العقارات المؤجرة تشهد حالة من الركود، هذا هو الوقت "الذهبي" لوضع الأموال، هل يجب عليك شراء شقة لممارسة رياضة ركوب الأمواج؟

الآن هو الوقت المناسب للاستثمار، المنازل المؤجرة لم تبع، عدد الشقق المعروضة للبيع هو الأدنى منذ 10 سنوات، تكلفة إصدار الكتاب الأحمر سوف تتغير عندما يدخل قانون الأراضي (المعدل) حيز التنفيذ... هذه هي أحدث أخبار العقارات.

Một góc khu đô thị Phước Long, Nha Trang, Khánh Hòa. (Nguồn: Báo XD)

بمجرد تحديد "القاع" لسوق العقارات، تصبح الفرصة سانحة أمام المستثمرين لوضع أموالهم. (المصدر: صحيفة XD)

هل هو "الوقت الذهبي" للاستثمار؟

وبحسب موقع فييتنام نت ، قال السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري، إنه بالنسبة للمستثمرين الأفراد، في هذا الوقت، عندما انخفضت أسعار الفائدة بشكل حاد، لا تزال أسعار الذهب مرتفعة؛ في حين أظهر سوق العقارات علامات التعافي، فإن الآن هو الوقت "الذهبي" للمستثمرين لإجراء الأبحاث و"وضع أموالهم" في أسواق أبعد عن هانوي أو في المدن الكبرى.

وقال السيد تشونغ: "بحلول عام 2025، عندما تدخل القوانين الثلاثة الخاصة بأعمال العقارات وقانون الإسكان وقانون الأراضي حيز التنفيذ؛ سيفتح سوق العقارات صفحة جديدة؛ سوف ترتفع أسعار المنتجات العقارية الحالية. في هذا الوقت، يتمتع المستثمرون بالحق في اختيار المنتجات ذات الأسعار المناسبة والاستكمال القانوني.

ومن جانبه، قال السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجموعة جي 6، إن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية تمثل نهاية الدورة السابقة وبداية دورة جديدة.

يمكن أن نطلق على هذه اللحظة اسم "القاع"، وهي تدخل تدريجيا إلى فترة جديدة. بمجرد تحديد "القاع" لسوق العقارات، ينبغي للمستثمرين الذين لديهم المال أن يشتروا.

ومع ذلك، وفقًا للسيد كيو، سيتم تقسيم السوق إلى 3 أنواع من المستثمرين.

بالنسبة للمستثمرين الذين يملكون أموالاً بنسبة 100%، فهذا هو الوقت المناسب لشراء العقارات. ومع ذلك، بالنسبة للمستثمرين الذين لا يملكون المال الكافي أو يستخدمون قدراً كبيراً من الروافع المالية، فإن هذا ليس الوقت المناسب للاستثمار لأن السيولة لا تزال ضعيفة، على الأقل في العام المقبل.

"أما بالنسبة للمستثمرين العقاريين المحترفين، الذين يستخدمون الرافعة المالية المعتدلة، حوالي 30 - 50٪ ولا يزال لديهم خطة للبيع في فترة قصيرة من 3 - 6 أشهر، مع ضمان مكاسب رأسمالية تبلغ حوالي 10 - 30٪، فقد دخلوا السوق منذ بداية عام 2023. لذلك، من الصعب القول ما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للاستثمار أم لا، ولكن الأمر يعتمد أيضًا على القضايا المالية وخبرة كل مستثمر وكل شريحة"، كما حلل السيد كيو.

قال المدير العام لشركة SGO Homes، لي دينه تشونغ، إن قطاعات المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع في المدن الكبرى لا تزال جذابة للغاية للمستثمرين هذا العام. ومع ذلك، ارتفعت أسعار الشقق مثل تلك الموجودة في هانوي بنسبة 15-20%. ورغم أن المجال لا يزال مفتوحاً للاستثمار، فإن قيمة الاستثمار كبيرة. الحد الأدنى هو 3 مليارات دونج للشقق أو للمباني المنخفضة الارتفاع، والحد الأدنى هو 6 مليارات دونج أو أكثر، لذلك لن يكون هذا جزءًا مشتركًا لجميع الموضوعات.

