العقارات المؤجرة تشهد حالة من الركود، هذا هو الوقت "الذهبي" لوضع الأموال، هل يجب عليك شراء شقة لممارسة رياضة ركوب الأمواج؟

الآن هو الوقت المناسب للاستثمار، المنازل الإيجارية غير مباعة، عدد الفتحات للبيع هو الأدنى في السنوات العشر الماضية، تكلفة صنع الكتاب الأحمر سوف تتغير عندما يدخل قانون الأراضي (المعدل) حيز التنفيذ... هي أحدث أخبار العقارات.

بمجرد تحديد "القاع" لسوق العقارات، تصبح الفرصة سانحة أمام المستثمرين لوضع أموالهم. (المصدر: صحيفة XD)

هل هو الوقت "الذهبي" للاستثمار؟

وبحسب موقع "فيتنام نت" ، فقد أشار السيد لي دينه تشونغ، المدير العام لشركة إس جي أو هومز للاستثمار والتطوير العقاري، إلى أن أسعار الذهب لا تزال مرتفعة بالنسبة للمستثمرين الأفراد في هذا الوقت، عندما انخفضت أسعار الفائدة بشكل حاد؛ في حين أظهر سوق العقارات علامات التعافي، فإن الآن هو الوقت "الذهبي" للمستثمرين لإجراء البحوث و"وضع الأموال" في الأسواق البعيدة عن هانوي أو في المدن الكبرى.

قال السيد تشونغ: "بحلول عام ٢٠٢٥، مع دخول قوانين العقارات الثلاثة، قانون الإسكان وقانون الأراضي، حيز التنفيذ؛ سيشهد سوق العقارات تحولاً جذرياً؛ وسترتفع أسعار المنتجات العقارية الحالية. بالاستثمار في هذا الوقت، يحق للمستثمرين اختيار المنتجات العقارية بأسعار مناسبة وشروط قانونية مُرضية."

وفي الوقت نفسه، قال السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجموعة جي 6، إن قانون الأراضي وقانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية تمثل نهاية الدورة السابقة وبداية دورة جديدة.

يمكن أن نطلق على هذه اللحظة اسم "القاع" وهي تدخل تدريجيا إلى فترة جديدة. بمجرد تحديد "القاع" لسوق العقارات، ينبغي للمستثمرين الذين لديهم المال أن يشتروا.

ومع ذلك، وفقًا للسيد كيو، سيتم تقسيم السوق إلى 3 أنواع من المستثمرين.

بالنسبة للمستثمرين الذين يملكون 100% من أموالهم، هذا هو الوقت المناسب لشراء العقارات. أما بالنسبة للمستثمرين الذين "يُمسكون باللصوص بأيديهم العارية" أو يُفرطون في استخدام الرافعة المالية، فهذا ليس الوقت المناسب للاستثمار، لأن السيولة لا تزال ضعيفة، على الأقل للعام المقبل.

أما بالنسبة للمستثمرين العقاريين المحترفين، والذين يستخدمون رافعة مالية معتدلة، حوالي 30-50٪ ولا يزال لديهم خطة للبيع في فترة قصيرة من 3 إلى 6 أشهر، مع ضمان مكاسب رأسمالية تبلغ حوالي 10-30٪، فقد دخلوا السوق منذ بداية عام 2023. لذلك، من الصعب القول ما إذا كان هذا هو الوقت المناسب للاستثمار أم لا، ولكنه يعتمد أيضًا على القضايا المالية وخبرة كل مستثمر وكل شريحة"، كما حلل السيد كيو.

وقال المدير العام لشركة SGO Homes، لي دينه تشونغ، إن قطاعات المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع في المدن الكبرى لا تزال جذابة للغاية للمستثمرين هذا العام. ومع ذلك، بالنسبة للشقق مثل تلك الموجودة في هانوي، ارتفعت الأسعار بنسبة تتراوح بين 15 و20%. على الرغم من أن المجال لا يزال مفتوحا للاستثمار، إلا أن قيمة الاستثمار كبيرة. الحد الأدنى هو 3 مليارات دونج للشقق أو المباني المنخفضة الارتفاع، والحد الأدنى هو 6 مليارات دونج أو أكثر، لذا لن يكون هذا قطاعًا مشتركًا لجميع المواد.

