لقطاع العقارات السكنية أن يبقى خارج المنافسة. ورغم أن قائمة أسعار الأراضي السنوية لن تُطبق حتى عام ٢٠٢٦، إلا أن الوسطاء يستغلون هذا السبب لرفع أسعار البيع حاليًا، وفقًا للسيدة هونغ.

وأضاف المستثمر أنه في إطار القوانين الثلاثة المتعلقة بالعقارات، قانون الأراضي 2024، وقانون الإسكان 2023، وقانون الأعمال العقارية 2023، والتي لم يتم تنفيذها إلا منذ الأول من أغسطس/آب، فإن المستثمرين ليس لديهم الكثير من الأساس لوضع أموالهم في صفقات كبيرة.

وأكد السيد نجو شوان تشوك، في رأيه، أنه يتعين على المستثمرين أن يظلوا هادئين ويتجنبوا الخوف من تفويت الفرصة بعد متابعة السوق. وإذا كان ذلك ممكنا، فيمكن للمشترين الانتظار حتى نهاية العام للحصول على رؤية أكثر وضوحا حول تأثيرات الثلاثية الجديدة من القوانين، ثم اتخاذ القرار النهائي.

وبحسب استطلاع أجراه موقع Batdongsan.vn الإخباري حول وضع سوق العقارات في الربع الثاني من عام 2024، ارتفع عدد عمليات البحث عن الأراضي للبيع في هانوي (قطع الأراضي، الأراضي السكنية) في الأشهر الستة الأولى من العام بنسبة 118٪ مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

ورغم تسجيل انتعاش إيجابي في معنويات المشترين، قال خبراء من هذا الموقع إن من غير المرجح أن تشهد السوق تقلبات كبيرة في الربع المقبل. ويرجع السبب إلى حقيقة أن المشترين ما زالوا يرغبون في رؤية المزيد من تأثيرات سياسات الإدارة وارتفاع أسعار الفائدة على الودائع مرة أخرى.

ينعكس هذا الشعور بوضوح في نتائج استطلاع رأي 325 وسيطًا حول وضع معاملات الأراضي في الربع الثاني من عام 2024. وبناءً على ذلك، قال 35% من الوسطاء إن حجم المعاملات توقف عند مستوى مستقر فقط؛ 29% قالوا أن حجم المعاملات يتناقص.

وعلق السيد نجوين كوك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com، بأن هذه الخطوة الاستكشافية ستستمر من الآن حتى نهاية الربع الرابع من عام 2024 وتنتهي في أوائل عام 2025. وفقط عندما يدخل السوق مرحلة مستقرة يمكن لأنواع العقارات أن تتعافى بشكل كامل. ومن المتوقع أن تتم هذه المرحلة في وقت مبكر من الربع الأول من عام 2026.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html