«في عام 2024، سيبدأ قطاع الأراضي، الذي يتمتع بأقل الأسعار، بالارتفاع مرة أخرى، مما يجذب المزيد من المستثمرين بسبب قيمته المناسبة ووضعه القانوني المضمون وهو أيضًا الخيار الأمثل في هذا الوقت. ومن ثم فإن سوق الأراضي سوف يحمل العديد من العوامل الإيجابية ومؤشرات النمو الأكثر وضوحا.

في الوقت الحالي، يعتبر هذا القطاع هو القطاع الذي يشهد أكبر تخفيض في الأسعار، وسوف يكون شراء الأراضي في هذه المرحلة أحد المزايا. وأضاف تشونج "عندما يتعافى السوق، إلى جانب اللوائح والقوانين الجديدة التي تدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من بداية عام 2025، فإن المشاريع الجديدة ستكون بأسعار مرتفعة".

في هذه الأثناء، أشار رئيس مجموعة G6 إلى أنه في الوقت الحالي، ليس من المستحسن الاستثمار في العقارات السياحية، لأن تحقيق الربح سيستغرق وقتا طويلا للغاية. أو مع الشقق، في هذا الوقت، الشراء للإيجار مرتفع للغاية، وفترة استرداد رأس المال حوالي 25 عامًا. شراء شقة بغرض البيع والشراء ليس مناسبا في هذا الوقت.

"بالنسبة لمنتجات المحلات التجارية والمنصات... الوضع مشابه، والقدرة على التأجير لاسترداد رأس المال تستغرق وقتًا طويلاً أيضًا. أما بالنسبة للعقارات الصناعية والاستثمار ومن ثم التأجير أو إعادة البيع، فلا يزال هناك مجال ولكنها لم تعد "خصبة" كما كانت في الفترة 2018 - 2023 لأن السعر مرتفع"، كما قال السيد كيو.

بفضل خبرته في المهنة، يعتقد هذا القائد أنه في كل دورة عقارية هناك قطاعان "ملكيان". هي أرض ومركز تجاري وتاون هاوس.

"أراضي ذات قيمة منخفضة، ومكاسب رأسمالية متوقعة عالية، وسيولة عالية. وأضاف كيو أن مراكز التسوق أو المنازل هي قطاع الاستثمار للإيجار، وهي القطاع "الملك" في نهاية الدورة.

ومع ذلك، عند الاستثمار في هذه الفترة، أشار رئيس مجموعة G6 إلى أن المستثمرين بحاجة إلى الاهتمام بقضايا التخطيط.

"يجب عليك شراء العقارات فقط في الأماكن التي تتمتع بتخطيط مستقر أو أن تكون متقدمًا في التخطيط إذا كانت لديك المعلومات حقًا. عند اختيار موقع المنتج الاستثماري، يجب أن يكون مرتبطًا بالسكن أو المنتجع. وأشار كيو إلى أنه "إذا لم تتوفر هذه العوامل في العقارات، فإنها تصبح مجرد مضاربة واستثمار "متجول"، والمخاطرة بالنسبة للمستثمرين عند رغبتهم في السيولة صعبة للغاية".

وأشار السيد تشونغ إلى أنه عند الاستثمار في هذه المرحلة، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام باختيار المنتجات ذات الوثائق القانونية الكاملة، واختيار الأسواق حول هانوي ولكنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالمتنزهات الصناعية والمناطق السكنية والمنتجات التي تهدف إلى قيم معيشية للسكان، مع وسائل الراحة الكاملة مثل المدارس والمتنزهات والمستشفيات ووصلات المرور المريحة، وما إلى ذلك.

أدنى حجم افتتاح في السنوات العشر الماضية

من حيث إجمالي العرض والطلب على المساكن الجديدة في عام 2023، تظهر أرقام CBRE إشارات غير إيجابية للغاية، وخاصة في بداية العام. ومع ذلك، فإن مدينتي هانوي ومدينة هوشي منه لديهما أدنى حجم للمبيعات الجديدة في السنوات العشر الماضية.

وأظهر تقرير السوق الأخير للوحدة أن سوق الإسكان في هانوي ومدينة هوشي منه سجلا أدنى إجمالي معروض من الوحدات الجديدة في عام 2023 خلال السنوات العشر الماضية.