في عام ٢٠٢٤، سيشهد قطاع الأراضي، الأقل سعرًا، انتعاشًا مجددًا، جاذبًا المزيد من المستثمرين نظرًا لقيمته المناسبة، ووضعه القانوني المضمون، وكونه الخيار الأمثل في الوقت الحالي. لذلك، سيشهد سوق الأراضي العديد من العوامل الإيجابية، مع بوادر نمو أوضح.

في الوقت الحالي، يعتبر القطاع الذي يشهد أكبر انخفاض في الأسعار، وشراء الأراضي في هذه المرحلة سيكون أحد المزايا. وأضاف تشونج أنه عندما يتعافى السوق، إلى جانب اللوائح والقوانين الجديدة التي تدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من بداية عام 2025، فإن المشاريع الجديدة ستكون بأسعار مرتفعة.

في هذه الأثناء، أشار رئيس مجموعة G6 إلى أنه في الوقت الحالي، ليس من المستحسن الاستثمار في العقارات السياحية، لأن تحقيق الربح سيستغرق وقتا طويلا جدا. أو مع الشقق، في هذا الوقت، الشراء للإيجار مرتفع للغاية، وفترة استرداد رأس المال حوالي 25 عامًا. شراء شقة بغرض البيع والشراء ليس مناسبا في هذا الوقت.

الوضع مشابه بالنسبة للمحلات التجارية والمنصات، إذ تستغرق القدرة على التأجير لاسترداد رأس المال وقتًا طويلًا. أما بالنسبة للعقارات الصناعية، فالاستثمار فيها ثم التأجير أو إعادة البيع لا يزال متاحًا، ولكنه لم يعد بنفس "خصوبة" الفترة 2018-2023 نظرًا لارتفاع سعره أصلًا، كما قال السيد كيو.

بفضل خبرته في المهنة، يعتقد هذا القائد أنه في كل دورة عقارية هناك قطاعان "ملكيان". هي أرض ومركز تجاري وتاون هاوس.

تتميز الأراضي بانخفاض قيمتها، وتوقعات أرباح رأسمالية مرتفعة، وسيولة عالية. وتُعدّ مراكز التسوق أو المنازل السكنية الشريحة الاستثمارية الأبرز للإيجار، وهي الشريحة "الرئيسية" في نهاية الدورة الاستثمارية، وفقًا للسيد كيو.

ومع ذلك، عند الاستثمار في هذه الفترة، أشار رئيس مجموعة G6 إلى أن المستثمرين بحاجة إلى الاهتمام بقضايا التخطيط.

"ينبغي شراء العقارات فقط في المناطق ذات التخطيط المستقر أو المخطط له مسبقًا إذا كانت لديك المعلومات الكافية. عند اختيار موقع المنتج الاستثماري، ينبغي أن يكون مرتبطًا بالسكن أو المنتجعات. إذا لم يكن العقار مرتبطًا بهذه العوامل، فهو مجرد مضاربة، واستثمار "متقطع"، والمخاطرة التي يتحملها المستثمرون عند البحث عن السيولة شديدة للغاية"، أشار السيد كيو.

وأشار السيد تشونغ إلى أنه عند الاستثمار في هذه المرحلة، يحتاج المستثمرون إلى الاهتمام باختيار المنتجات ذات الوثائق القانونية الكاملة، واختيار الأسواق حول هانوي ولكنها مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالمتنزهات الصناعية والمناطق السكنية والمنتجات التي تهدف إلى قيم معيشية للسكان، مع وسائل الراحة الكاملة مثل المدارس والحدائق والمستشفيات ووصلات المرور المريحة، وما إلى ذلك.

أدنى حجم افتتاح في السنوات العشر الماضية

من حيث إجمالي العرض والطلب على المساكن الجديدة في عام 2023، تظهر أرقام CBRE إشارات غير إيجابية للغاية، خاصة في بداية العام. ومع ذلك، فإن كل من هانوي ومدينة هوشي منه لديهما أدنى حجم للمبيعات الجديدة في السنوات العشر الماضية.

وأظهر تقرير السوق الأخير للوحدة أن سوق الإسكان في هانوي ومدينة هوشي منه سجل أدنى إجمالي معروض من الوحدات الجديدة في عام 2023 في السنوات العشر الماضية.

على وجه التحديد، في هانوي، طُرحت للبيع هذا العام ما يقرب من 10,300 شقة جديدة و2,600 منزل منخفض الارتفاع، بانخفاض 32% و84% على التوالي مقارنةً بعام 2022. في الوقت نفسه، سجلت مدينة هو تشي منه عرضًا أكثر تواضعًا بأكثر من 8,700 شقة وحوالي 30 منزلًا منخفض الارتفاع فقط، بانخفاض 54% و98% على التوالي مقارنةً بعام 2022.

وفيما يتعلق بمعدلات الاستيعاب، سجلت أسواق هانوي ومدينة هو تشي منه أكثر من 22 ألف منزل مباع (بما في ذلك المباني الشاهقة والمنخفضة الارتفاع) في عام 2023، أي ما يقرب من نصف العدد فقط من المنازل المباعة في عام 2022.

وبالمثل، أظهر تقرير سوقي حديث صادر عن سافيلز أن معاملات الفلل والمنازل في هانوي في عام 2023 سجلت 359 وحدة فقط مباعة - وهو أدنى رقم منذ عام 2014. بالإضافة إلى ذلك، انخفض إجمالي عدد المعاملات بنسبة 76% على أساس سنوي، كما انخفض معدل الامتصاص بنسبة 31% على أساس سنوي. وفي الربع الرابع من عام 2023 وحده، تم تداول 64 وحدة فقط، بانخفاض 67% على أساس سنوي.

ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من تباطؤ المبيعات، فإن أسعار المنازل الجديدة في هانوي تستمر في الارتفاع. ومن بينها، كانت الزيادة الأقوى في الفلل الرئيسية بزيادة ربع سنوية بنسبة 55% لتصل إلى 160 مليون دونج/م2. وبالإضافة إلى ذلك، ارتفعت أسعار المنازل والبيوت التجارية بنسبة 3% على أساس ربع سنوي، لتصل إلى 194 مليون دونج/م2 و328 مليون دونج/م2 على التوالي.

وفي وقت سابق، ذكرت وزارة البناء أيضًا أن سعر بيع الفلل والمنازل في هانوي ظل مرتفعًا على الرغم من انخفاض حجم المعاملات. وسجل هذا القطاع أسعار بيع تجاوزت 100 مليون دونج/م2، مع وصول بعض المشاريع إلى أكثر من 300 مليون دونج/م2، وتركزت بشكل رئيسي في المنطقة الغربية من هانوي. وفي مدينة هوشي منه، يتراوح سعر بيع الفلل والمنازل في بعض المناطق ما بين 140 إلى 400 مليون دونج/م2.

قالت السيدة دو ثو هانج، المديرة الأولى لقسم الأبحاث والاستشارات في سافيلز هانوي، إن عدد معاملات الفلل والمنازل في هانوي في عام 2023 كان الأدنى منذ ما يقرب من 10 سنوات. السبب هو أن العرض في السوق منخفض، مما يؤدي إلى انخفاض عدد المعاملات.

وبحسب السيدة هانج، وصل العرض الأولي إلى أكثر من 700 وحدة من 16 مشروعًا، بانخفاض 23% على أساس سنوي، حيث شكلت المنازل ذات الطابقين حصة السوق الرئيسية بنسبة 44%. وإذا حسبنا المشاريع الجديدة فقط، فإن عام 2023 بأكمله سجل ما يزيد عن 270 وحدة فقط، بانخفاض 82% على أساس سنوي، وهو أدنى مستوى له منذ 10 سنوات. وعلى وجه الخصوص، أصبح عدد المشاريع الجديدة من الطريق الدائري 3.5 فصاعدا صغيرا بشكل متزايد.

بالإضافة إلى ذلك، فإن ارتفاع تكلفة المخزون يتسبب أيضًا في عدم قيام معظم المستثمرين بتغيير الأسعار، بل وحتى الاستمرار في زيادة سعر بيع السلال الجديدة.

وبحسب السيدة هانج، فإن أسعار البيع المرتفعة خلقت عائقًا كبيرًا أمام مشتري المنازل المنخفضة الارتفاع. ويتردد العديد من المستثمرين في تقديم أسعار أقل من المتوقع، لذا يتعين على المشترين دفع سعر افتتاح مرتفع إلى حد ما.

البيت للإيجار غير متوفر

يعترف العديد من أصحاب العقارات والمستأجرين بأنه من الصعب جدًا العثور على مستأجرين بالقرب من تيت.

وحول هذه الظاهرة، قال بعض سماسرة العقارات إن السبب الرئيسي هو انخفاض الطلب على المساحات التخزينية في ظل صعوبة الأعمال. وفي الوقت نفسه، يتم تحويل كمية كبيرة من العقارات التي لا يمكن بيعها بالسعر المتوقع إلى الإيجار، سواء لكي يتمكن أصحابها من كسب تدفق نقدي إضافي أو للصمود حتى نهاية العام لمواصلة العثور على المشترين بعد رأس السنة القمرية الجديدة.