على وجه التحديد، في هانوي، تم طرح ما يقرب من 10300 شقة جديدة و2600 منزل منخفض الارتفاع للبيع هذا العام، بانخفاض 32٪ و84٪ على التوالي مقارنة بعام 2022. وفي الوقت نفسه، سجلت مدينة هوشي منه عرضًا أكثر تواضعًا بأكثر من 8700 شقة ونحو 30 منزلًا منخفض الارتفاع جديدًا فقط، بانخفاض 54٪ و98٪ على التوالي مقارنة بعام 2022.

وفيما يتعلق بمعدلات الاستيعاب، سجلت أسواق هانوي ومدينة هوشي منه أكثر من 22 ألف منزل مباع (بما في ذلك المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع) في عام 2023، أي ما يقرب من نصف العدد فقط من المنازل المباعة في عام 2022.

وبالمثل، أظهر تقرير سوقي حديث صادر عن شركة سافيلز أن معاملات الفلل والمنازل في هانوي في عام 2023 سجلت 359 وحدة فقط مباعة - وهو أدنى رقم منذ عام 2014. بالإضافة إلى ذلك، انخفض العدد الإجمالي للمعاملات بنسبة 76٪ على أساس سنوي وانخفض معدل الامتصاص أيضًا بنسبة 31٪ على أساس سنوي. وفي الربع الرابع من عام 2023 وحده، تم تداول 64 وحدة فقط، بانخفاض 67% على أساس سنوي.

ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من تباطؤ المبيعات، فإن الأسعار الجديدة للمنازل في هانوي تواصل ارتفاعها. ومن بينها، كانت الزيادة الأقوى في الفلل الرئيسية بنسبة زيادة ربع سنوية بلغت 55% لتصل إلى 160 مليون دونج/م2. وبالإضافة إلى ذلك، ارتفعت أسعار المنازل المتجاورة والمنازل ذات المتاجر بنسبة 3% على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 194 مليون دونج/م2 و328 مليون دونج/م2 على التوالي.

وفي وقت سابق، ذكرت وزارة البناء أيضًا أن أسعار بيع الفلل والمنازل في هانوي ظلت مرتفعة على الرغم من انخفاض حجم المعاملات. سجل هذا القطاع أسعار بيع تجاوزت 100 مليون دونج/م2، مع وصول بعض المشاريع إلى أكثر من 300 مليون دونج/م2، وتركزت بشكل رئيسي في المنطقة الغربية من هانوي. وفي مدينة هوشي منه، يتراوح سعر بيع الفلل والمنازل في بعض المناطق ما بين 140 إلى 400 مليون دونج/م2.

قالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، إن عدد معاملات الفلل والمنازل في هانوي في عام 2023 هو الأدنى منذ ما يقرب من 10 سنوات. السبب هو أن العرض في السوق منخفض، مما يؤدي إلى انخفاض عدد المعاملات.

وبحسب السيدة هانج، وصل العرض الأولي إلى أكثر من 700 وحدة من 16 مشروعًا، بانخفاض 23% على أساس سنوي، حيث شكلت المنازل ذات التاون هاوس حصة السوق الرئيسية بنسبة 44%. وإذا حسبنا المشاريع الجديدة فقط، فإن عام 2023 بأكمله سجل أكثر من 270 وحدة فقط، بانخفاض 82% على أساس سنوي، وهو أدنى مستوى له منذ 10 سنوات. وعلى وجه الخصوص، أصبح عدد المشاريع الجديدة من الطريق الدائري رقم 3.5 فصاعداً صغيراً بشكل متزايد.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع تكلفة المخزون أيضًا يتسبب في عدم قيام معظم المستثمرين بتغيير الأسعار، بل وحتى الاستمرار في زيادة سعر بيع السلال الجديدة.

وبحسب السيدة هانج، فإن أسعار البيع المرتفعة خلقت عائقًا كبيرًا أمام مشتري المنازل المنخفضة الارتفاع. ويتردد العديد من المستثمرين في تقديم أسعار أقل من المتوقع، لذا يتعين على المشترين دفع سعر افتتاح مرتفع إلى حد ما.

البيت للإيجار غير متوفر

يعترف العديد من مالكي العقارات والمستأجرين بأنه من الصعب جدًا العثور على مستأجرين بالقرب من تيت.