وأظهر تقرير حديث لسوق العقارات صادر عن إحدى الوحدات أن عدد إعلانات تأجير العقارات على الموقع بأكمله ارتفع بنسبة 21% مقارنة بالشهر الماضي و2% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. كان المنتج الذي حصل على أكبر عدد من قوائم الإيجار في الشهر الماضي هو بيوت الإقامة مع زيادة بنسبة 58% مقارنة بالشهر السابق.

وعلى النقيض من الطلب على الإيجار، لم يتحسن الطلب على إيجار العقارات، واستمر في الانخفاض بنسبة 6% مقارنة بالشهر السابق و14% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2022. ويظهر اتجاه انخفاض الطلب على الإيجار قوياً في جميع أنواع الشقق والمنازل الخاصة والمنازل المتجاورة والمحلات التجارية مع انخفاض بنسبة 5-14% مقارنة بالشهر السابق.

ومن الجدير بالذكر أن الطلب على تأجير العقارات في هانوي ارتفع حيث زاد عدد العقارات المدرجة في هذا القطاع بنسبة 7%. لكن الطلب على الإيجار انخفض بنسبة 2% أخرى. انخفض اتجاه البحث عن الإيجار بشكل حاد في جميع الأنواع تقريبًا، حيث انخفض إيجار المنازل في هانوي بنسبة 18%، وانخفض إيجار الشقق في هانوي بنسبة 8%، وانخفض المنزل الداخلي بنسبة 15%، وانخفض إيجار المكاتب بنسبة 11%.

وبحسب العديد من خبراء العقارات، من المتوقع أن يواجه سوق تأجير العقارات العديد من الصعوبات هذا العام، حيث يواجه الاقتصاد تحديات، ولا يزال القطاع العقاري يحتاج إلى الكثير من الوقت للتعافي. لكن الصعوبة ستنخفض تدريجيا مع مرور الأشهر، وسيعود النمو في الأنواع التي تلبي احتياجات الإيجار لدى الأغلبية مثل الشقق والتاون هاوس.

قال السيد دينه مينه توان - مدير Batdongsan.com.vn - إن الشقق للإيجار والبيوت الداخلية ستستمر في العمل بشكل مستقر لأن الطلب على هذين النوعين لا يزال كبيرًا جدًا.

بالنسبة للشقق والمشاريع الواقعة بالقرب من المركز، مع أسعار إيجار تتراوح بين 7 إلى 15 مليون دونج شهريًا، ستظل لديها مستأجرين مستقرين. أما بالنسبة لنوع المساكن والغرف في المنطقة المركزية، فإن الطلب على الإيجار يكون دائمًا مرتفعًا جدًا سواء بالنسبة لموظفي المكاتب أو العمال الشباب أو الطلاب.

وفي المناطق الحضرية، ستظل الغرف المستأجرة بالقرب من المناطق الصناعية مستأجرة بشكل جيد بفضل عودة العمال بعد عطلة تيت. وستظل المساكن الداخلية القريبة من الجامعة وجهة مفضلة للطلاب.

قالت السيدة ترينه ثي كيم لين، مديرة المبيعات في شركة دات زانه سيرفيسز، إنه في عام 2023، سيكون هناك تحول في سلوك المستهلك، من شراء المنازل إلى استئجارها في سياق اقتصاد غير متعافي، ونقص المعروض من الإسكان، وارتفاع الأسعار. وقد أدى هذا التحول إلى زيادة الطلب على المساكن الإيجارية.

ومع ذلك، لا يزال هناك اختلاف في أنواع المساكن الإيجارية. تظل المساكن منخفضة التكلفة ومساكن العمال شاغرة إلى حد كبير ويصعب تأجيرها، في حين تحافظ الشقق المتوسطة وما فوق على معدل امتصاص جيد. "كلما كان المنزل أقرب إلى المركز، كلما حظي باهتمام خاص أكبر وارتفع سعر الإيجار"، كما قالت السيدة لين.

هل ستتغير تكلفة إصدار الكتاب الأحمر عند تطبيق قانون الأراضي 2024؟

لقد تم إقرار قانون الأراضي لعام 2024 مؤخرًا مع سلسلة من اللوائح الجديدة بشأن جداول أسعار الأراضي وطرق حساب أسعار الأراضي... ونتيجة لذلك، فإن التكاليف المتعلقة بإصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي (المعروفة أيضًا باسم الكتب الحمراء) ستخضع للعديد من التغييرات.

وفقًا للبند 1 من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024، يتم تطبيق قائمة أسعار الأراضي الحالية للفترة 2020-2024 وسيستمر تطبيقها حتى 31 ديسمبر 2025.

اعتبارًا من 1 يناير 2026، ستقوم المقاطعات والمدن التي تديرها الحكومة المركزية بإصدار وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة.

وبعد ذلك سيتم تعديل ومراجعة واستكمال قائمة أسعار الأراضي سنويا (تحديث أسعار الأراضي لتتناسب مع السوق للمساحات وأنواع الأراضي المتقلبة) بدلا من كل 5 سنوات كما هو الحال حاليا لتتناسب مع مبادئ السوق. تم بناء قائمة أسعار الأراضي الجديدة وفقًا للمساحة والموقع على أساس أن تقييم الأراضي يجب أن يضمن مبادئ السوق.

بالإضافة إلى ذلك، تنص الفقرة 2 من المادة 257 من قانون الأراضي لعام 2024 بوضوح على أنه سيتم تطوير قائمة أسعار الأراضي لكل قطعة أرض بناءً على مساحة القيمة وقطعة الأرض القياسية للمناطق ذات الخرائط العقارية وقاعدة بيانات أسعار الأراضي.

وفي الوقت نفسه، ووفقًا للوائح الحالية، يتم إصدار قوائم أسعار الأراضي كل 5 سنوات، بناءً على مبادئ وطرق تقييم الأراضي وإطار أسعار الأراضي. يتم تعديل قائمة أسعار الأراضي فقط عندما تقوم الحكومة بتعديل إطار سعر الأراضي/تتقلب أسعار الأراضي المشتركة في السوق.

ومع ذلك، فإن قانون الأراضي المعدل قد أزال إطار أسعار الأراضي. تم بناء قائمة أسعار الأراضي الجديدة بناءً على مبادئ وأساليب تقييم الأراضي، وليس على أساس الحد الأدنى والحد الأقصى لأسعار الأراضي لكل نوع من أنواع الأراضي في إطار أسعار الأراضي الحالية، أي أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة ستكون أقرب إلى أسعار الأراضي في السوق، وبالتالي يمكن أن تزيد بشكل حاد مقارنة بقائمة أسعار الأراضي الحالية.

يتم تحديد أسعار الأراضي على أساس العوامل التالية: غرض استخدام الأرض؛ مصطلح استخدام الأراضي. بالنسبة للأراضي الزراعية التي خصصتها الدولة للأسر والأفراد حسب حصة تخصيص الأراضي الزراعية، فإن الأراضي الزراعية ضمن الحصة المخصصة لتلقي حقوق النقل لا يعتمد عليها مصطلح استخدام الأرض؛

تتضمن معلومات الإدخال لتحديد أسعار الأراضي وفقًا لطرق تقييم الأراضي ما يلي: أسعار الأراضي المسجلة في قاعدة بيانات الأراضي الوطنية وقاعدة بيانات الأسعار الوطنية؛ يتم ذكر سعر الأرض في عقد نقل حقوق استخدام الأرض؛ سعر المزاد لحقوق الانتفاع بالأرض بعد استيفاء الالتزامات المالية؛

أسعار الأراضي التي يتم جمعها من خلال التحقيق والمسح في الحالات التي لا تتوفر فيها معلومات عن أسعار الأراضي المحددة في النقطة (أ) والنقطة (ب) من هذه الفقرة؛ معلومات عن الإيرادات والنفقات والدخل من استخدام الأراضي.

هناك أيضًا عوامل أخرى تؤثر على أسعار الأراضي؛ الأحكام القانونية ذات الصلة في وقت التقييم.

في هذه الأثناء، تشمل الرسوم الواجب دفعها عند التسجيل في "الكتاب الأحمر" الأول رسومًا محسوبة على أساس سعر الأرض في قائمة أسعار الأراضي مثل رسوم استخدام الأرض؛ إيجار الأرض (إن وجد)؛ سيتم تطبيق رسوم التسجيل عند تطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026، وقد تزيد هذه التكاليف وفقًا لذلك.

مصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-cho-thue-e-am-thoi-diem-vang-chot-xuong-tien-co-nen-mua-chung-cu-de-luot-258852.html