وفيما يتعلق بهذه الظاهرة، قال بعض سماسرة العقارات إن السبب الرئيسي هو انخفاض الطلب على المساحات التخزينية في ظل صعوبة الأعمال. وفي الوقت نفسه، يتم تحويل كمية كبيرة من العقارات التي لا يمكن بيعها بالسعر المتوقع إلى الإيجار، سواء لكي يتمكن أصحابها من كسب تدفق نقدي إضافي أو للصمود حتى نهاية العام لمواصلة العثور على مشترين بعد رأس السنة القمرية الجديدة.

وأظهر تقرير حديث لسوق العقارات صادر عن إحدى الوحدات أن عدد الإعلانات عن تأجير العقارات على الموقع بأكمله ارتفع بنسبة 21% مقارنة بالشهر الماضي وبنسبة 2% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. كان المنتج الذي حصل على أكبر عدد من قوائم الإيجار في الشهر الماضي هو المنازل الداخلية بزيادة قدرها 58% مقارنة بالشهر السابق.

وعلى النقيض من الطلب على الإيجار، لم يتحسن الطلب على إيجار العقارات، واستمر في الانخفاض بنسبة 6% مقارنة بالشهر السابق و14% مقارنة بنفس الفترة من عام 2022. ويبدو اتجاه انخفاض الطلب على الإيجار قوياً في جميع أنواع الشقق والمنازل الخاصة والبيوت المتجاورة والمحلات التجارية مع انخفاض بنسبة 5-14% مقارنة بالشهر السابق.

ومن الجدير بالذكر أن الطلب على تأجير العقارات في هانوي ارتفع حيث زاد عدد القوائم في هذا القطاع بنسبة 7%. لكن الطلب على الإيجار انخفض بنسبة 2% أخرى. انخفض اتجاه البحث عن الإيجار بشكل حاد في جميع الأنواع تقريبًا، حيث انخفض إيجار منزل المدينة في هانوي بنسبة 18%، وانخفض إيجار شقة هانوي بنسبة 8%، وانخفض المنزل الداخلي بنسبة 15%، وانخفض إيجار المكاتب بنسبة 11%.

وبحسب العديد من خبراء العقارات، من المتوقع أن يواجه سوق تأجير العقارات العديد من الصعوبات هذا العام، حيث يواجه الاقتصاد تحديات، ولا يزال القطاع العقاري يحتاج إلى الكثير من الوقت للتعافي. لكن الصعوبة ستنخفض تدريجيا مع مرور الأشهر، وسيعود النمو في الأنواع التي تلبي احتياجات الإيجار لدى الأغلبية مثل الشقق والتاون هاوس.

قال السيد دينه مينه توان - مدير موقع Batdongsan.com.vn - إن الشقق للإيجار والبيوت الداخلية ستستمر في العمل بشكل مستقر لأن الطلب على هذين النوعين لا يزال كبيرًا جدًا.

بالنسبة للشقق، فإن المشاريع الواقعة بالقرب من المركز، مع أسعار إيجار تتراوح بين 7 إلى 15 مليون دونج شهريًا، ستظل لديها مستأجرين مستقرين. أما فيما يتعلق بنوع المساكن والغرف في المنطقة المركزية، فإن الطلب على الإيجار دائمًا مرتفع جدًا سواء بالنسبة لموظفي المكاتب أو العمال الشباب أو الطلاب.

وفي المناطق الضواحي، ستظل الغرف المؤجرة بالقرب من المناطق الصناعية مستأجرة بشكل جيد بفضل عودة العمال بعد عطلة تيت. وستظل المساكن الداخلية القريبة من الجامعة وجهة مفضلة للطلاب.

قالت السيدة ترينه ثي كيم لين، مديرة المبيعات في شركة دات زانه سيرفيسز، إنه في عام 2023، سيكون هناك تحول في سلوك المستهلك، من شراء المنازل إلى استئجارها في سياق اقتصاد غير متعافي، وإمدادات نادرة من الإسكان، وأسعار مرتفعة. وقد أدى هذا التحول إلى زيادة الطلب على المساكن الإيجارية.

ومع ذلك، لا يزال هناك اختلاف في أنواع المساكن الإيجارية. وتعتبر المساكن منخفضة التكلفة ومساكن العمال خالية إلى حد كبير ويصعب تأجيرها، في حين تحافظ الشقق متوسطة التكلفة وما فوق على معدل امتصاص جيد. وقالت السيدة لين: "كلما اقترب المنزل من المركز، كلما حظي باهتمام خاص أكبر وارتفع سعر الإيجار".

هل ستتغير تكلفة إصدار الكتاب الأحمر عند دخول قانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ؟

لقد تم إقرار قانون الأراضي لعام 2024 للتو مع سلسلة من اللوائح الجديدة بشأن جداول أسعار الأراضي وطرق حساب أسعار الأراضي ... ونتيجة لذلك، فإن التكاليف المتعلقة بإصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي (المعروفة أيضًا باسم الكتب الحمراء) ستخضع للعديد من التغييرات.

وفقاً للبند 1 من المادة 257 من قانون الأراضي 2024، يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية للفترة 2020-2024 وسيستمر تطبيقها حتى 31 ديسمبر 2025.

اعتبارًا من 1 يناير 2026، ستقوم المقاطعات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية بإصدار وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

Sổ đỏ bị cấp sai: Đính chính hay cấp lại?

بعد ذلك سيتم تعديل ومراجعة واستكمال قائمة أسعار الأراضي سنويا (تحديث أسعار الأراضي لتتناسب مع السوق للمساحات وأنواع الأراضي مع التقلبات) بدلا من كل 5 سنوات كما هو الحال حاليا لتتناسب مع مبادئ السوق. تم إعداد قائمة أسعار الأراضي الجديدة حسب المساحة والموقع على أساس أن تقييم الأراضي يجب أن يضمن مبادئ السوق.

بالإضافة إلى ذلك، تنص الفقرة 2 من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024 بشكل واضح على أنه سيتم إعداد قائمة أسعار الأراضي لكل قطعة أرض بناءً على مساحة القيمة وقطعة الأرض القياسية للمناطق مع الخرائط العقارية وقاعدة بيانات أسعار الأراضي.

وفي الوقت نفسه، ووفقاً للوائح الحالية، يتم إصدار قوائم أسعار الأراضي كل 5 سنوات، بناءً على مبادئ وطرق تقييم الأراضي وإطار أسعار الأراضي. يتم تعديل قائمة أسعار الأراضي فقط عندما تقوم الحكومة بتعديل إطار أسعار الأراضي/تتقلب أسعار الأراضي المشتركة في السوق.

ومع ذلك، فإن قانون الأراضي المعدل ألغى إطار أسعار الأراضي. تعتمد قائمة أسعار الأراضي الجديدة على مبادئ وأساليب تقييم الأراضي، وليس على الحد الأدنى والأقصى لأسعار الأراضي لكل نوع من أنواع الأراضي في إطار أسعار الأراضي الحالية، أي أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستكون أقرب إلى أسعار الأراضي في السوق، وبالتالي يمكن أن ترتفع بشكل حاد مقارنة بقائمة أسعار الأراضي الحالية.

يتم تحديد أسعار الأراضي بناءً على العوامل التالية: غرض استخدام الأرض؛ مصطلح استخدام الأراضي. بالنسبة للأراضي الزراعية التي خصصتها الدولة للأسر والأفراد وفق حصة تخصيص الأراضي الزراعية، فإن الأراضي الزراعية ضمن الحصة لتلقي حقوق النقل لا يعتمد عليها مصطلح استخدام الأراضي؛

تتضمن معلومات الإدخال لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لطرق تقييم الأراضي ما يلي: أسعار الأراضي المسجلة في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، وقاعدة بيانات الأسعار الوطنية؛ يتم تحديد سعر الأرض في عقد نقل حقوق استخدام الأرض؛ سعر المزاد لحقوق الانتفاع بالأرض بعد استيفاء الالتزامات المالية؛

أسعار الأراضي التي يتم جمعها من خلال التحقيق والمسح في الحالات التي لا تتوفر فيها معلومات عن أسعار الأراضي المحددة في البند (أ) والبندين (ب) من هذا البند؛ معلومات عن الإيرادات والنفقات والدخل من استخدام الأراضي.

هناك أيضًا عوامل أخرى تؤثر على أسعار الأراضي؛ الأحكام القانونية ذات الصلة في وقت التقييم.

في حين أن الرسوم الواجب دفعها عند التسجيل في "الكتاب الأحمر" الأول تشمل الرسوم المحسوبة على أساس سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي مثل رسوم استخدام الأرض؛ إيجار الأرض (إن وجد)؛ سيتم تطبيق رسوم التسجيل عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026، وقد ترتفع هذه التكاليف وفقًا لذلك.

[إعلان رقم 2]
مصدر